Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2022 г. N 14АП-11298/21 по делу N А05П-455/2021

г. Вологда

11 апреля 2022 г.

Дело N

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 апреля 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕРСО М" на решение Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения постоянного судебного присутствия в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2021 года по делу N А05П-455/2021,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа (ОГРН 1152901009227, ИНН 2983010800; адрес: 166000, Ненецкий автономный округ, город Нарьян-Мар, улица Смидовича, дом 20) далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРСО М" (ОГРН 1027739813408, ИНН 7702270280; адрес: 390048, город Рязань, улица Октябрьская, дом 35А; далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.01.2020 N 04-03/18; взыскании 467 104 руб. 16 коп. задолженности по арендным платежам за период с 20.12.2019 по 30.06.2021; 22 807 руб. 23 коп. пени за период с 16.02.2020 по 30.06.2021; об обязании ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 83:00:050004:1093, площадью 6115 кв.м., расположенный по адресу: Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. Хатанзейского (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен временный управляющий Общества Шаврин Владимир Сергеевич.

Решением суда от 01.11.2021 (с учетом дополнительного решения суда от 09.03.2022) с Общества в пользу Управления взыскано 404 623 руб. 89 коп., в том числе: 383 037 руб. 72 коп. долга и 21 586 руб. 17 коп. пени; 85 282 руб. 61 коп., в том числе: 84 066 руб. 44 коп. долга и 1 216 руб.17 коп. пени. Суд расторг договор аренды земельного участка от 27.01.2020 N 04-03/18, заключенный Обществом и Управлением и обязал Общество освободить и возвратить Управлению земельный участок с кадастровым номером 83:00:050004:1093, площадью 6115 кв. м, расположенный по адресу: Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. Хатанзейского в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения постоянного судебного присутствия в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа от 01.11.2021 по делу N А05П-455/2021 в законную силу. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказал. Также взыскал с Общества в доход федерального бюджета 12 797 руб. 87 коп. государственной пошлины.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на незаконность и необоснованность оспариваемого решения, однако конкретных доводов не заявляет.

Определением от 17.01.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 15.02.2022.

Определением от 17.02.2022 производство по делу приостановлено до принятия судом первой инстанции дополнительного решения.

Определением от 17.03.2022 производство по делу возобновлено, в связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по настоящему делу, назначено судебное заседание.

В связи с отпуском судьи Шадриной А.Н. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена в составе суда на судью Чередину Н.В., о чем имеется соответствующее определение, также на замену судьи указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение апелляционной жалобы производится сначала.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, в отзыве на нее, апелляционная инстанция считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Губернатора Ненецкого автономного округа от 20.12.2019 N 422-рг "О предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРСО М" истцом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.01.2020 N 04-03/18 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из категории земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 83:00:050004:1093, расположенный по адресу (местоположение): Ненецкий автономный округ, г. Нарьян-Мар, ул. Хатанзейского, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, площадь участка: 6115 кв. м.

Договор 25.02.2020 зарегистрирован в установленном порядке. Участок предоставлен Обществу без проведения торгов на праве аренды сроком на три года на основании заявления Общества о предоставлении земельного участка для реализации проекта "Среднеэтажная жилая застройка в г. Нарьян-Маре, по ул. Хатанзейского" в целях последующего предоставления жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда на территории Ненецкого автономного округа. Передача арендодателем земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 27.01.2020.

Срок аренды участка устанавливается с 20.12.2019 по 19.12.2022 (пункт 2.1 договора). Договор вступает в силу с даты его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ним и распространяется на правоотношения, возникшие с 20.12.2019 (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата исчисляется с начала срока действия договора, указанного в пункте 2.1 договора. В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за земельные участки, указанные по настоящему договору, составляет сумму в размере 371 881 руб. 28 коп. в годовом исчислении (размер арендной платы за использование земельных участков составляет 2 % от кадастровой стоимости земельных участков, которая на дату заключения договора аренды составляла 18 594 063 руб. 95 коп. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными (или пропорциональными - при неполном периоде) долями не позднее 15 числа второго месяца квартала путем перечисления на счет получателя (пункт 3.3 договора). На основании пункта 3.5 договора арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после подписания настоящего договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором подписан настоящий договор.

Аналогичный порядок определения арендной платы установлен в пунктах 2, 5, 9 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Ненецкого автономного округа от 20.05.2015 N 159-п (далее - Порядок N 159-п).

На основании приказа Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа от 05.11.2020 N 9 определена кадастровая стоимость земельного участка в размере 8 406 643 руб. 34 коп.

Пунктом 10 Порядка N 159-п предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится.

Пунктом 4.1.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении или несвоевременном внесении (просрочка оплаты более двух раз подряд) арендной платы согласно пункту 3.3 договора. Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости уплаты арендной платы.

Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 20.12.2019 по 31.03.2021 послужило основанием для направления истцом в адрес ответчика претензии от 06.05.2021 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, в которой также содержится требование вернуть земельный участок арендодателю, предупреждение о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке в случае неисполнения содержащихся в претензии требований.

Претензия оставлена без ответа, сумма долга не погашена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив, в порядке статьи 71 АПК РФ для установления значимых для дела обстоятельства, относимость, допустимость и достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил иск частично.

Судебная коллегия считает выводы арбитражного суда первой инстанции правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом первой инстанции, факт пользования переданным в аренду земельным участком подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и ответчиком не оспаривается, как не оспаривается и наличие долга.

Судом проверен расчет задолженности, произведенный истцом в соответствии с условиями договора и Порядка N 159-п, признан обоснованным и арифметически верным, подателем жалобы также не оспорен.

Наличие задолженности по арендной плате ответчиком документально не опровергнуто, доказательства ее оплаты в материалы дела не представлены. Платеж на основании чека-ордера от 17.08.2021 учтен истцом при расчете взыскиваемой задолженности.

На основании изложенного требование истца о взыскании с ответчика арендной платы за пользование земельным участком в общей сумме 467 104 руб. 16 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

При рассмотрении дела суд первой инстанции верно применил пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как правильно указал суд первой инстанции с учетом вышеприведенных норм, условий спорного договора (пункт 5.2 договора) и фактических обстоятельств дела, ответчиком обязательства по оплате арендной платы за период 20.12.2019 по 30.06.2021 исполнялись с нарушением установленных договором сроков, что подателем жалобы не оспаривается.

Истцом представлен расчет пени на общую сумму 22 807 руб. 23 коп., начисленных за период с 16.02.2020 по 30.06.2021, с учетом частичной оплаты пеней по чеку-ордеру от 17.08.2021 в размере 755 руб. 96 коп.

Расчет неустойки судом проверен, признан неверным, поскольку начисление пени на задолженность за 4 квартал 2019 года за период с 16.02.2020 по 26.04.2020 произведено истцом без учета того, что 15 и 16 февраля 2020 года являлись выходными днями и без учета положений статьи 193 ГК РФ, в силу которой, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. По расчету суда размер пени на задолженность за 4 квартал 2019 года в размере 12 226 руб. 23 коп. за период с 18.02.2020 по 26.04.2020 составил 168 руб. 72 коп. Расчет пени в остальной части проверен судом, признан обоснованным и арифметически верным, подателем жалобы не оспаривается.

Таким образом, требование о взыскании пеней обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.

Истец, ссылаясь на невнесение ответчиком арендных платежей более двух раз подряд, также просил суд расторгнуть договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, при этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) также разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Судом первой инстанции установлен, подтверждается материалами дела и подателем жалобы не оспаривается, факт неисполнения арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд; обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора; фактическое бездействие арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя. Также суд учел, что с момента предъявления иска в арбитражный суд до настоящего времени ответчик не предпринял надлежащих усилий для погашения образовавшейся задолженности, принимая во внимание, что за весь срок действия договора арендная плата внесена обществом единожды после возбуждения производства по настоящему делу и в незначительном размере.

Также судом правомерно принято во внимание то, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество приступило к осуществлению строительных работ на арендуемом участке. При этом, сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора. Досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден. В связи с этим требование о расторжении спорного договора правомерно удовлетворено судом первой инстанции с возложением на ответчика обязанности, с учетом положений статьи 622 ГК РФ, пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", возвратить земельный участок истцу.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт в апелляционной жалобе не содержится.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области по месту нахождения постоянного судебного присутствия в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2021 года по делу N А05П-455/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЕРСО М" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

А.Я. Зайцева Н.В. Чередина