Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2022 г. N 17АП-2079/22 по делу N А60-48149/2021

г. Пермь

01 апреля 2022 г.

Дело N А60-48149/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Муравьевой Е. Ю.

судей Борзенковой И.В., Шаламовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тиуновой Н.П.

при участии:

от истца: Исцелемова А.И. - поручение, служебное удостоверение,

от ответчика, Киреева Дмитрия Юрьевича: Киреев Д.Ю. - паспорт,

от третьих лиц: от Администрации Новолялинского городского округа: Овешкова Л.А. - представитель по доверенности от 10.01.2022, диплом, паспорт,

от Орзуева Гулмурода Рачабовича: Мурга О.Н. - представитель по доверенности от 25.10.2021, диплом, паспорт,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 30 декабря 2021 года

по делу N А60-48149/2021

по иску Прокурора Свердловской области в интересах Новолялинского городского округа в лице Администрации Новолялинского городского округа

к муниципальному унитарному предприятию Новолялинского городского округа по оказанию ритуальных услуг населению "Риус" (ИНН 6647002292, ОГРН 1026602074960,), Кирееву Дмитрию Юрьевичу (ИНН 504207075317, ОГРНИП 306963234100023)

третьи лица: Администрация Новолялинского городского округа, Орзуев Гулмурод Рачабович

о признании недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи от 21.05.2021 N 17-05-2021/ГБ,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Свердловской области в интересах Новолялинского городского округа в лице Администрации Новолялинского городского округа обратился в суд с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию Новолялинского городского округа по оказанию ритуальных услуг населению "Риус" (далее по тексту - далее - ответчик 1, МУП "РИУС"), Кирееву Дмитрию Юрьевичу (далее - ответчик 2, Киреев Д.Ю.), в котором просит признать недействительными торги и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 21.05.2021 N 17-05-2021/ГБ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2021 (резолютивная часть решения объявлена 27.12.2021) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы истцом приведены доводы о том, что основаниями иска прокурора являются нарушения требований ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", закрепляющих неразрывность судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним; приобретая на торгах здание городской бани, Киреев Д.Ю. приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний титульный владелец; вместе с тем, соответствующее право аренды земельного участка, необходимое для эксплуатации здания бани, в выкупную стоимость недвижимого имущества не вошло, при утверждении Положения о порядке продажи имущества должника не рассматривалось и не оценивалось; предметом договора купли-продажи не являлось; таким образом, торги в форме публичного предложения по продаже нежилого здания городской бани, оформленные протоколом от 12.05.2021 N 005359/1, являются недействительными, в силу ст. 449 ГК РФ недействительным является договор, заключенный по результатам торгов; кроме того, договор между МУП "РИУС" и Киреевым Д.Ю. противоречит требованиям ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, п. 3. ст. 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", что в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания договора недействительным; суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований, так как прокуратуре о заключении договора купли-продажи здания между Киреевым Д.Ю. и Орзуевым Г.Р. стало известно в ходе рассмотрения спора; суд не учел, что целью заявленных требований является возвращение объекта недвижимости, реализованного с нарушением требований закона, в муниципальную собственность.

МУП "РИУС, Администрация Новолялинского городского округа, Орзуев Гулмурод Рачабович с жалобой не согласны по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Решение суда считают законным и обоснованным, просят оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы доводы жалобы поддерживал в полном объеме, просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение отменить.

Киреев Д.Ю. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, принятым в соответствии с нормами законодательства и обстоятельствами дела, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители третьих лиц возражают против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных отзывах, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Приложенные к отзыву Администрации Новолялинского городского округа дополнительные документы, подтверждающие возражения относительно доводов апелляционной жалобы, приобщены к материалам дела на основании абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Новолялинского района проведена проверка соблюдения Муниципальным унитарным предприятием Новолялинского городского округа по оказанию ритуальных услуг населению "РИУС" требований федерального законодательства при реализации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Установлено, что здание городской бани, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Розы Люксембург, 18, являлось собственностью Муниципального образования Новолялинский городской округ. Право собственности зарегистрировано 05.06.2014.

Согласно постановлению Главы Новолялинского городского округа от 07.10.2011 N 953 нежилое помещение второго этажа здания городской бани, общей площадью 271,6 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Розы Люксембург, 18, на праве хозяйственного ведения передано МУП "РИУС".

Постановлением Главы Новолялинского городского округа от 01.12.2016 N 1026 МУП НТО "РИУС" на праве хозяйственного ведения переданы нежилые помещения первого этажа здания городской бани, общей площадью 434,0 кв.м, расположенные по вышеуказанному адресу.

Право хозяйственного ведения МУП "РИУС" на нежилое здание городской бани, общей площадью 705,6 кв.м, литер: A, A1, А2, этажность: 2, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Розы Люксембург, 18, зарегистрировано 20.01.2021.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2019 по делу N А60 - 25793/2019 МУП "РИУС" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Максимцев В.А.

Протоколом собрания кредиторов МУП "РИУС" от 18.05.2020 утверждено Положение о порядке продажи имущества должника по конкурсу (далее - Положение) - здания городской бани, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Розы Люксембург, д. 18, площадью 705,6 кв.м, кадастровый номер 66:18:0906002:220 (лотN 1).

Начальная цена продажи недвижимого имущества установлена в размере 1 500 000 руб.

Согласно п. 4 Положения продажа имущества должника осуществляется путем проведения конкурса, который представляет собой открытые торги с открытой формой представления предложений о цене имущества и особыми условиями, которые в обязательном порядке принимает на себя покупатель имущества.

Подпунктом 4.1 Положения установлены особые условия конкурса, согласно которым покупатель обязан обеспечивать надлежащее содержание и использование имущества по целевому назначению в течение 5 лет с момента приобретения.

Конкурсным управляющим МУП "РИУС" Максимцевым В.А. 30.10.2020 и 22.01.2021 размещены объявления о проведении конкурса по продаже здания городской бани на электронной площадке ООО "Электронные системы Поволжья" (http://el-torg.com).

В связи с отсутствием заявок торги признаны несостоявшимися (протоколы от 10.12.2020 N 004951/1, от 11.03.2021 N 005159/1).

Конкурсным управляющим должника 25.03.2021 размещено объявление о проведении торгов по продаже указанного недвижимого имущества в форме публичного предложения. Начальная цена определена в размере 1 350 000,00 руб., шаг снижения цены - 10 %, период снижения цены - 5 дней.

На участие в торгах в форме публичного предложения 07.05.2021 Киреевым Д.Ю. направлена единственная заявка с предложением цены 487 500 руб.

Согласно протоколу результатов проведения торгов от 12.05.2021 N 005359/1 Киреев Д.Ю. допущен к участию в торгах и признан их победителем.

МУП "РИУС" и Киреевым Д.Ю. 21.05.2021 заключен договор N 17-05-2021/ГБ купли-продажи имущества - здания городской бани, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Розы Люксембург, д. 18, площадью 705,6 кв.м, кадастровый номер 66:18:0906002:220. Цена договора составила 487 500 руб.

Согласно платежным поручениям от 23.04.2021 N 1, от 23.06.2021 N 1 Киреевым Д.Ю. произведена оплата приобретенного по вышеуказанному договору имущества в полном объеме.

Право собственности на здание городской бани зарегистрировано за Киреевым Д.Ю. 16.06.2021.

При этом, из искового заявления следует, что на момент объявления торгов и продажи здания бани земельный участок, расположенный под указанным объектом недвижимости, в установленном законом порядке сформирован не был, соответствующие вещные или обязательственные права на земельный участок предприятием не оформлены.

Полагая, что торги в форме публичного предложения по продаже нежилого здания городской бани, оформленные протоколом результатов подведения итогов от 12.05.2021 N 005359/1, являются недействительными (ничтожными), прокурор обратился в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим иском.

Судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из положений ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ).

При этом условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Обращаясь с заявлением о признании торгов недействительными, заявитель обязан доказать не только факт таких нарушений, но и то, что в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки его права будут восстановлены (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 101).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (ч. 1 ст. 64, ст. 168 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами гражданского и земельного законодательства, а также учитывая разъяснения вышестоящих инстанций применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, суд первой инстанции установил отсутствие со стороны прокуратуры доказательств нарушения прав и законных интересов Администрации Новолялинского городского округа, а также отсутствие доказательств нарушения конкурсным управляющим порядка проведения торгов, как в части проведения, так и в части формирования предмета реализуемого имущества. Суд также установил, что реализованное на торгах имущество передано по договору купли-продажи от 16.08.2021 третьему лицу Орзуеву Г.Р., с которым после регистрации права собственности 04.10.2021 Администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка от 04.10.2021 N 10/ю.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Выводы суда подробно мотивированы в судебном акте, базируются на нормах действующего законодательства.

Оснований для иных суждений апелляционный суд не усматривает.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 13 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Таким образом, законодательством предусмотрен переход права на здание, строение, сооружение без переоформления правоустанавливающих документов на землю. С момента регистрации права собственности на такую недвижимость у нового собственника возникает право распоряжаться землей на тех же условиях, на которых ею распоряжался прежний собственник, и он приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, независимо от того, оформлены или нет в установленном порядке документы на землю между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности новый собственник здания, строения, сооружения должен обратиться к собственнику земельного участка для оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 26 ЗК РФ).

Само по себе отчуждение здания без земельного участка, находящегося под ним, не свидетельствует о противоречии сделки указанным нормам, положениям закона о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Как усматривается из материалов дела и истцом не опровергнуто, спорный земельный участок до проведения торгов в установленном порядке не образовывался и МУП "РИУС" на праве хозяйственного ведения не передавался, в связи с чем право муниципальной собственности не регистрировалось, в реестре муниципальной собственности земельный участок не состоял. Указанное подтверждается письмом Администрации Новолялинского городского округа от 12.08.2021 N 124-10-13/3321 (л.д. 33).

Как установлено выше, после регистрации права собственности на здание между Орзуевым Г.Р. и Администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка от 04.10.2021 N 10/ю.

Согласно отзыву Администрации Новолялинского городского округа на апелляционную жалобу новый собственник Орзуев Г.Р. оформил право аренды земельного участка и осуществляет своевременные платежи в бюджет Новолялинского городского округа, в подтверждение чего представлена выписка из счета по аренде земельного участка за период с 14.12.2021 по 23.03.2022

Таким образом, права муниципального образования Новолялинский городской округ, иных лиц не нарушены. Иного суду в порядке ст. 65 ААПК РФ не доказано.

Доводы апелляционной жалобы в соответствующей части судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Доводы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о принятии уточнений заявленных требований после рассмотрения апелляционный суд отклонил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В рассматриваемом случае судом установлено, что в рамках уточнения требований ((л.д. 105-106) прокуратурой заявлено новое исковое требование, которое по существу представляет собой виндикационный иск, имеет самостоятельное основание и предмет исковых требований, отличные от первоначально заявленных.

Таким образом, установив, что истец фактически предъявил новое, самостоятельное требование, подлежащее рассмотрению в рамках самостоятельного искового производства, при этом, указанное требование адресовано третьему лицу - Орзуеву Г.Р., который является физическим лицом, не обладая статусом индивидуального предпринимателя, суд обоснованно отказал в принятии такого уточнения.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным.

Указанные в статье 270 АПК РФ основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 декабря 2021 года по делу N А60-48149/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области

Председательствующий

Е.Ю. Муравьева

Судьи

И.В. Борзенкова Ю.В. Шаламова