Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2022 г. N 21АП-3113/21 по делу N А83-22141/2020

05 апреля 2022 г.

Дело N А83-22141/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2022 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Приваловой А.В.,

судей Кравченко В.Е.,

Кузняковой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Ивановой И.Д.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 09 августа 2021 года по делу N А83-22141/2020, рассмотренному по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Прибой" к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, государственному регистратору Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Яценко И.Н.,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Судака Республики Крым,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Прибой" (далее - заявитель, общество, ООО "Прибой") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконным решения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - регистрирующий орган, Госкомрегистр), оформленного в виде сообщения от 16.01.2020 N 90/018/100/2019-7669, об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание - бытовой корпус для персонала, общей площадью 1 018,5 кв.м., кадастровый номер 90:23:010103:290, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Судак, ул. Набережная, д.23, и возложении обязанности на регистрирующий орган зарегистрировать право собственности за обществом на данный объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 09.08.2021 требование общества удовлетворено, оспоренное решение признано незаконным, на Госкомрегистр возложена обязанность зарегистрировать право собственности общества на спорное здание.

Не согласившись с принятым судебным актом, Госкомрегистр обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и норам права, просит решение отменить принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы регистрирующий орган со ссылкой на положения части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации прав), указывает, что заявителем на государственную регистрацию права в качестве документа основания для проведения государственной регистрации представлена декларация о готовности объекта к эксплуатации от 03.01.2013 N КР142130031335, согласно которой окончено строительство здания площадью застройки 1018,5 кв.м., тогда как в декларации о начале выполнения строительных работ от 17.04.2012 N КР 08212058820 и представленной проектной документации площадь застройки составляет 779,8 кв.м. При этом факт издания представленной декларации о готовности объекта к эксплуатации не был подтвержден по межведомственному взаимодействию, а, следовательно, достоверность сведений, указанных в документе не может быть проверена. Помимо этого указывает, что земельный участок, на котором создан объект недвижимости, был предоставлен публичным собственником не для целей строительства бытового корпуса сотрудников летнего кафе на 25 посадочных мест, а для строительства и обслуживания кафе на 25 посадочных мест с площадками выносной торговли. Указанные несоответствия явились основанием для приостановления осуществления действий по государственной регистрации заявленного права сроком до 15.01.2020, которые не были устранены заявителем, в связи с чем обществу было отказано в государственной регистрации прав. Судом не дана правовая оценка всем основаниям принятия решения об отказе в государственной регистрации, равно как и не дана правовая оценка доводам, изложенным в представленном отзыве на заявление. Суд ограничился лишь выводом о том, что полученная обществом декларация о готовности объекта в эксплуатацию является действующей, следовательно, не требует какого-либо подтверждения со стороны государственных органов.

ООО "Прибой" представило письменные пояснения в отношении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 90:23:010101:36 по адресу: г. Судак, ул. Набережная, 23, приложив в подтверждение изложенных обстоятельств документы, которые в порядке абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ приобщены судом к материалам дела.

В ходе апелляционного рассмотрения дела представитель общества в судебных заседаниях давал свои пояснения, возражал на доводы апелляционной жалобы, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В связи с невозможностью участия судьи Градовой О.Г. в рассмотрении настоящего дела (отпуск судьи) в соответствии со статьей 18 АПК РФ, определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда была произведена замена судьи Градовой О.Г. на судью Кравченко В.Е., в связи с чем рассмотрение дела начато сначала.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку своих полномочных представителей не обеспечили, что в силу положений статей 156, части 2 статьи 200, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание также, что судебное разбирательство неоднократно откладывалось.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены принятого по делу решения на основании следующего.

Как следует из материалов дела, обществу по договору временного пользования землей от 14.03.1997 N 154 публичным собственником был предоставлен в аренду сроком на 50 лет земельный участок общей площадью 0,2090 га для строительства и обслуживания кафе на 25 посадочных мест с площадками выносной торговли, расположенный по адресу: г. Судак, Центральная набережная. Договор зарегистрирован в установленном на тот период порядке.

На основании декларации о начале выполнения строительных работ от 17.04.2012 N КР 08212058820 общество на указанном земельном участке приступило к строительству иного объекта - бытовой корпус сотрудников летнего кафе на 25 посадочных мест площадью застройки 779,8 кв.м.

В 2012 году ООО "Прибой" осуществило новое строительство бытового корпуса для сотрудников летнего кафе на 25 посадочных мест по адресу: г. Судак, ул. Набережная, 23, площадью застройки 1018,5 кв.м. О готовности указанного объекта к эксплуатации обществом подана декларация, зарегистрированная в Инспекции ГАСК в АР Крым 03.01.2013 за N КР142130031335.

До вступления Республики Крым в состав Российской Федерации право собственности на возведенный объект недвижимого имущества зарегистрировано не было.

Возведенный объект недвижимого имущества поставлен на государственный кадастровый учет, объекту присвоен кадастровый номер 90:23:0101103:290.

04.10.2019 общество через государственное бюджетное учреждение Республики Крым "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" обратилось с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 90:23:010103:290, площадью 1018,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Крым, г. Судак, ул. Набережная, д.23.

В качестве документов, подтверждающих право собственности на нежилое здание, к заявлению были приложены: кадастровый паспорт здания (бытовой корпус для персонала) от 07.12.2019 N 90/ИСХ/2019-1012339 и декларация о готовности объекта к эксплуатации от 03.01.2013 N КР 142130031335.

Уведомлением от 16.10.2019 N 90/018/100/2019-7669 Госкомрегистр приостановил государственную регистрацию до 15.01.2020 на основании пунктов 5, 6, 10, 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации прав в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, не достоверны; представлена информация об отсутствии документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; земельный участок, на котором создан объект недвижимости, предоставлен собственником не для целей строительства такого объекта.

16.01.2020 по истечении срока приостановления государственной регистрации права ввиду не устранения заявителем причин, препятствующих осуществлению регистрации права собственности, регистрирующий орган сообщением N 90/018/100/2019-7669 отказал в государственной регистрации права на спорный объект.

Общество, посчитав отказ незаконным и нарушающим его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что полученная обществом декларация о готовности объекта к эксплуатации является действующей, не требует какого-либо подтверждения со стороны государственных органов, в связи с чем счел решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права собственности на вновь построенный объект незаконным.

Суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда о том, что отказ в регистрации права общества на объект недвижимости на том основании, что Инспекция ГАСК в АР Крым, которая не действует на территории Республики Крым с момента вхождения Республики Крым в Российскую Федерацию и правопреемников у которой нет, не передала в государственный архив и в другие ведомства документы, подтверждающие выдачу декларации, в связи с чем подтвердить подлинность декларации о готовности объекта к эксплуатации в порядке межведомственного взаимодействия невозможно, нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем иные основания, по которым обществу было отказано в государственной регистрации права собственности, суд первой инстанции оставил без внимания, в нарушение положений части 4 статьи 170 АПК РФ правовая оценка в судебном акте этим обстоятельствам не дана.

Суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы Госкомрегистра обоснованными и приходит к выводу о наличии у регистрирующего органа оснований для вынесения оспариваемого решения об отказе в государственной регистраций права собственности на объект недвижимого имущества, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С государственной регистрацией Закон N 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Обязательными этапами проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, в качестве документа - основания возникновения права на нежилое здание - бытовой корпус для персонала общество представило в регистрирующий орган декларацию о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированную Инспекцией ГАСК Автономной Республики Крым 27.02.2013 за N КР143130570391, согласно которой окончено строительство бытового корпуса сотрудников летнего кафе на 25 посадочных мест в г. Судак по ул. Набержная, 23, общей площадью нежилых помещений 1018,5 кв.м., представляющего собой трехэтажное здание, примыкающее к существующему административному зданию, в котором расположено 30 помещений (согласно кадастровому паспорту бытового корпуса все помещения в здании имеют кадастровые номера). При этом объект недвижимого имущества расположен на двух земельных участках: с кадастровым номером 90:23:010101:36 и 90:23:010101:44.

Согласно той же декларации спорный объект обозначен площадью застройки 1018,5 кв.м., в то время как в декларации о начале выполнения строительных работ от 17.04.2021 N КР 08212058820 разрешено строительство здания общей площадью 779,8 кв.м., представленным проектом строительства также предусмотрено строительство объекта общей площадью 779,8 кв.м. Документов, объясняющих расхождение в площади или разрешающих возведение объекта большей площадью, чем было первоначально разрешено, в регистрирующий орган обществом не представлено.

По общему правилу части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ истребование у заявителя дополнительных документов регистрирующим органом не допускается.

Согласно требованиям статьи 27 Закона N 218-Ф в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, отказ регистрирующего органа на том основании, что сведения, содержащиеся в представленной декларации о готовности объекта к эксплуатации, недостоверны, следует признать обоснованным.

Обоснованным является и довод Госкомрегистра о том, что земельный участок, на котором создан объект недвижимости, предоставлен публичным собственником не для целей строительства такого объекта.

Из положений части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ следует, что государственная регистрация права собственности на вновь возведенное здание осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа о праве на земельный участок, которое предполагает право лица осуществлять застройку участка. Таким правом является право собственности, сюда также относятся права арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному для целей строительства, а также сервитут (ст. 39.23 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 5 части 8 статьи 41 Закона N 218-ФЗ основанием для осуществления государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, установлено, что запись о созданном здании, сооружении, об объекте незавершенного строительства вносится в реестр объектов недвижимости ЕГРН при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на созданный объект недвижимого имущества, необходимо проверить наличие прав заявителя на земельный участок. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

В рассматриваемой ситуации заявитель представил для регистрации права собственности зарегистрированную в уполномоченном органе Украины (Инспекции ГАСК в АР Крым) декларацию о готовности объекта к эксплуатации, в которой указан правоустанавливающий документ на земельный участок, разрешающий осуществлять застройку участка - договор аренды земельного участка от 04.03.1997 N 154, действовавший на дату ввода в эксплуатацию здания. В договоре указано, что участок предоставлен обществу для строительства и обслуживания кафе на 25 посадочных мест с площадками выносной торговли.

Указанный договор от 04.03.1997 N 154 был перезаключен в порядке переоформления ранее возникших прав, между обществом и Администрацией города Судака Республики Крым на срок до 14.03.2047 заключен новый договор аренды земельного участка от 14.12.2016 N 271, площадью 2090 кв.м., с кадастровым номером 90:23:010101:36, для тех же целей - строительство и обслуживание кафе на 25 посадочных мест с площадками выносной торговли. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости, право аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРН за обществом 01.03.2017.

Между тем, из договора аренды земельного участка, как действовавшего на дату ввода в эксплуатацию здания (от 04.03.1997 N 154), так и перезаключенного (от 14.12.2016 N 271), следует, что публичным собственником обществу в аренду передавался земельный участок для строительства и обслуживания кафе на 25 посадочных мест с площадками выносной торговли, а не для строительства бытового корпуса сотрудников летнего кафе на 25 посадочных мест.

Кроме того, как следует из публичной кадастровой карты, пояснений представителя общества и представленных суду апелляционной инстанции документов, в частности, выписок из ЕГРН, на земельном участке площадью 2090 кв.м. с кадастровым номером 90:23:010101:36 расположены следующие объекты с кадастровыми номерами: 90:23:010103:288 нежилое здание площадью 54,8 кв.м. (открытая площадка), год строительства 2000; 90:23:010103:287 нежилое здание площадью 181,5 кв.м. (открытая площадка, 2 этажа), год строительства 2000; 90:23:010103:300 иное сооружение (навес, 4 этажа) год строительства 2000; 90:23:010103:301 иное сооружение (навес), год строительства 2000; 90:23:010103:289 нежилое здание площадью 40,6 кв.м. (открытая площадка), год строительства 2000; 90:23:010103:286 нежилое здание (ресторан) площадью 701,5 кв.м., 4 этажа, год строительства 2000.

Решением исполкома Судакского городского совета от 04.06.2004 N 238 утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством кафе "Прибой" на 25 посадочных мест в г. Судаке по ул. Набережной, 23, на возведенный объект обществу выдано свидетельство о праве собственности, право собственности на кафе зарегистрировано за обществом 15.02.2006 по законодательству Украины и перенесено в Единый государственный реестр недвижимости.

Из непосредственного содержания договора аренды от 04.03.1997 N 154 нельзя сделать вывод, что земельный участок, на котором создан объект недвижимости, заявленный к регистрации, предоставлен для целей строительства бытового корпуса сотрудников летнего кафе на 25 посадочных мест.

Таким образом, право на застройку земельного участка, помимо возведенного на нем кафе на 25 посадочных мест, еще одним объектом - бытовой корпус сотрудников летнего кафе на 25 посадочных мест, обществом не подтверждено.

Согласно пункту 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, государственная регистрация приостанавливается, если земельный участок, на котором создан объект недвижимости передан не для целей строительства. Кроме того, в силу положений статьи 46 и пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка подлежит прекращению, в том числе в случае использовании земельного участка не по целевому назначению.

Следует также отметить, что заявленный к регистрации объект недвижимости, как следует из кадастрового паспорта здания и публичной кадастровой карты, расположен на двух земельных участках: площадью 2090 кв.м. с кадастровым номером 90:23:010101:36 и площадью 189 кв.м. с кадастровым номером 90:23:010101:44, который был предоставлен обществу публичным собственником по договору аренды земли от 29.09.2003 N 2621 для обслуживания кафе "Прибой", а не для целей строительства.

То обстоятельство, что договора аренды от 14.12.2016 N 271 и от 09.06.2017 N 461 заключены в порядке переоформления ранее возникшего права на основании договоров аренды земли от 04.03.1997 N 154 и от 29.09.2003 N 2621, право аренды этих земельных участков зарегистрировано за обществом в ЕГРН, не имеет самостоятельного значения, так как цель предоставления земельных участков в них осталась та же, а другие документы для регистрации не представлялись.

Таким образом, у регистрирующего органа имелись основания для отказа в государственной регистрации права собственности общества на объект строительства.

Изложенного суд первой инстанции при разрешении спора не учел, что привело к принятию неправильного решения и неправомерному возложению обязанности на регистрирующий орган осуществить регистрационные действия в отношении имущества, права на которое у заявителя не подтверждены.

При таких обстоятельствах признание судом оспоренного отказа незаконным в соответствии с требованиями заявителя не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем апелляционная жалоба Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым подлежит удовлетворению, судебный акт отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 09 августа 2021 года по делу N А83-22141/2020 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Прибой" о признании незаконным сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 16 января 2020 года N 90/018/100/2019-7669 об отказе в государственной регистрации отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.В. Привалова

Судьи

В.Е. Кравченко