Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2022 г. N 09АП-7312/22 по делу N А40-248985/2020

г. Москва

21 апреля 2022 г.

Дело N А40-248985/20

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Левченко Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сологуб А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Сильное звено" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2021 по делу N А40-248985/20,

принятое по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Сильное звено" о понуждении к заключению соглашения,

по встречному иску о признании договора расторгнутым,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Бычкова А.В. по доверенности от 29.12.2021, диплом ДВС 0244132 от 03.04.2000,

ответчика: Арапов Е.Н. по доверенности от 19.03.2021, диплом 107724 3794580 от 05.07.2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сильное звено" об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды от 07 апреля 2006 г. М-01-030437 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001027:66 площадью 537 кв.м с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Покровка, вл. 32-34, стр. 2-3-4 на условиях проекта, приложенного со стороны Департамента городского имущества.

Определением суда в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Сильное звено" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании прекратившимся (расторгнутым) договор от 7 апреля 2006 года N М-01- 030437 о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, заключённого между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО Салон красоты "Женьшень", признании недействительным дополнительного соглашения от 13 ноября 2018 года N М-01-030437 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 07 апреля 2006 года N М-01-030437.

Решением арбитражного суда от 17.12.2021 первоначальное исковое заявление удовлетворено в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве общество с ограниченной ответственностью "Сильное звено" (ответчик) принадлежат на праве собственности объекты недвижимости:

-помещение (подвал, помещение II - комната 16) площадью 3,7 кв.м, в здании общей площадью 1 202,3 кв.м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Покровка, д. 32 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18 ноября 2016 г. N 77-77/015-77/015/001 /2016-1643/2);

-помещение (этаж 1, помещение II - комната 9) площадью 5,1 кв.м, в здании общей площадью 1 202,3 кв.м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Покровка, д. 32 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18 ноября 2016 г. N 77-77/015-77/С15/001/2016-1639/2);

-помещение (подвал N 0, помещение II - комнаты 1, 1а) площадью 62,9 кв.м, в здании общей площадью 1 202,3 кв.м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Покровка, д. 32 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18 ноября 2016 г. N77-77/015/77/015/001/2016-1645/2);

-помещение (этаж 1, помещение II - комнаты с 1 пс 4, 6, 8, 11) площадью 112,3 кв.м, в здании общей площадью 1 202,3 кв.м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Покровка, д. 32 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18 ноября 2016 г. N 77-77/015-77/015/001 /2016-1641 /2);

-помещение (этаж 1, помещение II - комната 7) площадью 7,6 кв.м, в здании общей площадью 1 202,3 кв.м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. Покровка, д. 32 (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 18 ноября 2016 г. N 77-77/015-77/015/001/2016-1637/2).

Здание 77:01:0001027:1019 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001027:66 площадью 537 кв. м с адресным ориентиром: г Москва, ул. Покровка, вл. 32-34, стр. 2-3-4.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001027:66 оформлен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 07 апреля 2006 т. M-01-030437 сроком до 07 апреля 2030 года.

Вместе с тем, земельно-правовые отношения с обществом с ограниченной ответственностью "Сильное звено" для эксплуатации земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001027:66 не оформлены.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания и сооружения.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 8 ст. 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Спор в досудебном порядке сторонами не урегулирован, что послужило основанием для обращения истцом в суд с заявленным требованием.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд исходил из наличия оснований для понуждения ответчика заключить соглашение о вступлении в договор аренды от 07 апреля 2006 г. М-01-030437 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001027:66 площадью 537 кв.м. с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Покровка, вл. 32-34, стр. 2-3-4 на условиях проекта, приложенного со стороны Департамента городского имущества, за исключением пункта 6, ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также, в виду уклонения ответчика от заключения договора. При этом, пункт 6 соглашения о вступлении в договор аренды от 07 апреля 2006 г. М-01-030437 земельного участка суд изложил в следующей редакции: "Установить Арендатору со дня заключения настоящего договора в соответствии с действующим законодательством размер ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно Приложению 2 к настоящему Соглашению. Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью настоящего Соглашения. Размер устанавливаемой Арендодателем арендной платы не является предметом Соглашения между Арендаторами."

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что договор аренды земельного участка от 07 апреля 2006 г. N М-01-030437 прекращён не позднее, чем с 18 апреля 2018 г. ввиду исключения всех арендаторов из ЕГРЮЛ, дополнительное соглашение от 13 ноября 2018 г. N М-01-030437 о передаче прав и обязанностей по указанному договору недействительно, поскольку заключено в отношении несуществующего (прекращённого) права аренды без согласия правопредшественников.

По мнению ответчика, истец заключил с ООО "КИ Инвест" соглашение о передаче несуществующего права аренды без участия первоначального арендатора, что противоречит положениям п. 1 ст. 382, ст. 392.3 ГК РФ. При этом данная сделка нарушает охраняемый законом интерес ООО "Сильное Звено" в оформлении земельно-имущественных отношений, поскольку её существование препятствует надлежащему заключению договора аренды по правилам ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказаны.

С учетом того, что судом установлено наличие обязанности ответчика по заключению соглашения о вступлении в договор аренды от 07 апреля 2006 г. М-01-030437 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001027:66 площадью 537 кв.м. с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Покровка, вл. 32-34, стр. 2-3-4 на условиях проекта приложенного со стороны Департамента городского имущества, за исключением пункта 6, договор аренды от 07 апреля 2006 г. М-01-030437 земельного участка является действующим, не расторгнутым в установленном законом порядке, поскольку новый собственник здания обязан оплачивать арендную плату за пользование земельным участком с момента приобретения права собственности на здание в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды земли со множественностью лиц на стороне арендатора.

Доводы о недействительности дополнительного соглашения от 13 ноября 2018 г. N М-01-030437 о передаче прав и обязанностей по указанному договору, судом отклонены, так как противоречат ст. 39.20 ЗК РФ, исходя из которой договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что спорный земельный участок не соответствует признакам предмета аренды, предусмотренным в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, контуры здания и земельного участка пересекаются, земельный участок не имеет границ, установленных согласно действующему законодательству, и предназначен для эксплуатации части здания, на земельном участке находятся части соседних зданий; основной договор аренды не зарегистрирован в ЕГРН, из-за чего заключение дополнительного соглашения к нему недопустимо в силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ.

В данном случае суд апелляционной инстанции принимает во внимание положения ст. 433 ГК РФ, в силу которых договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме от 25.02.2014 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

При таких обстоятельствах, факт отсутствия регистрации основного договора не влияет на возможность заключения дополнительного соглашения к нему.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ответчика, как собственника объектов недвижимости на земельном участке, заключить соответствующее соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка.

Доводы ответчика о том, что земельный участок, поставленный на кадастровый учет, не имеют границ, не нашли документального подтверждения и опровергаются данными публичной кадастровой карты, находящейся в открытом доступе.

Приведенные заявителем жалобы доводы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021 по делу N А40-248985/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева Н.И. Левченко