Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2022 г. N 02АП-1828/22 по делу N А29-10009/2021

г. Киров

18 апреля 2022 г.

Дело N А29-10009/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Горева Л.Н., Овечкиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Хариной Ю.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон и третьего лица,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.01.2022 по делу N А29-10009/2021

по иску индивидуального предпринимателя Чирко Светланы Анатольевны (ИНН: 110203858227, ОГРН: 305110236300071)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (ИНН: 1102012053, ОГРН: 1021100730606)

с участием в деле третьего лица: индивидуального предпринимателя Струневской Елены Вадимовны

о признании выкупной стоимости недостоверной и об обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чирко Светлана Анатольевна (далее - Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - Комитет, ответчик, заявитель) с требованиями:

- о признании выкупной стоимости нежилых помещений общей площадью 115,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-V (N 9, 10, 11, 12, 13, 25, 27), расположенных по адресу: Республики Коми, г. Ухта, пр. Строителей, д. 4, корп. 2 (кадастровый номер 11:20:0602005:6680), указанной в отчёте N 01-01/21 оценщика индивидуального предпринимателя Струневской Елены Вадимовны в размере 2 189 000 рублей, недостоверной;

- об обязании Комитета заключить с Предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 115,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане А-V (N 9, 10, 11, 12, 13, 25, 27), расположенных по адресу: Республики Коми, г. Ухта, пр. Строителей, д. 4, корп. 2 (кадастровый номер 11:20:0602005:6680), по цене 1 020 000 рублей, с условием предоставления рассрочки платежа сроком на семь лет, в течение 30 календарных дней, с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 24.01.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда, Комитет обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит незаконное решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, истцом утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а также пропущен срок три месяца для предъявления требования о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействий) незаконными. Достоверность отчёта N 01-01/21 не вызывает сомнений, определённая рыночная стоимость является достоверной. Однако суд без проведения судебной экспертизы необоснованно принял во внимание только отчёт от 01.06.2021 N 015/21, которым установлена рыночная стоимость с существенной разницей в оценке стоимости объекта недвижимости.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклонил содержащиеся в ней доводы, просит решение оставить без изменения, а жалобу без - удовлетворения.

Индивидуальный предприниматель Струневская Елена Вадимовна (далее - ИП Струневская Е.В.) отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 09.03.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 10.03.2022 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

До начала судебного заседания стороны заявили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своих представителей.

Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьёй 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решение Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Предприниматель обратился к Комитету с заявлением от 22.12.2020, в котором выразил намерение реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения.

12.02.2021 Администрацией МОГО "Ухта" принято постановление N 323 об условиях приватизации муниципального имущества - нежилого помещения с кадастровым номером 11:20:0602005:6680 (далее - Объект, нежилое помещение).

Цена подлежащего приватизации нежилого помещения определена на основании Отчёта N 01-01/21, составленного ИП Струневской Е.В., и составляет 2 189 000 рублей (без учёта НДС).

Письмом от 16.02.2021 исх. N 05/1365 Комитет направил Предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно условиям проекта договора купли-продажи от 16.02.2021 N 934, Комитет (продавец) обязуется передать в собственность Предпринимателя (покупатель), а Предприниматель принять и оплатить нежилое помещение.

Цена продажи имущества составляет 2 189 000 рублей без учёта НДС с рассрочкой платежа на 7 лет.

22.03.2021 Предприниматель в заявлении в адрес Комитета выразил отказ от преимущественного права выкупа нежилого помещения по проекту договора купли-продажи от 16.02.2021 N 934.

23.03.2021 Предприниматель просил отозвать заявление от 22.03.2021 в связи с несогласием с предъявленной стоимостью помещений, с намерением её оспаривания в судебном порядке.

08.06.2021 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о направлении нового проекта договора купли-продажи имущества по рыночной цене 1 020 000 рублей, определённой отчётом от 01.06.2021 N 015/21, возвратив неподписанный проект договора купли-продажи от 16.02.2021 N 934. В заявлении также указано, что Предприниматель не согласился с определённой в Отчёте N 01-01/21 ценой как несоответствующей рыночной стоимости, в связи с чем обратился в независимую экспертную организацию ООО "Ухтинский дом оценки и экспертиз" для определения рыночной стоимости имущества.

Письмом от 18.07.2021 исх. N 05/6204 Комитет отказал Предпринимателю в заключении договора купли-продажи в связи с утратой преимущественного права и сообщил, что Администрацией МОГО "Ухта" принято постановление от 26.04.2021 N 1065 "Об отмене постановления администрации МОГО "Ухта" от 12.02.2021 N 323 "Об условиях приватизации муниципального имущества".

Отказ в заключении договора купли-продажи в то числе, по цене, заявленной Предпринимателем, послужил основанием для обращения последнего с иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определён статьёй 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон N 159-ФЗ предусматривает право субъектов малого и среднего предпринимательства в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4 этого Закона, подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Часть 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ также содержит основания, по которым субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в том числе, когда по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 этой статьи.

Несовершение арендатором действий по подписанию договора в строго установленный Законом срок влечёт для него негативные последствия в виде утраты права, предоставленного указанным Законом.

Как следует из материалов дела, направленный Комитетом проект договора истцом не подписан.

Однако Предприниматель отозвал заявление об отказе от преимущественного права выкупа нежилого помещения по проекту договора купли-продажи от 16.02.2021 N 934 с намерением оспорить предложенную для выкупа стоимость.

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ арендатору предоставляется право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Направление Комитету письма от 23.03.2021 об отзыве заявления об отказе и заявления от 10.06.2021 с просьбой направить новый проект договора купли-продажи обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества Предпринимателем представлен отчёт об оценке N 015/21.

Именно по этой причине Предпринимателем не подписан предложенный Комитетом проект договора купли-продажи в течение тридцати дней с момента его получения.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьёй 443 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признаётся новой офертой.

В силу части 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учётом изложенного доводы апеллянта об утрате Предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого помещения правомерно отклонены судом первой инстанции. Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи, если он не согласился с предложенными условиями проекта договора и использовал предусмотренную законом возможность направить возражения относительно выкупной цены, нельзя истолковать как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп. Следовательно, Предприниматель преимущественное право на выкуп нежилого помещения не утратил.

Указанный правовой подход содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2019 N 304-КГ18-15768.

Настаивая на достоверности отчёта N 01-01/21, составленного ИП Струневской Е.В., ответчик, вместе с тем, не опроверг достоверность выводов, сделанных в отчёте об оценке N 015/21, представленный истцом.

Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности (часть 3 статьи 71 АПК РФ). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Оценивая представленный отчёт N 01-01/21, апелляционный суд находит его недостаточно объективным, достоверным в сравнении с отчётом N 015/21.

Так, в отчёте N 01-01/21 описание нежилого помещения формализовано, наличие канализации, водоснабжения не подтверждено, площади объектов-аналогов при расчёте стоимости месячной арендной платы существенно занижены, объекты-аналоги расположены на первом-третьем этажах в отличие от объекта, расположенного в цокольном этаже, при этом оценщиком не обоснован такой выбор объектов-аналогов.

Существенная разница в стоимости Объекта, определённой отчётами сторон, несогласие ответчика с результатами отчёта и иная оценка исследуемых доказательств сами по себе не свидетельствуют о достоверности отчёта, представленного ответчиком.

Комитет в суде первой инстанции правом заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы не воспользовался. При этом заявленное с апелляционной жалобой ходатайство о назначении судебной экспертизы отклоняется.

В абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учётом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Ответчик в суде первой инстанции возражал против назначения экспертизы, в связи с чем не вправе заявить такое ходатайство в суде второй инстанции.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьями 82, 268 АПК РФ, с учётом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, для назначения судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции ответчиком не доказано.

Суд первой инстанции, вопреки позиции апеллянта, в отсутствие иных доказательств, опровергающих его, обоснованно принял отчёт N 015/21 в качестве доказательства по делу в отношении рыночной стоимости Объекта.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение законным и обоснованным, вынесенным с учётом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Апелляционная жалоба заявителя по приведённым в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобождён от уплаты государственной пошлины, вопрос о её распределении судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.01.2022 по делу N А29-10009/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Л.Н. Горев Е.А. Овечкина