Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2022 г. N 09АП-14954/22 по делу N А40-161417/2021

г. Москва

15 апреля 2022 г.

Дело N А40-161417/21

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ФОРМАТ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2022

по делу N А40-161417/21-96-1147, принятое судьей Гутник П.С.

по иску ООО "ФОРМАТ" (ОГРН 1057748937322, ИНН 7714624494)

к соответчикам: 1) ООО "СОЮЗ СВЯТОГО ИОАННА ВОИНА" (ОГРН 1127746172080, ИНН 7729705354); 2) ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "СТРОЙ-ГРАД" (ОГРН 1075053000637, ИНН 5053050276)

о взыскании 16 952 185,70 руб., об изменении Договора аренды от 05.02.2018, о признании акта от 29.06.2020 недействительным

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Беленко А.Б по доверенности от 15.07.2021, уд.адвоката 15693 от 10.10.2016; Мазитов Т.Ф. по доверенности от 15.07.2021, уд.адвоката 7807 от 20.04.2015;

от ответчиков: 1) Клочков В.В. по доверенности от 10.01.2022, диплом РВ 365930 от 20.06.1991; 2) Гопоненко П.Н. по доверенности от 08.09.2021, диплом ВСГ 0140200 от 01.02.2007;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Формат" (далее - истец, ООО "Формат") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союз Святого Иоанна Воина" (далее - ООО "Союз Святого Иоанна Воина") и обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Строй-Град" (далее - ООО "СК "Строй-Град") (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) и просил:

- признать Акт снятия объекта с гарантийной эксплуатации от 29.06.2020 г. ООО "Союз Святого Иоанна Воина" и ООО "СК "Строй-Град" недействительным по основаниям ст.166-169 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

- солидарно взыскать с ответчиков 4193141,68 руб., из которых 426846,6 руб. за невыполненные работы по смете и 3766295,08 руб. некачественные работы в виде возмещения реального ущерба Зданию, возникшего вследствие ненадлежащего исполнения обязательства по Договору аренды арендатором и подряда подрядчиком.

- изменить п.3.2 Договора аренды, изложив в следующей редакции "Размер ежемесячной арендной платы составляет 1000000 рублей с даты подписания Акта приема-передачи Здания, начиная с 4-го года с даты подписания Акта приема-передачи Здания сумма арендной платы увеличивается на величину индекса инфляции, рассчитанного за последние 12 (двенадцать) месяцев с даты последней индексации по информации (данным) Федеральной службы государственной статистики (Росстат) ежемесячной арендной платы в одностороннем порядке, но не более 10,0% в год", п.3.2.3 Договора исключить полностью.

- взыскать с ООО "Союз Святого Иоанна Воина" упущенную выгоду в размере 12000000 руб. (предоставленную скидку по арендным платежам за период с 05.02.2018 г. по 05.02.2021 г. - 24 месяца), возникшей вследствие ненадлежащего исполнения обязательства ООО "Союз Святого Иоанна Воина" и введение истца в заблуждение относительно намерений проведения ремонтных работ на сумму 9922400 руб., а также уклонения от исполнения обязательства, предусмотренного п.2.2.4, 2.2.6 Договора от 05 февраля 2018 г. на протяжении длительного времени.

- взыскать с ООО "Союз Святого Иоанна Воина" упущенную выгоду в размере 185917,29 руб. в виде упущенной выгоды, возникшей вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства и не проведения ремонтных работ на сумму, обусловленных п.2.2.10 Договора, в размере 9922400 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2022 по делу N А40-161417/21 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истцов требования апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней мотивам, просили решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представители ответчиков требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ми 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 05.02.2018 г. между ООО "Союз Святого Иоанна Воина" (арендатором) и ООО "Формат" (арендодателем) был заключен Договор (далее - Договор) аренды нежилого Здания кадастровый номер: 77:09:0004014:1099, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Верхняя Масловка, д.14, (далее - Здание), находящегося в собственности ООО "Формат" для расположения в нем магазина торговой сети "Верный".

На основании деловой переписки, преддоговорных переговоров и буквального толкования условий Договора, суд первой инстанции посчитал, что Здание передавалось в аренду на условиях проведения в нем перепланировки и ремонта на сумму не менее 9922400 руб. (п.2.2.9, 2.2.10 Договора) на условиях предоставления скидки в стоимости ежемесячной арендной платы в размере 500000 руб. ввиду проведения арендатором запланированных неотделимых улучшений на вышеуказанную сумму, выгодоприобретателем которых является истец.

10.05.2018 г. между ООО "Союз Святого Иоанна Воина" и ООО "СК "Строй-Град" был заключен Договор строительного подряда N РСР-1340 (далее - Договор подряда), предметом которого являлось выполнение ремонтно-строительные работ, а также работы, определенно не упомянутые, но необходимые и достаточные для достижения результатов работ в Здании помещениях предприятия розничной торговли, расположенного/расположенных по адресу: г.Москва, ул. Верхняя Масловка, д.14, (п.1.1 Договора подряда).

На основании п.6.6. Договора подряда Гарантийный срок на работы, выполненные Подрядчиком по Договору, составляет 1 год, на кровельные 5 лет, и исчисляется со дня подписания сторонами Акта сдачи-приемки объекта в Гарантийную эксплуатацию. Гарантия не распространяется на механические повреждения.

В ходе проведения строительно-ремонтных работ существенно уменьшилась экономически-полезная площадь Здания, что может быть подтверждено соответствующими документами.

21.08.2020 г., 22.08.2020 г., 06.04.2021 г. истец направлял ООО "Союз Святого Иоанна Воина" претензии с требованием устранения недостатков в пользовании Зданием и привести кровлю Здания в исправное состояние, устранить протечки, дефекты в электропроводке и грибковые образования, выявленные в ходе инспекционного осмотра в присутствии представителей ООО "Союз Святого Иоанна Воина", ООО "Формат" и ООО "СК "Строй-Град" (Акт от 22.01.2020 г., Акт от 12.05.2021)

Данные претензии и акты ответчиками не исполнены, в связи с чем ООО "Формат" обратилось в ООО "ПСУ - 5" для проведения осмотра Здания, определения объема и качества выполненных работ ООО "СК "Строй-Град" в рамках Договора подряда, а также определения стоимости ущерба, нанесенного Зданию в следствие противоправного бездействия арендатора и противоправных действий ООО "СК "Строй-град" при исполнении Договора подряда.

Согласно предварительному заключению ООО "ПСУ -5" N 21/36/ОБ по результатам фактического обследования объекта, расположенного по адресу г.Москва, ул. Верхняя Масловка, д.14, были выявлены не эксплуатационные дефекты, вызванные некачественным ремонтом и бездействием арендатора ООО "Союз Святого Иоанна Воина", не осуществившего должный контроль при приемке выполненных работ ООО "СК "Строй-Град".

09.06.2021 г. истец направил ответчикам досудебные претензии с требованиями возместить ущерб и убытки, вызванные ненадлежащим исполнением обязательств, в том числе гарантийных, основанные на заключении специалиста, указавшего на причины возникновения дефектов - неисправность кровли Здания.

29.06.2021 г. ООО "СК "Строй-град" направило истцу ответ N 135/1, в котором указано, что имеющиеся замечания к результатам работ были устранены Подрядчиком, и 29.06.2020 года между Заказчиком и Подрядчиком был подписан Акт снятия объекта с гарантийной эксплуатации. 10.07.2020 года Заказчик оплатил подрядчику гарантийное удержание.

Однако, по мнению истца, данный двусторонний акт как сделка, освобождающая от несения обязанностей и влекущая отказ от прав требования к подрядчику, нарушает права и законные интересы истца (п.2 ст.168 ГК РФ), поскольку истец являлся выгодоприобретателем подрядных работ и был заинтересован в сохранении Здания в надлежащем состоянии.

Отсутствие претензий от арендатора по состоянию на 29.06.2020 г. не означает, что недостатки, возникшие по причине некачественной укладки кровли полностью устранены, что недостатки, обнаруженные в период действия гарантии, в кровле не возникали после.

Соответственно, акт от 29.06.2020 г., составленный в отсутствие истца и в нарушение его прав в силу ст.167-169 ГК РФ является ничтожным, поскольку согласно ст.ст.310, 313, 430 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства в пользу третьего лица не допускается и акт нарушает права и интересы истца, который являлся выгодоприобретателем по Договору подряда.

Отказывая в удовлетворении требования о признании акта снятия объекта с гарантийной эксплуатации от 29.06.2020 г., подписанного между ответчиками, недействительным по основаниям ст.166-169 ГК РФ, Арбитражный суд города Москвы принял во внимание, что, как указано выше, 10.05.2018 г. между ООО СК "Строй-Град" (Подрядчик) и ООО "Союз Святого Иоанна Воина" (Заказчик) был заключен Договор подряда на проведение ремонтно-строительных работ в Здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул. Верхняя Масловка, д.14.

Договор подряда не содержит положений, согласно которым выгодоприобретателем по Договору является ООО "Формат".

Подрядчик выполнил работы в соответствии с Договором подряда, между сторонами были подписаны Акт сдачи-приемки работ, а впоследствии Акт снятия Объекта с гарантийной эксплуатации.

Акт фиксирует исполнение подрядчиком его обязанностей по Договору подряда и не может рассматриваться в качестве сделки по смыслу ст. 153 ГК РФ. По этой причине акт не может быть признан недействительным по правилам о недействительности сделок.

Взаимоотношения между ответчиками регулируются заключенным Договором подряда, при этом истец не является стороной Договора подряда. Гарантийный срок на работы истек, что послужило основанием подписать данный акт и провести окончательный расчет с подрядчиком.

Суд первой инстанции также указал, что подписание акта в отсутствие истца не влияет на объективные обстоятельства подписания акта - истечение гарантийных сроков. Требования истца по устранению дефектов относятся к работам, носящим капитальный характер, что по условиям Договора аренды является обязанностью истца (п. 2.1.6.), а не ответчика.

Суд первой инстанции посчитал, что в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств нарушения ее прав и законных интересов подписанием акта снятия объекта с гарантийной эксплуатации от 29.06.2020 г.

В связи с этим Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что истцом не доказано наличие оснований для признания акта снятия объекта с гарантийной эксплуатации от 29.06.2020 г. недействительным, нарушение прав истца подписанием указанного акта, а также восстановления нарушенных прав истца в случае удовлетворения требования о признании акта недействительной сделкой.

Исходя из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении требования о признании акта снятия объекта с гарантийной эксплуатации от 29.06.2020 г. недействительным

Рассматривая требование иска о взыскании с ответчиков 4193141,68 руб., из которых 426846,6 руб. за невыполненные работы по смете и 3766295,08 руб. некачественные работы в виде возмещения реального ущерба Зданию, возникшего вследствие ненадлежащего исполнения обязательства по Договору аренды арендатором и Договора подряда подрядчиком, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п.2 ст.15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п.2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, п.3 ст. 401, п.1 ст. 1079 ГК РФ).

Согласно заключению ООО "ПСУ -5" N 21/36/ОБ по результатам фактического обследования объекта, расположенного по адресу г.Москва, ул. Верхняя Масловка, д.14, были выявлены не эксплуатационные дефекты, вызванные некачественным ремонтом и бездействием арендатора, не осуществившего должный контроль при приемке выполненных работ ООО "СК "Строй-Град". Сметная стоимость устранения выявленных экспертами недостатков, обнаруженных в ходе натурного осмотра и указанных в ведомости дефектов, и повреждений Зданию, составляет 3766295,08 руб. с НДС.

Истцом при проведении обследования Здания было выявлено несоответствие Акта выполненных работ (справки КС 2, КС 3) фактическим выполненным работам и завышение объемов затрат (работ) на сумму 426846,6 руб.

01.05.2018 г. ООО "Союз Святого Иоанна Воина" получило доступ на объект, что подтверждается платежным поручением об оплате арендной платы.

12.05.2018 г. ответчики заключили Договор подряда сроком на 40 дней, который фактически был исполнен 25.01.2019 г., о чем свидетельствуют сведения, отраженные в актах КС 2 и КСЗ, на которые сослались ответчики.

18.06.2018 г. истец передал по акту приемки-передачи арендатору Здание в связи с выполнением п.2.2.1, 2.1.16, 2.1.17 Договора.

Согласно акту приемки-передачи состояние Здания и коммуникаций удовлетворительное.

24.06.2021 г. истец направил ответчикам телеграммы с просьбой обеспечить явку представителей для осмотра Здания в целях проведения "микологической экспертизы" (выявления плесневого грибка на Здании).

В назначенное место и время 28.06.2021 г. Ответчики представителей не направили.

В ходе обследования санитарным врачом Ушаковым А.В. ООО "Единая санитарная служба" составлен акт, согласно которому наружная отделка не обеспечивает водонепроницаемость стен: нарушена целостность стен снаружи Здания: осыпается краска со стен, имеются белые хлопьевидные осыпающиеся включения. Особенно выражены повреждения в нижней части стен. Имеются участки зеленого и серого цвета, предположительно плесневый грибок, мох. Возможные причины: сырость стен, рост грибка, не качественные отделочные материалы Здание не соответствует требованиям · Федерального закона N 384 " Технический регламент о безопасности Зданий и сооружений" Отсутствие грибковой плесени не исключает наличия сырости и некачественной отделки.

Согласно п.2.2.4, 2.2.6 Договора ООО "Союз Святого Иоанна Воина" приняло на себя обязательство содержать Здание в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействиями Арендатора. Самостоятельно и за свой счет устранять последствия аварий и повреждений Здания, произошедших по вине Арендатора.

На основании п.2 ст.322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Как указано в п.1 ст.393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или Договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п.1 ст.1080 ГК РФ лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно.

В силу ст.1096 ГК РФ вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем).

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании убытков в размере 4193141,68 руб., Арбитражный суд города Москвы посчитал, что выводы, содержащиеся в представленном истцом Техническом заключении об обследовании технического состояния несущих, ограждающих строительных конструкций Здания, подготовленного ООО "СПУ-5" в декабре 2017 г, свидетельствуют о том, что общее состояние Здания было ограниченно работоспособным, были выявленные значительные дефекты.

Истец ссылался на проведенный ООО "ПСУ-5" осмотр Здания, в ходе которого выявлены не эксплуатационные дефекты. При этом истец не учел, что выявленные не эксплуатационные дефекты Здания соответствуют по своему характеру дефектам, которые были отражены в Техническом заключении об обследовании технического состояния несущих, ограждающих строительных конструкций Здания, подготовленного ООО "СПУ-5" в декабре 2017 г.

Договор аренды не содержит обязательств ответчика провести капитальный ремонт Здания, а равно не содержит указания на какие-либо объемы и виды ремонта, который должен был провести ответчик-1.

В п. 2.1.6. Договора указано, что проведение текущего ремонта крыши, капитального ремонта Здания, либо его элементов и коммуникационных сетей является обязанностью арендодателя.

Следовательно, истом не доказано, что в результате действий/бездействий арендатора (либо привлеченного им подрядчика) ухудшилось состояние Здание, что и было ущербом для истца.

Обязанности арендатора по содержанию арендованного имущества ограничиваются проведением текущего ремонта, что согласно п. 2.2.4 Договора аренды включает работы по систематическому предохранению частей Здания и инженерного оборудования от повреждений и износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений, что по своему характеру не соотносится с теми дефектами, устранение которых истец возлагает на ответчика, на основе чего рассчитывает размер ущерба.

Реальный ущерб - это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. Для взыскания ущерба истец должен представить доказательства, подтверждающие: нарушение ответчиком принятых на себя обязательств; причинную связь между нанесенным ущербом и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств; размер ущерба.

Суд первой инстанции посчитал, что свои обязательства по проведению ремонтных работ в Здании арендатор выполнил, принимая во внимание, что проведение капитального ремонта условиями Договора аренды возложено на истца, и тот факт, что условия Договора аренды не содержат перечня обязательных для выполнения арендатором видов/объема работ, и учитывая затраты арендатора на подготовку Здания к использованию в размере 9736482 руб., а равно отсутствие претензий со стороны истца по объему проводимых работ.

Наличие выявленных не эксплуатационных дефектов Здания само по себе не указывает на то, что данные дефекты образовались в результате некачественного ремонта и бездействия арендатора, поскольку указанные дефекты (кровля, протечки, нарушение целостности стен фасада, повреждения в нижней части стен, сырость стен) полностью идентичны дефектам, которые присутствовали в Здании на момент заключения Договора аренды, что подтверждалось Техническим заключением об обследовании технического состояния несущих, ограждающих строительных конструкций Здания, подготовленного ООО "СПУ-5" в декабре 2017 г.

Договор подряда не содержит условий приемки результатов работ собственником Здания, истец стороной по Договору подряда не является.

Истец заявил требование о взыскании убытков за нарушение обязательств по Договору.

В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Как указано выше, истец не является стороной заключённого между ответчиками Договора подряда, в связи с чем основания для договорной ответственности ответчиков перед истцом отсутствуют. Причинение ущерба Зданию деликтом в результате действий/бездействия ответчиков истцом не доказано.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о солидарном взыскании 4193141,68 руб.

Истец просил изменить п.3.2 Договора аренды, изложив в редакции "Размер ежемесячной арендной платы составляет 1000000 руб. с даты подписания Акта приема-передачи Здания, начиная с 4-го года с даты подписания Акта приема-передачи Здания сумма арендной платы увеличивается на величину индекса инфляции, рассчитанного за последние 12 месяцев с даты последней индексации по информации (данным) Федеральной службы государственной статистики (Росстат) ежемесячной арендной платы в одностороннем порядке, но не более 10% в год" и об исключении п.3.2.3 Договора.

Истец указал, что ООО "Союз Святого Ионна Воина", злоупотребляя правами (ст.10 ГК РФ), действует недобросовестно и уклоняется от заключения дополнительного соглашения, предусмотренного п.3.2.3 Договора, несмотря на то, что согласно данным Росстата уровень инфляции с момента заключения Договора вырос более чем на 15 %, что позволяет ответчику за счет истца извлекать дополнительную выгоду. Указанные злоупотребления ответчика также являются основанием для изменений условий п.3.2 Договора и исключения п.3.2.3 из его условий.

Направленное 26.04.2021 г. истцом предложение и доп.соглашение об изменении цены аренды ООО "Союз Святого Ионна Воина" проигнорировал.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, суд первой инстанции исходил из того, что по условиями Договора аренды размер ежемесячной арендной платы за Здание (п. 3.2. Договора) составляет:

- в течение первых 2 (Двух) лет с даты подписания Акта приема-передачи Здания - 500 000 руб., НДС не облагается;

- начиная с 3 (Третьего) года с даты подписания Акта приема-передачи Здания - 1000000 руб., НДС не облагается.

Суд первой инстанции посчитал что доводы истца о том, что установленный размер арендной платы в течение первых двух лет аренды обусловлен обязанностью ответчика произвести перепланировку и ремонтные работы в Здании в соответствии с п. 2.2.10. Договора не соответствуют действительности, так как никакой взаимосвязи между размером арендной платы и указанной обязанностью ответчика Договор не содержит. Условие о размере арендной платы не содержит положений, позволяющих проводить ее перерасчет в зависимости от выполнения/не выполнения ответчиком ремонтных работ в Здании.

На основании ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении Договора другой стороной, при этом существенным признается нарушение Договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении Договора.

Истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, является основанием для его изменения и расторжения, если иное не предусмотрено Договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, Договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании п.2, 4 ст. 451 ГК РФ в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении Договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, Договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны. При этом изменение Договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение Договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения Договора на измененных судом условиях. При этом, для изменения условий Договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо наличие одновременно следующих условий:

1) в момент заключения Договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру Договора и условиям оборота;

3) исполнение Договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее Договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении Договора;

4) из обычаев делового оборота или существа Договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение заключенного между сторонами Договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами является исключительной мерой, и бремя доказывания совокупности условий необходимых для его изменения несет лицо, заявившее такое требование. Истец в исковом заявлении не обосновывает свое требование об изменении условий Договора аренды.

Суд первой инстанции посчитал, что довод истца о злоупотреблении ответчиком правом в связи с уклонением ответчика от заключения дополнительного соглашения к Договору аренды (на основании п. 3.2.3. Договора), не может являться достаточным основанием для изменения условий Договора аренды по требованию истца.

Так, условием п. 3.2.3. Договора аренды стороны согласовали, что начиная с 4-го года с момента подписания акта приема-передачи Здания, размер арендной платы может быть изменен на величину индекса инфляции потребительских цен на товары, услуги населению (уровень инфляции), рассчитанного за последние 12 месяцев. При этом данное условие не предполагает одностороннего изменения условий Договора аренды, а требует достижение соглашения сторон по вопросу изменения условий Договора.

Ссылающаяся на существенное нарушение Договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения, в силу ст. 450 ГК РФ, не может служить основанием для изменения Договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении указанного требования иска.

Истец также просил о взыскать с ООО "Союз Святого Иоанна Воина" в пользу упущенную выгод в размере 12000000 руб. в виде скидки по арендным платежам за период с 05.02.2018 г. по 05.02.2021 г. - 24 месяца, возникшей вследствие ненадлежащего исполнения обязательства ООО "Союз Святого Иоанна Воина" и введение ООО "Формат" в заблуждение относительно намерений проведения ремонтных работ на сумму 9922400 руб., а также уклонения от исполнения обязательства, предусмотренного п.2.2.4, 2.2.6 Договора аренды на протяжении длительного времени.

Согласно ст.397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства выполнить для него определенную работу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

На основании заключения N 05-10/20 ООО "Эксперт Групп" по определению рыночной стоимости аренды спорного помещения средняя стоимость арендной платы в период с 05.20.2020 по 05.10.2020 оставила 1084223 руб. в месяц, что подтверждает доводы истца о том, что арендатор, действуя недобросовестно и нарушая обязательство, извлек выгоду в виде скидки и уменьшения арендной ставки, что является недополученными доходами истца.

Так как арендатор не исполнил надлежащим образом обязательство и не произвел качественный ремонт Здания в пределах суммы 9922400 руб., а также уклонился от исполнения взятых на себя обязательств по поддержанию Здания в исправном техническом состоянии, то, по мнению истца, возмещению подлежит упущенная выгода в размере 12000000 руб. (24 мес. х 500000 руб.) в виде недополученных доходов истца за 2 года эксплуатации Здания и нахождения в аренде ввиду не обеспечения надлежащего контроля за проведением ремонта Здания, повлекшего возникновения ущерба и сметного завышения объема работ на сумму 354894,62 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, арбитражный суд сослался на то, что условия п. 2.2.4. Договора аренды определяют обязательство арендатора (ответчик) по содержанию Здания в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействиями Арендатора.

Стороны определили, что к текущему ремонту Здания применительно к настоящему Договору относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей Здания и инженерного оборудования, непосредственно относящегося к Зданию (за исключением общедомового), от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей". Обязательства ответчика по текущему ремонту арендуемого имущества необходимо соотносить с обязательствами истца по проведения капитального ремонта (п. 2.1.6. Договора аренды), а также характером работ, который требуется для устранения дефектов, на которых настаивает истец.

Условия п. 2.2.6. Договора аренды обязывают арендатора самостоятельно и за свой счет устранять последствия аварий и повреждений Здания, произошедших по вине Арендатора.

При этом истцом не доказано, что заявленные дефекты образовались в результате аварий, произошедших по вине арендатора. Имеющиеся техническое заключение от 2017 года подтверждает, что указанные истцом дефекты были в 2017 году.

Заявляя о взыскании упущенной выгоды в размере 12000000 руб., истец ссылается на предоставленную ответчику скидку в виде уменьшения арендной платы, что, по мнению истца, является его неполученным доходом.

Между тем, условиями п. 3.2. Договора аренды размер арендной платы/порядок его определения никак не связан с выполнением ответчиком иных обязательств по Договору. Истцом не доказан размер убытков.

Заявленный истцом размер упущенной выгоды не соотносится с условиями Договора аренды и размером арендных платежей.

При этом истец не представил доказательства того, что надлежащее исполнение ответчиком обязательств по Договору аренды повлекло бы для истца получение дополнительного дохода в заявленном размере (12000000 руб.). Сама по себе оценка среднерыночных ставок аренды еще не означает, что на этих условиях сторонами был бы заключен Договор аренды.

Для взыскания понесенных убытков истец должен представить доказательства, подтверждающие: нарушение ответчиком принятых на себя обязательств; причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств; размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств. Между истцом и ответчиком заключен Договор аренды, арендное обязательство арендатора (ответчик) предполагает, в первую очередь, своевременное и полное внесение платежей за пользование арендуемым имуществом.

При этом иска не следует, что арендатором нарушались обязательства по внесению арендных платежей. Доказательств ухудшения состояния Здания по сравнению с состоянием, в котором находилось Здание на момент передачи в аренду, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, истец просил взыскать с ООО "Союз Святого Иоанна Воина" упущенную выгоду в размере 185917,29 руб. вследствие ненадлежащего исполнения обязательства и не проведения ремонтных работ на сумму обусловленных п.2.2.10 Договора в размере 9922400 руб.

Отказывая в удовлетворении требований в данной части, суд первой инстанции указал, что согласно п. 1, 2 ст. 393, п. 2 ст. 15 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом под убытками, определяемыми в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 названного Кодекса, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании п. 12 постановления Пленума ВС РФ N 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п.2 ст. 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

То есть, лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков. При этом лицо, требующее возмещения, должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.

Все участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными исполнителями своих прав и обязанностей, поэтому кредитор (потерпевший) должен доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения своим должником лежащих на нем обязанностей, а также наличие и размер понесенных убытков и причинную связь между ними и фактом правонарушения.

Согласно абз. 3 п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановления Пленума ВС РФ N 7) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

На основании п. 3 постановления Пленума ВС РФ N 7 при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

По смыслу приведенных норм права для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Суд первой инстанции учел, что объем выполненных за счет ООО "Союз Святого Иоанна Воина" работ и их стоимость подтверждены Актом о приемке выполненных работ (по форме КС-2) от 25.01.2019 и Справкой о стоимости выполненных работ и затрат (по форме КС-3) от 25.01.2019 г.

В соответствии с указанными актами стоимость затрат ответчика на ремонт составила 9736482,71 руб.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, руководствуясь названными нормами права, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В силу части 1 ст. 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на ст. 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

После проведения ремонта и перепланировки здания под цели арендатора - торговлю, объект с измененными параметрами был поставлен на кадастровый учет. В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" кадастровый учет и регистрация прав осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимого имущества.

То есть, истец сам выступал заявителем при постановке перепланированного здания на кадастровый учет. К заявлению об осуществлении кадастрового учета прилагается технический план кадастрового инженера, который содержит, в том числе, проектную документацию.

Ссылка истца на то, что суд первой инстанции должен был допросить в заседании специалиста Молчанова М.В., не принимается судом апелляционной инстанции, так как необходимость получения разъяснений по факту возникших противоречий между размерами сумм, указанных в заключениях специалистов, представленных истцом в связи с тем, что суммы и объемы, указанные в обоих заключениях, сторонами не оспаривались.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на переговоры, проводимые между истцом и арендатором перед заключением Договора аренды.

Между тем, Договором аренды стороны согласовали все существенные условия договора, независимо от того, что обсуждалось ранее.

В связи с этим доводы истца о каких-то иных условиях, которые когда-то обсуждались, не принимаются во внимание.

В связи с этим суд апелляционной инстанции также отказал в удовлетворении ходатайства истца о вызове и допроса в качестве свидетеля работника, который вел переговоры, предшествующие заключению Договора аренды.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2022 по делу N А40-161417/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.В. Бондарев Н.И. Панкратова