Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2022 г. N 10АП-3212/22 по делу N А41-58862/2021

г. Москва

04 апреля 2022 г.

Дело N А41-58862/21

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.

судей: Марченковой Н.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СКОПА ПЛЮС" - Плотникова М.В. представитель по доверенности от 29.08.19 г.;

от Администрации городского округа Балашиха - Полякова Е.Н. представитель по доверенности от 29.12.21 г.;

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха -представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобуАдминистрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2021 года по делу N А41-58862/21,

по иску ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СКОПА ПЛЮС" к Администрации городского округа Балашиха об обязании внесения изменений в договор.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СКОПА ПЛЮС" (далее- ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СКОПА ПЛЮС") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее- Администрация) об обязании Администрации внести изменения в Договор о развитии застроенной территории N 15 от 19.01.2012 года, путем подписания дополнительного соглашения N 7 о нижеследующем:

"1. Пункт 3.2.2. договора изложить в следующей редакции: "3.2.2. Принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Максимальный срок выполнения указанного обязательства 31.12.2021 года. Определить выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом размер выкупной цены должен быть разумным, и согласован с Победителем аукциона и с собственником жилого помещения и при необходимости определен на основании независимой оценки.

2. Пункт 3.2.3. Принять в муниципальную собственность жилые помещения, переданные Победителем аукциона для переселения граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, путем подписания договоров безвозмездной передачи жилых помещений, актов приема- передачи, справок о балансовой стоимости помещений. Не позднее 30 дней с момента направления Победителем аукциона указанных документов передать их на государственную регистрацию права муниципальной собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр по Московской области), либо дать мотивированный отказ от приемки в течение 10-ти календарных дней с момента направления".

3. Раздел 3.2. договора дополнить пунктом 3.2.5. следующего содержания: "3.2.5. Принять решение о сносе многоквартирных домов в течение 45 дней после выполнения Победителем аукциона обязательств, указанных в п. 3.5.4., 3.5.5. договора.

4. Пункт 3.5.3. договора изложить в следующей редакции: "3.5.3. График переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и указанных в Муниципальной адресной программе по развитию застроенных территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный Московской области на период 2011- 2016 гг., утвержденной Советом депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 года N 07/05, решением Совета депутатов городского округа Железнодорожный Московской области от 17.12.2014 г. N 08/63 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 21.10.2015 года N 11/11 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 20.04.2016 года N 07/21"О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха от 20.04.2016 года N 07/21 " О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг." изложить в редакции Приложения N 1 к настоящему дополнительному соглашению.

5. Пункт 3.5.4. договора изложить в следующей редакции: "3.5.4. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электрическое оборудование. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства 12.2025 года - в соответствии с графиком переселения, указанным Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению".

6. Пункт 3.5.5. договора изложить в следующей редакции: "3.5.5. Уплатить выкупную цену, за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с условиями договора. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством РФ и Московской области. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Победителя (Единственного участника) аукциона. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства -в соответствии с Графиком переселения, указанному в Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению, при условии выполнения Администрацией обязательств, указанных в п. 3.2.2. настоящего договора".

7. Пункт 3.5.6. договора изложить в следующей редакции: "3.5.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с проектом планировки застроенной территории, утвержденным Распоряжением Министерства жилищной политики Московской области от 12.12.2018 года N П15/0157-18. Максимальные сроки осуществления строительства- 12.2032 года, при условии исполнения уполномоченными государственными органами в рамках своих полномочий надлежащего предоставления государственных услуг в сфере градостроительной деятельности.

8. Пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: "4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.12.2032 года включительно".

9.Дополнительные соглашения N 3 от 15.12.2016 года, N 5 от 27.12.2018 года, признать утратившими силу.

Приложение N 1 К дополнительному соглашению N 7 от 23.12.2020 г. к договору о развитии застроенной территории рег. N 15 от 19 января 2012 годаю

График Переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и указанных в Муниципальной адресной программе по развитию застроенных территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный Московской области.

N п/ п	Улица, дом		Ко-во семей		Ко-во чел.		Площадь заним-ая (жилая м2)		Площадь заним-ая (общая м2)		Площадь ориентир-но предоставля емая (жилая м2)		Площадь ориентир- но Предоставляемая (общая м2)		N строя щ- ся дома по ген. плану	Срок переселения
1	Жилгородок 9		19		33		367,00		577,80		517,47		978,02		33-2	12.2025
2	Жилгородок 11		15		47		381,00		546,10		537,21		1015,33		33-2	12.2025
3	Жилгородок 15		13		39		375,80		536,80		529,88		1001,47		33-2	12.2025
4	Жилгородок 17		15		34		374,20		536,70		527,62		997,21		8	06.2022
5	Жилгородок 19		12		30		380,90		546,10		537,07		1015,06		8	06.2022
6	Жилгородок 25		28		56		480,20		680,60		677,08		1279,68		33-2	12.2025
7	Жилгородок 27		29		52		480,20		680,60		677,08		1279,68		33-2	12.2025
8	Жилгородок 29		16		37		508,20		560,30		716,56		1354,30		33-1	12.2025
1	Жилгородок 30		27		52		507,80		680,60		716,00		1353,24		8	06.2022
10	Жилгородок 32		27		51		508,80		680,60		717,41		1355,90		8	06.2022
11	Жилгородок 33		12		26		376,00		534,70		530,16		1002,00		8	06.2022
,12	Жилгородок 34		13		38		377,60		535,50		532,42		1006,27		8	06.2022
13	Жилгородок 35		11		32		365,53		580,20		585,00		1044,00		15	12.2021
14	Жилгородок 39		14		38		336,48		534,10		538,37		961,38		8	12.2020
15	Жилгородок 40		9		36		331,32		525,90		530,11		946,62		15	12.2021
16	Жилгородок 41		12		23		333,63		530,10		533,81		954,18		15	12.2020
17	Жилгородок 54		14		39		332,00		526,80		531,20		948,24		33-2	12.2025
Итого		286		663		6816,66		9793,5		9934,45		18492,58

*снесены: ул. Жилгородок д.13, ул. Жилгородок д. 23, ул. Жилгородок д. 24, ул. Жилгородок д. 31, ул. Жилгородок д. 36, ул. Жилгородок д. 37, ул. Жилгородок д. 46, ул. Жилгородок д. 48, ул. Жилгородок д. 50".

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель Истца заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части п.п. 1-7, 9 Дополнительного соглашения N 7 от 23.12.2020 г.

Истец просит внести изменения в Договор о развитии застроенной территории N 15 от 19.01.2012 года, изложив пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.12.2032 года включительно". Отказ от иска в части принят судом.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2021 года по делу N А41-58862/21 требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрацияобратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены Арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представительистца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 15.01.2012 года между Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области (правопредшественник ответчика) и Обществом с ограниченной ответственностью "Скопа плюс" (в настоящее время ООО Специализированный застройщик "Скопа плюс") по результатам аукциона был заключен Договор N 15 о развитии застроенной территории (далеедоговор).

Согласно п. 1.1 договора, его предметом является деятельность сторон по развитию застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного, площадью 7,7 га, обозначенной на Схеме границ части элемента планировочной структуры (приложение N 1 к договору), в соответствии с постановлением Администрации г.о.Железнодорожный от 10.11.2011 N 3008.

Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, указан в Приложении N 2 к договору (п. 1.2).

В соответствии с п. 3.2 договора, администрация обязалась: утвердить проект планировки и межевания Территории в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормами проектирования в течение 30 календарных дней с момента проведения публичных слушаний (п. 3.2.1); принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в срок до 01 сентября 2013 года (п. 3.2.2).

В соответствии с п. 3.5 договора, победитель аукциона обязался: подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки и межевания Территории, не позднее 10 месяцев с момента подписания договора (п. 3.5.2); определить дополнительным соглашением к договору график отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и расположенных на Территории (п. 3.5.3); создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, из жилых помещений, расположенных на Территории, максимальный срок исполнения указанного обязательства - поэтапно в соответствии с утвержденным графиком отселения, но не позднее 01 сентября 2014 года (п. 3.5.4), уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной решением Совета депутатов г.о.Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 и расположенных на территории, земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - поэтапно в соответствии с графиком отселения, утвержденным дополнительным соглашением к договору, но не позднее 01 сентября 2014 года (п. 3.5.5); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство на Территории в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение четырех лет с момента его утверждения (п. 3.5.6); осуществить за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой инфраструктур в течение трех лет с момента утверждения проекта планировки и в течение четырех месяцев с момента завершения строительства передать безвозмездно в муниципальную собственность (п. 3.5.7).

Перечень объектов, предусмотренных п. 3.5.7 договора, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, условия и сроки такой передачи, определить дополнительным соглашением к договору после утверждения в установленном порядке проекта планировки Территории (п. 3.5.8).

Согласно п. 4.1 договора, договор вступает в силу с момента его подписания и действует пять лет. Все изменения в договор, включая изменения в приложения к нему, осуществляются путем подписания сторонами дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договора и обязательных к исполнению (п. 4.2).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2016 года по делу N А41-33250/16, вступившему в законную силу, были внесены изменения в пункты 3.5.3., 3.5.4., 3.5.5., 3.5.6., 3.5.7., 4.1. Договора о развитии застроенной территории N 15 от 19.01.2012 года, они изложены в следующей редакции:

"3.5.3. График отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и указанных в Муниципальной адресной программе по развитию застроенных территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный Московской области на период 2011- 2016 гг., утвержденной Советом депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 года N 07/05, решением Совета депутатов городского округа Железнодорожный Московской области от 17.12.2014 г. N 08/63 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 21.10.2015 года N 11/11 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 20.04.2016 года N 07/21"О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг." изложить в редакции Приложения N 1 к настоящему дополнительному соглашению".

"3.5.4. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электрическое оборудование. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - строго в соответствии с Графиком отселения, указанному в Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению".

"3.5.5. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с условиями договора. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством РФ и Московской области. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Победителя (Единственного участника) аукциона. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - строго в соответствии с Графиком отселения, указанному в Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению".

"3.5.6. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Максимальные сроки осуществления строительства - 12.2023 года."

"3.5.7. Осуществить за счет собственных и (или)привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения Территории, в течении 4-х (четырех) месяцев с момента завершения строительства, предать их безвозмездно в установленном порядке в муниципальную собственность". "4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует по 31.12.2023 года включительно". Как следует из данного решения суда, основанием для внесения изменений в договор явилось решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный Московской области от 20.04.2016 N 07/21, которым срок реализации Муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный продлен до 2023 года.

20 января 2021 г. истец Общество обратилось в Администрацию с заявлением о внесении изменений в договор.

Письмом от 25.01.2021 г. Администрация сообщила об отказе во внесении изменений в договор.

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из того, что требования являются обоснованными.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе,общество указывает, что решение суда необоснованное.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

На основании ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи ГрК РФ.

Существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также максимальные сроки выполнения указанного обязательства (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ).

В соответствии с пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 ГК РФ применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На основании п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.06.2013 г. по делу N А41-18850/13 признан незаконным отказ Администрации в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:74, для строительства двух многоэтажных домов.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.12.2014 г. по делу N А41-73063/14 признано незаконным бездействие Администрации, выраженное в непринятии решения о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020111:809, общей площадью 5 723 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г.Железнодорожный, ул.Жилгородок, у дома N2.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.03.2015 г. по делу N А41-73064/2014 признано незаконным бездействие Администрации, выраженное в непринятии решения о выдаче Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:50:000000:32266, общей площадью 12814 кв.м., расположенного Московская область, г. Железнодорожный ул. Жилгородок дом N 6.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.03.2015 г. по делу N А41-73226/14 признано незаконным бездействие Администрации, выраженное в непринятии решения о выдаче Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:50:000000:32780, общей площадью 5726 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный ул. Жилгородок дом N 37.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.06.2015 г. по делу N А41-73250/14 признано незаконным бездействие Администрации, выраженное в непринятии решения о выдаче Градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020113:546, общей площадью 7288 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Жилгородок, дом N 35а.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41- 28438/17 суд обязал Администрацию заключить с ООО "Скопа плюс" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра сроком до 31.12.2023 года.

Постановлениями Правительства МО от 20.10.2015 N 961/36, 21.02.2017 N 124/7, 01.08.2017 N 623/27, 11.09.2020 N 622/28, 14.12.2020 N 948/39, 22.12.2020 N 996/41, изменились требования по этажности проектируемых домов с 23 до 17 этажей, увеличены нормативные требования по количеству создаваемых на территории парковочных мест - в два раза, мест в детских дошкольных и образовательных учреждениях, введены ограничения (запрет) на размещение жилых помещений (квартир) на первых этажах домов.

В связи с утверждением новых градостроительных регламентов разработанный Истцом и утвержденный Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области Проект планировки территории от 24.05.2012 года N 1018 и Проект межевания, утвержденный Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 06.08.2014 года N 1454 утратили свою актуальность. Распоряжением Министерства жилищной политики Московской области 12.12.2018 года N П15/0157-18 был утвержден новый ППТ, в соответствии с которым возникла необходимость полного пересмотра всех еще не реализованных проектных решений развития территории.

Указанные изменения в законодательстве не зависят от воли истца, являются существенными для целей реализации договора, получения разрешительных документов (внесении изменений) без которых невозможно осуществление строительства.

Как следует из условий пунктов 3.5.3, 3.5.4, 3.5.7, 3.5.8 договора о развитии застроенной территории ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СКОПА ПЛЮС" приняло на себя обязательства: - определить дополнительным соглашением к договору график отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и расположенных на территории; - создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам; - осуществить за счет собственных и (или) привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения территории, в течение 3 лет с момента утверждения проекта планировки и в течение 4 месяцев с момента завершения строительства передать их безвозмездно в муниципальную собственность.

Перечень объектов, предусмотренных п. 3.5.7 договора и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, условия и сроки такой передачи определить дополнительным соглашением к договору после утверждения в установленном порядке проекта планировки территории. Администрация приняла на себя обязательства: - утвердить проект планировки и межевания территории, - принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных подлежащих сносу в соответствии с муниципальной адресной программой, - предоставить благоустроенные жилые помещения из состава переданных победителем аукциона в муниципальную собственность, гражданам, выселяемым из жилых помещений, не позднее 2 месяцев с момента передачи жилых помещений в муниципальную собственность.

Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ. Принудительное изъятие у собственника имущества в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 Гражданского кодекса РФ).

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, которые заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

В силу части 11 статьи 32 Жилищного кодекса РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 данной статьи.

Следовательно, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок.

Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принимающий решение об изъятии жилого помещения, должен не менее чем за год уведомить в письменном виде собственника данного помещения о принятом решении. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ). Как установлено судебными актами по делу N А41-11054/21 Администрацией не были совершены действия, предусмотренные вышеперечисленными нормами, по изъятию нежилых помещению для муниципальных нужд путем выкупа в сроки, предусмотренные законом и условиями договора.

В рамках дела N А41-11054/21 судом установлено, что Администрацией не заключались с собственниками жилых помещений соглашения, заключение которых предусмотрено требованиями пункта 6 статьи 32 ЖК РФ, а также принято во внимание, что в материалы делам не представлены трехсторонние соглашения между Администрацией, застройщиком и выселяемыми гражданами.

Отсутствуют и доказательства предоставления Администрацией истцу информации о перечне, количестве и объеме с указанием параметров и характеристик (количество занимаемых квартир, комнат, площадей, сведений о зарегистрированных лицах и пр.) требующихся помещений для подготовки к осуществлению данного действия и формирования актуализированного графика отселения граждан.

Неисполнение обязанности Администрации, предусмотренной п. 3.2.2 договора исключает возможность исполнения обязательств истца (п. 3.5.5 договора) уплатить выкупную цену из изымаемые помещения на основании такого решения.

В связи с изложенным, суд обоснованно указал, что просрочка кредитора (Администрации), внесение изменений в законодательство не позволило Обществу исполнить взятые на себя обязательства в установленные договором (решением суда) сроки.

Из представленных истцом документов следует, что им выполнены обязательства по разработке проекта планировки и проекта межевания территории, причем неоднократно - в том числе в связи с меняющимися градостроительными регламентами, по оплате цены аукциона в рамках выполнения условий договора и в течение срока договора, построено 2 МКД, общей площадью 39 021,70 кв.м., снесено: 8 ветхих домов, общей площадью 4 801,20 кв.м., подлежит сносу: 18 домов, общей площадью 6 411,10 кв.м.; подлежит строительству: 4 МКД, общей площадью 119 тыс. кв.м.

С учетом понесенных Обществом расходов по исполнению договора, необходимости выполнения обязательств по предоставления гражданам квартир, суд приходит к выводу, что расторжение договора противоречит общественным интересам и повлечет для Общества ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.

С учетом необходимости принятия Администрацией решений о сносе МКД, изъятии квартир, проведении работ по сносу 18 домов, общей площадью 6 411,10 кв.м., строительству 4 МКД, общей площадью 119 тыс. кв.м. в установленный договором срок до 31.12.2023 г. произвести указанные работы не представляется возможным. Исходя из этого суд полагает размер предлагаемого Истцом продления срока до 31.12.2032 срока Договора обоснованным.

Согласно ч.3 ст.453 ГК РФ - обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Подписания каких-либо соглашений сторон при этом не требуется.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов общества, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных обществом требований и изменении договора.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 декабря 2021 года по делу N А41-58862/21, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова Н.В. Марченкова