Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2022 г. N 08АП-581/22 по делу N А46-4572/2021

город Омск

07 апреля 2022 г.

Дело N А46-4572/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 апреля 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Котлярова Н.Е., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Шнайдер Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-581/2022) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 07.12.2021 по делу N А46-4572/2021 (судья Кливер Е.П.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Клюева Антона Ивановича (ОГРНИП 315554300061066, ИНН 550206580921) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003, адрес: 644024, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8), при участии в деле третьего лица общества с ограниченной ответственностью "АЙРА ТОРРЕС" (ИНН 7203403495, ОГРН 1167232091069, адрес: 625048, город Тюмень, улица Попова, дом 7, квартира 35), о признании незаконным бездействия в части нарушения установленных законом сроков совершения в отношении заявителя определенных действий, об урегулировании разногласий сторон по договору купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Бергутова Камила Риваловна (по доверенности от 18.10.2021 N Исх-ДИО 13718 сроком действия 1 год);

от индивидуального предпринимателя Клюева Антона Ивановича - Зубков Артем Владимирович (по доверенности от 04.06.2021 сроком действия 1 год);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Клюев Антон Иванович (далее - заявитель, ИП Клюев А.И., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным бездействия в части нарушения установленных законом сроков совершения в отношении заявителя определенных действий, об урегулировании разногласий сторон по договору купли-продажи нежилого помещения.

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АЙРА ТОРРЕС" (далее - ООО "АЙРА ТОРРЕС").

Решением Арбитражного суда Омской области от 07.12.2021 по делу N А46-4572/2021 заявленные требования предпринимателя удовлетворены. Бездействие Департамента в части нарушения сроков, установленных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" признано незаконным. Разногласия сторон по договору купли-продажи недвижимости по вопросу цены выкупаемого имущества, заключенного Департаментом и ИП Клюевым А.И., урегулированы в следующей редакции пункта 4.1 договора купли-продажи: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 094 000 руб. 00 коп. на основании заключения эксперта, выполненного в период с 19.10.2021 по 03.11.2021 в рамках дела N А46-4572/2021".

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что вывод суда первой инстанции о цене за приобретаемый объект, определенной по результатам судебном экспертизы, сделан при неправильном применении норм материального и процессуального права, поскольку заключение оценщика ООО "АЙРА ТОРРЕС" от 20.10.2020 N 389/02 не было оценено судом в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами.

В письменном отзыве ИП Клюев А.И. просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 рассмотрение апелляционной жалобы Департамента на решение Арбитражного суда Омской области от 07.12.2021 по делу N А46-4572/2021 было отложено на 31.03.2022 в связи с тем, что в апелляционной жалобе Департаментом приведены доводы относительно отчета ООО "АЙРА ТОРРЕС" от 20.10.2020 N 389/02, между тем в материалах дела указанный отчет отсутствовал.

23.03.2022 Департаментом указанный отчет представлен, судом апелляционной инстанции приобщен к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель предпринимателя поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "АЙРА ТОРРЕС", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайство об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ИП Клюевым А.И. и Департаментом заключен договор аренды от 18.09.2017 N 44772/1А (право заключения предоставлено участием в аукционе от 20.09.2017 лот N 8) нежилого помещения 1П, этаж 1, площадью 71,8 кв.м, расположенного по адресу: город Омск, Советский административный округ, улица Стрельникова, дом 6.

14.11.2019 предприниматель на основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратился к заинтересованному лицу с заявлением о приобретении в собственность указанного объекта недвижимости.

12.12.2019 Департамент направил ИП Клюеву А.И. ответ (N Исх-ОГ-ДИО/1789), в котором сообщил о том, что Департамент проводит работу по подготовке документации, необходимой для заключения договора купли-продажи указанного помещения.

Как утверждает заявитель, Департаментом не соблюдены сроки реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, установленные вышеуказанным Федеральным законом, в связи с чем предприниматель обращался с претензиями к заинтересованному лицу 16.06.2020, 18.08.2020 по вопросу заключения договора купли-продажи нежилого помещения площадью 71,8 кв.м, расположенного по адресу: город Омск, Советский административный округ, улица Стрельникова, дом 6.

Департамент в письмах от 14.07.2020 N Исх-ОГ-ДИО/1034,1068, от 08.09.2020 N Исх-ОГ-ДИО/1485, 1484 сообщил предпринимателю о том, что в настоящее время Департаментом проводятся мероприятия по подготовке отчета о рыночной стоимости указанного нежилого помещения. После получения отчета о рыночной стоимости нежилого помещения Департаментом будет проведена работа по заключению договора купли-продажи.

20.01.2021 Департаментом в адрес предпринимателя письмом N Исх-ДИО/897 направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ознакомившись с указанным проектом, ИП Клюев А.И. усомнился в правильности определения Департаментом стоимости выкупаемого недвижимого имущества - 2 879 180 руб. на основании отчета от 20.10.2020 N 389/02, составленного ОО "АЙРА ТОРРЕС" по заказу Департамента (пункт 4.1 проекта договора).

В связи с чем ИП Клюев А.И. заключил договор с оценщиком - индивидуальным предпринимателем Липатовым Андреем Станиславовичем на выполнение оценки от 01.02.2021, по результатам исполнения которого оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость указанного имущества составляет 1 829 000 руб., на основании чего предприниматель обратился в Департамент с сопроводительным письмом от 10.02.2021 и протоколом разногласий к указанному проекту договора купли-продажи, настаивая на том, что цена приобретаемого объекта недвижимости должна составлять 1 829 000 руб.

Департамент отказался заключить договор в редакции покупателя, подписав протокол согласования разногласий к договору в собственной редакции спорного пункта 4.1.

Полагая, что несвоевременное совершение Департаментом действий, предусмотренных законодательством при реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп арендуемого помещения, повлекло неправильную оценку стоимости выкупаемого имущества, ИП Клюев А.И. обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

07.12.2020 Арбитражным судом Омской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах деле документы, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о бездействии Департамента, выразившегося в неподготовке в установленный законом срок надлежащей рыночной оценки выкупаемого имущества, и нарушении этим бездействием прав и законных интересов предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что ИП Клюев А.И. является субъектом, правомочным на реализацию соответствующего права (27.08.2015 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя).

С 01.08.2016 заявитель внесён в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; в отношении арендуемого им имущества отсутствует информация о включении его в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Кроме того, заявителем с Департаментом заключён договор аренды от 18.09.2017 N 44772/1А, который на дату обращения предпринимателя в Департамент (14.11.2019) являлся действующим. Доказательства, свидетельствующие о расторжении договора N 44772/1А, подтверждающие наличие задолженности по арендной плате, в материалы дела не представлены.

Таким образом, предусмотренные статьёй 3 Закона N 159-ФЗ условия для выкупа спорного имущества предпринимателем соблюдены.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что после получения Департаментом заявления предпринимателя ни одна из перечисленных обязанностей в полном объёме исполнена не была.

С учётом времени, установленного законодателем для совершения поименованных в части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий, проект договора купли-продажи арендуемого имущества должен быть направлен уполномоченным органом заявителю в срок, не превышающий трёх месяцев с даты получения им заявления.

Обстоятельства рассматриваемого спора свидетельствуют о неисполнении Департаментом обязанностей, возложенных на него Законом N 159-ФЗ, что подтверждает вывод суда первой инстанции о бездействии заинтересованного лица, признания такого бездействия незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя.

В связи с тем, что предметом настоящего спора является проверка законности действий заинтересованного лица по подготовке в установленный законом срок надлежащей рыночной оценки выкупаемого имущества, способом для восстановления нарушенного права заявителя в данном случае является урегулирование разногласий сторон по договору купли-продажи недвижимости - нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:000000:27829, площадью 71,8 кв.м, этаж: 1, расположенного по адресу: Омская область, город Омск, улица Стрельникова, дом 6, по вопросу цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 4.1 проекта договора купли-продажи цена за приобретаемый объект составляет 2 879 180 руб. на основании отчета ООО "АЙРА ТОРРЕС" от 20.10.2020 N 389/02.

Из материалов дела усматривается, что 21.01.2021 истец просил ответчика ознакомиться с отчетом от 20.10.2020 N 389/02, составленным ООО "АЙРА ТОРРЕС".

Поскольку оценка рыночной стоимости арендуемого имущества произведена ООО "АЙРА ТОРРЕС" на дату позднее 14.01.2020 (дата, не позднее которой Департаменту следовало заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества), ИП Клюев А.И. заключил договор с оценщиком - ИП Липатовым А.С. на выполнение оценки от 01.02.2021.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку рыночная стоимость может существенно меняться в различные промежутки времени в зависимости от различных экономических факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, определение ее величины в каждом случае на различные даты может привести к созданию для субъектов малого и среднего предпринимательства неравных условий при реализации ими предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также к нарушению баланса интересов продавца и покупателя публичного имущества. С учетом изложенного, дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2015 N 307-ЭС15-10053).

Анализ вышеизложенных правовых позиций позволяет прийти к выводу о том, что рыночная стоимость выкупаемого истцом нежилого помещения должна быть определена на дату подачи предпринимателем заявления о приобретении в собственность указанного объекта недвижимости, то есть на 14.11.2019.

В связи с этим определением Арбитражного суда Омской области от 14.10.2021 по ходатайству предпринимателя по делу N А46-4572/2021 назначена судебная экспертиза с постановкой на разрешение эксперта следующего вопроса: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения 1П с кадастровым номером 55:36:000000:27829, общей площадью 71,8 кв.м, адрес: Омская обл., г. Омск, ул. Стрельникова, д. 6 по состоянию на 14.11.2019?".

08.11.2021 в материалы дела обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус" представлено экспертное заключение, в соответствии с которым рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 14.11.2019 составляет 2 094 000 руб.

Лица, участвующие в деле, указанный вывод эксперта не оспорили, мотивированных возражений в отношении заключения экспертного исследования не представили, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно разногласия урегулированы именно на основании данного заключения эксперта.

Ссылка подателя жалобы на то, что вывод суда первой инстанции о цене за приобретаемый объект, определенной по результатам судебном экспертизы, сделан при неправильном применении норм материального и процессуального права, поскольку заключение оценщика ООО "АЙРА ТОРРЕС" от 20.10.2020 N 389/02 не было оценено судом в соответствии со статьями 68, 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами, не может быть принята во внимание.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленный Департаментом в материалы дела отчет, установил, что оценка рыночной стоимости объекта произведена по состоянию на 09.10.2020 со сроком признания итоговой величины стоимости объекта оценки, рекомендуемой для целей совершения сделки - шесть месяцев с даты составления отчета.

Соответственно, в связи с вышеуказанной позицией высших судов заключение ООО "АЙРА ТОРРЕС" от 20.10.2020 N 389/02, содержащее оценку рыночной стоимости объекта по состоянию на 09.10.2020, не может быть признано надлежащим ввиду неправильного определения даты оценки.

При данных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 07.12.2021 по делу N А46-4572/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Н.Е. Котляров А.Н. Лотов