Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2022 г. N 04АП-1166/22 по делу N А19-19764/2021

г. Чита

19 апреля 2022 г.

А19-19764/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Сидоренко В.А., Антоновой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жевтневым Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 февраля 2022 года по делу N А19-19764/2021,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нордвест" (ОГРН 1093850031967, ИНН 3812125344, далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 38:36:000026:5057 от 02.09.2009 N 4226, об обязании в течение месяца в момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером N 38:36:000026:5057 площадью 7360 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, мкр. Ершовский.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Дронин Павел Вячеславович.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 02 февраля 2022 года по делу N А19-19764/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Полагает, что судом ошибочно сделан вывод о том, что ответчиком проводились все необходимые мероприятия для начала строительных работ, которые не начаты исключительно по вине арендодателя.

Ответчик в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 12.03.2022. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ООО "Норд Вест" (ИНН 3808146800) заключен договор аренды земельного участка N 4226 от 02.09.2009, согласно условиям которого истец обязуется предоставить ООО "Норд Вест" за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, кадастровый N 38:36:000026:5057, площадью 7360 кв.м. из земель населённых пунктов.

Согласно пункту 1.5 договора целью использования земельного участка: под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Из пункта 1.6 договора следует, что договор действует с 04.08.2009 по 15.09.2029.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязан при предоставлении объекта под строительство зданий, строений, сооружений, приступить к строительству объекта после государственной регистрации договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Пунктом 2.2.3 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, определенным в пункте 1.5 договора, принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Из пункта 2.2.15 договора в течение одного года с момента заключения договора обязан арендатор предоставить истцу проект строительства индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки, согласованный в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Пунктом 5.4.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе истца по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды земельного участка, а именно о случае использования объекта участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным пунктом 1.5 договора и принадлежностью к категории земель.

Согласно пункту 5.4.4 договора договор может быть расторгнут по инициативе истца по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды земельного участка, а именно в случае не использования объекта, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Передаточным актом от 04.08.2009 истец и ООО "Норд Вест" произвели приемо-передачу объекта: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, кадастровый N 38:36:000026:5057, площадью 7360 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Между ООО "Норд вест" (ИНН 3808146800) и ответчик по делу - ООО "Норд вест" (ИНН 3812125344) заключен договор перенайма от 22.03.2010, согласно условиям которого ООО "Норд вест" переуступает права и обязанности по договору аренды N 4226 от 02.09.2009 на земельный участок, а ответчик принимает все права и обязанности по договору аренды на земельный участок, расположенный: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, кадастровый N 38:36:000026:5057, площадью 7360 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Согласно скриншоту с сайта Росреестр.ру в сети Интернет 04.02.2021 внесены сведения о разрешенном использовании "для размещения объектов характерных для населенных пунктов, земельные участки (территории) общего пользования".

Согласно представленному письму N СП-17471/19 от 20.06.2019 КУМИ города Иркутска отдел кадастра и мониторинга просил внести изменения в правила землепользования и застройки города Иркутска в отношении земельного участка по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон в части изменения территориальной зоны Зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ- 201) на Зоны парков, скверов, бульваров (РЗ-502).

Предупреждением от 24.02.2021 истец предложил ответчику расторгнуть договор, подписать дополнительное соглашение и акт приема-передачи в срок до 31.03.2021 освободить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:5057, и передать его представителям администрации города Иркутска.

Актом осмотра земельного участка от 30.04.2021 установлено, что земельный участок частично огорожен, доступ не ограничен; арендуемый земельный участок не используется арендатором под цели, установленные договором, часть земельного участка асфальтирована, используется под парковку автотранспорта, имеются разметки для парковочных мест, другая часть участка в зарослях травы, деревьев, имеет разный рельеф, также на данной части устроена смотровая площадка "Пик любви", асфальтирован участок в форме круга и выложен вдоль обрыва камнем, доступ на которую осуществляется по асфальтированной дорожке. На момент осмотра санитарное состояние части арендуемого земельного участка неудовлетворительное, мелкий бытовой мусор (бутылки, стекло, пакеты, использованные петарды и др.).

Предупреждением от 26.07.2021 истец повторно предложил ответчику расторгнуть договор, подписать дополнительное соглашение и акт приема-передачи в срок до 30.08.2021 освободить арендуемый земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:5057, и передать его представителям администрации города Иркутска.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ответчика относительно несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд не соглашается с ними, поскольку истцом в материалы дела представлены предупреждения от 24.02.2021, 26.07.2021, которые и не содержат предложения о сроке исполнения обязательств, вместе с тем и не могли быть исполнены ответчиком в связи с измененным видом разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, правомерно признаны несостоятельными доводы ответчика относительно пропуска истцом срока исковой давности, поскольку срок исковой давности о расторжении договора подлежит применению с учетом срока действия всего договора, а не отдельно только в отношении пункта 5.4.4 договора.

По своей правовой природе заключенный между истцом и ответчиком договор является договором аренды, регулируется положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявляется требование о досрочном расторжении договора.

Условия досрочного расторжения договора аренды регламентированы в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Также согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (пункт 2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4).

Требование истца о расторжении договора обосновано тем, что земельный участок предоставлялся в аренду под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки; срок аренды с 04.08.2009 по 15.09.2029; на дату подачи иска ответчик не приступил к строительству объектов, тем самым нарушил условия пункта 5.4.4 договора.

Возражая относительно удовлетворения иска, ответчик на невозможность использования земельного участка под строительство в связи с односторонним изменением истцом вида разрешенного использования земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из обоснованности позиции ответчика, поскольку необходимые мероприятия для начала строительных работ не начаты исключительно по вине арендодателя.

Так, судом установлено, что согласно письму N СП - 17471/19 от 20.06.2019 КУМИ города Иркутска отдел кадастра и мониторинга просил внести изменения в правила землепользования и застройки города Иркутска в отношении земельного участка по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон в части изменения территориальной зоны Зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОДЗ-201) на Зоны парков, скверов, бульваров (РЗ-502); а также распоряжением заместителя мэра председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом от 30.12.2020 N 504-02-4334/20 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000026:5057 по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Ершовский микрорайон, площадью 7360 кв.м. под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки на вид разрешенного использования "земельные участки (территории) общего пользования".

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком надлежащим образом исполнялись условия договора по внесению арендных платежей, которые принимались истцом без возражений; распоряжением от 30.12.2020 истец изменил установленный в оспариваемом договоре вид разрешенного использования земельного участка; о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по пунктам 2.2.2, 2.2.3, 5.4.1, 5.4.4 истцом стало заявляться ответчику с 24.02.2021; пункты 2.2.2, 2.2.3, 5.4.1. не содержат сроки исполнения обязательств; само по себе неисполнение обязательств, в предусмотренные пунктом 5.4.4 договора сроки не является безусловным основанием для досрочного расторжения договора, срок действия которого установлен до 15.09.2029.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 N 90-О, стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

Как следует из материалов дела, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, администрация города Иркутска указала, что общество по истечении трех лет с даты заключения договора, не использует участок по назначению, разрешительные документы на строительство не получены и к строительству общество не приступило.

П. 2.2.2, 2.2.3 договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, а также обязанность приступить к строительству объекта после государственной регистрации Договора, а также получения необходимых разрешений в установленном порядке.

Земельный участок предоставлялся под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки (п. 1.5 договора аренды).

Разрешение на строительство объекта на земельном участке с кадастровым N 38:36:000026:5057 арендатором до настоящего момента не получено, что подтверждается письмом департамента архитектуры и градостроительства комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от 30.12.2021 N 945-71-7035/1.

Указанный факт ответчиком не опровергается. Каких-либо объективных причин, препятствующих получению разрешения на строительство, ответчиком не приведено.

Факт отсутствия на земельном участке строительных и подготовительных работ подтверждается также актом осмотра от 30.04.2021.

Таким образом, судом установлено, что обязанность, предусмотренная пунктами 2.2.2., 2.2.3 договора аренды земельного участка до настоящего времени не исполнена, земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступил.

При этом судебная коллегия отмечает, что установленная судом первой инстанции невозможность использования ответчиком спорного земельного участка по целевому назначению в связи с изменением установленного в оспариваемом договоре вида разрешенного использования земельного участка на основании распоряжения от 30.12.2020, не имеет правового значения с учетом установленных обстоятельств по делу и заключением спорного договора в 2009 году.

Установив факт неиспользования земельного участка в течение трех лет, суд апелляционной инстанции принимает во внимание наличие обстоятельств, исключающих использование арендуемого земельного участка, лишь начиная с 2020 года.

Доказательств того, что невозможность использования земельного участка в течение трех лет до 2020 года была связана с бездействием уполномоченных органов, ответчиком в материалы дела не представлено.

Также заслуживающими внимания являются доводы истца относительно действия градостроительного плана земельного участка от 31.10.2014 N RU383030002112, который допускал строительство многоквартирных домов, указанный градостроительный план действовал бессрочно, а впоследствии - в течении 8 лет, начиная с 01.07.2017 (ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 03.07.2016 года N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", пункт 1 Постановления Правительства Иркутской области от 21.10.2016 N 681-пп "Об установлении срока использования информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"), вне зависимости от тех изменений которые были внесены в правила землепользования и застройки, проекты планировки территории, что исключало описанные ответчиком затруднения арендатора при подготовке строительства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение договора аренды в 2009 году, суд апелляционной инстанции приходит к выводам о том, что действия арендатора не свидетельствуют о принятии им достаточных и возможных мер для начала освоения участка и проведения строительных работ, о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

При таких установленных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене в силу пунктов 2 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленного иска в полном объеме.

По результатам рассмотрения спора с ответчика подлежит взысканию в пользу федерального бюджета государственная пошлина в сумме 9 000 рублей.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 февраля 2022 года по делу N А19-19764/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 4226 от 02.09.2009, заключенный между Администрацией города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью "Нордвест" (ОГРН: 1093850031967, ИНН: 3812125344); обязать общество с ограниченной ответственностью "Нордвест" (ОГРН: 1093850031967, ИНН: 3812125344) в течение месяца с момента вступления настоящего постановления в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером N 38:36:000026:5057, площадью 7360 кв.м., расположенный по адресу: г. Иркутск, свердловский район, Ершовский мкр.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Нордвест" (ОГРН: 1093850031967, ИНН: 3812125344) в пользу федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

В.А. Сидоренко О.П. Антонова