Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2022 г. N 09АП-15008/22 по делу N А40-85429/2021

г. Москва

21 апреля 2022 г.

Дело N А40-85429/21

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергеевой А.С.,

судей: Веклича Б.С., Верстовой М.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шайхетдиновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АРКТОТИС-2000"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2022 года по делу N А40-85429/21, по иску ООО "АРКТОТИС-2000" (ОГРН: 1037700178449 ИНН: 7724210887, 115612, МОСКВА ГОРОД КЛЮЧЕВАЯ УЛИЦА 12, 1) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: 1037739510423 ИНН: 7705031674, 123112, МОСКВА ГОРОД 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПР-Д ДОМ 21 СТРОЕНИЕ 1) о прекращении обременения в виде залога, на весь объект в отношении нежилого помещения N59-1323 общей площадью 233,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д.12, корп. 1 с кад. N 77:05:0012006:6124 и обязании орган регистрации прав погасить регистрационную запись о залоге в силу закона на весь объект,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явился, извещен;

от ответчика - не явился, извещен;

от третьего лица - не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АРКТОТИС-2000" (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее- ответчик, Департамент) с требованиями о прекращении обременения в виде залога в силу закона на весь объект в отношении нежилого помещения N N 59-1323 общей площадью 233,4 кв.м (этаж 1, пом. III, комн. 1-10, 10а, 11-17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 21, 21а), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 12, корп. 1, с кадастровым номером 77:05:0012006:6124, обязании органа регистрации погасить регистрационную запись о залоге в силу закона на весь объект.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2022 года по делу N А40-85429/21 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей лиц, участвующих в деле.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.12.2014 между Департаментом (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-1323 (далее - Договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 12, корп. 1, общей площадью 233,4 кв.м (этаж 1, пом. III, комн. 1-10, 10а, 11-17, 17а, 18, 19, 19а, 20, 21, 21а), а покупатель - принять и оплатить это имущество.

В соответствии с п. 3.1 Договора цена объекта составляет 24 914 000 руб.

Согласно п. 3.2 Договора оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

В п. 3.3 Договора установлено, что на сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что оплата по договору вносится покупателем ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 692 055 руб. 56 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2017 г. по делу N А40-180521/16-60-1663 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "АРКТОТИС-2000" о взыскании 3 848 300 руб. 75 коп., в том числе: 2 118 404 руб. 89 коп. задолженности ежемесячных платежей, 14 581 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 715 314 руб. 28 коп. пени, требования удовлетворены частично в связи с частичным погашением задолженности, а именно: в сумме основного долга 665 646 руб. 57 коп., пени в размере 1 682 074 руб. 13 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2018 г. по делу N А40-106070/2018 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Арктотис-2000" о взыскании задолженности в размере 11 764 944 руб. 36 коп., процентов за представление рассрочки за период с 11.08.2016 г. по 24.01.2018 г. в размере 530 463 руб. 41 коп., пени за период с 11.08.2016 г. по 24.01.2018 г. в размере 16 938 059 руб. 78 коп., суд удовлетворил требования частично, снизив размер неустойки до 3 387 611 руб. 95 коп.

В качестве исполнения обязанности по выплате цены объекта и процентов за рассрочку, пени истцом представлены в материалы дела платежные поручения.

Истец обратился к ответчику с письмом от 03.03.2020 г. N 02, в котором просил в связи с погашением задолженности, окончанием исполнительного производства и отсутствием задолженности совместно обратиться с заявлением в регистрирующий орган о погашении записи об ипотеке, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на письме.

В письме от 20.03.2020 г. N ДГИ-1-22568/20-1, направленном в ответ на письмо истца, ответчик сообщил о том, что по состоянию на 18.03.2020 г. задолженность по основному долгу отсутствует, задолженность по процентам составляет 530 463 руб. 41 коп., пени - 3 387 611 руб. 95 коп., обращение в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об обремении прав на объект недвижимости ипотекой будет возможно только после оплаты процентов и пени.

Истцом в адрес судебного пристава-исполнителя МО по ОИПНХ УФССП России по Москве Саттаровой Р.А. направлено письмо от 25.09.2020 г. N 77 о предоставлении постановления об окончании исполнительного производства от 21.03.2019 г. N 12550/19/77039-ИП либо справки об окончании исполнительного производства, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой АО "Почта России"

Письмом от 20.04.2021 г. N ДГИ-1-26877/21-1 ответчик сообщил истцу, что денежные средства по платежному поручению от 29.01.2019 г. N 9 на сумму 400 000 руб. 00 коп. зачислены на финансово-лицевой счет договора в счет оплаты задолженности по пени, взысканных решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2018 г. по делу N А40-106070/18, в связи с произведенным зачислением денежных средств образовалась задолженность по основному долгу в размере 57 181 руб. 94 коп., по процентам за предоставленную рассрочку - 516 577 руб. 46 коп., начислены пени в размере 131 232 руб. 54 коп.

Полагая, что выкупная стоимость объекта недвижимости оплачена Обществом в полном объеме, в связи с чем оснований для сохранения обременения в отношении него не имеется, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы в с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требований, Арбитражный суд г. Москвы исходил из того, что в с представленным ответчиком расчетом задолженности по основному долгу, процентам и пени по договору купли-продажи от 10.12.2014 г. N 59-1323 за период с 10.12.2014 г. по 10.01.2022 г. задолженность по судебным решениям от 28.02.2017 г. по делу N А40-180521/2016, от 21.09.2018 г. по делу N А40-106070/18 отсутствует, имеется недоплата по процентам за предоставление рассрочки в размере 571 786 руб. 04 коп., начисленных за периодом, являющегося предметом исковых требований по делу N А40-106070/18 (с 11.08.2016 г. по 24.01.2018 г.), в связи с оплатой задолженности, начиная с января 2019 г., с учетом установления факта задолженности по оплате процентов за предоставление рассрочки, принимая во внимание, что указанный факт не оспорен истцом, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении истцом условий Договора, и как следствие отсутствии оснований для прекращении обременения и погашения регистрационной записи об ипотеке.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Так, в соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Пунктом 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.

Из пункта 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.1 Договора в качестве обеспечения исполнения обязательств истца по оплате приобретаемого имущества, устанавливается залог недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Закона N 102-ФЗ.

Буквальное содержание ст. 431 ГК РФ, пунктов 3.4, 4.1 и 4.5 Договора указывает на то, что ипотека обеспечивает только обязательство по уплате выкупной стоимости.

Так, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству и если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Исходя из буквального содержания условий Договора, и принимая во внимание, факт ненадлежащей оплаты со стороны Общества процентов за предоставление рассрочки в размере 571 786 руб. 04 коп., начисленных за периодом, являющегося предметом исковых требований по делу N А40-106070/18 (с 11.08.2016 г. по 24.01.2018 г.), в связи с оплатой задолженности, начиная с января 2019 г., не оспоренный истцом, судебная коллегия приходит к выводу о правомерности вывода суда первой инстанции, об отсутствии наличия оснований для удовлетворения исковых требований о прекращении обременения в виде залога и погашении регистрационной записи об ипотеке, вопреки доводам истца об обратном.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2022 года по делу N А40-85429/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

А.С. Сергеева

Судьи

Б.С. Веклич М.Е. Верстова