Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2022 г. N 15АП-5364/22 по делу N А53-42257/2021

город Ростов-на-Дону

21 апреля 2022 г.

дело N А53-42257/2021

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Глазуновой И.Н.,

рассмотрев без вызова сторон, в порядке упрощенного производства,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью

Специализированный застройщик "Галактика"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.03.2022 по делу

N А53-42257/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью

Специализированный застройщик "Галактика"

к заинтересованному лицу Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области

о признании незаконным и отмене постан6овления о привлечении к административной ответственности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Галактика" (далее - заявитель, ООО СЗ "Галактика") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области (далее - заинтересованное лицо) N 216622 от 10.11.2021 о назначении административного наказания по делу об административном правонарушении; переквалификации ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ и назначении штрафа в размере 100 000 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.03.2022 ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам административного производства отклонено. Заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Галактика" оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СЗ "Галактика" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В обоснование апелляционной жалобы ООО СЗ "Галактика" ссылается на то, что в действиях общества отсутствует объективная сторона вмененного административного правонарушения, поскольку включение в проект ДДУ спорных условий невозможно расценить как предоставление неполной или недостоверной информации. Противоречия, содержащиеся в проектной декларации и в п. 4.1 проекта ДДУ, в части планируемого срока ввода объектов в эксплуатацию, носит исключительно формальный характер и не влечет за собой последствий для участников долевого строительства объектов. Срок, указанный в названном пункте договора - 30.12.2021, установлен с учетом того, что дата ввода объекта в эксплуатацию приходится на выходной день - 31.12.2021.Формулируя спорный пункт 7.3. проекта ДДУ, общество исходило из того, что положения ч. 2 Закона N 214-ФЗ носят диспозитивный характер и предполагают, в том числе указание иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора. Пункт 10.1 проекта ДДУ, предусматривающий условие о договорной подсудности и согласно которому в случае неурегулирования спора в досудебном порядке, спор передается на рассмотрение в суд по месту нахождения объекта долевого строительства не нарушает права участников долевого строительства, поскольку включая спорный пункт в проект ДДУ, общество руководствовалось положениями ГПК РФ (ст. 32) и АПК РФ (ст. 37), устанавливающими возможность определения подсудности по соглашению сторон. Пункт 12.2. проекта ДДУ, в соответствии с которым со дня получения сообщения о завершении строительства участник долевого строительства предоставляет застройщику право выбора управляющей компании для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в доме и т.д., также не нарушает права участников долевого строительства, поскольку включение данного пункта является технической опечаткой.

В отзыве на апелляционную жалобу Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с пунктом 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" апелляционные жалобы, представления на судебные акты по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются судом апелляционной инстанции по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции в упрощенном производстве с особенностями, предусмотренными статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В частности, такая апелляционная жалоба, представление рассматривается судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.07.2021 с 12:12 до 17:11 на основании задания заместителя руководителя Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области N 17 от 01.07.2021 были проведены мероприятия по контролю за соблюдением ООО СЗ "Галактика" требований, установленных статьей 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".

14.09.2021 Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области в отношении ООО СЗ "Галактика" составлен протокол об административном правонарушении N 216622 по части 2 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

10.11.2021 Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области вынесено постановление N 216622, которым ООО СЗ "Галактика" привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в виде административного штрафа в размере 100 000 руб.

Несогласие с вынесенным постановлением послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Согласно части 2 статьи 14.28 КоАП РФ опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе, вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Объектом правонарушения являются общественные отношения в области участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Объективная сторона данного правонарушения состоит в опубликовании в средствах массовой информации и (или) размещении в информационно телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставлении застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно в нарушении сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

Субъектом данного правонарушения является застройщики, имеющие на праве собственности, аренды либо субаренды земельные участки и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для строительства на таких земельных участках многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство, а также их руководители и иные работники, на которых возложены организационно-распорядительные и административно-хозяйственные функции и которые привлекаются к административной ответственности как должностные лица.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 3.1, части 4 статьи 23.3 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 27.06.2019, то есть до начала действия подпункта "е" пункта 17 статьи 1 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 151-ФЗ)), застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) информацию, раскрытие которой предусмотрено Законом N 214-ФЗ, в том числе, проектную декларацию. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Частью 4 статьи 19 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 27.06.2019) установлено, что застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 20 Закона N 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.

В силу части 5 статьи 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 Закона N 214-ФЗ, то есть, о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.

По смыслу части 6 статьи 19 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 27.06.2019) изменения, в том числе, о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату, подлежат размещению застройщиком в ЕИСЖС в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Согласно части 6 статьи 19 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 27.06.2019) изменения, указанные в частях 4 и 5 статьи 19 Закона N 214-ФЗ, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", указанном в части 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Такие изменения подлежат направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.09.2018 N 1133 "Об установлении адреса сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", установлен адрес сайта https://наш.дом.рф/ в качестве адреса сайта единой информационной системы жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". Указанное постановление Правительства Российской Федерации вступило в силу с 05.10.2018.

Из материалов административного дела усматривается, что 21.07.2021 с 12:12 до 17:11 на основании задания заместителя руководителя Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области N 17 от 01.07.2021 были проведены мероприятия по контролю за соблюдением ООО СЗ "Галактика" требований, установленных статьей 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ.

В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ "Галактика" (ИНН 6167041823) на дату мониторинга сайта - 21.07.2021 размещена информация о строительстве следующих объектов долевого строительства по адресам:

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 5-7 этап;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 6-8 этап;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 8-5 этап (многоуровневая автостоянка);

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 4-5 этап;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 5-4 этап;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 6-3 этап.

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 1-1 этап (многоуровневая автостоянка)

Привлечение денежных средств по всем указанным объектам долевого строительства осуществляется посредством счетов эскроу.

По вышеуказанным объектам размещено:

- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона N 214-ФЗ;

- разрешения на строительство:

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 5-7 этап - N 61-310-929201-2018 со сроком действия до 27.01.2023;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 6-8 этап - N 61-310-929301-2018 от 27.06.2018 со сроком действия до 27.01.2023;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 8-5 этап (многоуровневая автостоянка) - N 61-310-958001-2019 от 28.10.2019 со сроком действия до 28.01.2026;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 4-5 этап - N 61-310-926501-2018 от 29.05.2018 со сроком действия до 29.05.2025;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 5-4 этап - N 61-310-926601-2018 от 29.05.2018 со сроком действия до 29.05.2025;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 6-3 этап- N 61-310-926701-2018 от 29.05.2018 со сроком действия до 29.05.2025;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 1-1 этап (многоуровневая автостоянка) - N 61-310-967401-2020 от 10.01.2021 со сроком действия до 10.01.2025;

- проектная документация по указанным объектам;

- проектные декларации:

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 5-7 этап - N 61-000506 с изменениями на 06.07.2021;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 6-8 этап - N 61-000509 с изменениями от 06.07.2021;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 8-5 этап (многоуровневая автостоянка) - N 61-001148 с изменениями от 09.07.2021;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 4-5 этап - N 61-000511 с изменениями от 07.07.2021;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 5-4 этап - N 61-000516 с изменениями от 07.07.2021;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 6-3 этап - N 61-000515 с изменениями от 07.07.2021;

Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 1-1 этап (многоуровневая автостоянка) - N 61-001149 с изменениями от 07.07.2021;

- заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ;

- проекты договоров участия в долевом строительстве по указанным объектам;

- аудиторские заключения за 2017, 2018, 2019,2020 годы;

- бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2017 год, 1,2,3,4 кварталы 2018 года, 1,2,3,4 кварталы 2019 года, за 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1 квартал 2021 года;

- фотографии строящихся объектов долевого строительства, отражающие текущее состояние их строительства по состоянию на июль 2021;

- градостроительные планы земельных участков;

- схемы планировочной организации земельных участков;

- документы, содержащие информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

-извещения о начале строительства;

- сведения об открытии расчетных счетов застройщика;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельные участки: (договор купли-продажи земельного участка N 3-997 от 01.04.2017 г., договор аренды земельного участка N 37555 от 08.06.2018 со сроком действия до 08.06.2023 г., договор аренды земельного участка N 37562 от 20.06.2018 со сроком действия до 20.06.2023 г.)

- результаты экспертиз проектной документации;

- сведения об уплате обязательных отчислений в компенсационный фонд;

- отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проектов строительства (в соответствии с п. 9 правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 г. N 319, далее - Правила (по объектам, введенным в эксплуатацию).

В силу ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом N 214-ФЗ, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: http://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать следующую информацию:

1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона N 214-ФЗ;

2) документы, указанные в п. 1 и 4 ч. 2 ст. 21 настоящего Федерального закона N 214-ФЗ;

3) проектная декларация;

4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона N 214-ФЗ;

5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона;

6) утратил силу. - Федеральный закон от 13.07.2020 N 202-ФЗ;

7) документы, указанные в ч. 5 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ;

8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания);

9) градостроительный план земельного участка;

10) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

11) документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;

12) сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

13) извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

14)сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер);

15) иная информация, предусмотренная Федеральным законом N 214-ФЗ.

Информация, указанная в п. 2, 6, 8 - 10, 13 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, раскрывается застройщиком в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Информация, указанная в п. 1, 2, 6, 9 - 11 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства до направления на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Информация, указанная в п. 12, 13, 14 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства не позднее трех рабочих дней со дня наступления соответствующего события.

Фотографии, указанные в п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства ежемесячно.

Сведения, указанные в п. 11 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ, подлежат размещению застройщиком в указанной системе на ежеквартальной основе одновременно с размещением промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений.

Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 9 Правил, утвержденных Постановлением N 319:

а) каждое полученное до 1 июля 2018 г. разрешение на строительство многоквартирного дома (домов) и (или) иного объекта (объектов) недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства и (или) строительство (создание) которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее - объект недвижимости), который по состоянию на 1 октября 2018 г. не введен в эксплуатацию, в том числе в отношении объектов недвижимости, строительство которых и (или) привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства которых по состоянию на 1 октября 2018 г. еще не начато.

В случае внесения изменений в любое из указанных разрешений на строительство в системе жилищного строительства должно быть размещено выданное застройщику взамен предыдущего разрешение на строительство без удаления из системы жилищного строительства утратившего силу разрешения на строительство;

б) каждое полученное после 1 июля 2018 г. разрешение на строительство объекта недвижимости, в том числе в отношении объектов недвижимости, строительство которых и (или) привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства которых по состоянию на 1 октября 2018 г. еще не начато.

В случае внесения в разрешение на строительство изменений без замены такого разрешения в системе жилищного строительства должно быть размещено решение органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, содержащего сведения о внесенных в разрешение на строительство изменениях;

в) сведения о прекращении действия любого из размещенных в системе жилищного строительства разрешений на строительство с указанием оснований принятия органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, такого решения и с размещением в системе жилищного строительства этого решения не позднее чем через 5 рабочих дней после принятия такого решения;

г) проектные декларации в отношении объектов недвижимости, указанных в подпунктах "а" и "б" настоящего пункта, во всех их версиях (редакциях).

В случае внесения застройщиком изменений в проектную декларацию информация о таких изменениях также подлежит размещению в системе жилищного строительства;

д) все разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в проектах строительства которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочернее общество такого основного общества в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

е) каждое полученное застройщиком разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, указанного в каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации;

ж) все выданные застройщику контролирующим органом заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законодательством о долевом строительстве требованиям, а в случае направления контролирующим органом застройщику отказа в выдаче заключения - также такой отказ;

з) заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении каждого объекта недвижимости, информация о проекте строительства которого раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации (в случае если обязательность проведения экспертизы соответствующего объекта недвижимости предусмотрена федеральным законом);

и) промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации.

Промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность размещается не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода;

к) годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности за каждый год, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации.

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение в отношении такой отчетности размещаются не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года;

л) фотографии каждого строящегося (создаваемого) застройщиком объекта недвижимости, информация о проекте строительства которого раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации.

Сопутствующая размещенным в системе жилищного строительства фотографиям информация должна содержать сведения о дате проведения фотосъемки;

м) градостроительные планы земельных участков и схемы планировочной организации всех земельных участков, на которых осуществляется строительство каждого объекта недвижимости, информация о проекте строительства которого раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации.

В случаях, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности в указанные документы вносятся изменения, в системе жилищного строительства подлежат размещению решения уполномоченных органов власти, содержащие информацию о таких изменениях;

н) справки застройщика о размере собственных средств и соблюдении нормативов финансовой устойчивости за каждый истекший квартал в период, начало которого определяется датой получения застройщиком заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным в законе требованиям, а в случае осуществления застройщиком деятельности по строительству объектов недвижимости одновременно по 2 или более проектам строительства - за каждый истекший квартал в период, начало которого определяется одним из указанных заключений с наиболее ранней датой.

Первая справка застройщика о размере собственных средств и соблюдении нормативов финансовой устойчивости размещается застройщиком в системе жилищного строительства одновременно с размещением первой проектной декларации, заключение о соответствии которой установленным Федеральным законом требованиям получено застройщиком после 1 октября 2018 г. В последующем размещение указанных справок осуществляется застройщиком ежеквартально, не позднее истечения 30 рабочих дней после окончания каждого квартала, в течение которого застройщиком осуществляется проект строительства объекта (объектов) недвижимости, информация о котором содержится в размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации;

о) сведения о введении в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)";

п) извещение о начале работ по строительству объекта недвижимости, если направление такого извещения застройщиком является обязательным в соответствии с частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Указанное извещение размещается в системе жилищного строительства без приложения к нему предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации документов;

р) сведения об открытии (закрытии) расчетного счета застройщика в отношении каждого полученного им разрешения на строительство объекта недвижимости, информация о проекте строительства которого раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации;

с) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (участки), на котором осуществляется строительство каждого объекта (объектов) недвижимости, указанного в размещенных в системе жилищного строительства проектных декларациях (выписка из Единого государственного реестра недвижимости, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости договор аренды (субаренды) земельного участка);

т) отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства;

информация размещается застройщиком в системе жилищного строительства ежеквартально, не позднее истечения 30 календарных дней после окончания каждого квартала.

у) информацию о физических лицах, которые в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеют (имеют в капитале долю участия более чем 5 процентов) корпоративным юридическим лицом - застройщиком, с указанием фамилии, имени и отчества (при наличии) таких лиц, места жительства (места постоянного пребывания), индивидуального номера налогоплательщика или аналогичного идентификационного признака для иностранных граждан, страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии) или аналогичного идентификационного признака для иностранных граждан;

ф) информацию о лицах, осуществляющих работы, поставки товаров и (или) предоставляющих услуги по проведению инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования и строительства в предусмотренном Федеральным законом составе такой информации и при поступлении застройщику запроса от контролирующего органа о ее предоставлении;

х) проект (проекты) договора участия в долевом строительстве, используемого для привлечения денежных средств участников долевого строительства;

ц) условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве в случае размещения таких средств на счетах эскроу.

Указанная в подпунктах "у" и "ф" пункта 9 Правил информация размещается застройщиком в системе жилищного строительства одновременно с размещением проектной декларации, раскрытие информации о которой было осуществлено застройщиком впервые. Изменения указанной информации раскрываются застройщиком не позднее 3 рабочих дней после возникновения таких изменений.

Застройщики, получившие заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий до 1 июля 2018 г., размещают в системе жилищного строительства проектную документацию и результаты инженерных изысканий (в форме отчетной документации о выполнении инженерных изысканий) в составе текстовой и графической частей, а также приложений к ним (в текстовой, графической и иных формах).

Документация размещается застройщиком в системе жилищного строительства в полном объеме в том виде, в котором она являлась предметом экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, по итогам проведения которой застройщику было выдано положительное заключение.

В ходе проверки административным органом выявлены следующие нарушения.

Застройщиком ООО СЗ "Галактика" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф размещена проектная декларация N 61-000509 в отношении объекта долевого строительства по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 6-8 этап.

В разделе 19.1.1. проектной декларации N 61-000509 указан планируемый способ обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве - счета эскроу.

В проекте договора участия в долевом строительстве, размещенном в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https:/наш.дом.рф, в п. 2.1.1, 2.2 раздела 2 указано, что застройщик производит отчисления (взносы) в компенсационный фонд, а в соответствии с п. 4.2.4 проекта договора участник долевого строительства обязуется произвести расчеты с застройщиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, либо внести наличные денежные средства в кассу застройщика.

Таким образом, в проекте договора участия в долевом строительстве содержится недостоверная информация.

В соответствии с п. 4.2.5 проекта договора долевого участия в строительстве в случае отказа участника долевого строительства принять объект согласно п. 5.2.2 настоящего договора и не подтверждения в дальнейшем факта несоответствия объекта условиям договора или обязательным требованиями, участник долевого строительства производит оплату коммунальных услуг за объект и пени за просрочку оплаты с даты первого отказа в подписании акта приема-передачи объекта участником долевого строительства, а также возмещает застройщику убытки, возникшие в связи с вышеуказанным отказом.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

В силу п. 6.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче с момента такой передачи.

Статьей 8 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Следовательно, условие договора долевого участия в строительстве, устанавливающее обязанность дольщика внести плату за коммунальные услуги с даты первого отказа в подписании акта приема-передачи объекта участником долевого строительства, а не с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче, является не соответствующим действующему законодательству.

В соответствии с п. 4.2.8 проекта договора участия в долевом строительстве со дня получения сообщения, указанного в п. 4.1.1 настоящего договора, участник долевого строительства предоставляет застройщику право выбора управляющей компании для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в жилом доме, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг гражданам, которые будут проживать в указанном доме.

В ч. 3 ст. 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, п. 4.2.8 проекта договора участия в долевом строительстве противоречит действующему законодательству.

Также в разделе 17.1.2 проектной декларации N 61-000509 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021 г., а в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

Вместе с тем, в проекте договора участия в долевом строительстве в п. 3.1 раздела 3 застройщик обязуется завершить строительство жилого дома не позднее 27 января 2023 года и передать объект участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 27 марта 2023 г.

Таким образом, в проектной декларации N 61-000509 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация.

2. Застройщиком ООО СЗ "Галактика" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https:/наш.дом.рф размещена проектная декларация N 61-000506 в отношении объекта долевого строительства по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 5 - 7 этап.

В разделе 19.1.1. проектной декларации N 61-000506 указан планируемый способ обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве - счета эскроу.

Вместе с тем, в проекте договора участия в долевом строительстве, размещенном в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф в п. 2.1.1, 2.2 раздела 2 указано, что застройщик производит отчисления (взносы) в компенсационный фонд, а в соответствии с п. 4.2.4 проекта договора участник долевого строительства обязуется произвести расчеты с застройщиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика, либо внести наличные денежные средства в кассу застройщика.

Таким образом, в проекте договора участия в долевом строительстве содержится недостоверная информация.

В соответствии с п. 4.2.5 проекта договора долевого участия в строительстве в случае отказа участника долевого строительства принять объект согласно п. 5.2.2 настоящего договора и не подтверждения в дальнейшем факта несоответствия объекта условиям договора или обязательным требованиями, участник долевого строительства производит оплату коммунальных услуг за объект и пени за просрочку оплаты с даты первого отказа в подписании акта приема-передачи объекта участником долевого строительства, а так же возмещает застройщику убытки, возникшие в связи с вышеуказанным отказом.

Также в разделе 17.1.2 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021, а в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

В проекте договора участия в долевом строительстве в п. 3.1 раздела 3 застройщик обязуется завершить строительство жилого дома не позднее 27 января 2023 года и передать объект участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 27 марта 2023 г.

Таким образом, в проектной декларации N 61-000506 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация.

3. Застройщиком ООО СЗ "Галактика" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф размещена проектная декларация N 61-000515 в отношении объекта долевого строительства по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 6-3 этап.

В проектной декларации N 61-000515 в разделе 17.1.2 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021 г., в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

В проекте договора участия в долевом строительстве в п. 4.1 раздела 4 установлен предполагаемый срок ввода - до 29 декабря 2021, а передача объекта участнику долевого строительства согласно п. 4.3 определяется периодом в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 192 ГК РФ 2 к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами, а ч. 3 ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Таким образом, в проектной декларации N 61-000515 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию а проектной декларации является 31.12.2021, а в проекте договора участия в долевом строительстве указана иная дата - 29.12.2021.

Также в п. 7.3 договора участия в долевом строительстве указано, что в случае, если объект построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в срок 40 (сорок) рабочих дней с момента получения застройщиком письменного мотивированного отказа участника от подписания передаточного акта. Стороны пришли к соглашению о том, что положения подпунктов 2, 3 пункта 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ не применяются.

Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Указанное в п. 7.3 условие о том, что если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, которые привели к ухудшению качества такого объекта, то единственным способом восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства является право требовать безвозмездного устранения недостатков, ограничивает права участника долевого строительства как потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства.

Диспозитивный характер положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14 августа 2020 г. N 307-ЭС19-24320).

Таким образом, условие договора, содержащееся в п. п. 7.3, противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 10.1 проекта договора участия в долевом строительстве - в случае неурегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а так в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;- жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора.

Таким образом, п. 10.1 проекта договора участия в долевом строительстве не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с п. 12.2 проекта договора участия в долевом строительстве со дня получения сообщения о завершении строительства участник долевого строительства предоставляет застройщику право выбора управляющей компании для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в жилом доме, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг гражданам, которые будут проживать в указанном доме.

Таким образом, п. 12.2 проекта договора участия в долевом строительстве не соответствует действующему законодательству.

4. Застройщиком ООО СЗ "Галактика" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф размещена проектная декларация N 61-000516 в отношении объекта долевого строительства по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 5-4 этап.

В проектной декларации N 61-000516 в разделе 17.1.2 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021 г., в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

Таким образом, в проектной декларации N 61-000516 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 31.12.2021, а в проекте договора участия в долевом строительстве указана иная дата - 29.12.2021.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, которые привели к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, делающих его непригодным для предусмотренного договором использования, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: - безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; - соразмерного уменьшения цены договора; - возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, условие договора, содержащееся в п. п. 7.3, противоречит действующему законодательству.

Согласно п. 10.1 проекта договора участия в долевом строительстве - в случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а так в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения объекта долевого строительства.

Таким образом, п. 10.1 противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства.

5. Застройщиком ООО СЗ "Галактика" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф размещена проектная декларация N 61-000511 в отношении объекта долевого строительства по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 4-5 этап.

В проектной декларации N 61-000511 в разделе 17.1.2 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021 г., в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

Вместе с тем, в проекте договора участия в долевом строительстве в п. 4.1 раздела 4 установлен предполагаемый срок ввода - до 29 декабря 2021 года, а передача объекта участнику долевого строительства согласно п. 4.3 определяется периодом в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами, а ч.З ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Таким образом, в проектной декларации N 61-000511 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 31.12.2021, а в проекте договора участия в долевом строительстве указана иная дата - 29.12.2021.

Вместе с тем, диспозитивный характер положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14 августа 2020 г. N 307-ЭС19-24320).

Таким образом, условие договора, содержащееся в п. п. 7.3, не соответствует действующему законодательству.

Согласно п. 10.1 проекта договора участия в долевом строительстве - в случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а так в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения объекта долевого строительства.

Таким образом, п. 10.1 противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя.

6. В проектных декларациях N 61-000511, N 61-000516, N 61-000515 в отношении объектов: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 4-5 этап; Ростовская область, город Ростов- на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 5-4 этап; Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 6-3 этап, в разделах 16.2 - перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения (состав общего имущества многоквартирного жилого дома) указана автоматизированная блочно-модульная котельная.

Вместе с тем, в проектах договоров участия в долевом строительстве по указанным объектам, а именно в п. 2.7 раздела 3 автоматизированная блочномодульная котельная исключается из состава общего имущества многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, в ч. 4 указанной статьи установлено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, положения п. 2.7 раздела 3 проекта договора участия в долевом строительстве противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы участников долевого строительства.

Из материалов административного дела следует и судом первой инстанции установлено, что по вышеуказанным правонарушениям в соответствии с ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ, срок привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, истек.

7. Застройщиком ООО СЗ "Галактика" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф размещена проектная декларация N 61-001148 в отношении объекта долевого строительства по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Октябрьский район, улица Оганова, поз. 8-5 этап (многоуровневая автостоянка).

В проектной декларации N 61-001148 в разделе 17.1.2 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021 г., в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

В проекте договора участия в долевом строительстве в п. 4.1 раздела 4 установлен предполагаемый срок ввода - до 30 декабря 2021, а передача объекта участнику долевого строительства согласно п. 4.3 определяется периодом в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами, а ч. 3 ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Таким образом, в проектной декларации N 61-001148 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 31.12.2021, а в проекте договора участия в долевом строительстве указана иная дата - 30.12.2021.

Таким образом, условие договора, содержащееся в п. п. 7.3 не соответствует действующему законодательству.

Дата совершения правонарушений - 31.03.2021 (дата размещения проекта договора участия в долевом строительстве в единой информационной системе жилищного строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ срок привлечения к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, не истек.

8. Застройщиком ООО СЗ "Галактика" в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф размещена проектная декларация N 61-001149 в отношении объекта долевого строительства по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Пролетарский район, пр. 40-летия Победы, 63/17, поз. 1-1 этап (многоуровневая автостоянка).

В проектной декларации N 61-001149 в разделе 17.1.2 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021 г., в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

В проекте договора участия в долевом строительстве в п. 4.1 раздела 4 установлен предполагаемый срок ввода - 30 декабря 2021 года, а передача объекта участнику долевого строительства согласно п. 4.3 определяется периодом в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

В проектной декларации N 61-001149 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 31.12.2021, а в проекте договора участия в долевом строительстве указана иная дата - 30.12.2021.

Согласно п. 10.1 проекта договора участия в долевом строительстве - в случае не урегулирования спорных вопросов в досудебном порядке, а так в случае отказа от проведения переговоров, неудовлетворении требований заинтересованной стороны по существу, спор передается на разрешение в суд по месту нахождения объекта долевого строительства.

Доводы заявителя о законности п. 7.3 проекта договора участия в долевом строительстве судом первой инстанции правомерно признаны несостоятельными, поскольку, как уже отмечалось выше, диспозитивный характер положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ направлен, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в долевом строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его (Определение ВС РФ от 14 августа 2020 г. N 307-ЭС19-24320).

Застройщик, предоставляя только один способ устранения недостатков в объекте долевого строительства, тем самым ухудшает положение потребителя.

Таким образом, условие проекта договора, содержащееся в п. 7.3 противоречит действующему законодательству.

Признавая пункт 10.1 проекта договора участия в долевом строительстве относительно выбора подсудности спора только по месту нахождения объекта долевого строительства противоречащим положениям Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд первой инстанции правомерно указал, что указанный пункт ухудшает положения гражданина - участника долевого строительства, указанным законом предусмотрено три варианта выбора подсудности спора, в том числе и по месту жительства истца - потребителя.

Таким образом, условие проекта договора, содержащееся в п. 10.1, противоречит действующему законодательству.

Как верно указано судом первой инстанции, пункт 12.2 проекта договора относительно предоставления застройщику права выбора управляющей компании не только ухудшает положение гражданина- участника долевого строительства, а грубо противоречит положениям законодательства РФ, в частности ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений на общем собрании. Кроме того, способ управления возможен не только посредством привлечения управляющей компании, но и путем создания товарищество собственников жилья либо жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива.

Отклоняя довод застройщика о включении в договор участия в долевом строительстве пункта 12.2. как технической опечатки, суд первой инстанции правомерно указал на его неподтвержденность.

Таким образом, условие проекта договора, содержащееся в п. 12.2, противоречит действующему законодательству.

Доводы заявителя относительно противоречивой информации о дате ввода объекта в эксплуатацию, указанной в проектных декларациях N 61-001148, N 61001149 и в проекте договора участия в долевом строительстве обоснованно признаны несостоятельными.

Указание застройщика на невозможность установить в проекте договора датой ввода объекта в эксплуатацию 31.12.2021 в связи с признанием его выходным днем противоречит действующему законодательству в связи со следующим.

В проектных декларациях N 61-001148, N 61-001149 в разделе 17.1.2 планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства - 4 квартал 2021 г., в разделе 17.2.2 планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства - 30.06.2022.

Вместе с тем, в проекте договора участия в долевом строительстве в п. 4.1 раздела 4 установлен предполагаемый срок ввода - до 30 декабря 2021, а передача объекта участнику долевого строительства согласно п. 4.3 определяется периодом в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Таким образом, в проектных декларациях N 61-001148, N 61-001149 и проекте договора участия в долевом строительстве содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 31.12.2021, а в проекте договора участия в долевом строительстве указана иная дата - 30.12.2021.

Аналогичные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к правомерности пунктов 10.1, 4.1, 7.3, 12.2 проекта договора участия в долевом строительстве, судом апелляционной инстанции подлежат отклонению. Указанные доводы получили надлежащую оценку суда первой инстанции. Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что административным органом доказано наличие состава вмененного обществу административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ.

Нарушений порядка привлечения к административной ответственности, а также прав и законных интересов общества при производстве по делу об административном правонарушении административным органом не допущено, обстоятельств, исключающих производство по делу об административном правонарушении, судом не выявлено.

На момент рассмотрения дела об административном правонарушении, установленный статьей 4.5 КоАП РФ годичный срок давности привлечения к административной ответственности не истек.

На основании ч. 3.2 ст. 4.1 КоАП РФ при наличии исключительных обстоятельств, связанных с характером совершенного административного правонарушения и его последствиями, имущественным и финансовым положением привлекаемого к административной ответственности юридического лица, судья, орган, должностное лицо, рассматривающие дела об административных правонарушениях либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по делам об административных правонарушениях, могут назначить наказание в виде административного штрафа в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного соответствующей статьей или частью статьи раздела II настоящего Кодекса либо соответствующей статьей или частью статьи закона субъекта Российской Федерации об административных правонарушениях, в случае, если минимальный размер административного штрафа для юридических лиц составляет не менее ста тысяч рублей.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что застройщиком ООО СЗ "Галактика" долевое строительство ведется за счет заемных средств, в соответствии с бухгалтерской (финансовой) отчетностью за 3 квартал 2021 года размер кредиторской задолженности превышает размер дебиторской задолженности.

Учитывая приведенные нормы, а также то обстоятельство, что нарушение не повлекло негативных последствий, а также финансовое положение привлекаемого к административной ответственности юридического лица, ООО СЗ "Галактика" назначено административное наказание в виде половины минимального размера административного штрафа, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, что отвечает принципу справедливости наказания и соразмерности совершенному правонарушению.

ООО СЗ "Галактика" имело возможность соблюдать требования законодательства о долевом строительстве, однако, не предприняло все зависящие от него меры для их соблюдения.

Оснований для применения положений статьи 2.9 КоАП РФ судом апелляционной инстанции не установлено.

В пункте 16 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 19.07.2017, сформулирована правовая позиция, согласно которой административные правонарушения в сфере долевого строительства ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

Рассматриваемое правонарушение характеризуется пренебрежительным отношением заявителя к действующему законодательству в области долевого строительства.

При этом суд принимает во внимание, что должностным лицом административного органа при вынесении обжалуемого постановления учтено наличие смягчающих и отягчающих обстоятельств, применены положения ч. 3.2 ст. 4.1 КоАП РФ, застройщику назначен административный штраф в размере менее минимального размера административного штрафа, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ - 100 000 руб.

Данное правонарушение характеризуется пренебрежительным отношением заявителя к действующему законодательству в области долевого строительства, что может привести к существенному нарушению прав и законных интересов участников долевого строительства, денежные средства которых привлекаются заявителем, поскольку не размещал информацию в полном объеме, но привлекал денежные средства участников долевого строительства, общество лишает их возможности принятия взвешенного решения при решении вопроса o выборе застройщика, которому передаются денежные средства участника долевого строительства, уже прошедшие налоговую очистку и являющиеся его имуществом.

Предоставление информации о застройщике призвано защитить интересы участников долевого строительства от возможных злоупотреблений со стороны застройщика. Непредставлением установленных сведений, отчетов застройщик игнорирует установленную законодательством обязанность, как застройщик. Несоблюдение требований законодательства о долевом участии в строительстве влияет на права и интересы участников долевого строительства, в связи с чем, возникает возможность наступления неблагоприятных последствий для данных лиц, что свидетельствует о невозможности применения положений статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Доказательств, подтверждающих отсутствие у общества реальной возможности соблюдения требований действующего законодательства, а также принятия всех мер, направленных на предупреждение совершения административного правонарушения, в материалах дела не имеется.

Вывод административного органа o наличии в действиях ООО СЗ "Галактика" состава административного правонарушения в части пунктов договоров при указании, что они противоречат действующему законодательству, предусмотренного частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, не может быть обоснованным, поскольку объективная сторона данного правонарушения состоит в опубликовании в средствах массовой информации и (или) размещении в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставлении застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно в нарушении сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.

В то время как региональная служба указывает на несоответствие условий договора действующему законодательству.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ООО СЗ "Галактика" требований.

С учетом изложенного оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 01.03.2022 суд апелляционной инстанции не усматривает.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводы суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. Само по себе несогласие с выводами суда не является основанием для отмены судебного акта.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.03.2022 по делу N А53-42257/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с абзацем вторым части 4 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

И.Н. Глазунова

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.