Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2022 г. N 15АП-3873/22 по делу N А53-31055/2021

город Ростов-на-Дону

12 апреля 2022 г.

дело N А53-31055/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матвейчук А.Д.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - представитель Беликова Е.В. по доверенности от 30.09.2021, паспорт;

от заинтересованного лица - представитель Демьянченко Д.А. по доверенности от 08.11.2021, паспорт;

от Мирошниченко А.В. - представитель Босенко Р.В. по доверенности от 06.08.2018, паспорт;

от Павловой А.В. - Павлова А.В. лично, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2022 по делу N А53-31055/2021

по заявлению ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: Павлова Алина Васильевна; Мирошниченко Александр Васильевич

о признании незаконным бездействия, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным бездействие, выразившиеся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении в виде аренды образованного земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600019:581 в пользу ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на основании договора аренды земельного участка N 4 с кадастровым номером 61:18:0600019:93 от 05.02.2007; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600019:581 в пользу ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600019:93 от 05.02.2007.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Павлова Алина Васильевна и Мирошниченко Александр Васильевич.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указал, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды. В рассматриваемом споре судом не учтено, что собственники не возражали против передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600019:93.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

24.03.2022 посредством почтового направления от заинтересованного лица поступили возражения, в которых управление просило оставить без изменения решение суда и отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" 05.04.2022 от Мирошниченко А.В. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он возражал против доводов заявителя и просил решение суда оставить без изменения.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Мирошниченко А.В. и Павлова А.В. наставивали на законности вынесенного судом решения, просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" в результате реорганизации в форме присоединения к нему общества с ограниченной ответственностью агрофирма "ТОПАЗ", является арендатором земельного участка пашни и пастбищ сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:18:0600019:0093, расположенного по адресу: Ростовская обл., р-н Красносулинский, СПК "Рассвет" р. у. N 64-66; 69; 71-79; 82-84; 88; 89; 91; 97-101; паст.р.у. N 42; 98, площадью 3360,5575 га с/х угодий, в том числе пашни 2578,1992 га на основании договора аренды земельного участка N 4 от 05.02.2007.

В отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" на основании договора аренды земельного участка N 4 при множественности лиц на стороне арендодателей от 05.02.2007, регистрационная запись N 61:18:0600019:93-61/022/2020-259.

Дополнительным соглашением от 11.02.2016 к договору аренды земельного участка N 4 при множественности лиц на стороне арендодателей от 05.02.2007, заключенному на основании решения общего собрания участников долевой собственности, арендные отношения были продлены на срок 10 лет с 13.03.2017 по 13.03.2027. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 06.04.2016.

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600019:581, площадью 155100 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, р-н Красносулинский, СПК "Рассвет", образован из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600019:0093 путем выдела в счет земельной доли. На земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600019:581 17.08.2021 зарегистрировано право общей долевой собственности 1\2 Павловой Алины Васильевны и 1/2 Мирошниченко Александра Васильевича.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600019:581 обременение в виде аренды в пользу истца не зарегистрировано.

Полагая, что отсутствие обременения в виде аренды в отношении образованного земельного участка нарушает права и законные интересы общества и противоречит положениям закона, ООО "РЗК "Ресурс" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Исходя из положений статей 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти или должностных лиц необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ (пункт 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600019:581 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона N 101-ФЗ (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (пункт 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 N 1197-О указано следующее. Положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Судом обоснованно установлено, 25.06.2021 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600019:93, согласно протоколу в повестку дня включены следующие вопросы:

1. О заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 4 при множественности лиц на стороне арендодателей от 05.02.2007 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600019:93, об увеличении арендной платы (против проголосовали 2 участника - Мирошниченко А.В., Павлова А.В.);

2. Об избрании общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600019:93, площадью 24000192 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ростовская обл., р-н Красносулинский, СПК "Рассвет" р. у. N 64-66; 69; 71-79; 82-84; 88; 89; 91;97-101; паст.р.у. N 42; 98, уполномоченного лица на подписание от имени собственников земельных долей в праве долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 4 при множественности лиц на стороне арендодателей от 05.02.2007 на земельный участок с кадастровым номером 61:18:0600019:93, об увеличении размера арендной платы, и представление интересов в Управлении со всеми полномочиями, определенными на собрании, в том числе об объеме и сроках таких полномочий (против проголосовали 2 участника Мирошниченко А.В., Павлова А.В.).

08.09.2021 управление зарегистрировало дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4 от 05.02.2007.

Участники общей долевой собственности, голосовавшие против заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об увеличении арендной платы, об избрании уполномоченного лица на подписание от имени собственников земельных долей дополнительного соглашения и представление интересов в Управлении, подготовили проект межевания земельных участков, о чем было подано объявление в газете "Наше время".

17.08.2021 управление зарегистрировало право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 61:18:0600019:581, что является

Учитывая, что Павлова Алина Васильевна и Мирошниченко Александр Васильевич выразили свое несогласие с изменениями условий договора, суд верно отметил, что у данных лиц возникло право на выделение земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей из состава вышеуказанного земельного участка. При этом в силу требований части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ в отношении выделенного земельного участка прекращаются договор аренды и обременения, установленные в отношении исходного земельного участка.

Собственник не ограничен в реализации своих прав после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

Иное толкование, в силу которого собственник земельной доли связан арендными отношениями после выдела в счет доли земельного участка, лишает смысла дополнительное соглашение к договору аренды, указанное в пункте 5 статьи 14 Закона, поскольку его содержание может быть только одним - изменение состава арендодателей (ими могут быть только участники общедолевой собственности) и изменение предмета аренды в связи с изменением границ арендуемой вещи - исходного земельного участка.

В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определениях от 19.06.2020 N 370-КГ17-23737 по делу N А35-7594/2016, от 18.11.2019 N 310-ЭС19-20804 по делу N А35-5259/2018, от 25.12.2015 N 308-КГ15-16664.

В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются: государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов; государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Таким образом, учитывая, что в силу требований части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ при несогласии участника общей долевой собственности с изменениями условий договора аренды и выделении по этим основаниям земельного участка в счет причитающихся ему земельных долей из исходного земельного участка аренда и обременения в отношении выделенного участка прекращаются, управление пришло к обоснованному выводу о том, что в отношении указанного земельного участка право аренды ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс" прекратилось.

Дополнительно суд апелляционной инстанции указывает следующее. В пункте 4 статьи 11.8 ЗК РФ в редакции, действующей на момент государственного кадастрового учета и регистрации права в отношении земельного участка, указано, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как следует из содержания вышеуказанного, при образовании нового участка, взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений был оставлен законодателем на усмотрение сторон.

С учетом изложенного, при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого содержались в ЕГРН записи об ограничении прав (обременении), возникшего на основании договора аренды или безвозмездного пользования:

- в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав (обременении) не переносятся (при этом арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре в отношении исходного земельного участка; такой новый договор должен быть представлен в орган регистрации прав с соответствующим заявлением);

- в отношении измененного земельного участка сведения об ограничении прав (обременении) сохраняются (при этом арендатор впоследствии может заключить с арендодателем и представить в орган регистрации прав с соответствующим заявлением дополнительное соглашение к договору, которым будут уточнены площадь земельного участка и, соответственно, размер арендной платы, либо новый договор, заключенный на прежних условиях (в этом случае, одновременно с государственной регистрацией нового договора аренды или безвозмездного пользования производится погашение записи о государственной регистрации ранее заключенного договора).

На основании изложенного, постановка на государственный кадастровый учет спорного земельного участка, образованного при выделе из земельного участка с кадастровым номером 61:18:0600019:93, а также государственная регистрация права собственности без переноса обременения в виде аренды на основании договора аренды от 05.02.2007, была правомерно осуществлена Управлением с соблюдением норм действующего законодательства.

Учитывая изложенное, оспариваемое обществом бездействие управления соответствует положениям Законов N 218-ФЗ и N 101-ФЗ.

Доводы жалобы являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, однако не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств, надлежащими доказательствами заявителем не опровергнуты.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, излишне оплаченная государственная пошлина на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета ее плательщику в размере 1 500 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2022 по делу N А53-31055/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (ИНН 6148003452 ОГРН 1026102159291) из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 24.02.2022 N 26969 за подачу апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко