Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2022 г. N 06АП-402/22 по делу N А04-9550/2020

г. Хабаровск

20 апреля 2022 г.

А04-9550/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2022 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Воронцова А.И., Жолондзь Ж.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Добробабиной Д.Д.,

рассмотрев в судебном заседании в отсутствие лиц, участвующих в деле, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алексаняна Андраника Варужановича

на решение от 01.12.2021

по делу N А04-9550/2020

Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя Алексаняна Андраника Варужановича (ОГРНИП 316280100050299, ИНН 282900732529)

к администрации города Тынды (ОГРН 1022800775580, ИНН 2808002845), Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (ОГРН 1022800774370, ИНН 2808002210)

о признании недостоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенной отчетом от 06.09.2020 N 306-103/20; признании достоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенной отчетом от 10.06.2021 N 486; урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.09.2020 N 88-п муниципального имущества,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Проф-Инвест", общество с ограниченной ответственностью "Методический Центр",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Алексанян Андраник Варужанович (ИП Алексанян А.В.) обратился в арбитражный суд Амурской области с иском к Администрации города Тынды (Администрация), Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды (Управление муниципального имущества):

- о признании недостоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений на первом этаже здания, площадью 574,4 кв.м, кадастровый номер 28:06:011404:3963, находящихся на земельном участке, с кадастровым номером 28:06:011202:165, общей площадью 2 345 кв.м, в размере 21 176 000 руб., (определенной отчетом N 306-103/20 от 06.09.2020, выполненным ООО "Проф-Инвест"), расположенного по адресу: Амурская область, г. Тында, улица Красная Пресня, дом 49;

- признании достоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений на первом этаже здания, площадью 574,4 кв.м, кадастровый номер 28:06:011404:398, находящихся на земельном участке, площадью 2 345 кв.м, с кадастровым номером 28:06:011202:165, определенной отчетом N 486 от 10.06.2021, выполненным экспертом ООО "Амурский оценщик") в сумме 11 270 282 руб., расположенных по адресу: Амурская область, г. Тында, улица Красная Пресня, дом 49;

- урегулировании разногласий, возникших между Администрацией, Управлением муниципального имущества и ИП Алексаняном А.В., при заключении договора купли-продажи N 88-п от 15.09.2020 муниципального имущества - нежилых помещений на первом этаже здания, площадью 574,4 кв.м, кадастровый номер 28:06:011404:398, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 28:06:011202:165, общей площадью 2 345 кв.м, расположенных по адресу: Амурская область, г. Тында, улица Красная Пресня, дом 49, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, путем понуждения заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, на условиях представленного проекта (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений иска).

Исковые требования мотивированы положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Требование об обязании ответчиков осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, выделить пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием в размере 323,64 кв.м (без выдела в натуре) и перераспределить земельный участок из части свободной (не занятой под объектом) общей площади 1 088 кв.м, выделить истцу долю в натуре земельного участка, в размере 425 кв.м, а всего 748,64 кв.м, для эксплуатации здания ресторана, в качестве уточнения иска судом к рассмотрению не принято, как новое самостоятельное требование.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Проф-Инвест", общество с ограниченной ответственностью "Методический Центр".

Решением от 01.12.2021 иск удовлетворен частично.

Судом признана недостоверной величина выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенная отчетом от 06.09.2020 N 306-103/20, выполненным ООО "Проф-Инвест".

Урегулированы разногласия, возникшие между ИП Алексаняном А.В. и Управлением муниципального имущества при заключении договора купли-продажи нежилых помещений и доли земельного участка 88-п, в том числе по цене выкупаемого имущества (помещений и доли земельного участка, площади земельного участка, порядке и сроках внесения платежей).

В удовлетворении исковых требований к администрации города Тынды отказано.

В апелляционной жалобе ИП Алексанян А.В. считает судебный акт подлежащим изменению в части отчуждения доли земельного участка, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование указано на необоснованный отказ суда в принятии к рассмотрению уточнения иска, касающегося раздела земельного участка, который не выделил спорное требование в отдельное производство, а рассматривал его, указав в решении на отклонение ходатайства об уточнении иска.

По мнению заявителя жалобы, в результате предоставленного для заключения договора купли-продажи земельного участка продавцом покупатель лишен установленного законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположены помещения, подлежащие отчуждению в порядке приватизации, поскольку земельный участок с кадастровым номером 28:06:011202:165, площадью 2 345 кв.м, не вошел в состав имущества, подлежащего приватизации, что являлось существенным для данной сделки. Администрация г. Тынды, являясь собственником земельного участка, не приняла решение об утверждении и определении условий приватизации земельного участка, не определив судьбу земельного участка, занятого зданием, а также не определив судьбу свободного земельного участка, не занятого объектом.

Вопреки действующим нормам законодательства, продавец, в отсутствие правовых оснований для отчуждения доли земельного участка, площадью 605,7 кв.м, из площади 2 345 кв.м, который занят имуществом пропорционально занимаемой площади и необходим для его использования истцу, безосновательно включил в договор купли-продажи долю земельного участка, существенно нарушив право истца, поскольку продавцу достоверно известно, что вход в здание кондитерского цеха расположен на спорном земельном участке. Продавцом при сделке не учтено, что образование земельных участков любым из предусмотренных статьей 11.2 Земельного кодекса РФ способом должно обеспечивать возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, если земельный участок не обладает для этого необходимой площадью.

Данное обстоятельство указывает на невозможность в полном объеме осуществлять предпринимательскую деятельность (эксплуатация здания ресторана и кондитерского цеха, который должен иметь отдельный вход).

Кроме того, продавцом не были проведены работы по межеванию земельного участка, не проведена своевременно оценка земельного участка (оценка проведена лишь 04.08.2021).

Спорный земельный участок является делимым, может быть разделен на части, каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, соответствующий минимальным нормам предоставления участков согласно целевому назначению, разрешенное использование которого может осуществляться.

По указанным основаниям истец считает необходимым выделить ему в натуре часть земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, обозначенный в схеме кадастрового инженера, площадью 425 кв.м, из части свободной (не занятой под объектом) общей площади 1 088 кв.м, для осуществления производства хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения, а также выделить истцу из общего земельного участка, площадью 2 345 кв.м, пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием в размере 280,16 кв.м (без выдела в натуре).

Одновременно с жалобой заявлено ходатайство о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по делу N А04-246/2022.

В отзыве Комитет по управлению имуществом выразил несогласие с доводами жалобы и заявленным ходатайством, считая их не подлежащими удовлетворению, указав, что доля земельного участка определена пропорционально площади занимаемого помещения в общей площади здания; просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В заседание 13.04.2022 участвующие в деле лица, извещенные в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своих представителей не направили.

В силу статьи 156 АПК РФ неявка в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, подавшего апелляционную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Поскольку присутствие представителей для рассмотрения дела не является обязательным, позиция сторон выражена в апелляционной жалобе и отзыве, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Ходатайство о приостановлении производства по жалобе до вступления в законную силу судебного акта по делу N А04-246/2022 подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 145 АПК РФ производство по делу приостанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

Обязательным условием приостановления производства по делу по пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ является объективная невозможность разрешения данного дела до рассмотрения спора по иному делу.

Такая невозможность означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих преюдициальное значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено, а также если другое дело может повлиять на состав сторон, объем требований, предмет иска.

В силу части 9 статьи 130 АПК РФ приостановление производства по делу в порядке, предусмотренном указанной нормой закона, допускается, если в рамках самостоятельного производства находятся дела, требования по которым связаны по основаниям их возникновения или представленным доказательствам, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов.

Предметом настоящего спора являются требования:

- о признании недостоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенной отчетом от 06.09.2020 N 306-103/20 ООО "Проф-Инвест",

- признании достоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 10.06.2021 N 486 ООО "Амурский оценщик",

- урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.09.2020 N 88-п муниципального имущества.

В рамках дела N А04-246/2022 ИП Алексаняном А.В. предъявлены требования:

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении 07.06.2021 договора аренды N з-7914 земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165,

- признании без проведения торгов за истцом права аренды земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, договора N з-7914 от 07.06.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, пропорционально занимаемой площади нежилых помещений доли земельного участка под зданием, площадью 323,64 кв.м (без выдела в натуре), и из части свободной (не занятой под объектом), из общей площади 1 088 кв.м доли в натуре земельного участка, площадью 425 кв.м (всего 748,64 кв.м), с разрешенным использованием - для эксплуатации здания ресторана, по адресу: Амурская область, город Тында, улица Красная Пресня, дом 49,

- признании без проведения торгов договора N з-7914 от 07.06.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165, заключенным между Управлением муниципального имущества и ИП Алексаняном А.В. на земельный участок с кадастровым номером 28:06:011202:165, общей площадью 748,64 кв.м, расположенный по адресу: город Тында, улица Красная Пресня, дом 49, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания ресторана, сроком аренды - один год.

Учитывая, что требования, предъявленные в рамках дела N А04-246/2022, касаются урегулирования разногласий по договору аренды земельного участка, не влекут объективной невозможности рассмотрения спора по настоящему делу (N А04-9550/2020 об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального нежилого помещения и доли земельного участка), и не создают препятствий для его разрешения, основания для приостановления производства по апелляционной жалобе отсутствуют.

Кроме того, необоснованное приостановление производства по апелляционной жалобе препятствует своевременному рассмотрению дела и ведет к затягиванию арбитражного процесса, что не отвечает целям и задачам судопроизводства, одними из которых согласно части 2 статьи 2 АПК РФ является справедливое публичное судебное разбирательство в разумный срок.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.

Согласно материалам дела ИП Алексанян А.В. является субъектом малого предпринимательства, на основании договора аренды N 1336 от 26.05.2016 более четырех лет непрерывно арендуя муниципальные нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Тында, улица Красная Пресня, дом 49 (здание Ресторана).

Задолженность по арендной плате отсутствует.

28.12.2019 ИП Алексанян А.В. обратился в Администрацию города Тында с заявлением (вход. N 9306-25) с просьбой дать согласие на выкуп муниципальных нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: город Тында, улица Красная Пресня, дом 49 (здание Ресторана).

23.06.2020 ИП Алексаняном А.В. повторно отправлено обращение Мэру города Тынды (вход.N 5041-25) с просьбой в десятидневный срок направить проект договора купли-продажи арендуемых помещений, либо предоставить обоснованный отказ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 09.11.2020 по делу N А04-5142/2020 признано незаконным бездействие Администрации города Тынды, выразившееся в уклонении в предоставлении преимущественного права покупки арендуемого по договору аренды N 1336 от 26.05.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, д. 49, как несоответствующее Федеральному закону N 159-ФЗ, на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения, совершив действия, предусмотренные Федеральным законом N 159-ФЗ.

18.09.2020 ИП Алексаняном А.В. получен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 15.09.2020 N 88-п, в ходе рассмотрения которого между продавцом и покупателем возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Федерального закона N 159-ФЗ, а в дальнейшем - по площади отчуждаемого земельного участка.

Недостижение сторонами проекта договора купли-продажи недвижимого имущества соглашения по ряду его условий явилось основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 указанного Федерального закона субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям данной статьи, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что, передавая на разрешение суда возникшие между сторонами разногласия, истец предлагает в полном объеме собственную редакцию условий договора, в том числе их иную нумерацию.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, ходатайств об уточнении исковых требований, пояснений, истцом не приведено какого-либо нормативного обоснования в подтверждение правомерности такого изложения условий договора.

Кроме того, исходя совокупного анализа правовой позиции истца относительно обстоятельств дела, следует, что по иным условиям договора, за исключением условий о выкупной стоимости нежилого помещения и размере доли земельного участка, подлежащей выкупу одновременно с нежилым помещением, у сторон разногласий не имелось.

В этой связи суд в оспариваемом решении дал оценку только тем условиям, по которым заявлены возражения с нормативным и мотивированным обоснованием таких возражений, а именно - стоимость объекта, размер доли земельного участка и стоимость такой доли.

Кроме того, в целях внесения правовой определенности в правоотношения сторон суд счел необходимым дать оценку условиям договора о подсудности спора (пункт 6.2 редакции ответчиков, пункт 5.2 редакции истца) и ответственности (пункт 5.1 редакции ответчиков, пункт 4.1 редакции истца), поскольку они изложены сторонами в разной редакции.

Вместе с тем, в целях внесения правовой определенности в правоотношения сторон суд обоснованно изложил в резолютивной части все условия договора.

Наличие права истца на выкуп муниципального помещения подтверждено материалами дела.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Указанное свидетельствует об обязательности проведения оценки имущества и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Сторонами в материалы дела представлены два отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (отчет от 06.09.2020 N 306-103/20, выполненный ООО "Проф-Инвест", и отчет от 07.10.2020 N 1262/20, выполненный ООО "Методический центр").

В этой связи, с целью определения действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения судом по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Амурский оценщик" Резниковой О.Ю. (с учетом определения от 05.05.2021 о замене эксперта).

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 574,4 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, д. 49 (кадастровый номер 28:06:011404:398).

Согласно заключению ООО "Амурский оценщик" - Отчету по определению рыночной стоимости нежилого помещения N 486 - рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 574,4 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Тында, ул. Красная Пресня, д. 49 (первый этаж, кадастровый номер 28:06:011404:398), составляет 11 270 281 руб., с учетом округления.

Экспертное заключение сторонами не оспорено, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в материалы дела не представлено.

Оценив экспертное заключение ООО "Амурский оценщик", суд признал его надлежащим доказательством по делу.

В этой связи, с учетом выводов эксперта, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88-п в части стоимости выкупаемого нежилого помещения урегулированы судом, с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенной отчетом N 486, в сумме 11 270 281 руб.; величина выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенной отчетом от 06.09.2020 N 306-103/20 ООО "Проф-Инвест", признана судом недостоверной.

Вместе с тем, поскольку по условиям договора истцу предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества, срок которой в 5 лет выбран истцом самостоятельно, суд правомерно указал, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, должно производиться начисление процентов по ставке, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Данный вывод суда соответствует требованиям части 3 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

По указанным основаниям предлагаемый ответчиком график платежей и сумма ежемесячного платежа, отраженная в пункте 2.3 договора, признаны судом в полной мере соответствующими императивным требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, в то время как рассчитанный истцом ежемесячный платеж в размере 187 838,03 руб. (абзац 5 пункта 1.4 договора, в редакции истца) не учитывает данные проценты.

Рассматривая разногласия сторон, касающиеся земельного участка, суд исходил из следующего.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

На основании пункта 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.04.2012 N 14556/11, в случае одновременного приобретения на основании положений Федерального закона N 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Учитывая положения пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, суд первой инстанции счел позицию ответчиков в части порядка определения доли земельного участка - пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания, правомерной.

Предложенная ответчиками стоимость доли земельного участка предпринимателем не оспорена.

При таких обстоятельствах, разногласия сторон при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 88-п в части размера доли земельного участка и ее стоимости урегулированы судом в редакции ответчиков: доля земельного участка (пропорционально занимаемой площади) составила площадь 605,7 кв.м, цена доли земельного участка согласно отчету N 853-08/21 от 04.08.2021, выполненному ООО "Центр оценки", - 606 600 руб.

Пункт 6.2 договора в редакции ответчиков и пункт 5.2 договора в редакции истца (подсудность), суд изложил следующим образом:

- споры, не урегулированные сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда Амурской области в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Предложенная ответчиком редакция данного условия (по месту нахождения продавца) фактически является указанием на Арбитражный суд Амурской области, так как место нахождения продавца - Амурская область.

Пункт 5.1 договора в редакции ответчиков и пункт 4.1 договора в редакции истца судом изложен в редакции ответчика, поскольку предложенная истцом интерпретация данного условия договора не содержит порядка исчисления неустойки в размере ключевой ставки Банка России (за каждый день либо за иной срок):

- за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.3. настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 0,05% от суммы платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с первого календарного дня после срока уплаты, указанного в пункте 2.3. настоящего договора, перечислив самостоятельно на расчетный счет, указанный в пункте 2.4. настоящего договора.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе суда в принятии к рассмотрению уточнения иска, касающегося раздела земельного участка, со ссылкой на не выделение уточненного требования в отдельное производство, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Из буквального толкования данной процессуальной нормы следует, что недопустимо заявление нового искового требования.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2004 N 2353/04 указано, что по смыслу нормы, содержащейся в части 1 статьи 49 АПК РФ, предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении его. Изменение предмета иска - это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении. Так, например, требование о применении имущественных санкций не может расцениваться как увеличение размера требований по иску о взыскании основной задолженности. Такое требование может быть заявлено самостоятельно.

Аналогичная правовой подход отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.05.2010 N 161/10.

Согласно материалам дела в ходе его рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования.

Так, первоначально ИП Алексанян А.В. обратился в арбитражный суд с требованиями о признании недостоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 06.09.2020 N 306-103/20 ООО "Проф-Инвест"; о признании достоверной величины выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 07.10.2020 N 1262/20 ООО "Методический центр"; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.09.2020 N 88-п муниципального имущества.

После получения результатов судебной экспертизы уточнил требования, согласно которым просил признать достоверной величину выкупной рыночной стоимости нежилых помещений, определенную отчетом от 10.06.2021 N 486, выполненным экспертом ООО "Амурский оценщик". Данное уточнение принято судом. Каких-либо требований о разделе земельного участка не заявлялось.

При этом, в уточнении от 10.11.2021 истец, помимо ранее предъявленных требований, заявил требование об обязании администрации города Тынды и Управления муниципального имущества осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 для осуществления предпринимательской деятельности ИП Алексаняну А.В., выделить пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием в размере 323,64 кв.м (без выдела в натуре) и перераспределить земельный участок из части свободной (не занятой под объектом) общей площади 1 088 кв.м, выделить Алексаняну А.В. долю в натуре земельного участка, в размере 425 кв.м, всего - 748,64 кв.м, для эксплуатации здания ресторана. Оставшуюся часть территории исходного объекта земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 из площади 4 325 кв.м, прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект, за минусом 748,64 кв.м, отчуждаемого ИП Алексаняну А.В.

Таким образом, уточняя исковые требования, согласно которым истец просил обязать ответчиков осуществить раздел земельного участка с кадастровым номером 28:06:011202:165 для осуществления предпринимательской деятельности и выделить пропорционально занимаемой площади нежилых помещений долю земельного участка под зданием в размере 323,64 кв.м (без выдела в натуре), перераспределить земельный участок из части свободной (не занятой под объектом) общей площади 1 088 кв.м, выделив Алексаняну А.В. долю в натуре земельного участка, в размере 425 кв.м, а всего 748,64 кв.м, истец фактически заявил новое требование, которое подлежало рассмотрению только в рамках самостоятельного производства.

При указанных обстоятельствах, отказ суда в принятии уточнения в данной части является правомерным, поскольку фактически истцом заявлено новое требование с иным предметом и по иным основаниям.

То обстоятельство, что суд первой инстанции отказал в уточнении исковых требований в указанной части, не повлекло за собой отказа в предоставлении истцу судебной защиты, так как он вправе обратиться в арбитражный суд с новым иском.

Поскольку судом не принято к рассмотрению спорное уточнение, обязанность выделения части требований в отдельное производство у суда отсутствовала.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном включении в договор купли-продажи муниципального имущества доли земельного участка, площадью 605,7 кв.м, из площади 2 345 кв.м, со ссылкой на необходимость использования земельного участка большей площадью, невозможность в полном объеме осуществлять предпринимательскую деятельность (эксплуатация здания ресторана и кондитерского цеха, который должен иметь отдельный вход), подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Здание, часть помещений в котором предоставляются истцу в собственность по договору купли-продажи, является трехэтажным, земельный участок под зданием составляет 1 257 кв.м, общая площадь земельного участка (2 345 кв.м) состоит из застроенной объектом недвижимости и незастроенной частей. Площадь помещений, передаваемых истцу в собственность, равна 574,4 кв.м, общая площадь здания - 2 224 кв.м. В здании располагается еще один арендатор, занимающий помещения, площадью 200,4 кв.м.

Таким образом, доля в землепользовании каждого из собственников нежилых помещений, расположенных на земельном участке, подлежит определению пропорционально площади нежилого помещения, принадлежащего конкретному лицу, к общей площади здания.

Фактически доля земельного участка для отчуждения в собственность определена пропорционально площади занимаемого истцом помещения к общей площади здания (2 224 кв.м/574,4 кв.м=3,8718; 2 345 кв.м/3,8718=605,66 кв.м, что округленно составляет 605,7 кв.м).

Учитывая приведенные выше нормы права, обоснованность расчета доли земельного участка пропорционально площади нежилого помещения, передаваемого в собственность истцу, к общей площади здания, доводы жалобы о лишении покупателя установленного законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположены помещения, подлежащие отчуждению в порядке приватизации, отклоняются.

При этом, истцом реализовано право на получение в аренду дополнительного земельного участка путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд (дело N А04-246/2022).

Доводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 28:06:011202:165, площадью 2 345 кв.м, не вошел в состав имущества, подлежащего приватизации, не принятии Администрацией г. Тынды решения об утверждении и определении условий приватизации земельного участка, не определении судьбы земельного участка, занятого зданием, а также судьбы свободного земельного участка, не занятого объектом, не проведении работ по межеванию земельного участка, не проведении своевременно оценки земельного участка (оценка проведена лишь 04.08.2021) не имеют правового значения для настоящего спора.

Остальные доводы жалобы сводятся к возможности и необходимости раздела спорного земельного участка с выделением истцу в натуре частей земельного участка, которые не подлежат оценке апелляционным судом, поскольку не являлись предметом спора в суде первой инстанции.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В этой связи решение суда, принятое при правильном применении норм права, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 01.12.2021 по делу N А04-9550/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

А.И. Воронцов Ж.В. Жолондзь