Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2022 г. N 02АП-987/22 по делу N А82-20356/2020

г. Киров

15 апреля 2022 г.

Дело N А82-20356/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Волковой С.С., Черных Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2021 по делу N А82-20356/2020,

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 7610070227, ОГРН: 1067610046570)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Альянс" (ИНН: 7604222016, ОГРН: 1127604003229)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН: 7604071920, ОГРН: 1047600432219)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Альянс" (далее - ООО "Строй Альянс", Общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 76:20:070603:1483, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Приборостроителей, д. 32, на земельном участке, площадью 5496 кв.м, с кадастровым номером 76:20:070603:41, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2021 исковые требования Департамента удовлетворены. Суд изъял у ООО "Строй Альянс" объект незавершенного строительства, кадастровый номер 76:20:070603:1483, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул.Приборостроителей, д. 32, на земельном участке, площадью 5496 кв.м, с кадастровым номером 76:20:070603:41, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость - 30 377 000 рублей в соответствии с заключением эксперта N 1070921-Э от 19.10.2021, выполненным экспертом-оценщиком Жуковым К.Е.

Департамент с принятым решением суда, в части установления начальной продажной стоимости земельного участка в 30 377 000 рублей не согласился, и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2021 в оспариваемой части отменить и принять в данной части новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что требование об установлении начальной продажной стоимости спорного земельного участка в суде первой инстанции истцом не заявлялось, со встречными исковыми требованиями Общество в арбитражный суд не обращалось.

Ссылаясь на статью 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Департамент указывает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. Департамент считает, что к моменту вступления в законную силу оспариваемого решения и учитывая длительность процедуры проведения торгов, установленная рыночная стоимость спорного объекта не будет соответствовать действующему законодательству.

ООО "Строй Альянс" и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны и третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, Департамент заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 настоящей статьи.

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 03.07.2008 N 2-5665 ЗАО "Стройинжиниринг" был передан земельный участок с кадастровым номером 76:20:070603:41 площадью 5 400 кв.м, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Приборостроителей, 32, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Срок аренды до 02.07.2011 (т. 1 л.д. 61-62).

Договором от 19.08.2014 права и обязанности арендатора по договору от 03.07.2008 переданы ООО "Строй Альянс" (т. 1 л.д. 64-65). Дополнительным соглашением от 02.12.2015 в договор аренды от 03.07.2008 внесены изменения в части площади земельного участка - 5 496 кв.м (т. 1 л.д. 66).

19.10.2017 между Департаментом и ООО "Строй Альянс" заключен договор аренды N 2-6743, согласно которому вышеуказанный земельный участок передан ООО "Строй Альянс" на срок до 19.10.2020 для завершения строительства многоэтажного жилого дома (т. 1 л.д. 23-25).

Договор аренды от 19.10.2017 зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

28.02.2017 в ЕГРН Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 15%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 76:20:070603:41 площадью 5 496 кв.м (т. 1 л.д. 75).

Договор аренды от 19.10.2017 в связи с истечением срока его действия прекращен, в установленный договором аренды срок объект не возведен и не введен в эксплуатацию.

Департамент обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у Общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Исследовав и оценив представленные доказательства, приняв во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения Департамента с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования об изъятии спорного объекта незавершенного строительства. В данной части судебный акт не оспаривается.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Общество заявило о необходимости установления рыночной стоимости объекта, подлежащего изъятию, судом была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением от 19.10.2021 N 1070921-Э рыночная стоимость объекта составляет 30 377 000 рублей (т. 2 л.д. 107-160).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 Правил N 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял, в том числе, и после проведения по ходатайству ответчика судебной экспертизы. Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования суда не входила.

Согласно вышеуказанным нормам права установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, апелляционный суд признает обоснованным довод Департамента о том, что, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, отражение в судебном акте стоимости спорного имущества по состоянию на 08.10.2021 не будет соответствовать реальной рыночной стоимости объекта реализации.

При этом апелляционный суд полагает, что на момент фактической реализации объекта незавершенного строительства его стоимость может быть как фактически ниже, так и выше, чем установленная экспертом в заключении от 19.10.2021.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Процессуальное законодательство не содержит норм, позволяющих суду по собственной инициативе изменять предмет или основание заявленного истцом требования, суд не вправе рассматривать требования, которые противоречат волеизъявлению истца.

Учитывая, что истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял, а установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, в то же время судом первой инстанции на основании экспертизы была установлена рыночная стоимость объекта, подлежащего изъятию, апелляционный суд приходит к выводу о том, что суд вышел за пределы заявленного требования, нарушив положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Самостоятельно изменив исковые требования при принятии решения по делу, суд первой инстанции нарушил закрепленные в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации принципы арбитражного процесса, как законность (статья 6), равноправие (статья 8), состязательность (статья 9).

В части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации закреплено положение об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление сторонам равных процессуальных возможностей для защиты своих прав и законных интересов.

Реализация права участника процесса на доступ к правосудию предполагает соблюдение установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации процедур.

Указанная правовая позиция отражена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 305-ЭС15-8891, от 11.02.2015 N 301-ЭС14-3395.

При указанных обстоятельствах, судебный акт в части установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 30 377 000 рублей, принят судом первой инстанции с нарушением норм процессуального права, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.12.2021 по делу N А82-20356/2020 в части установления начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства в размере 30 377 000 рублей отменить и принять в данной части новый судебный акт, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Строй Альянс" объект незавершенного строительства, кадастровый номер 76:20:070603:1483, расположенный по адресу: Ярославская обл., г. Рыбинск, ул. Приборостроителей, д. 32, на земельном участке, площадью 5496 кв.м, с кадастровым номером 76:20:070603:41, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строй Альянс" в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

С.С. Волкова Л.И. Черных