Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2022 г. N 09АП-12260/22 по делу N А40-123211/2021

г. Москва

14 апреля 2022 г.

Дело N А40-123211/21

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ВрапсКебабс Рус" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.01.2022 по делу N А40-123211/21 по иску ИП Гиллерович Наталии Львовны (ОГРН 316774600229589) к ООО "ВрапсКебабс Рус" (ОГРН 1207700281073) о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Свирин А.Г. по доверенности от 24.05.2021, диплом N КЦ 76681 от 28.06.2012;

от ответчика: Фурсеева Л.Е. по доверенности от 27.08.2021, диплом N 107718 0529093 от 23.05.2016;

УСТАНОВИЛ:

ИП Гиллерович Наталия Львовна обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Врапскебабс Рус" о взыскании задолженности по арендной плате за период январь 2021 - февраль 2021 г. в сумме 750 000 руб., по коммунальным платежам за период сентябрь 2020 г. - февраль 2021 г. в сумме 237 279, 71 руб., неустойки за период с 26.12.2020 г. по 10.11.2021 г. в сумме 287 757, 71 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2022 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, в соответствии с расчетом, представленным в материалы дела, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2022 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ООО "БИБЬЮТИ" (арендатор) 06.06.2020 г. был заключен договор аренды нежилого помещения N 8/2020-АР.

В соответствии с п. 1.1. договора, арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть нежилого помещения, площадью 63,1 кв.м., номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение 1 - комнаты N 8-10; подвал: помещение II -комнаты N 1-6, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, дом 4/2, стр. 2. Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 06.06.2020 г., подписанным сторонами.

В соответствии с п. 2.1 договора, помещение предоставляется в аренду сроком на 5 лет.

Согласно п. 3.2.1 договора, с даты подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого помещения 06.06.2020 г. и по 04.06.2021 г. размер арендной платы составляет 550 000 рублей. НДС не облагается.

Арендатор обязан выплачивать арендодателю арендную плату полностью за один месяц аренды ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 3.5 договора).

По условиям п. 3.6 договора, арендная плата не включает в себя затраты арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг. Под коммунальными услугами понимаются услуги по обеспечению арендуемого помещения электроэнергией, отоплением, водоснабжением и водоотведением.

Под эксплуатационными услугами понимаются услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе уборку и благоустройство придомовой территории, а также прочие услуги, предоставляемые арендатору в арендуемом помещении и обеспечивающие комфортное пользование арендуемым помещением.

Арендатор возмещает арендодателю стоимость понесенных им затрат на коммунальные и эксплуатационные услуги в течение 5 (пяти) банковских дней со дня получения счета, выставленного арендодателем по тарифам на соответствующие услуги, установленными организациями-поставщиками соответствующих услуг и в соответствии с показаниями приборов учета, или, невозможности/не применимости их использования - пропорционально площади арендуемого помещения по отношению к общей площади, в отношении которой соответствующая услуга оказана.

На основании соглашения о замене стороны в договоре (перенайме) N б/н от 01.09.2020, права обязанности арендатора ООО "Бибыоти" переданы новому арендатору ООО "Врапскебабс Рус" 01.09.2020 г.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В связи с неоплатой арендных платежей, на основании п. 12.2 договора, истцом в адрес ответчика было направление уведомление от 08.02.2021 года исх. 02-2021 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с 18.02.2021 г., помещение возвращено арендодателю по акту возврата от 25.02.2021 г.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период сентябрь 2020 г. - февраль 2020 г. за ним образовалась задолженность в сумме 987 3 279, 71 руб., в том числе по арендной плате в сумме 750 000 руб., по эксплуатационным услугам в сумме 237 279, 71 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

Согласно п. 7.2 договора, в случае просрочки арендатором исполнения обязанности по внесению арендной платы или иных платежей по договору, арендатор по требованию арендодателя уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 7.2 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 26.12.2020 по 10.11.2021 в сумме 287 757, 71 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьей 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", и исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, в связи с чем, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы о том, что между сторонами была согласована временная скидка по арендной плате и ее уплате в размере 350 000 руб., что подтверждается актами приема-передачи выполненных работ, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу п. 13.1. договора любые уведомления, письма и иная переписка направляются сторонами в порядке и по правилам, указанным в п. 8.1 настоящего договора, предусматривающий в качестве надлежащих способов направления юридически значимых сообщений одним из следующих способов:

-электронным письмом на адрес, указанный в договоре;

-ценным письмом с описью вложения по адресу местонахождения стороны;

-передача лично стороне или его уполномоченному представителю под роспись либо по передаточному акту.

В п. 13.2. договора предусмотрено, что договор заменяет собой всю предыдущую переписку и все договоренности сторон в отношении арендуемого помещения.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В п. 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ стороны договора вправе расторгнуть или изменить договор своим соглашением, если иное не предусмотрено законом или договором. Расторжение или изменение договора влечет прекращение или изменение на будущее возникших из договора обязательств (п.п. 1 - 2 ст. 453 ГК РФ).

Тем не менее, несмотря на вышеуказанные положения о порядке направления юридически значимых сообщений, письма исх. N N 24/12-01 от 24.12.2020, 24/12-02 от 24.12.2020, на которые ответчик ссылается, не были направлены истцу в порядке, предусмотренным договором и фактически им получены не были, иного в материалы дела не представлено.

Доводы заявителя жалобы о необходимости получения скидки по уплате арендной платы в связи со снижением товарооборота и посещаемостью ресторана, невозможности государственной регистрации договора аренды и получения лицензии на продажу алкоголя не подтверждаются материалами дела.

Более того, по состоянию на конец декабря 2020 года ответчик имел значительные просрочки по уплате арендной плате и гарантировал внесение арендной платы в размере 550 000 руб. (т. 2 л.д. 13).

Таким образом, ответчик не обращался к истцу в установленном порядке за предоставлением скидки по арендной плате.

Кроме того, в отсутствие каких-либо соглашений об изменении стоимости арендной платы между сторонами, акты приема-передачи выполненных работ за январь - февраль 2021, на которые ссылается ответчик в обоснование доводов об имевшихся договоренностях по предоставлению скидки, могут свидетельствовать лишь о принятии истцом частичного исполнения обязательств по уплате ответчиком арендных платежей.

Так, в п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что из существа денежного обязательства по общему правилу вытекает возможность его исполнения по частям, в силу чего кредитор не вправе отказаться от принятия исполнения такого обязательства в части.

Учитывая изложенное, доводы жалобы об имевшихся скидках по договору являются несостоятельными.

Также, судебная коллегия соглашается с выводами сумма первой инстанции относительно того, что обеспечительный платеж возврату/зачету не подлежит, поскольку Ответчиком были существенно нарушены условия внесения арендной платы

В п. 3.5. договора установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

Согласно пункту 3.9. договора стороны установили, что исполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязательств, установленных договором, обеспечивается суммой равной размеру арендной платы за один месяц аренды.

При этом пунктом 3.13. договора предусмотрено, что гарантийный депозит возврату не подлежит в случаях досрочного прекращения договора по вине арендатора согласно п. 12.3. договора и ст. 619 ГК РФ, а зачитывается арендодателем в качестве штрафа.

В силу п. 12.3. договора арендатор имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать от арендатора освобождения помещения, если арендатор:

- 2 (два) и более раза допускает просрочку по уплате арендных платежей.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик:

-01.10.2021 произвел оплату арендной платы за октябрь, допустив просрочку более чем на 5 календарных дней;

-10.11.2021 произвел оплату арендной платы за ноябрь, допустив просрочку более чем на 10 календарных дней;

-18.12.2021 произвел оплату арендной платы за декабрь, допустив просрочку более чем на 20 календарных дней.

Также на момент направления ответчику уведомления о расторжении договора, последний не произвел арендную плату за январь и февраль 2021 г.

Таким образом, поскольку договор аренды был досрочно расторгнут в связи с нарушением арендатором два и более раза обязательств по оплате, сумма обеспечительного платежа была правомерно удержана истцом в качестве штрафа, в связи с чем, оснований для учета данной суммы при определении размера задолженности ООО "Врапскебабс Рус" по арендным платежам и произведения соответствующего зачета, не имеется, следовательно, истец обоснованно произвел удержание гарантийного взноса (обеспечительного платежа).

Указание в уведомлении об отказе от договора, а также в п. 3.13 договора на необходимость применения п. 12.3 договора, которым предусмотрено право одностороннего отказа от договора по инициативе арендатора, а не арендодателя, признано судом технической ошибкой, которая по существу не изменяет, ни право арендодателя на отказ от договора (п. 12.2 договора), ни право на удержание обеспечительного платежа при расторжении договора по вине арендатора (п. 3.13 договора).

Таким образом, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2022 по делу N А40-123211/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко