Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2022 г. N 11АП-3229/22 по делу N А55-15454/2021

г. Самара

08 апреля 2022 г.

Дело N А55-15454/2021

Резолютивная часть постановления оглашена 05 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Ануфриевой А.Э., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шишкиной К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интима фешн ритейл" на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2022 по делу N А55-15454/2021 (судья Копункин В.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл"

к обществу с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти"

о понуждении, о расторжении договора

и по иску общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти"

к обществу с ограниченной ответственностью "Интима фешн ритейл"

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии представителей:

от ООО "Интима Фешн Ритейл" - представитель Чирикова С.В. по доверенности от 27.08.2021,

от ООО "МД-Тольятти" - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Прима Фешн Ритейл" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" о понуждении арендодателя снизить размер арендной платы путем заключения дополнительного соглашения N 5 к договору аренды N А-04/881 от 01.02.2017 и о расторжении договора аренды N А-04-881 от 01.02.2017.

В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" (далее - ответчик, арендодатель) обратилось с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Возбуждено производство по делу N А55-18314/021.

Определением от 30.07.2021 суд объединил производство по настоящему делу с делом N А55-18314/2021, для совместного рассмотрения, присвоив объединенному делу N А55-15454/2021.

В процессе рассмотрения спора стороны неоднократно уточняли заявленные требования.

До вынесения судом решения от общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" поступило заявление об отказе от исковых требований в части требования о расторжении договора аренды N А-04-881 от 01.02.2017.

Арбитражный суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявление об отказе от исковых требований в части требования о расторжении договора аренды N А-04-881 от 01.02.2017. Производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В окончательной редакции истец просил:

1. Снизить размер арендной платы по договору аренды N А-04-881, заключенному 01 февраля 2017 года между ООО "Интима фешн ритейл" (ИНН 9718024090, ОГРН 1167746803498, ранее именовалось ООО "Прима фешн ритейл") и ООО "МД-Тольятти" (ИНН 6319132605, ОГРН 1066319102520):

- на период с момент введения в Самарской области режима повышенной готовности до его окончания для магазинов розничной торговли (с 29.03.2020 до 21.06.2020 включительно) путем освобождения арендатора ООО "Интима фешн ритейл" от уплаты Основной арендной платы, Дополнительной арендной платы (Фиксированная часть и Расчётная часть), Переменной арендной платы, арендной платы с оборота;

- на период с 22.06.2020 по 28.03.2021 включительно путем снижения на 20 % Основной арендной платы и арендной платы с оборота.

2. Установить отсрочку по оплате Основной арендной платы по договору аренды N А-04-881, заключенному 01 февраля 2017 года между ООО "Интима фешн ритейл" (ИНН 9718024090, ОГРН 1167746803498, ранее именовалось ООО "Прима фешн ритейл") и ООО "МД-Тольятти" (ИНН 6319132605, ОГРН 1066319102520) за период с 01.04.2020 по 01.10.2020, а именно:

а) ООО "Интима фешн ритейл" уплачивает ООО "МД-Тольятти" задолженность по Основной арендной плате и арендной плате с оборота за период действия режима повышенной готовности на территории субъекта Самарской области с 29.03.2020 до 21.06.2020 не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной Основной арендной платы по договору аренды N А-04-881 от 01.02.2017;

б) ООО "Интима фешн ритейл" уплачивает ООО "МД-Тольятти" задолженность в объеме 50 процентов Основной арендной платы и 50 процентов арендной платы с оборота за период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Самарской области до 1 октября 2020 г. подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной Основной арендной платы по договору аренды N А-04-881 от 01.02.2017.

Ответчик в окончательной редакции просил взыскать с истца:

Задолженность по арендной плате по договору аренды N А-04-881 от 01 февраля 2017 на 07.05.2021 в размере 16781,71 евро или 1 174 719,70 ( один миллион сто семьдесят четыре тысячи семьсот девятнадцать ) рублей 70 копеек ( включая НДС), в том числе:

- задолженность по Основной арендной плате за период с 06 апреля 2020 г. по 07 мая 2021 г. в размере 13 778,79 (тринадцать тысяч семьсот семьдесят восемь целых, 79/100) евро, с учетом НДС, что составляет 964 515,30 (девятьсот шестьдесят четыре тысячи пятьсот пятнадцать) рублей 30 копеек, с учетом НДС;

- задолженность по фиксированной части Дополнительной арендной платы за период с 06 апреля 2020 г. по 07 мая 2021 г. в размере 1 491,67 (одна тысяча четыреста девяносто одна целая, 67/100) евро, с учетом НДС, что составляет 104 416,90 (сто четыре тысячи четыреста шестнадцать) рублей 90 копеек, с учетом НДС;

- задолженность по Расчетной части дополнительной арендной платы за период с 06.10.2020 по 07.05.2021 составляет 1 511,25 (одна тысяча пятьсот одиннадцать целых 25/100) евро, что составляет 105 787,50 (сто пять тысяч семьсот восемьдесят семь) рублей 50 копеек.

Арбитражный суд Самарской области решением от 25.01.2022 принял отказ общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" от исковых требований в части требования о расторжении договора аренды N А-04-881 от 01.02.2017.

Производство по делу в указанной части прекратил.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" удовлетворил частично.

Снизил размер арендной платы по договору аренды N А-04/881 от 01.02.2017, заключенному ООО "Интима фешн ритейл" (ИНН 9718024090, ОГРН 1167746803498) и ООО "МД-Тольятти" (ИНН 6319132605, ОГРН 1066319102520) на период с 29.03.2020 по 21.06.2020 на 50% основной арендной платы, дополнительной арендной платы (фиксированная часть и расчетная часть).

Предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" отсрочку уплаты основной арендной платы по договору аренды N А-04/881 от 01.02.2017 за период с 01.04.2020 по 01.10.2020 в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 года N 439, а именно: ООО "Интима фешн ритейл" уплачивает ООО "МД-Тольятти" задолженность по основной арендной плате не ранее 01.01.2021 равными платежами не чаще одного раза в месяц, размер которых не превышает половины ежемесячной основной арендной платы по договору аренды N А-04/881 от 01.02.2017.

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" отказал.

Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" 6000 руб. расходов по государственной пошлине.

Возвратил обществу с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" из федерального бюджета 10200 руб. государственной пошлины, уплаченной платежными поручениями N 9137 от 11.06.2021 и N 9542 от 27.07.2021.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" удовлетворил частично.

Взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" в пользу общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" 598 661 руб. задолженности по договору аренды N А-04/881 от 01.02.2017 по основной арендной плате за период с 06 апреля 2020 года по 07 мая 2021 года, а также 12612 руб. расходов по государственной пошлине.

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" отказал.

Возвратил обществу с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" из федерального бюджета 9025 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением N 00515 от 08.06.2021.

В результате зачета взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Интима Фешн Ритейл" в пользу общества с ограниченной ответственностью "МД-Тольятти" 592 661 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении его требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречных требований.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "Интима Фешн Ритейл" апелляционную жалобу поддержал.

Ответчик в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО МД-Тольятти (далее - "Арендодатель") и ООО "Прима фешн ритейл" (далее - "Арендатор") 01 февраля 2017 года заключен договор долгосрочной аренды N А-04/881 (далее - "Договор").

В соответствии с п. 1.1.2 договора арендатор принял на основании передаточного акта во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение N 239 площадью 99,6 кв. м, находящееся по адресу: г. Тольятти, Автозаводское ш., д. 6, в соответствии с кадастровым паспортом N 63-00-102/13-13-690764 выданного филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области "17" декабря 2013 г., расположенное на перовом этаже Здания. Помещение является частью объекта недвижимости с кадастровым номером 63:09:0301165:527. Указанный объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АН N 254925 от 03 сентября 2014 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2007, сделана регистрационная запись N 63-63-09/092/2007-154.

В соответствии с п. 2.1.1 договора передача помещения должна быть подтверждена Передаточным актом. Передаточный акт должен содержать описание состояния Помещения на дату передачи Помещения арендатору. Помещение передается арендатору по Передаточному акту "01" февраля 2017 г.

В соответствии с п. 1.3.1 договора что Помещение должно использоваться арендатором для осуществления деятельности по торговле.

В соответствии с п. 3.1. Договор действует до "31" января 2020 года включительно.

На основании п. 2 Дополнительного соглашения N 4 к договору - срок действия договора продлен до 31.12.2022.

В соответствии с Разделом 4 договора арендная плата состоит из следующих составляющих:

A) Основная арендная плата.

Б) Дополнительная арендная плата: фиксированная и расчётная.

B) Переменная арендная плата.

Г) арендная плата с оборота.

В соответствии с п. 4.3.1 договора в редакции п. 3 Дополнительного соглашения N 4 от 01.02.2020 Основная арендная плата увеличивается на 5% ежегодно с 1 января.

В соответствии с п. 4.7.1.1 договора и п. 3 Дополнительного соглашения N 2 от 20.04.2019 арендатор оплачивает арендную плату в рублях по курсу евро, равному 70 рублей за 1 евро.

Основная арендная плата за все Помещение в месяц на основании п. 4.1.1 договора и п. 2 Дополнительного соглашения N 4 от 01.02.2020 составляет сумму в рублях, эквивалентную 2 479,84 евро без учета НДС.

В период с 01.04.2020 по 31.12.2020 включительно Основная арендная плата за все Помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 2 451,52 евро без учета НДС. Дополнительная арендная плата в соответствии с п. 4.4.2 договора и Дополнительным соглашением N 4 от 01.02.2020 состоит из Фиксированной и Расчетной части. Фиксированная часть Дополнительной арендной платы за всеПомещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 2060,24 евро в месяц, без учета НДС и включает в себя следующие расходы арендодателя:

A) Страхование торгового комплекта от ущерба и страхование ответственности арендодателя;

Б) Озеленение и благоустройство зон общего пользования прилегающей территории;

B) Любые прочие расходы на услуги, связанные с эксплуатацией Комплекса, его управлением и содержанием;

Г) Маркетинговые услуги, связанные с эксплуатацией Комплекса.

Расчётная часть Дополнительной арендной платы (далее - "РЧДАП") за всё Помещение включает в себя следующие расходы арендодателя:

A) Расходы на уплату налогов и сборов на имущество Комплекса, арендной платы за землю или земельного налога и других аналогичных платежей;

Б) Обеспечение охраны Комплекса и зон общего пользования;

B) Уборка Комплекса и объектов зон общего пользования;

Г) Техническое обслуживание и ремонт Комплекса и зон общего пользования и рассчитывается по формуле.

В соответствии с п. 4.4.2.5 договора и Дополнительным соглашением N 4 от 01.02.2020 РЧПАД за все Помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 392,33 евро в месяц без учета НДС, а с 01.01.2021 - 474,15 евро в месяц, без учета НДС.

Переменная арендная плата в соответствии с п. 4.5.1 договора и п. 4 Дополнительного соглашения N 3 от 01.10.2019 представляет собой сумму стоимости коммунальных услуг за электроснабжение арендуемого Помещения и обеспечение Комплекса теплом, холодом, водой, канализацией, электроэнергией Зон Общего Пользования, которые определяются как пропорциональная доля от общих расходов арендодателя исходя из соотношения Помещения, арендуемого арендатором к сдаваемой в аренду площади Комплекса. На Переменную арендную плату начисляется НДС.

Арендная плата с оборота в соответствии с п. 4.6.1 договора ставка, равная 13% от общей суммы денежных средств, полученных арендатором от всех продаж товаров и услуг в Помещении в оборотный период, продолжительностью 1 календарный год. На арендную плату с оборота начисляется НДС.

В соответствии с п. 14.1 договора допускается направление сторонами юридически значимых сообщений по электронным адресам.

Постановлением Губернатора Самарской области от 16.03.2020 N 39 на территории Самарской области введен режим повышенной готовности.

Постановлением Губернатора Самарской области от 30.03.2020 N 64 с 29 марта 2020 года работа организаций торговли была приостановлена.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 2020 года N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации установлены с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочие дни.

Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 N 239 "О мерах по о обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории российской федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (covid-19)" установлены с 4 апреля по 30 апреля 2020 года нерабочие дни.

Обосновывая исковые требования истец указал, что в условиях режима повышенной готовности покупательская активность клиентов арендатора существенно снизилась, в связи с чем, арендатор направил в адрес арендодателя Информационное письмо N 23/03-09 /ПФР от 23 марта 2020 г. о снижении размера арендной платы в связи с возникшими чрезвычайными обстоятельствами. 30 марта 2020 г. Арендатор направил в адрес арендодателя Информационное письмо N 30/03-07 /ПФР о перерасчете арендной платы в связи с приостановкой работы организаций торговли по причине распространения COVID-19, на что арендодатель Письмом N б/н от 01 апреля 2020 года ответил отказом. В связи с приостановкой деятельности организаций розничной торговли из-за распространения COVID-19 арендатор не смог использовать арендуемое помещение в соответствии с целями, предусмотренными п. 1.3.1 договора, что выразилось в отсутствии средств для внесения арендных платежей. На основании изменившихся обстоятельств арендатор обратился к арендодателю с вопросом о перерасчете арендной платы, направив Информационное письмо N 08/04-08/ПФР от 08 апреля 2020 года, на что арендодатель письмом от 20 апреля 2020 года ответил Уведомлением об удержании арендной платы из Обеспечительного платежа. Письмом от 29 апреля 2020 года арендодатель направил в адрес арендатора проект Дополнительного соглашения N 5 к договору о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей на период приостановки деятельности организаций торговли. Обращением от 12 мая 2020 года арендатор запросил разрешение на вывоз товара через погрузочно-разгрузочную зону Торгового центра для его реализации через интернет-магазин, на что получил отказ от арендодателя в связи с невнесением арендной платы за апрель и май 2020 года. Письмом 20 мая 2020 года арендодатель направил в адрес арендатора Претензию о неисполнении денежного обязательства по уплате арендных платежей.

С 22 июня 2020 года в соответствии с Постановлением Губернатора Самарской области от 16.06.2020 N 139 работа организаций розничной торговли была возобновлена.

В виду недостижения соглашения о размере и порядке внесения арендных платежей за 2020 год, истец обратился в суд с настоящим иском.

01.04.2020 принят Федеральный закон N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), в соответствии со статьей 19 которого предусмотрено:

1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 "Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон N 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2020 г. N 43, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

В указанный перечень вошла деятельность по розничной торговле прочими товарами (код ОКВЭД 47.7).

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Интима фешн ритейл" следует, что ответчик осуществляет деятельность по торговле розничной нательным бельем в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.71.2).

Судом первой инстанции установлено, что ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на отсрочку уплаты арендной платы в соответствии с пунктом 3 Требований и на уменьшение размера арендной платы, подлежащей уплате в 2020 году.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее -Обзор COVID-19 N 2) согласно части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98 -ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г.

Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора COVID-19 N 2).

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Ответчиком - арендодателем доказательства использования истцом в указанный период нежилого помещения не представлено, также как и не доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В силу вышеизложенных норм права и правовой позиции, арендодатель, не информировавший арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ, считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, независимо от того обращался ли арендатор к арендодателю с заявлением о предоставлении такой отсрочки или не обращался.

Также если арендатор не мог использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности, то арендодатель обязан уменьшить арендную плату с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества, независимо от даты обращения арендатора с требованием о таком уменьшении и даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Из представленных в дело документов следует, что арендатор неоднократно обращался к арендодателю с письмами от 23.03.2020, 30.03.2020, 08.04.2020 о проведении перерасчета, уменьшения арендной платы по договору.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 452 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В силу правовой позиции, изложенной в Обзоре COVID-19 N 2, обязательства сторон договора аренды в части предоставления отсрочки и уменьшения размера арендной платы считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности и с момента, когда наступила указанная невозможность использования арендованного имущества.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, в силу правовой позиции, изложенной в Обзоре COVID-19 N 2, размер сниженной арендной платы определен судом.

Суд признал справедливым несение бремени последствий ограничений, введенных органами власти, в равных долях, путем отнесения расходов по 50% на каждую из сторон договора аренды, и как следствие уменьшение арендной платы на 50 %, что соответствует требованиям справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Суд первой инстанции уменьшил размер арендной платы за период с 29.03.2020 по 21.06.2020 на 50 %.

В обоснование заявленных требований об освобождения Арендатора ООО "Интима фешн ритейл" от уплаты всех составляющих арендной платы на период с момента введения в Самарской области режима повышенной готовности до его окончания для магазинов розничной торговли (то есть на период с 29.03.2020 года до 21.06.2020 года включительно) ООО "Интима фешн ритейл" указало на то, что в период с 29.03.2020 года по 21.06.2020 года Арендодатель ООО "МД-Тольятти" не предоставил арендуемое по Договору аренды помещение в пользование Арендатору ООО "Интима фешн ритейл", опечатал его, перегородил доступ к помещению специальной лентой, а также отказал Арендатору в возможности вывезти из помещения товар для продажи через интернет-магазин, то есть не исполнил обязательства, предусмотренные Договором аренды. В результате этих действий Арендодателя ООО "МД-Тольятти" Арендатор ООО "Интима фешн ритейл" был лишен возможности использовать арендуемое помещение в указанный период.

Эти же доводы приведены истцом в апелляционной жалобе.

Кроме того, истец в апелляционной жалобе указал, что согласно правовой позиции, изложенной в п.27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 года, в соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст.328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование правоотношений, содержащееся в ст.328 Гражданского кодекса РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Несмотря на то, что истец ООО "Интима фешн ритейл" ссылался на данные обстоятельства и нормы закона, суд первой инстанции проигнорировал эти обстоятельства и доводы ООО "Интима фешн ритейл", и в решении никак их не оценил. Также в решении суд не указал мотивы, по которым он отверг указанные выше доводы ООО "Интима фешн ритейл", приведенные в обоснование своих требований, а также представленные ООО "Интима фешн ритейл" доказательства, и не указал мотивы, по которым он не применил нормы законодательства, на которые ссылалось ООО "Интима фешн ритейл".

Тем самым судом были нарушены положения части 4 ст. 170 АПК РФ, в силу которых в мотивировочной части решения должны быть указаны мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Кроме того, в обоснование заявленных требований о снижении размера арендной платы по Договору аренды на период с 22.06.2020 года по 28.03.2021 года включительно путем снижения на 20 (Двадцать) % Основной арендной платы и Арендной платы с оборота (то есть двух составляющих арендной платы) ООО "Интима фешн ритейл" указало, что согласно ч.4 ст. 19 Федеральный закон от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон от 01.04.2020 года N98-ФЗ) арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ООО "Интима фешн ритейл" является малым предприятием и в качестве основного вида деятельности осуществляет торговлю розничную нательным бельем в специализированных магазинах - ОКВЭД 47.71.2 (подтверждение этому находится в материалах дела). По Договору аренды помещение было передано Ответчиком в аренду Истцу для размещения магазина и осуществления розничной торговли под торговой маркой "PRIMAVERA" (п.1.3.1.). Согласно положениям п. 1.3.2. Договора аренды ассортиментный перечень товарных групп, реализуемых в арендованном помещении, определяется в Приложении N 6 к Договору аренды (копия находится в материалах дела). Указанным приложением установлено, что Истец осуществляет в арендуемом помещении торговлю корсетным и трикотажным нижним бельем, купальниками, колготками, термобельем.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 года N 434.

В указанный перечень вошла торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.7).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэкономразвития от

15.04.2020 года N Д13и-11577 "Об утвержденном перечне пострадавших отраслей", если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Таким образом, ООО "Интима фешн ритейл" является субъектом малого предпринимательства, осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, не могло использовать арендуемое помещение в результате введения режима повышенной готовности.

Следовательно на ООО "Интима фешн ритейл" полностью распространяются вышеуказанные положения законодательства, и ООО "Интима фешн ритейл" вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления ООО "Интима фешн ритейл" указанной деятельности.

ООО "Интима фешн ритейл" обоснованно заявило требования о снижении размера арендной платы по Договору аренды на срок до одного года, а именно на период на период с 22.06.2020 года по

28.03.2021 года включительно путем снижения на 20 (Двадцать) % Основной арендной платы и Арендной платы с оборота.

При этом, ООО "Интима фешн ритейл" в обоснование заявленного размера снижения арендной платы на период с 22.06.2020 по 28.03.2021 включительно (а именно снижения на 20 % Основной арендной платы и Арендной платы с оборота) представило расчет-обоснование снижения размера Основной арендной платы и Арендной платы с оборота по Договору аренды N А-04-881 от 01 февраля 2017 года (представленный Расчет-обоснование находится в материалах дела, приложение к уточненному исковому заявлению исх.N24/12-01ю/ИФР от 24 декабря 2021 года). Однако, это доказательство, представленное ООО "Интима фешн ритейл" в обоснование своих требований, было оставлено судом без внимания и фактически никакой оценки со стороны суда первой инстанции не получило.

Отказывая ООО "Интима фешн ритейл" в удовлетворении заявленных требований (в этой части), суд в решении также не указал мотивы, по которым он отверг указанные выше доводы, приведенные ООО "Интима фешн ритейл" в обоснование своих требований, а также представленные ООО "Интима фешн ритейл" доказательства. Суд также не указал мотивы, по которым он не применил законодательные акты, на которые ссылалось ООО "Интима фешн ритейл" в этой части исковых требований.

В силу части 12 стать 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны:

1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;

2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;

3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 настоящей статьи.

Вместе с тем, в силу части 3 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для изменения или отмены судом апелляционной инстанции решения арбитражного суда первой инстанции.

Такими основаниями являются:

1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;

3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При этом согласно пункту 39 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Из правовой позиции, изложенной в вопросе N 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COV1D-19), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, следует, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Из буквального толкования приведенных нормативных положений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

В случае уклонения (отказа) арендодателя от уменьшения арендной платы арендатор также вправе обратиться в суд о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Положений о безусловном полном освобождении арендатора от внесения арендной платы законодательство не содержит. Доказательств об утрате возможности использовать помещение в спорный период Арендатор не предоставил.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020.

Принимая во внимание общедоступные сведения о складывающейся судебной практике по спорам, связанным с определением размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными в этом же здании по адресу г. Тольятти, Автозаводское шоссе, дом 6, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции по настоящему делу о частичном удовлетворении заявленных истцом требований соответствует сложившемуся при рассмотрении подобных дел подходу.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что полное освобождение арендатора от внесения той части арендной платы, которая по сути является компенсацией необходимых текущих расходов собственника на содержание здания, противоречило бы положениям статей 328 и пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель также полагает, что суд первой инстанции, частично удовлетворив заявленные требования и предоставив отсрочку в уплате арендной платы лишь на одни год, нарушил как интересы истца, так положения части 4 ст. 170 АПК РФ.

В этой части суд апелляционной инстанции с доводами заявителя не соглашается.

Поскольку соглашение о рассрочке платежей сторонами не было достигнуто, суд первой инстанции в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий определил условия рассрочки с учетом размера подлежащих выплате сумм. Условия предоставленной судом рассрочки соответствуют положениям п. 3 Требований, так как сумма ежемесячных платежей не превышает размера половины предусмотренной договором ежемесячной арендной платы.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25.01.2022 по делу N А55-15454/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

А.Э. Ануфриева С.Ш. Романенко