Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2022 г. N 09АП-14006/22 по делу N А40-188530/2020

г. Москва

01 апреля 2022 г.

Дело N А40-188530/20

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей: Стешана Б.В., Птанской Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем В.И. Борисовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21 января 2022 года по делу N А40-188530/20,

по иску ООО "Рыболов-Н"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца - Дульцев И.Ю. по доверенности от 01.07.2021

от ответчика - не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рыболов-Н" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласийвозникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 295,4 кв.м. (1 этаж, цоколь, подвал) по адресу: г.Москва, ул. Старая Басманная, 33, с кадастровым номером 77:01:0003007:3506, изложив отдельные пункты договора купли-продажи в редакции истца с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь. 8, 12, 190, 217, 374, 377, 329, 331, 349, 351, 421, 422, 431, 445, 446, 488 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст.ст. 13, 31, 37, 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, Решением от 21 января 2022 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены истец ссылается на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, ссылается на то что, решение вынесено на основании заключения об оценке стоимости, объекта недвижимого имущества, составленного с нарушением закона и не соответствующего картине рынка недвижимости.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Представитель ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в связи, с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 295,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, 33, на основании договора аренды N 01-00597/03 от 30.06.2003 с дополнительными соглашениями.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 22.07.2020 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Письмом от 27.07.2020 N 33-5-58405-20-0-1 оказание услуги было приостановлено.

Письмом от 01.09.2020 N 33-5-58405-20-0-4 истцу было предложено явиться и подписать проект договора купли-продажи арендуемых помещений по цене 42 413 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.07.2020 N М497/1-20, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением от 17.08.2020 N 240/401-20, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной обратился в экспертную организацию - ООО "КОНТИ". Согласно отчету от 24.08.2020 N 20820-Он стоимость выкупаемого объекта составила 25 605 546 руб.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец в порядке п.2 ст. 445 ГК РФ подписал договор с протоколом разногласий от 15.09.2020 и сдал документы с сопроводительным письмом от 17.09.2020 ответчику.

Департамент письмом от 28.09.2020 N 33-5-58405-20-0-6 сообщил о несогласии с предложенными истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются

преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 295,4 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 295,4 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет за номером 77:01:0003007:3506, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2003 года.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "Центр независимой экспертизы собственности" выполнено экспертное заключение N А40-188530/20-35-1322, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 295,4 кв.м. на 22.07.2020 составила 28 868 975 руб., без НДС.

Поскольку у ответчика возникли вопросы по проведенной судебной экспертизе в судебное заседание был вызван эксперт Марченкова С.В., которая ответила на вопросы. Ответы в письменном виде приобщены к материалам дела.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Следовательно, ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем.

Поскольку п. 3.3 договора содержит условия о размере процентов, начисляемых на сумму предоставленной рассрочки, и такая ставка установлена законом, указание в данном пункте иных условий, противоречит установленному законом порядку предоставления рассрочки, в связи с чем, п. 3.3 подлежит изложению в редакции истца.

Учитывая то обстоятельство, что п. 3.4 договора содержит указание на вхождение в состав ежемесячного платежа процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, в целях устранения возможных разночтений условий договора, п. 3.4 договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, условиями п. 3.1 (цена объекта), п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку) и п. 3.3 договора (размер процентов за предоставленную рассрочку), подлежит изложению в редакции истца с учетом цены, предложенной Департаментом, с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 343 678 руб. 27 коп. в счет суммы основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пункт 2.1.4 - требование об установлении сервитута для коммунальных служб не основано на законе, не является существенным для данного вида договора, не содержатся в Законе N 159-ФЗ как императивные нормы, поэтому подлежит исключению.

Пункты 2.1.5, 2.1.7 и 5.8 о возложении на истца обязанности и ответственности по оборудованию объекта средствами пожарной безопасности и приборами учета энергетических ресурсов также подлежат исключению, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность обеспечения соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, в связи с чем, п.п. 2.1.4, 2.1.6, 5.8 договора подлежит исключению.

Пункт 2.1.6 подлежит исключению, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, требуемая в пункте информация находится в открытых источниках с круглосуточным доступом.

Также п. 2.1.8 подлежит исключению, поскольку согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдача закладной, в том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона, в связи с чем, условия п. 2.1.3, 2.1.7 подлежат изложению в редакции истца, а приложение к договору "Форма электронной закладной" исключению.

Пункты 2.1.9 - 2.1.9.5, 5.10 о возложении на истца обязанности и ответственности по страхованию объекта подлежат исключению.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным, в связи с чем, п. 2.1.8 - 2.1.8.4, 5.10 подлежат исключению.

Из п. 2.2 исключены отсылки в электронной закладной, ввиду того, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ не предусмотрена обязательность оформления электронной закладной.

Исключая п. 2.4, п. 2.5, 2.6, 2.8, 3.7, 3.8, п. 4.6, 4.7 (4.7.1, 4.7.2), 5.4, 5.5, 5.9, 5.11, 7.4 - 7.10 суд исходит из того, что действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, равно как и контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, поскольку договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Кроме того, действующее законодательство запрещает установление пунктов об отказе от снижения неустойки;

порядок изъятия имущества для государственных нужд урегулирован законом; действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору.

Редакция п. 2.7 - установление условий без исполнения которых продавец не направит в орган регистрации заявления является по сути ограничением прав Покупателя, ставит его в зависимое положение от Продавца, действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя, по пункту не достигнуто согласие.

Пункты 5.1, 5.2 подлежат исключению, поскольку стороны не достигли соглашения об установлении ответственности покупателя в виде неустойки, которое не может быть установлено в принудительном порядке. В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ неустойки является способом обеспечения исполнения обязательства. Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пункт 8.6 договора об антикоррупционной политике сторон подлежит исключению, поскольку не относится к существенным условиям договора купли-продажи.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что само по себе не является основанием для признания решения необоснованным, в связи с чем, апелляционный суд полагает, что доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, основанных на надлежащим образом проверенных и оцененных судом обстоятельствах и доказательствах по делу, и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 января 2022 года по делу N А40-188530/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

Б.В. Стешан Е.А. Птанская