Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 г. N 21АП-3592/21 по делу N А84-2573/2019

31 марта 2022 г.

Дело N А84-2573/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24.03.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.03.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мкртчяном Д.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" - Фомин Александр Викторович, представитель по доверенности от 22.07.2020 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании; Гуло Олег Анатольевич, представитель по доверенности от 15.10.2021 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от общества с ограниченной ответственностью "Бриз" - Бондарь Виктор Иванович, представитель по доверенности от 25.02.2021 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А84-2573/2019,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" (ИНН 9102042870)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бриз" (ИНН 920100988)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым,

о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бриз"

к обществу с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг"

о снижении выкупной цены или взыскании стоимости расходов для устранения скрытых недостатков недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" (далее - истец по первоначальному иску, ООО "Крым-Бумеранг") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бриз" (далее - ответчик по первоначальному иску, ООО "Бриз") о задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 6 520 902,30 руб. долга, 5 707 125,60 руб. пени.

29.07.2019 общество с ограниченной ответственностью "Бриз" (далее - истец по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя со встречным исковым заявлением об уменьшении выкупной стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от 24.03.2018 на часть стоимости скрытых дефектов 6 020 902,30 руб., взыскании оставшейся части стоимости скрытых недостатков в сумме 7 164 177,70 руб. или взыскании стоимости расходов, необходимых для устранения скрытых недостатков в сумме 13 185 080 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.09.2021 по первоначальному иску: взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Бриз" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 6 520 902,30 руб. По встречному иску суд снизил для общества с ограниченной ответственностью "Бриз" выкупную стоимость по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 на 5 806 827,60 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. С учетом проведенного зачета взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Бриз" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 714 074 руб. Выделено в отдельное производство исковое требование о взыскании пени по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 5 707 125,60 руб. Судебное заседание по рассмотрению вопроса о распределении судебных расходов отложено на 27.10.2021 в 09.00.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО "Крым-Бумеранг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права. Апеллянт полагает неправомерным удовлетворение встречных требований, поскольку стороны договорились о цене продаваемого объекта недвижимости, ответчик не возражал против нее. Истец также не согласен с решением в части выделения требований о взыскании пени в отдельное производство.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

Судебное разбирательство откладывалось по различным основаниям, в том числе

25.11.2021 к материалам дела приобщены пояснения ООО "Крым-Бумеранг", в которых общество указало, что суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства заключение строительно-технической экспертизы, выполненной ООО "Эксперт-Сервис". При этом, выводы суда первой инстанции о необходимости снижения выкупной цены являются необоснованными, поскольку состояние имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, было известно ООО "Бриз", каких-либо претензий при передаче имущества со стороны покупателя не было.

25.11.2021 к материалам дела приобщены возражения ООО "Бриз" на апелляционную жалобу, в котором общество указало, что в процессе пользования недвижимым имуществом ответчиком были выявлены скрытые (невидимые) значительные недостатки. Ответчик полагает решение законным и обоснованным.

27.01.2022 от ООО "Бриз" поступили пояснения, в которых общество просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. Ответчик указывает, что судебной экспертизой, проведенной экспертами ФКУ Крымская лаборатория судебной экспертизы Минюста России подтверждено неудовлетворительное техническое состояние проданных истцом объектов, стоимость восстановительного ремонта по устранению скрытых дефектов определена экспертом в размере 5 806 827, 60 рублей.

В судебном заседании 27.01.2022 судом допрошен эксперт ФКУ Крымская лаборатория судебной экспертизы Минюста России - Замша О.Н., проводивший судебную строительно-техническую экспертизу при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

25.02.2022 от ООО "Крым-Бумеранг" поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

01.03.2022 от ООО "Крым-Бумеранг" поступило заявление о приобщении к материалам дела платежного поручения, подтверждающего внесение денежных средств на депозитный счет Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

02.03.2022 к материалам дела приобщены возражения ООО "Бриз" на ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, ответчик просил в удовлетворении ходатайства отказать.

Протокольным определением от 02.03.2022 в удовлетворении ходатайства ООО "Крым-Бумеранг" о назначении судебной оценочной экспертизы было отказано ввиду отсутствия сведений о зачислении денежных средств, необходимых для выплаты вознаграждения эксперту, на депозитный счет Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2022 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции исходя из следующего.

Так, согласно части 3 статьи 130 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции вправе выделить одно или несколько соединенных требований в отдельное производство, если признает раздельное рассмотрение требований соответствующим целям эффективного правосудия.

При этом, частью 4 указанной статьи предусмотрено, что объединение дел в одно производство и выделение требований в отдельное производство допускаются до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции. Об объединении дел в одно производство, о выделении требований в отдельное производство или об отказе в этом арбитражный суд выносит определение. Копии определения направляются лицам, участвующим в деле. (часть 5 статьи 130 АПК РФ)

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции установлено, что суд первой инстанции разрешил данный спор с нарушением норм процессуального права, а именно выделил требования о взыскании пени, которые являются, по сути, производными от основного требования, в отдельное производство при принятии решения по существу.

В соответствии с п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если арбитражным судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то арбитражный суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает требования, не рассмотренные ранее, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

Учитывая, что при выделении в отдельное производство части исковых требований нарушены нормы процессуального права, указанные требования на день рассмотрения данного дела не рассмотрены, и указанные недостатки невозможно устранить путем принятия дополнительного решения, коллегия судей перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает требования, не рассмотренные ранее.

В судебном заседании 24.03.2022, представители ООО "Крым-Бумеранг" просили первоначальные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, представитель ООО "Бриз" просил отказать в удовлетворении первичных исковых требований, а встречные исковые требования просил удовлетворить, а также представил отзыв на исковые требования ООО "Крым-Бумеранг".

Протокольным определением от 24.03.2022 в удовлетворении ходатайства ООО "Крым-Бумеранг" о назначении судебной оценочной экспертизы отказано, поскольку цена договора купли-продажи от 24.03.2018 на основании ст. 424 ГК РФ установлена соглашением сторон. В этом случае определение размера уменьшения цены товара ненадлежащего качества путем определения его рыночной стоимости, не может быть признано обоснованным, в связи с чем суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство истца по первоначальному иску о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости объектов.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 13.01.2018 ООО "Крым-Бумеранг" и ООО "Бриз" подписано соглашение о задатке в счет предстоящего договора купли-продажи.

24.03.2018 между ООО "Крым-Бумеранг" (далее - продавец) и ООО "Бриз" (далее покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа (возникновение ипотеки в силу закона), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель принял 13 объектов недвижимого имущества, расположенные по адресу: Республика Крым, Черноморский район, Медведевское сельское поселение, комплекс зданий и сооружений N 10.

По акту приема-передачи объектов недвижимого имущества от 24.03.2018 имущество передано покупателю. К состоянию принимаемого недвижимого имущества Покупатель претензий не имеет. (т. 1, л.д. 21)

Согласно пункту 4 договора стоимость имуществ составляет 10 970 902,30 руб.

В пункте 6 договора, стороны установили, что оплата будет производиться в следующем порядке: 1 200 000 руб. задатка оплачены до момента подписания договора, 900 000 руб. оплачиваются не позднее трех банковских дней с момента подписания договора, 900 000 руб. оплачиваются не позднее трех банковских дней с момента государственной регистрации на Покупателя права собственности, 7 970 902,30 руб. оплачиваются не позднее 10 августа 2018 года.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что в случае просрочки оплаты покупателем более чем на один месяц, начисляется пеня в размере 0,5% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

Оплата по договору купли-продажи произведена покупателем в сумме 4 450 000 руб., в связи с чем за последним числится задолженность в размере 6 520 902,30 руб.

В связи с нарушением положений договора об оплате, истцом начислена пеня на основании пункта 10 договора в размере 5 707 125, 60 рублей.

12.03.2019 ООО "Крым-Бумеранг" в адрес ООО "Бриз" направлена претензия.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, ООО "Крым-Бумеранг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции первоначальные и встречные исковые требования удовлетворил, произвел взаимозачет, требования о взыскании пени выделил в отдельное производство.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Спорные правоотношения возникли между сторонами на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 24.03.2018.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии со статьёй 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьёй 129 настоящего кодекса. Договор может быть заключён на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

ООО "Крым-Бумеранг" обязанность по передаче имущества покупателю исполнило, что подтверждается представленным в материалы дела актом приемки-передачи. (т. 1, л.д. 21)

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

На основании ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. (пункт 1, 3 статьи 488 ГК РФ)

В материалы дела представлены платежные поручения, подтверждающие оплату по договору на сумму 4 450 000 рублей. (т. 1, л.д. 29-46)

Доказательств оплаты задолженности в сумме 6 520 902, 30 руб., ответчиком не представлено и не оспаривается, в связи с чем требование истца в данной части подлежат удовлетворению.

В связи с нарушением условий договора купли-продажи по оплате покупной цены по договору, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 5 707 125 рублей.

Одним из способов защиты нарушенных прав является взыскание неустойки (статья 12 ГК РФ).

Как установлено частью 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Сторонами в договоре согласован график внесения платежей:

- 1 200 000 руб. задатка оплачены до момента подписания договора;

- 900 000 руб. оплачиваются не позднее трех банковских дней с момента подписания договора;

- 900 000 руб. оплачиваются не позднее трех банковских дней с момента государственной регистрации на Покупателя права собственности;

- 7 970 902,30 руб. оплачиваются не позднее 10 августа 2018 года.

Пунктом 10 договора предусмотрено, что в случае просрочки оплаты покупателем более чем на один месяц, начисляется пеня в размере 0,5% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что судом установлено неисполнение ответчиком обязанности по своевременной и полной оплате покупной цены, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является правомерным.

Согласно расчету истца сумма неустойки по договору (пункт 10 договора) составляет 6 207 125, 60 рублей. При этом требования истцом заявлены в размере 5 707 125 рублей, с учетом частичного погашения ООО "Бриз" пени по приходным кассовым ордерам N 1 от 24.01.2019, N 2 от 25.01.2019, N 3 от 28.01.2019, N 4 от 29.01.2019, N 5 от 30.01.2019 на общую сумму 500 000 рублей. (т.1 л.д.56-58)

Расчет пени, произведенный ООО "Крым-Бумеранг" коллегией судей проверен, признан арифметически и методологически верным. Ответчик математический расчет пени не оспаривал, контррасчет не предоставил.

О снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ ООО "Бриз" заявлено не было.

На основании изложенного, коллегия судей считает требования ООО "Крым-Бумеранг" о взыскании с ООО "Бриз" неустойки в размере 5 707 125 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о неправомерности начисления пени, в связи с тем, что неоплата по договору была связана с невыполнением истцом условий договора купли-продажи в части отказа продавца от договора аренды земельного участка, предоставленного для обслуживания приобретенных объектов недвижимого имущества, и соответственно невозможностью ответчика оформить земельные правоотношения с собственником земли, коллегия судей считает не состоятельными, поскольку в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13), в соответствии с которыми при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Рассмотрев встречные исковые требования ООО "Бриз" к ООО "Крым-Бумеранг" об уменьшении выкупной стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от 24.03.2018 на часть стоимости скрытых дефектов 6 020 902,30 руб., взыскании оставшейся части стоимости скрытых недостатков в сумме 7 164 177,70 руб. или взыскании стоимости расходов, необходимых для устранения скрытых недостатков в сумме 13 185 080 руб., суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрена право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, если недостатки товара не были оговорены продавцом. Под соразмерным уменьшением покупной цены по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Вместе с тем, общие положения статьи 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, связывающие качество товара с пригодностью для целей, для которых товар такого рода обычно используется, не могут в полной мере применяться к продаже объектов недвижимости, поскольку назначение недвижимости является индивидуальным и определяется ее собственником.

На основании пункта 2 статьи 513 ГК РФ принятые покупателем (получателем) товары должны быть им осмотрены в срок, определенный законом, иными правовыми актами, договором поставки или обычаями делового оборота.

Покупатель (получатель) обязан в этот же срок проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота, и о выявленных несоответствиях или недостатках товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика.

Как установлено материалами дела, ООО "Бриз" приобретено у ООО "Крым-Бумеранг" спорное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи.

Ответчик в обоснование встречных требований, ссылается на скрытые недостатки, для устранения которых необходимы расходы, превышающие цену объектов недвижимости по договору.

Вместе с тем, судом установлено, что при совершении сделки стороны определили стоимость данного имущества, покупатель ознакомился с состоянием покупаемого недвижимого имущества, претензий к его состоянию не имел и согласился принять объекты недвижимости в собственность. Стороны согласовали, что с момента подписания договора, видимые недостатки вышеуказанного объекта недвижимости не являются основанием для применения последствий статьи 475 ГК РФ. (пункт 12 договора).

При подписании договора от 24.03.2018 и подписании акта приемки-передачи ООО "Бриз" претензий к выкупаемому имуществу не имело. Ответчик добровольно заключил сделку, согласился с ценой спорного имущества, принял на себя обязательства по его оплате.

Оснований полагать, что ответчик был введен истцом в заблуждение при совершении сделки, не имеется.

Недостатки имущества, о которых указывает ответчик, такие как вертикальные несквозные трещины по стенам, цоколю, от оконных проемов мансарды к перекрытию, отпадения штукатурки местами, сколы краев камней, глубокие трещины в карнизе, разрушение отмостки, отпадение облицовки цоколя, были явными и могли быть обнаружены покупателем при обычном осмотре зданий при приемке.

При приемке объектов по акту приемки-передачи претензий к качеству объектов со стороны покупателя не было выражено. Не было заявлено также претензий и до момента предъявления ООО "Крым-Бумеранг" требования о внесении оставшейся суммы стоимости имущества. Таким образом, коллегия судей обращает внимание, что с момента приобретения недвижимого имущества, до момента предъявления претензий к продавцу по качеству приобретенного имущества, прошло более года.

Недостатки могли быть установлены ответчиком до приобретения имущества при должной степени заботливости и осмотрительности, покупатель не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность, в связи с чем предъявление настоящего иска не направлено на защиту интересов добросовестного участника гражданских правоотношений.

Апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для применения предусмотренной статьей 475 ГК РФ ответственности продавца в данном случае не имеется.

Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах, в том числе и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2021 г. N 301-ЭС21-15375 по делу А31-18131/2019.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, оценив представленные в дело доказательства и установленные обстоятельства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о соответствии переданного имущества условиям договора и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска об уменьшении выкупной стоимости имущества ввиду недоказанности наличия недостатков имущества, о которых бы умолчал продавец при заключении сделки, в связи с чем, при установленных фактах действия договора купли-продажи недвижимости от 24.03.2018 встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Ввиду допущенного судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, а также несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, решение Арбитражного суда города Севастополя от 10.09.2021 по настоящему делу подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судом апелляционной инстанции первоначальные исковые требования удовлетворены, а в удовлетворении встречного иска отказано, расходы, понесенные ООО "Крым-Бумеранг" по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере 84 140 рублей и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей подлежат взысканию с ООО "Бриз".

При распределении судебных расходов, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что при принятии решения судом первой инстанции не был разрешен вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины, и рассмотрение указанного вопроса было отложено итоговым судебным актом, что противоречит положениям части 2 статьи 168 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 10 сентября 2021 года по делу N А84-2573/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриз" (ОГРН: 1149204029567, ИНН: 9201009881) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" (ОГРН: 1149102084230, ИНН: 9102042870) задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 6 520 902 (шесть миллионов пятьсот двадцать тысяч девятьсот два) рубля 30 копеек, а также пеню в размере 5 707 125 (пять миллионов семьсот семь тысяч сто двадцать пять) рублей 60 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриз" (ОГРН: 1149204029567, ИНН: 9201009881) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" (ОГРН: 1149102084230, ИНН: 9102042870) расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в размере 84 140 (восемьдесят четыре тысячи сто сорок) рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриз" (ОГРН: 1149204029567, ИНН: 9201009881) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Крым-Бумеранг" (ОГРН: 1149102084230, ИНН: 9102042870) расходы на оплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

Ю.В. Колупаева Е.А. Остапова