Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2022 г. N 11АП-720/22 по делу N А65-9196/2021

г. Самара

13 апреля 2022 г.

дело N А65-9196/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Барковской О.В., Морозова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Якушовой Н.С.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Островского, 67"- Камалов Р.Р., доверенность от 01.11.2020, диплом (до перерыва),

от Частного образовательного учреждения высшего образования "Казанский инновационный университет имени В.Г. Тимирясова" - Егоров А.П., доверенность от 02.08.2019, диплом,

от общества с ограниченной ответственностью "Татарский центр образования "Таглимат"- Егоров А.П., доверенность от 19.04.2019, диплом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 3 апелляционную жалобу Частного образовательного учреждения высшего образования "Казанский инновационный университет имени В.Г.Тимирясова" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 декабря 2021 года по делу N А65-9196/2021 (судья Галимзянова Л.И.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Островского, 67" (ОГРН 1171690128026, ИНН 1655396605) к Частному образовательному учреждению высшего образования "Казанский инновационный университет имени В.Г.Тимирясова" (ИЭУП) (ОГРН 1021602842095, ИНН 1654020511) о взыскании,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Татарский центр образования "Таглимат".

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Островского, 67" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Частному образовательному учреждению высшего образования "Казанский инновационный университет имени В.Г.Тимирясова" (ИЭУП) (далее - ответчик) о взыскании долга по коммунальным услугам и обслуживанию здания за период с 22.12.2017 по 05.04.2021 в размере 3 540 149, 67 руб., исходя из площади 1027, 5 кв.м.

К участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Татарский центр образования "Таглимат".

До принятия по делу решения истец уменьшил заявленные требования до 3 240 149, 67 руб., в связи с частичным погашением долга.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, а также указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 167 кв.м., а не 1027,5 кв.м., нежилые помещения площадью 860,5 кв.м. он арендует у ООО "Татарский центр образования "Таглимат", который, по его мнению, должен нести расходы, как собственник указанных помещений.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, а также с учетом перерасчета обязательств ответчика за содержание общего имущества здания, исходя из площади нежилого помещения, принадлежащего ответчику на праве собственности, истец просил взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных услуг и обслуживанию здания за период с 09.02.2018 по 31.01.2021 в размере 1 514 191,48 руб.

С учетом представленного ответчиком договора аренды с третьим лицом, истец заявил об изменении предмета требований, просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 2 685 766, 91 руб. за период с 09.02.2018 по 31.01.2021.

Изменение предмета требований принято судом определением от 23.11.2021.

Решением от 08.12.2021исковые требования удовлетворены в заявленном размере.

Ответчик не согласился с принятым судебным актом. В апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, просит отменить решение как незаконное и необоснованное, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что Гражданский и Жилищный кодексы РФ не содержат нормы о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Суд, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с ответчика, исходил из пункта 2.4.4 договора аренды N 04-А/07 от 25.06.007, заключенного между ответчиком (арендатором) и третьим лицом (арендодателем). Однако указанный договор не содержит условий о заключении отельного договора с балансодержателем по уборке твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к помещению; заключению договора на оказание коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание.

Между ООО "Островского 67", ответчиком и ООО " ТЦО "Таглимат" отсутствует трехсторонний договор.

Суд необоснованно применил в данном случае статьи 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель истца отклонил жалобу как необоснованную, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, определением суда от 31.03.2022, в связи с отпуском судьи Буртасовой О.И. произведена ее замена на судью Морозова В.А. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, третьего лица, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.

28.12.2017 общим собранием собственников помещений, расположенных в здании по адресу: г. Казань, ул. Островского, д. 67, принято решение, оформленное протоколом N 1, в качестве компании по управлению и обслуживанию здания выбрать ООО "Островского, 67".

Собственником нежилых помещений 3 этажа N N 28-34 площадью 167 кв.м. в указанном здании является ответчик.

Собственником нежилых помещений 1 этажа N N 8,9, 2 этажа N N 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 5, 6, 6а, 7, 7а, 7б, 7в, 7г, 4 этажа N12-14, 14а, 15-20, 20а, 37, 39-48, общей площадью 860,5 кв.м., является третье лицо. Указанные нежилые помещения переданы ответчику во временное владение и пользование по договору аренды недвижимого имущества N04-А/07 от 25.06.2007 сроком действия до 24.06.2047. Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Татарстан.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению оплаты за обслуживание и коммунальные услуги нежилых помещений, у него образовалась задолженность, в связи с чем истец направил в его адрес претензию, которая была оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ).

В соответствии с абзацами 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", для регулирования отношений собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, применяются нормы гражданского законодательства во взаимодействии с жилищным.

В силу статей 244, 249 ГК РФ, статей 37, 39, 156, 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 153 ЖК РФ организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Как следует из части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1102 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Предметом доказывания по настоящему спору является факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет другого лица (истца), отсутствие к этому оснований, установленных законом или договором, размер неосновательного обогащения.

Судом установлено, что в период с 28.12.2017 по 31.01.2021 истец осуществлял управление и обслуживание зданием, расположенным по адресу: г. Казань, ул. Островского, д. 67.

Ответчик осуществляет свою деятельность в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Островского, д. 67, на площади 1027,5 кв.м.

При этом, нежилые помещения, площадью 167 кв.м. с 2010 года находятся в собственности ответчика, остальные 860,5 кв.м. арендованы ответчиком у третьего лица по договору аренды недвижимого имущества N 04-А/07 от 25.06.2007 сроком действия до 24.06.2047.

Договор управления между истцом и ответчиком не заключен, вместе с тем, истец управлял и обслуживал зданием на основании решения общего собрания собственников помещений здания от 28.12.2017 по 31.01.2021.

За период с 09.02.2018 по 31.01.2021 у ответчика образовалась задолженность по оплате услуг за содержание и ремонт и коммунальные услуги в общей сумме 2 685 766,91 руб.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по оплате услуг за содержание и ремонт рассчитана исходя из площади нежилых помещений, находящихся в собственности ответчика, а именно, 167 кв.м. При этом, задолженность ответчика по оплате коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, теплоэнергия) рассчитана истцом со всей площади, находящейся в пользовании ответчика, а именно, 1027,5 кв.м. (167 кв.м., находящиеся в собственности + 860,5 кв.м., находящиеся в аренде).

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указал, что расходы по оплате коммунальных услуг не могут быть возложены на арендатора. Считает, что ответчик и третье лицо должны нести расходы на оплату коммунальных услуг пропорционально площади, находящейся в собственности каждого из них.

Указанный довод ответчика суд первой инстанции отклонил, указав, что в данном случае коммунальные услуги предоставлялись ответчику, поскольку деятельность в нежилых помещениях площадью 1027,5 кв.м. на протяжении нескольких лет осуществляет исключительно ответчик.

Согласно пункту 2.4.4 договора аренды недвижимого имущества N 04-А/07 от 25.06.2007, заключенного между ответчиком (арендатор) и третьим лицом (арендодатель), арендатор обязуется самостоятельно оплачивать коммунальные услуги (водопровод, электричество, канализация и т.д.).

При этом, арендная плата не включает коммунальные услуги, которые арендатор оплачивает самостоятельно.

Исходя из условий договора аренды недвижимого имущества N 04-А/07 от 25.06.2007, суд признал обязанным лицом по оплате потребленных коммунальных услуг, ответчика как арендатора используемого на праве аренды имущества.

Ссылка ответчика на судебную практику, согласно которой бремя содержания имущества несет собственник, судом первой инстанции признана необоснованной, при этом суд исходил из того, что расходы на содержание рассчитаны истцом исходя из площади, находящейся в собственности ответчика.

Суд указал, что особенностью данного дела является тот факт, что ответчик осуществляет деятельность на площади, которая частично находится в его собственности, частично в аренде. При этом, на всей этой площади установлено лишь по 1 прибору учета каждого вида потребляемых услуг, которые закреплены за ответчиком.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что разделить количество потребленных коммунальных услуг на ответчика и третьего лица, не представляется возможным.

Представленный ответчиком контррасчет задолженности, исходя из площади, находящейся в собственности ответчика, суд признал необоснованным, указав, что такой способ определения размера платы потребленных коммунальных услуг, противоречит действующему законодательству.

На основании изложенного, суд первой инстанции признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции признает доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе обоснованными.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме входит в состав платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, и размер ее определяется в соответствии с положениями статьи 156 ЖК РФ.

По общему правилу, установленному пунктом 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, предусмотренного частью 3 статьи 169 ЖК РФ.

Из приведенных норм права следует, что собственник нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, обязан нести расходы как по содержанию общего имущества, так и расходы на коммунальные услуги в силу прямого указания закона (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10).

Таким образом, из приведенных положений законодательства следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

В отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора, бремя расходов на содержание общего имущества здания лежит на собственнике помещения, то есть на ООО "Татарский центр образования "Таглимат".

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за содержание общего имущества перед осуществляющим услуги по такому содержанию третьим лицом.

Договор аренды N 04-А-07 от 25.06.2007 заключенный между ответчиком и третьим лицом не содержит условие об исполнении арендатором в пользу ООО "Островского 67" обязательств собственника по несению названных расходов.

Как разъяснено в ответе на вопрос N 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в отсутствие между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией) договора, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. Указанные разъяснения применимы и к обязанности по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Договор, который бы предусматривал обязательство ответчика перед истцом по внесению платы за содержание общего имущества здания, не заключен, в связи с чем бремя расходов на содержание общего имущества задания лежит на собственнике помещений.

Вместе с тем, ответчик не оспаривает задолженность, исходя из занимаемой площади помещений, в связи с чем представил расчет на основании выставленных истцом счетов для оплаты. Согласно расчету за спорный период размер задолженности составляет 493 877,57 руб.

Расчет произведен по следующей формуле Х:1027,5*167, где Х - общая сумма строки в счете, 1027,5 кв.м - общая площадь помещений ответчика + третьего лица, 167 кв.м -площадь помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Формула расчета оплаты за техобслуживание, эксплуатацию и ремонт лифта:

Y* 167, где Y- цена в счете, 167 кв.м.- площадь помещений ответчика (т.2, л 67-73).

Истец и третье лицо, представленный ответчиком расчет не оспорили.

Проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции признает его правильным и приходит к выводу об обоснованности требований истца к ответчику в размере 493 877, 57 руб., в остальной части исковые требования к ответчику предъявлены необоснованно, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

При указанных обстоятельствах, обжалуемое решение подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права, с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны по правилам статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 декабря 2021 года по делу N А65-9196/2021 отменить. Принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Частного образовательного учреждения высшего образования "Казанский инновационный университет имени В.Г.Тимирясова" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Островского, 67" неосновательное обогащение в размере 493 877 (четырёхсот девяноста трёх тысяч восьмисот семидесяти семи) руб. 57 коп. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Островского, 67" в пользу Частного образовательного учреждения высшего образования "Казанский инновационный университет имени В.Г.Тимирясова" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2448 руб. 30 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Демина

Судьи

О.В. Барковская В.А. Морозов