Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2022 г. N 09АП-7585/22 по делу N А40-139947/2021

г. Москва

20 апреля 2022 г.

Дело N А40-139947/21

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А. до перерыва в судебном заседании, секретарем Воронкиным Д.С. после перерыва в судебном заседании,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Беар Хостелс 1", ООО "ЗемСтройТехнологии", ООО "Юнчи", ООО "Строймеханизация", ООО "Спецоборудование", ООО "Монолит", ООО "Техмонтаж", ООО "Снабкомплект" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.12.2021 по делу N А40-139947/21,

принятое по иску ООО "Беар Хостелс 1", ООО "ЗемСтройТехнологии", ООО "Юнчи", ООО "Строймеханизация", ООО "Спецоборудование", ООО "Монолит", ООО "Техмонтаж", ООО "Снабкомплект" к Московскому фонду защиты прав дольщиков о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей

истцов: Евсеев М.Л. по доверенностям от 09.01.2022, 02.02.2021, 09.02.2021, 02.04.2021, 09.03.2021, 28.02.2021, 23.03.2021, уд. адвоката N 18356 от 03.07.2020,

ответчика: Кучкова Н.В. по доверенности от 29.12.2021, диплом ВСВ 1308557 от 20.06.2006,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика 3 858 751,99 руб. арендной платы по договору аренды земельного участка от 13.12.2012 N 1-А-ЗУ, в том числе: в пользу ООО "Земресурс" - 272 516,13 руб. за период с 07.07.2020 по 31.03.2021, в пользу ООО "Инвестором" - 257 376,35 руб. за период с 07.07.2020 по 31.03.2021 в пользу ООО "ИнвестСтройКонсалт" - 287 655,91 руб. за период с 07.07.2020 по 31.03.2021, в пользу ООО "Кватро Поставка" - 272 516,13 руб. за период с 07.07.2020 по 31.03.2021, в пользу ООО "Строительные технологии" - 257 376,35 руб. за период с 07.07.2020 по 31.03.2021, в пользу ООО "СтройТорг" - 272 516,13 руб. за период с 07.07.2020 по 31.03.2021, в пользу ООО "Монолит" - 281 806,40 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021, в пользу ООО "Спецоборудование" - 266 150,27 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021, в пользу ООО "Беар Хостелс 1" - 281 806,40 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021, в пользу ООО "Строймеханизация" - 281 806,40 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021, в пользу ООО "Юнчи" - 281 806,40 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021, в пользу ООО "ЗемСтройТехнологии" - 281 806,40 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021,

в пользу ООО "Техмонтаж" - 281 806,40 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021, в пользу ООО "Снабкомплект" - 281 806,40 руб. за период с 07.07.2020 по 15.03.2021.

Решением арбитражного суда от 24.12.2021 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истцы, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратились в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителей (истцов по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что являются долевыми собственниками земельного участка по адресу: г. Москва, г. Троицк, с кадастровым номером 50:54:0010202:7.

Земельный участок предоставлялся в аренду ООО "ИнвестСтройГрупп" по договору аренды от 13.12.2012 N 1-А-ЗУ. На основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2020 по делу N А40- 222799/2017 ООО "ИнвестСтройГрупп" заключило с ответчиком договор от 31.08.2020 N МФ-13-15/20 о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-2, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Земельный участок передан ответчику по акту от 29.10.2020, а договор зарегистрирован 21.09.2020, в связи с чем ответчик уплачивает арендную плату за земельный участок с даты государственной регистрации договора от 31.08.2020 N МФ-13-15/20.

По мнению истцов, ответчик обязан уплачивать арендную плату за участок с 07.07.2020 - даты оглашения резолютивной части определения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-222799/2017 (в полном объеме изготовлено 13.07.2020) об удовлетворении заявления ответчика о намерении стать приобретателем прав должника (ООО "ИнвестСтройГрупп") на спорный земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства должника как застройщика перед участниками строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 433 ГК РФ, пришел к выводу о том, что для истцов, которые являются арендодателями земельного участка, договор от 31.08.2020 N МФ-13-15/20 о передаче ответчику права аренды земельного участка считается заключенным с 21.09.2020. Поскольку из представленных ответчиком платежных поручений следует, что арендная плата за период с 21.09.2020 им уплачена, оснований для удовлетворения иска не имеется.

В обоснование апелляционной жалобы истцы указывают, что текущие платежи по арендной плате подлежат погашению фондом при передаче ему объекта незавершенного строительства, а последующие текущие платежи, связанные с недвижимым имуществом должника, относятся на счет лица, которому имущество передается, то есть на фонд с момента вынесения определения судом в рамках дела о банкротстве.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.03.2018 по делу N А40-222799/2017 ООО "ИнвестСтройГрупп" признано несостоятельным (банкротом) как застройщик.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13.07.2020 (резолютивная часть определения оглашена 07.07.2020) по указанному делу удовлетворено заявление ответчика о намерении стать приобретателем прав должника на спорный земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, включенные в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, ответчику предписано в срок до 31.07.2020 перечислить на специальный банковский счет должника 16 174 971,51 руб. для погашения текущих платежей, назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о передаче имущества и обязательств должника (застройщика) ответчику (приобретателю).

По результатам рассмотрения этого вопроса в судебном заседании 05.08.2020 Арбитражным судом г. Москвы принято определение (в полном объеме определение изготовлено 12.08.2020) о передаче ответчику имущества должника (застройщика), в том числе земельного участка площадью 172 021 кв. м с кадастровым номером 50:54:0010202:7 по адресу: г. Москва, г.о. Троицк, 42-й км Калужского ш., - арендатором которого является должник на основании договора аренды от 13.12.2012 N 1-А-ЗУ.

Во исполнение определения Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2020 должником (застройщиком) и ответчиком (приобретателем) заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нём неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") от 31.08.2020 N МФ-13-15/20.

Договор от 31.08.2020 N МФ-13-15/20 зарегистрирован 21.09.2020, а 29.10.2020 подписан передаточный акт по договору.

Согласно п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика; п. 10 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве устанавливает, что такой договор заключается в письменной форме, а передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту.

По мнению суда апелляционной инстанции, наличие специальных норм Закона о банкротстве о передаче приобретателю земельного участка не исключает и не препятствует применению общих положений гражданского законодательства о приобретении прав и обязанностей на основании договора, требующего государственной регистрации.

В соответствии с п. 3.2 договора от 31.08.2020 N МФ-13-15/20 переход права аренды на земельный участок подлежит государственной регистрации, которая произведена 21.09.2020.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Истцами в данном случае не принято во внимание существенное обстоятельство того, что для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

Получение такого разрешения возможно только при наличии зарегистрированного договора аренды земельного участка.

В связи с изложенным, земельный участок для целей предоставления может быть использован арендатором только при наличии его государственной регистрации, следовательно, оснований полагать, что обязанность по внесению арендной платы в пользу истцов возникла до государственной регистрации договора у суда апелляционной инстанции в рассматриваемом случае не имеется.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) даны аналогичные разъяснения, в силу которых если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Таким образом, для истцов, которые являются арендодателями земельного участка, договор от 31.08.2020 N МФ-13-15/20 о передаче ответчику права аренды земельного участка считается заключенным с 21.09.2020 - даты государственной регистрации договора. Поскольку из представленных ответчиком платежных поручений следует, что арендная плата за период с 21.09.2020 им уплачена, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что текущие платежи по арендной плате подлежат погашению ответчиком при передаче ему объекта незавершенного строительства, а последующие текущие платежи, связанные с недвижимым имуществом должника, относятся на счет лица, которому имущество передается, т.е. на ответчика, не имеют отношения к данному спору по обстоятельствам возникновения прав и обязанностей у арендатора.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021 по делу N А40-139947/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко