Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2022 г. N 15АП-3862/22 по делу N А53-34743/2021

город Ростов-на-Дону

08 апреля 2022 г.

дело N А53-34743/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Авиаок" (ОГРН 1216100019948, ИНН 6154160710)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2022 по делу N А53-34743/2021

по иску акционерного общества "Авиаок" (ОГРН 1216100019948, ИНН 6154160710)

к Администрации города Таганрога (ОГРН 1026102581350, ИНН 6154061491), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН 1096195001704, ИНН 6163097776),

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Авиаок" (далее - истец, общество, АО "Авиаок") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Таганрога (далее - ответчик, администрация); Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - территориальное управление, ТУ Росимущества в Ростовской области) о признании права собственности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2022 по делу N А53-34743/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО "Авиаок" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда и принять новое судебное решение, которым признать за акционерным обществом "Авиаок" право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества - нежилое здание литер "БШ, БШ1, БШ2, БШ4, бш1, бш", общей полезной площадью 1342,70 кв.м и здание котельной литер "БЮ", общей полезной площадью 12 кв.м, расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, г. Таганрог, Площадь Авиаторов, 1-6, ссылаясь на то, что после выполнения реконструкции и строительства нарушений целевого назначения земельного участка не произошло. По вопросам, связанным с легализацией реконструкции зданий мастерских и строительства котельной для отопления этих зданий мастерских, общество "Авиаок" дважды обращалось в Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации города Таганрога, таким образом, общество предпринимало меры к вводу в эксплуатацию самовольно реконструированных зданий мастерских и котельной. Согласно строительно-технического заключения N 217/21-С отсутствует нарушение градостроительных и строительных норм и правил, постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи N 96/07-117 от 24.12.2007 и договором купли-продажи недвижимого имущества N ОК-1867 от 18.12.2015 общество с ограниченной ответственностью "Авиаок" (далее - ООО "Авиаок") является собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002501:93, общей площадью 3475 кв.м по адресу: г. Таганрог, пл. Авиаторов, 1-6.

АО "Авиаок" является правопреемником ООО "Авиаок" вследствие реорганизации общества в форме преобразования (стр. 98 выписки из ЕГРЮЛ).

Согласно указанным договорам купли-продажи ООО "Авиаок" приобрело в собственность:

- здание мастерских по изготовлению тары корпус 40Б, литера: БШ, БШ1, БШ2, БШЗ, БШ4 общей площадью 1354,5 кв.м, тамбур бш площадью по наружному обмеру 36 кв.м, тамбур литер бш1 площадью по наружному обмеру 32,2 кв.м, кадастровый номер: 61:58:0002501:125. Объект расположен по адресу:

г. Таганрог, Площадь Авиаторов, 1 (договор купли-продажи N 96/07-117 от 24.12.2007);

- здание мастерских по изготовлению тары, корпус 40Б. Назначение: нежилое. Площадь общая 749,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 1,2,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18. Этаж: 1, 2. Литер: БШ, бш. Адрес (местоположение): Россия, Ростовская область, г. Таганрог, Площадь Авиаторов, 1-6. Кадастровый номер: 61:58:0002501:93:12/1 (договор купли-продажи недвижимого имущества N ОК-1867 от 18.12.2015).

По своему расположению приобретенные в собственность здания не имели соединительных проходов между собой, но расположены с соприкосновением несущих конструкций (стен) так, что расстояние между ними отсутствовало.

Право собственности ООО "Авиаок" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Росреестре, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 2, л.д. 1-2).

Земельный участок, на котором находятся указанные здания принадлежит ООО "Авиаок" на основании договора аренды N 1431 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 30.08.2016 со сроком аренды до 29.08.2065 (т. 2, л.д. 3-7).

ООО "Авиаок" без получения разрешительных документов на реконструкцию/строительство приобретенные здания объединены в единое здание путём организации сквозного прохода через все литеры, кроме отдельно стоящей котельной. Котельная построена на свободном от строений земельном участке. Были уменьшены геометрические размеры оконных блоков и ворот, снесены и установлены перегородки в зданиях, произведена замена системы отопления с централизованной на индивидуальную, т.е. устроена индивидуальная котельная, перенесены санитарные узлы со второго этажа на первый этаж, устроены комнаты для приёма пищи с умывальниками.

Перед выполнением реконструкции/строительства и перепланировки/переоборудования по заказу ООО "Авиаок" организацией ООО "Архитектурно-планировочная мастерская", имеющей свидетельство СРО, выполнена планировочная документация, которая послужила строительно-техническим ориентиром при выполнении работ.

В 2019-2020 годах ООО "Авиаок" выполнило работы по объединению зданий, а также по строительству котельной.

По заказу ООО "Авиаок" членом регионального союза экспертов Заворотней И.А. (свидетельство N 475 от 22.04.2019, сертификат соответствия N 0092 от 06.02.2019, сертификаты соответствия ОСЭ 2012/12-528/1, 2012/12-529/1, 2012/12-530/1) выполнено строительно-техническое заключение N 217/21-С, согласно которому выше указанные преобразования в зданиях соответствуют требованиях нормативно-технической документации, противопожарным и санитарным требованиям, не угрожают жизни и здоровью граждан.

Выше указанным заключением установлено, что на объекте исследования, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002501:93, площадью 3475 кв.м по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, площадь Авиаторов, N 1-6, нежилые строения литеры "БШ", "бш", "бш1", "БШ1", "БШ2", "БШ4", "БЮ", расположенные по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, выполнены: реконструкция, перепланировка, переоборудование.

Реконструкция, заключающаяся в объединении всех строений в одно производственное пространство, путём организации сквозного прохода через все литеры, кроме отдельно стоящего литера "БЮ" - котельной. Так же реконструкция заключается в уменьшении геометрических размеров оконных блоков и ворот. Реконструкция выполнена в соответствие с нормативными требованиями, предъявляемым к данному виду строений, что подтверждается, техническим паспортом и натурным обследованием.

В обследуемых строениях выполнена перепланировка, заключающаяся в сносе и устройстве перегородок на 1-м и 2-м этажах строения литер "БШ", и в демонтаже старых отслуживших срок эксплуатации перегородок и замену на новые перегородки для организации новых служебных помещений в строениях литеры "БШ1", "БШ2" и "БШ4".

Переоборудование заключается в замене системы отопления с централизованной на индивидуальную, то есть устройстве индивидуальной котельной литер "БЮ", переносе санитарных узлов со второго этажа литер "БШ" на первый этаж в литер "БШ1", устройстве комнаты для приёма пищи с умывальниками в литере "БШ1".

Изменение общей площади произошло вследствие демонтажа перегородок и изменения линейных размеров помещений. Все помещения в исследуемом здании соответствуют своему назначению.

Внесённые изменения не повлекли за собой изменения внешних границ здания, не нарушили требований пожарной безопасности, санитарных норм и правил.

Экспертом сделаны выводы о том, что конструктивные решения по нежилому зданию, расположенному по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, площадь Авиаторов, N 1-6, литеры "БШ", "бш", "бш1", "БШ1", "БШ2", "БШ4", "БЮ", соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ.

Строение нежилое, после выполненных реконструкции, перепланировки и переоборудования, расположенное по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, площадь Авиаторов, N 1-6, литеры "БШ", "бш", "бш1", "БШ1", "БШ2", "БШ4", "БЮ", соответствуют требованиям СНиП 2.07.01-89.

Несущие конструкции здания в целом не подвержены деформации, разрушению. Состояние основных строительных конструкций здания (отсутствие деформаций, трещин и прогибов) обеспечивает его надежную и долговечную эксплуатацию.

Таким образом, объект исследования - нежилое здание, расположенное по адресу: Ростовская обл., г. Таганрог, площадь Авиаторов, N 1-6, литеры "БШ", "бш", "бш1", "БШ1", "БШ2", "БШ4", "БЮ", соответствуют требованиям указанной выше нормативно-технической документации, противопожарным и санитарным требованиям, не угрожают жизни и здоровью граждан.

Несмотря на то, что общество "Авиаок" не получало разрешения на реконструкцию, им предпринимались действия, направленные на её легализацию.

По вопросу получения акта ввода объекта в эксплуатацию ООО "Авиаок" обращалось в Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации города Таганрога, но в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано со ссылкой на отсутствие разрешения на строительство/реконструкцию. Общество предпринимало меры по легализации объектов, что подтверждается обращениями в администрацию города и ответами, а также выполненными проектной документацией и экспертного исследования. Объекты подключены к коммуникациям с заключением договоров на предоставление услуг.

В связи с невозможностью сохранения объекта недвижимости в реконструированном состоянии в административном порядке, АО "Авиаок" вынуждено обращаться в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Самовольной постройкой согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 28 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления N 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 26 постановления N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении настоящего спора, суд первой инстанции правомерно сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что истец не доказал наличия оснований для признания права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации на самовольно реконструированные объекты.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Подготовка проектной документации должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать моменту начала строительства и застройщик вправе приступить к осуществлению строительных работ только при условии получения разрешения на строительство.

Суд апелляционной инстанции признает указанные выводы правильными, поскольку системное толкование вышеприведенных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Разрешение на строительство/реконструкцию является не только документом, дающим право осуществлять строительство/реконструкцию в течение срока его действия, но и документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным требованиям, а также правомерность действий по возведению объекта капитального строительства. Разрешение на строительство/реконструкцию является основанием для начала строительства/реконструкцию указанного в нем объекта, следовательно, выдача такого разрешения должна предшествовать проведению строительных работ.

Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Указанное согласуется с позицией, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 16.06.2015 по делу N 309-КГ15-209.

Вопреки доводам подателя жалобы обращение в компетентный орган за получением разрешения на ввод объектов в эксплуатацию после реконструкции объектов, и получение отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не свидетельствуют в достаточной мере о том, что обществом были предприняты все возможные в сложившейся ситуации меры по легализации реконструкции во внесудебном порядке, которые, в свою очередь, свидетельствовали бы о том, что истец действовал добросовестно, и только исключительные обстоятельства не позволили ему надлежащим образом оформить документацию на строительство.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено и самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности. Иначе при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение N 190 от 25.02.2022) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.01.2022 по делу N А53-34743/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик С.И. Яицкая