Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2022 г. N 06АП-6740/21 по делу N А16-3315/2020

г. Хабаровск

08 апреля 2022 г.

А16-3315/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей Воронцова А.И., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.

при участии в судебном заседании посредством онлайн-заседания

индивидуального предпринимателя Гладких Татьяны Викторовны

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гладких Татьяны Викторовны

на решение от 30 сентября 2021 года

по делу N А16-3315/2020

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области"

к индивидуальному предпринимателю Гладких Татьяне Викторовне

о взыскании 105 906, 96 рублей, о расторжении договора аренды земельного участка от 20 октября 2014 года N 144373

установил: муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" обратилось в суд с иском к Поповой Татьяне Викторовне о взыскании 105 906, 96 рублей, из которых основной долг в размере 67 317, 34 рублей за период с 1 января 2018 года по 29 сентября 2020 года по договору аренды земельного участка от 20 октября 2014 года N 144373, неустойка в размере 38 589, 59 рублей за период с 8 декабря 2014 года по 29 сентября 2020 года; о расторжении указанного договора аренды и о понуждении ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, д. 27а, площадью 417 кв. м с кадастровым номером 79:01:0300005:92.

В связи с вступлением в брак фамилия ответчицы Поповой изменена на Гладких.

Истец отказался от иска в части требования о расторжении договора и понуждении возвратить земельный участок, и уменьшил имущественную часть исковых требований до 57 775, 71 рублей, из которых: 40 267, 18 рублей долг за период с 1 января 2018 года по 29 сентября 2020 года, 17 508, 53 рублей - неустойка за период с 8 декабря 2014 года по 31 марта 2020 года.

Отказ от иска принят судом определением от 25 марта 2021 года производство по делу в части прекращено.

Решением суда от 30 сентября 2021 года по делу N А16-3315/2020 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 54 168,45 рубля, в том числе основной долг 40 267,18 рубля, неустойка в размере 13 901,27 рубля. В остальной части иска отказано.

Ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт - отменить решение полностью и прекратить производство по делу. В обоснование указано неполное выяснение обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права, регулирующих определение размера арендной платы. Ссылается на то, что истец в одностороннем порядке изменил с июля 2020 года существенные условия договора, а именно вид разрешенного использования арендуемого земельного участка с использованием "для эксплуатации и содержания административного здания" на "деловое управление", при этом не внес изменения в ЕГРН; уведомление о внесении изменений в договор и согласование данных изменений с арендатором со стороны истца не осуществлялось.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось, ответчику предложено представить суду платежные поручения об оплате арендной платы по предусмотренным договорам ставкам исходя из вида разрешенного использования земельным участком, свой расчет задолженности; истцу - документально и нормативно обоснованные объяснения по расчету арендной платы исходя из вида разрешенного использования земельного участка - "деловое управление".

Судебное заседание по ходатайству ответчика проведено посредством онлайн связи в режиме веб-конференции.

В судебном заседании ответчиком даны пояснения по представленным документам и вопросам суда.

Представитель истца в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы без его участия; во исполнение определения суда представил документально обоснованные объяснения по расчету арендной платы исходя из вида разрешенного использования земельного участка - "деловое управление"; просил оставить решение суда без изменения как законное и обоснованное.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

20 октября 2014 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 144373 аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 27а, площадью 417 кв.м, для эксплуатации и содержания административного здания, при этом Гладких Т.В. предоставлено 119,73 кв.м, Гаврилову А.М. предоставлено 239,47 кв.м от общей площади земельного участка.

Размер доли в праве аренды на земельный участок определялся пропорционально отношению площади соответствующей части здания к общей площади здания (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора аренды установлен с 20 октября 2014 года по 19 октября 2024 года.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован органом государственной регистрации в установленном законом порядке.

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 20 октября 2014 года.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца, согласно приложению N 1 к настоящему договору.

В результате произведенного истцом перерасчета арендной платы у ответчика образовалась задолженность в размере 40 267, 18 рублей за период с 1 января 2018 года по 29 сентября 2020 года.

Пунктом 4.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока уплаты арендной платы в виде неустойки в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.

Истцом на основании пункта 4.1 договора начислена неустойка за период с 8 декабря 2014 года по 31 марта 2020 года в размере 17 508, 53 рублей.

В досудебном порядке спор урегулирован не был.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Проверив расчет задолженности по арендной плате и неустойки, суд признал его верным, соответствующим условиям договора и обстоятельствам дела.

К требованию истца в части взыскания неустойки в размере 3 607,26 рублей, непогашенной на 5 ноября 2017 года согласно акту расчетов, суд первой инстанции применил срок исковой давности по заявлению ответчика, отказав в удовлетворении иска в данной части.

К указанному расчету возражений в апелляционной жалобе не заявлено.

Возражения ответчика сводятся к несогласию с расчетом суммы задолженности, в обоснование указано на необоснованное применение коэффициента, используемого при расчете ежемесячной арендной платы с видом разрешенного использования земельного участка - "деловое управление", что повлекло увеличение цены договора более чем в два раза.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В пункте 3.1 договора стороны определили, что размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях централизованного изменения ставок и других случаях, предусмотренных законодательством, при этом внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Пунктом 3.1.2 договором аренды предусмотрено, что при изменении базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов для расчета арендной платы арендодатель обязан уведомить об этом через средства массовой информации.

Регулирование арендной платы на имущество, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Отсутствие подписанного сторонами соглашения об увеличении размера арендной платы не исключает обязанности ответчика по внесению арендной платы в измененном размере с момента наступления обстоятельств, повлекших такое изменение, и ответственности за неисполнение данного обязательства.

Уведомления об изменении размера арендной платы в такой ситуации являются лишь информированием арендатора об изменении размера арендной платы, предусмотренными договорами аренды. Формула расчета арендной платы, характеристики и размеры подлежащих применению коэффициентов определены в официально опубликованных нормативно-правовых актах, находящихся в открытом доступе.

Неуведомление ответчика не свидетельствует о незаконности применения нормативно принятых изменений при расчете арендной платы в связи с тем, что изменение регулируемой арендной платы не ставится действующим законодательством в зависимость от факта уведомления об этом арендатора, а связывается исключительно со вступлением в законную силу соответствующего нормативного акта.

Судом установлено, что при заключении договора аренды земельного участка N 144373, расчет арендной платы производился в соответствии с Законом Еврейской автономной области от 24 декабря 2008 года N 502-03 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" и решением городской Думы от 26 апреля 2012 года N 744 "Размеры коэффициентов, учитывающие виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых участках государственная собственность на которые не разграничена в муниципальном образовании "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" в размере 926,12 рублей в месяц с применением коэффициента 0,05, учитывающего вид разрешенного использования N 1, осуществляемого на арендуемом земельном участке (для эксплуатации и содержания административного здания).

На основании решения городской Думы "Города Биробиджана" ЕАО от 21 декабря 2017 года N 480 "О внесении изменений в решение городской Думы от 5 мая 2008 года N 738 "Об утверждении порядка определении размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" истцом произведен перерасчет ежемесячной арендной платы ответчика, что составило 2 037,46 рублей с применением коэффициента 0,11 в соответствии с наименованием вида разрешенного использования земельного участка N 4 предпринимательство с числовым обозначением разрешенного использования земельного участка 4.1 деловое управление (размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и указанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)).

Классификатор вида разрешенного использования земельного участка утвержден приказом Министерства экономического развития России от 1 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, д. 27а, нежилое административное здание по данному адресу принадлежит ответчику на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: 1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения; 2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

С учетом того, что принадлежащий ответчику объект недвижимости соответствует условиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, истцом при расчете арендной платы по вышеуказанному договору за период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2019 года применен коэффициент 0,11 в соответствии с наименованием вида разрешенного использования земельного участка N 4 предпринимательство с числовым обозначением разрешенного использования земельного участка 4,1 деловое управление в установленном законном порядке.

Согласно постановлению Правительства Еврейской автономной области от 28 декабря 2019 года N 491-пп "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" от 24 декабря 2020 года N 111 "Об установлении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в муниципальном образовании "Город Биробиджан" Еврейской автономной области", расчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 144373 изменился с 1 января 2020 года.

Арендная плата рассчитывается по формуле A = Спм x K x S, где:

A - арендная плата за земельный участок (рублей в год);

Спм - ставка арендной платы (рублей);

K - размер коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке (далее - коэффициент);

S - площадь земельного участка.

Коэффициент, учитывающий вид деятельности по договору аренды N 14437, осуществляемый на арендуемом земельном участке - 0,06 (деловое управление, код 4.1), ставка арендной платы - 2 695,16; площадь земельного участка - 239,47 кв.м.

2695,16 х 0,06 х 119,73 = 19 361,49 руб./год : 12 мес. = 1613,46 (руб./ мес.)

Таким образом, по договору аренды земельного участка N 144373, в соответствии с изменениями базовых ставок арендной платы, поправочных коэффициентов истцом правомерно произведены однократно доначисления арендной платы в размере 26 672,16 рублей по основному обязательству за период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2019 года и в размере 687,34 рубля за период с 1 января 2020 года по 31 января 2020 года.

Указанные нормативно-правовые акты, устанавливающие размер коэффициента, учитывающего вид деятельности по договору аренды N 144373 и примененный истцом при расчете размера арендной платы, в установленном законом порядке не оспаривались, незаконными не признаны.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции.

При установленной совокупности обстоятельств суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования истца доказанными и по праву и по размеру.

Дав оценку собранным по делу доказательствам по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии фактических и правовых оснований для иной оценки обстоятельств дела согласно доводам жалобы.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы на государственную пошлину по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 30 сентября 2021 года по делу N А16-3315/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

А.И. Воронцов И.В. Иноземцев