Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2022 г. N 19АП-1517/22 по делу N А35-7861/2021

город Воронеж

15 апреля 2022 г.

Дело N А35-7861/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Песниной Н.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Климентовым А.А.,

при участии:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: Ильина Н.Ю. - представитель по доверенности N 05.6-01.01-19/10439 от 30.07.2021 сроком до 29.07.2022;

от индивидуального предпринимателя Кочерова Виталия Евгеньевича и Кочеровой Ирины Ивановны - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 17.02.2022 по делу N А35-7861/2021 по заявлению индивидуального предпринимателя Кочерова Виталия Евгеньевича (ИНН 462001434290, ОГРНИП 317463200010431) к Комитету по управлению имуществом Курской области (ИНН 4629011325, ОГРН 1024600947502) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов и обязать заключить договор аренды земельного участка, о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения по заявлению,

третье лицо: Кочерова Ирина Ивановна,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кочеров Виталий Евгеньевич (далее - заявитель, ИП Кочеров В.Е., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением (с учетом уточнения требований) о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет по управлению имуществом, Комитет, уполномоченный орган) от 16.06.2021 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 46:20:270101:1008, расположенного по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К. Либкнехта, д. 54е, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270101:1268, однократно для завершения его строительства, сроком на 1 год 6 месяцев и обязать Комитет заключить договор аренды указанного участка сроком на 1 год 6 месяцев; признать незаконным бездействие Комитета в непринятии решения по заявлению Кочерова В.Е. от 22.03.2021 о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Кочерова Ирина Ивановна (далее - Кочерова И.И., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курской области от 17.02.2022 заявленные требования удовлетворены частично, решение Комитета по управлению имуществом Курской области от 16.06.2021 N 05.6-01.01-19/7775 признано недействительным. Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, - ИП Кочерова В.Е., - обязать комитет по управлению имуществом Курской области без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:270101:1008 площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 54е, с ИП Кочеровым В.Е., как собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, сроком аренды участка - 1 год 6 мес. В удовлетворении остальной части требований судом отказано.

Не согласившись с принятым решением, Комитет управлению имуществом Курской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Ссылается на то, что на момент принятия решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка в аренду на новый срок, Комитетом было принято решение о целесообразности изъятия объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (протокол от 09.06.2021 N 16). Соответствующее заявление подано Комитетом в суд 22.06.2021, то есть в пределах установленного законом шестимесячного срока (дело N А35-5394/2021). Также указывает, что Кочеров В.Е. не обращался в Комитет за продлением договора аренды земельного участка до окончания действия предыдущего договора аренды.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, без учета фактических обстоятельств дела, просит суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ИП Кочеров В.Е. и Кочерова И.И. явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, заявили ходатайства об отложении судебного заседания в связи с болезнью.

Судебная коллегия отказала в удовлетворении заявленных ходатайств, поскольку заявителями не обоснована необходимость отложения судебного заседания, в том числе необходимость заявления каких-либо ходатайств, предоставление доказательств в обоснование правовой позиции по делу, при совершении иных процессуальных действий, а также не подтверждены документально.

Дело рассматривалось в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

26.08.2019 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП Кочеровым В.Е. (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок и определения участников аукциона на право заключения договора аренда от 26.07.2019 N 2 был заключен договор N 04-08/26ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Предметом договора являлась аренда земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования "бытовое обслуживание", кадастровый номер 46:20:270101:1008, расположенного по адресу: Курская область, г.Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 54е, площадью 300 кв.м..

Срок договора аренды с 26.07.2019 года по 25.01.2021 года (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован 12.09.2019, номер регистрации 46:20:270101:1008-46/001/2019-1.

Земельный участок был передан Предпринимателю по акту приема-передачи от 26.08.2019.

На указанном участке ИП Кочеровым В.Е. производилось строительство объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером 46:20:270101:1268, что подтверждается постановлениями Администрации г. Рыльска от 02.03.2020 и от 01.04.2020, градостроительным планом земельного участка, разрешением на строительство от 12.05.2020 N 46-ru46520101-04-2020, ордером на производство земляных работ N 15 от 26.05.2020, договорами холодного водоснабжения и водоотведения от 08.09.2020, энергоснабжения от 01.01.2021, а также проектом организации строительства от 2019 года, документом от 09.01.2020 о соответствии объекта техническим условиям.

Право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание было зарегистрировано за ИП Кочеровым В.Е. в Едином государственном реестре недвижимости 28.08.2020 за номером 46:20:270101:1268-46/058/2020-1. Степень готовности объекта - 17%. В последствие - 19.10.2021 зарегистрированная общая долевая собственной за ИП Кочеровым В.Е. и Кочеровой И.И.

22.03.2021 Предприниматель обратился в Комитет по управлению имуществом с заявлением о предоставлении ему в аренду без проведения торгов, земельного участка с кадастровым номером 46:20:270101:1008, площадью 300 кв.м., на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270101:1268, однократно для завершения его строительства, сроком на 3 года.

Основанием для предоставления указал пункт 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

21.04.2021 Комитет письмом N 05.6-01.01-19/5352 отказал в удовлетворении заявления. Основанием для отказа послужило рассмотрение вопроса о целесообразности изъятия объекта незавершенного строительства в целях продажи с публичных торгов.

Предпринимателю разъяснено, что в случае принятия решения о нецелесообразности такого изъятия, он имеет право обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду для завершения строительства по истечению шести месяцев с момента окончания срока действия договора.

Указанный ответ был получен Предпринимателем в мае 2021 года, что подтверждается сведениями официального сайта АО "Почта России" и сторонами не оспаривается.

17.05.2021 ИП Кочетов В.Е. обратился в Комитет по управлению имуществом с заявлением о предоставлении ему в аренду без проведения торгов, земельный участок с кадастровым номером 46:20:270101:1008, площадью 300 кв.м., на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270101:1268, однократно для завершения его строительства, сроком на 1 год 6 месяцев на основании пункта 10 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Комитет по управлению имуществом письмом от 16.06.2021 N 05.6-01.01-19/7775 отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Основанием для отказа послужило несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, поскольку в порядке пункта 10 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка - бытовое обслуживание.

Полагая, в том числе, отказ Комитета в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, выраженный в письме от 16.06.2021 N 05.6-01.01-19/7775, незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП Кочетов В.Е. обратился в арбитражный суд с указанными требованиями по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Комитетом был представлен протокол от 09.06.2021 N 16 заседания Межведомственной рабочей группы, которым признано целесообразным изъятие путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, принадлежащего Кочерову В.Е. и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:20:270101:1008, площадью 300 кв.м.

Соответствующее исковое заявление было подано Комитетом по управлению имуществом в Арбитражный суд Курской области 22.06.2021, что подтверждается отметкой канцелярии суда на первом листе заявления.

Указанное заявление было принято судом к производству определением от 25.06.2021 за номером - N А35-5394/2021.

В настоящее время определением от 18.02.2022 производство по указанному делу приостановлено до вступления в силу судебного акта по делу N А35-7861/2021, поскольку удовлетворение судом требования о признании недействительным отказа Комитета по управлению имуществом в предоставлении ИП Кочерову В.Е. в аренду земельного участка в целях завершения строительства объекта исключают возможность изъятия объекта незавершенного строительства по основаниям, предусмотренным нормой пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта, решения органа, осуществляющего публичные полномочия, должностных лиц, необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанным ненормативным правовым актом, решением прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Как усматривается из материалов дела, 26.08.2019 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ИП Кочеровым В.Е. (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок и определения участников аукциона на право заключения договора аренда от 26.07.2019 N 2 был заключен договор N 04-08/26ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:270101:1008, находящегося в государственной собственности, сроком по 25.01.2021 года (договор аренды зарегистрирован).

На указанном участке ИП Кочеровым В.Е. производилось строительство объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером 46:20:270101:1268, что подтверждается вышеуказанными документами. Право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание было зарегистрировано за ИП Кочеровым В.Е. в Едином государственном реестре недвижимости 28.08.2020 за номером 46:20:270101:1268-46/058/2020-1. Степень готовности объекта - 17%. В последствие - 19.10.2021 зарегистрированная общая долевая собственной за ИП Кочеровым В.Е. и Кочеровой И.И.

Поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером 46:20:270101:1008 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:20:270101:1268, апелляционная коллегия не может согласиться с доводами Комитета по управлению имуществом об отсутствии оснований для предоставления спорного земельного участка в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Ссылка уполномоченного органа на обращение в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства для реализации на торгах обоснованно отклонена судом области с учетом обращения Предпринимателя за продлением договора 22.03.2021 и 17.05.2021, то есть до принятия Межведомственной комиссией решения относительно целесообразности такого изъятия.

Кроме того, суд обосновано указал на факт приостановления рассмотрения вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов по делу N А35-5394/2021.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Указанная правовая позиция согласуется с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Таким образом, повторно исследовав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что имеются необходимые основания для признания оспариваемого отказа Комитета по управлению имуществом Курской области от 16.06.2021 недействительным.

В удовлетворении остальной части требований судом области также правомерно отказано, в том числе с учетом необходимости соблюдения совокупности условий, предусмотренных положениями части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ (оснований для переоценки у апелляционного суда в данной части не имеется).

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется. Результат решения суда области является верным.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 333.37 НК РФ заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 17.02.2022 по делу N А35-7861/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.А. Песнина

Судьи

Н.Д. Миронцева П.В. Донцов