Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2022 г. N 10АП-806/22 по делу N А41-55929/2021

г. Москва

06 апреля 2022 г.

Дело N А41-55929/21

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 апреля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченкова Н.В.

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Рожковой Л.Д.,

при участии в заседании:

от Администрации г.о. Красногорск Московской области - Захарова О.В. по доверенности от 10.01.2022 года, паспорт, диплом;

от ООО "Отрада-СПА" - Дедушкин А.В. по доверенности от 02.08.2021 года, паспорт, диплом; Жданова С.В. по доверенности от 30.08.2021 года, паспорт, диплом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.о. Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 07.12.2021 по делу N А41-55929/21, по исковому заявлению Администрации г.о. Красногорск Московской области к ООО "Отрада-СПА", о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ОТРАДА-СПА" о расторжении договора аренды земельного участка N 512 от 29.12.2010 г., обязать передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:11: 0020301:100, установить, что в случае нарушения срока исполнения решения суда с ООО "ОТРАДА-СПА" в пользу администрации городского округа Красногорск подлежит взысканию неустойка в размере 5 000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2021года отказано в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда, Администрация г.о. Красногорск Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "Отрада-СПА" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.

29 декабря 2010 г. между администрацией Красногорского муниципального района Московской области и ООО "ОТРАДА-СПА" был заключен Договор аренды земельного участка N 512 (далее по тексту - Договор аренды).

В соответствии с п.1.1., п.1.2. Договора аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16570 кв.м с кадастровым номером 50:11:0020301:100, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, северная часть пос. Отрадное.

Земельный участок предоставлен для осуществления Арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для размещения спортивно-оздоровительного центра.

Согласно п.2.1. Срок аренды участка устанавливается 49 лет с момента государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

17 мая 2021 г. сотрудником администрации городского округа Красногорск Московской области был осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020301:100 и составлен Акт осмотра.

В ходе осмотра земельного участка установлено: осматриваемый земельный участок частично огорожен, доступ частично ограничен. На земельном участке в момент проведения осмотра присутствуют сооружения электроэнергетики, бетонные плиты, брусчатое покрытие, зеленые насаждения - древесная и кустарниковая растительность естественного происхождения.

В связи с использованием спорного земельного участка более трех лет для целей строительства, Истец в адрес Ответчика, направил Претензию о расторжении Договора аренды земельного участка 29.12.2010 N 512 и возврате арендуемого имущества при не устранении нарушений договора в установленный срок N 1.2.5/4267 от 07.06.2021 г., в которой Истец предлагает досрочно расторгнуть договор земельного участка.

Вышеуказанная претензия была получена Ответчиком 10.06.2021 г., что подтверждается распечаткой с сайта Почта России.

Суд первой инстанции, основываясь на положениях ст. ст. 619 ГК РФ, ст.ст. 42, 45, 46 ЗК РФ, исходил из следующего.

11.01.2019 года Министерством жилищной политики Московской области ответчику было выдано разрешение на строительство Физкультурно-оздоровительного комплекса с гостиницей сроком до 11.04.2021 года.

Таким образом, с даты выдачи разрешения на строительство не прошел трехлетний срок, установленный ст. 46, 46 ЗК РФ.

Кроме того, суд первой инстанции, указал, что ответчиком были проведены работы по выносу тепловых сетей, сетей энергоснабжения, газопровода высокого давления (не указанных в договоре аренды земельного участка), подключению объекта к энергоснабжению и т.п., всего на общую сумму 197 367 649, 01 рублей. Кроме того понесены расходы по оплате аренды. Задолженности по арендной плате не имеется. Согласно проекту планировки территории жилого квартала в юго-восточной части пос. Отрадное г.о. Красногорск очередность проектирования и строительства Объекта с инженерной инфраструктурой предусмотрена на 2028-2030 гг.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, Ответчик является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020301:100, в соответствии с договором аренды земельного участка от 29.12.2010 г. N 512, дата регистрации 04.03.2011 г., запись в ЕГРН N 50-50-11/008/2011-353 (далее - Договор аренды). Земельный участок, расположенный по адресу: МО, Красногорский район, северная часть пос. Отрадное, сп Отрадненское, передан в долгосрочную аренду сроком 49 лет для размещения физкультурно- оздоровительного центра. Категория земель - "земли населенных пунктов", площадь земельного участка 16570 кв.м. (далее - Земельный участок).

17 мая 2021 г. сотрудниками Администрации г.о. Красногорск Московской области был осуществлен осмотр земельного участка, по результатам которого в адрес Ответчика была направлена 07.06.2021 г. претензия о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества N 1.2.5/4267.

Администрация, посчитав, что общество не приступило к освоению земельного участка и не использовало земельный участок в течение трех лет по целевому назначению, обратилось в суд с настоящими требованиями.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. Действующее законодательство разделяет два понятия: "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Поскольку земельный участок был предоставлен ответчику в аренду для строительства и размещения спортивно-оздоровительного центра, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (ст. 57.3. Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Исходя из смысла статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Ответчиком в качестве подтверждения освоения земельного участка в материалы дела представлено разрешение на строительство, которое было получено 16 августа 2011 г. N RU50505302-027/11-16.

Получению разрешения на строительство предшествовало получение ГПЗУ N RU50505302-GPU001111, датировано 13 июня 2011 г., утверждено Постановлением Главы сельского поселения Отрадненское Красногорского муниципального района МО N 127/7 от 06.07.2011 г.

В указанный период времени ООО "Отрада-СПА" были получены ТУ на вынос тепловых сетей от 07 августа 2012 г. N 13/2012.

По окончании работ проведены гидравлические испытания трубопроводов тепловой сети, составлен Акт от 15 июля 2013 г.

Были проведены работы по подключению вновь возводимого объекта к энергоснабжению, подписан акт разграничения балансовой принадлежности N С56- 2/672 от 21 октября 2013 г., заключен договор N С8-13-302-84Ц952828) с ОАО "МОЭК" об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям от 11 марта 2013 г., заключен договор энергоснабжения N 85801905 от 09 февраля 2014 г. с ОАО "Мосэнергосбыт".

В течение действия разрешения на строительство были проведены работы по выносу сетей электроснабжения, теплосетей из пятна застройки. Работы по перекладке сетей электроснабжения и теплоснабжения проводились на основании ордера на производство земляных работ N RU50505302-065/12-33, выдан 04 сентября 2012 г., продлевался до 15 мая 2014 г.

На основании ордера на производство земляных работ по установке ограждения территории на период строительства Объекта N RU50505302-043/12-33 от 02 июля 2012 г. было установлено ограждение земельного участка.

Также ответчик до начала строительства получил ТУ на реконструкцию участка газопровода от 24.02.2015 г. На участок вновь созданного газопровода также были выданы ТУ N 679/ЭЗ от 05 июня 2015 г.

Во исполнение проекта реконструкции газопровода были заключены договор на выполнение земляных работ с ООО "Контактгазсервис" N 32 от 21 сентября 2015 г., договор N 14-23/Р-14 от 18 июня 2014 г. на проектные работы, СМР, подготовку технической документации, внесению изменений в ЕГРП. Договор заключен с ГУП газового хозяйства МО "Мособлгаз".

По окончании выполнения работ был подписан ГУП МО "Мособлгаз" "Клинмежрайгаз" акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 19 августа 2016 г.

Строительство коллектора велось на основании разрешения на строительство от 16 августа 2011 г. N RU50505302-027/11-16, ордера на производство земляных работ N RU50505302-065/12-33, выдан 04 сентября 2012 г.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что в период с 2010 по 2016 год ООО "Отрада-СПА" осуществлен полный комплекс мероприятий необходимый для начала строительства объекта капитального строительства.

Повторное разрешение на строительство объекта - "Физкультурно- оздоровительный центр с гостиницей по адресу: Московская область, Красногорский район, северная часть пос. Отрадное, с/п Отрадненское" было получено ООО "Отрада- СПА" 11 января 2019 г., выданное Министерством жилищной политики МО (Приложение N 37), период строительства - 2 года 3 месяца.

Какой-либо разрешительной строительно-технической документации на строительство вышеназванного объекта после вышеуказанной даты в материалах дела не имеется.

Доказательства совершения каких-либо действий по освоению земельного участка в период с конца 2016 г. ответчиком не представлены, а представленные в материалы дела подрядные договоры дублируют действия ООО "Отрада-СПА" по освоению земельного участка, совершаемые до 2016 года.

В силу части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).

Частью 19 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

В силу ч. 20 статьи 51 ГрК РФ установлено, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.

Согласно ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ решение о внесении изменений в разрешение на строительство принимается органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, в течение семи рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство).

При этом срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению заявителя, поданному лично либо почтовым отправлением не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения (п. 10.2 Административного регламента Федерального дорожного агентства предоставления государственной услуги по выдаче разрешений на строительство, утвержденного Приказом Минтранса России от 28.06.2012 N 186).

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции срок действия разрешения на строительство истек, при этом застройщик имел возможность в случае заинтересованности в реализации проекта по строительству обратиться в уполномоченный орган с заявлением о продлении разрешения на строительства.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что ответчиком не производились действия, связанные с подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

В тоже время факт неиспользования ответчиком земельного участка по целевому назначению подтверждается Актом совместного осмотра земельного участка выпиской из ЕГРН, согласно которой сведения о зарегистрированных правах на какие-либо объекты недвижимого имущества за ответчиком, расположенные на земельном участке, предоставленному в аренду ответчику, отсутствуют.

Актом осмотра от 28.02.2022 г., установлено, что земельный участок огорожен, доступ на земельный участок частично ограничен, признаки освоения земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования отсутствуют, строительная деятельность не ведется, объекты капитального строительства отсутствуют. Остальная часть земельного участка представляет собой поверхность, покрытую травянистым покровом, на которой произрастает древесно-кустарниковая растительность.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что ответчик не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что общество приступило к освоению и использованию земельного участка по целевому назначению, доводы ответчика о невозможности осуществления строительства в связи со строительством "Многоэтажного жилого дома поз. 18 с подземной автостоянкой и с инженерным обеспечением", расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, северная часть пос. Отрадное, улица Конная, дом 1, являются несостоятельными, поскольку ответчик не был лишен возможности реализации своих прав.

Ответчик начал обращаться в судебные органы за защитой своих прав лишь с 2019 года (дела N N А41-31999/2020, А41-26451/2020, А41-20868/2020, А41 -17130/2020, А41 - 12063/2020, А41 -106004/2019, А41 -105990/2019), то есть спустя 9 лет с момента заключения договора аренды и предоставления земельного участка.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Из представленных истцом доказательств следует, что ответчик допустил существенные нарушения Договора аренды, а именно - за 12 лет не приступил к возведению объекта капитального строительства, а с 2016 года не осуществил действительных действий, направленных на получение разрешительно документации.

Таким образом, принимая во внимание тот факт, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды, а именно за 12 лет не приступил к возведению объекта капитального строительства, а с 2016 года не осуществил действительных действий, направленных на получение разрешительно документации, нарушения, послужившие основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора, не устранены, то договор аренды N 512 от 29.12.2010 г., подлежит досрочному расторжению.

В соответствии ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, апелляционный суд применительно к положениям ст. 655 ГК РФ приходит к выводу о необходимости обязать ООО "Отрада-СПА" возвратить истцу земельный участок по акту приема-передачи в течении 10 дней, так как считает такой срок разумным.

Истцом так же заявлено требования, что в случае нарушения срока исполнения решения суда с ООО "ОТРАДА-СПА" в пользу администрации городского округа Красногорск подлежит взысканию неустойка в размере 5 000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда.

Положениями пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В соответствии с п.31. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений" Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Исходя из п.32 вышеуказанного Постановления, удовлетворяя требования Истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для установления неустойки за неисполнение решения суда ежемесячно в размере 5 000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 07 декабря 2021 года подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07.12.2021 по делу N А41-55929/21 отменить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка N 512 от 29.12.2010 г. заключенный между администрацией Красногорского муниципального района Московской области и ООО "ОТРАДА-СПА".

Обязать передать по акту приема-передачи администрации городского округа Красногорск земельный участок с кадастровым номером 50:11: 0020301:100 в течении 10 (десяти) дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Установить, что в случае нарушения срока исполнения решения суда с ООО "ОТРАДА-СПА" в пользу администрации городского округа Красногорск подлежит взысканию неустойка в размере 5 000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда.

Взыскать с ООО "ОТРАДА-СПА" в доход федерального бюджета 9 000 руб. госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова