Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2022 г. N 09АП-2584/22 по делу N А40-20341/2021

г. Москва

21 апреля 2022 г.

Дело N А40-20341/21

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ворк Сити" на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2021 по делу N А40-20341/21 по иску ООО "Ворк Сити" к ПАО "Трехгорная мануфактура", третьи лица: ООО "Учи.ру", ООО "ГК Ядро", ООО "Арабелла" о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, и по встречному иску ПАО "Трехгорная мануфактура" к ООО "Ворк Сити" о выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рижская Г.Е. по доверенности от 22.11.2021, диплом N 107705 0052881 от 16.02.2021, Попов А.В. по доверенности от 31.01.2022, уд. адвоката N 12151 от 22.08.2012;

от ответчика: Кузнецова В.В. по доверенности от 03.12.2021, диплом N ВСА 0167130 от 29.06.2004;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ворк Сити" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ПАО "Трехгорная мануфактура" (ранее ОАО "Трехгорная мануфактура" на основании уведомления об изменении наименования) о признании незаконным уведомления от 22.12.2020 N 1475 об односторонним отказе от договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2017 N 26/17-а.

Ответчиком был заявлен встречный иск об обязании освободить и возвратить нежилые помещения площадью 1 898, 6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Родчельская, д. 15, стр. 16 (этаж 3, пом. I, комн. 1-2, включая антресоль), в течение 5-ти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2021 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Также, в подтверждение доводов жалобы, истцом было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно письмо ОАО "Трехгорная мануфактура" N 335 от 30.03.2022, в удовлетворении которого, судебной коллегией отказано, на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции, на основании статьи 268 АПК РФ, повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Однако, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для приобщения дополнительных доказательств к материалам дела и проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции, основываясь на представленных в материалы дела доказательствах и первоначальных доводах, изложенных в апелляционной жалобе, кроме того, представленные доказательства не были предметом обсуждения в суде первой инстанции и являются новыми доказательствами, ввиду чего, протокольным определением суда от 14.04.2022 они возвращены заявителю.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 01.04.2017 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор недвижимого имущества N 26/17-а., по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения площадью 1 898, 6 кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Рочдельская, д. 15, стр. 16 (этаж 3, пом. I, комн. 1-2).

Разделом 3 договора установлен срок аренды - с даты подписания акта приема-передачи помещений по 14.06.2022 (дополнительным соглашением от 01.12.2018 стороны согласовали, что договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от его исполнения в одностороннем внесудебном порядке, но не ранее 14.06.2022, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 90 календарных дней).

Согласно п. 1.6 договора в срок до 21-го календарного дня с момента подписания договора арендатор обязан заключить договоры страхования имущества арендодателя от риска случайной утраты (гибели) или повреждения, а также в результате противоправных действий третьих лиц, страхования гражданской ответственности арендатора в случае причинения вреда жизни, здоровью и (или) имуществу третьих лиц при возникновении пожара, техногенных аварий, страхования гражданской ответственности арендатора в случае причинения вреда жизни, здоровью и (или) имуществу третьих лиц в результате владения и пользования арендованным имуществом.

При этом договором предусмотрено, что арендатор предварительно согласовывает в письменной форме с арендодателем выбор страховщиков для заключения договоров страхования от всех вышеуказанных рисков.

В соответствии с п. 2.3.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренными договором. Размер арендной платы и сроки ее уплаты установлены разделом 4 договора.

Так, п. 4.5 договора устанавливает, что постоянная часть арендной платы уплачивается не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца, а п. 4.7 договора предусматривает, что переменная часть арендной платы уплачивается в течение 5-ти банковских дней со дня получения от арендодателя счетов и расчетов.

В соответствии с п. 2.1.1 договора арендодатель имеет право в случае длительной (2 месяца и более) задержки арендатором оплаты арендной платы, а также неоднократного нарушения арендатором сроков ее внесения (два и более раз в течение года), потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Согласно п. 2.3.15 договора арендатор обязан своими силами в разумные сроки и за свой счет осуществлять перепланировку, переоборудование, капитальный ремонт в арендуемых помещениях, при этом в соответствии с п. 2.3.16 договора арендатор обязан не производить ремонтные работы в помещениях, а также любые виды работ, влекущие изменение внешнего вида и состояния помещений и инженерных систем (водоснабжения, вентиляции, энергоснабжения, канализации и пр.), без письменного согласия арендодателя и получения соответствующего разрешения на ремонтные работы в помещениях.

В п. 2.3.18 договора предусмотрено, что арендатор обязан по истечении 7-ми месяцев с даты подписания акта приемки-передачи помещений завершить ремонтные работы в помещениях, согласованные с арендодателем, для производства которых допуск арендатора в помещения производится не позднее 01.04.2017 в соответствии с подписанными сторонами актом допуска по соглашению о производстве ремонтных работ в помещениях (соглашение о доступе), при этом перепланировки помещений должны быть внесены в технический паспорт на строение с указанием о том, что помещения переоборудованы с разрешением, но без изменения разрешенного использования (назначения) помещений.

Согласно п. 2.3.4 договора арендатор в срок с 01.04.2017 до 14.06.2017 своими силами и за свой счет выполняет ремонтные работы в помещениях: укладка пола (полы в состоянии после проведенного усиления межэтажных перекрытий); доработка установленных в арендуемых помещениях металлоконструкций антресолей; огнезащитная обработка металлоконструкций специализированным составом со степенью огнезащиты не менее 1 часа; возведение шахты лифта на 3-м и 4-м (технологическом) этажах, подготовленной под монтаж лифтового оборудования; возведение шахт, ограждающих транзитные вентиляционные короба и стояки; покупка одного пассажирского лифта и его запуск в работу (с 1-го по 4-й этаж) до момента начала полноценной эксплуатации арендуемых помещений.

Согласно п. 5.1 договора арендатор не вправе без предварительного письменного согласия арендодателя производить какие-либо улучшения или усовершенствования, включая конструктивные улучшения, перепланировки, перестройки или переоборудование в помещениях, неотделимые без вреда помещениям. Арендатор осуществляет неотделимые улучшения в помещениях за счет собственных средств при наличии проекта, согласованного с арендодателем.

В п. 2.3.13 договора установлено, что арендатор обязан самостоятельно выполнять мероприятия по пожарной безопасности помещений, соблюдать требования Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, утв. Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ, Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390; п. 2.3.19 договора предусматривает, что арендатор обязан соблюдать правила пожарной безопасности, предоставить арендодателю копии приказов о назначении ответственных лиц за пожарную безопасность и технику безопасности в арендуемых помещениях.

Разделом 6 договора согласованы основания досрочного расторжения договора.

Так, в соответствии с п. 6.1 договора его досрочное расторжение допускается по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением.

Кроме того, в соответствии с п. 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со ст. 450 и ст. 450.1 ГК Российской Федерации, предупредив об этом арендатора не менее чем за 15 календарных дней путем направления письменного уведомления заказным письмом по адресу арендатора, указанному в п. 10 договора, в перечисленных в этом пункте случаях, в том числе при двукратной просрочке внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок и (или) в установленном размере более чем на 15 рабочих дней, в случае нарушений обязательств арендатора, предусмотренных п. 2.3.17 договора, при ином нарушении существенных условий договора.

В п. 6.3 договора возложена на арендатора обязанность в течение 5-ти рабочих дней с даты расторжения договора, указанного в уведомлении арендодателя, освободить помещения и передать их арендодателю по акту приема-передачи.

По акту от 01.07.2017, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, арендодатель передал помещения арендатору.

Уведомлением от 22.12.2020 N 1475 ответчик в одностороннем порядке расторг указанный договор аренды с 21.01.2021, сославшись на нарушение арендатором условий договора - п. 1.6, 2.3.13, 2.3.18, а также на просрочки уплаты арендной платы, в том числе за апрель 2020 года - более чем на 15 рабочих дней, и на неисполнение арендатором требований арендодателя о внесении арендной платы за 2 месяца вперед.

Согласно ст. 450.1 ГК Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) 6 полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Суд первой инстанции установил, что заключенный сторонами договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2018 N 26/17-а предоставляет арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (исполнения договора) до истечения срока, согласованного сторонами в разделе 3 договора, по основаниям, перечисленным в п. 6.2 договора.

Кроме того, судом установлено, что истец допустил нарушения условий договора, которые позволяли ответчику воспользоваться правом на односторонний внесудебный отказ от договора (исполнения договора) на основании п. 6.2 договора.

Так, из представленных в дело доказательств следует, что 07.10.2020 и 08.10.2020 ответчиком проведена проверка помещений, в ходе которой выявлены нарушения требований пожарной безопасности, выполнение несогласованных с арендодателем перепланировок, использование истцом помещений, которые в аренду истцу не передавались, при этом в замечаниях к акту, составленному ответчиком, истец признал возведение внутренних перегородок и лифтовой шахты.

Проверкой, проведенной ответчиком 25.11.2020, установлено, что истец частично устранил только нарушения требований пожарной безопасности.

Кроме того, в 2020 году истец неоднократно нарушал срок уплаты постоянной части арендной платы, в том числе за апрель 2020 года - более чем на 15 рабочих дней. С учетом п. 2.1.1 договора ответчик потребовал от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за 2 срока подряд (в письме от 29.09.2020 N 1042 - за октябрь и ноябрь 2020 года в срок до 05.10.2020, в письме от 20.11.2020 N 1329 - за январь и февраль 2021 года в срок до 07.12.2020).

Указанные требования ответчика истцом не исполнены - исполнено только требование о досрочной уплате арендной платы за январь 2021 года; арендная плата за ноябрь 2020 года уплачена 03.11.2020, то есть с просрочкой 19 рабочих дней, арендная плата за февраль 2021 года уплачена 04.02.2021, то есть с просрочкой 15 рабочих дней.

Помимо указанных нарушений, истец нарушил п. 1.6 договора, заключив договор страхования со страховщиком, предварительно не согласованным ответчиком.

В соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонни внесудебным отказом арендодателя от договора (исполнения договора), однако арендатор арендованные им помещения арендодателю не возвратил, встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, при этом, в удовлетворении первоначального иска следует отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что арендатором не допущено нарушений правил пожарной безопасности потому, что они не были выявлены при проверках ГУ МЧС по России начиная с марта 2018, являются несостоятельными с силу следующего.

На основании распоряжения ГУ МЧС России по г. Москве N 76 от 28.02.2018 (т. 6 л.д. 129-134) в период с 12 по 20 марта 2018 была проведена плановая выездная проверка в отношении ОАО "Трехгорная мануфактура", по результатам которой составлен акт проверки N 76 от 20.03.2018 (т. 6 л.д. 135-148) и выдано предписание об устранении нарушений N 76/1/1 от 20.03.2018 (т. 6 л.д. 149-166).

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ ("О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", предметом плановой проверки является соблюдение юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в процессе осуществления деятельности совокупности предъявляемых обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, а также соответствие сведений, содержащихся в уведомлении о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, обязательным требованиям.

Предметом внеплановой проверки, проведенной в период с 25 по 27 марта 2019, являлось исполнение предписания N 76/1/1 от 20.03.2018. По результатам проверки составлен акт проверки N 70 от 27.03.2019 (т. 7 л.д. 1-10) и выдано предписание N 70/1/1 от 27.03.3019 (т. 7 л.д. 11-18).

Предметом внеплановой проверки, проведенной 27 декабря 2019, являлось исполнение предписания N 70/1/1 от 27.03.2019. По результатам проверки составлен акт проверки N 496 от 27.12.2019 (т.3 л.д.23-24), срок исполнения предписания продлен (в части).

Предметом внеплановой проверки, проведенной с 25 по 30 марта 2021, являлось исполнение предписания N 70/1/1 от 27.03.2019 (т. 7 л.д. 22-24). По результатам проверки составлен акт проверки N 38 от 30.03.2021 (т. 7 л.д. 25-30) и выдано предписание об устранении нарушений N 38/1/1 от 30.03.2021 (т. 7 л.д. 31-34).

В соответствии с ч. 2, 9 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ ("О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", в случае, если основанием для проведения внеплановой проверки является истечение срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований и (или) требований, установленных муниципальными правовыми актами, предметом такой проверки может являться только исполнение выданного органом государственного контроля (надзора) и (или) органом муниципального контроля предписания.

Таким образом, соблюдение правил и норм пожарной безопасности ООО "Ворк Сити", которое в силу п. 2.3.12 договора аренды самостоятельно отвечает за обеспечение пожарной безопасности арендованных помещений, в предмет указанных проверок не входило, а результаты проверок не являются доказательством отсутствия нарушений, установленных в 2021 году при проверках уполномоченными лицами арендодателя, в т.ч. с привлечением независимого специалиста по пожарной безопасности.

Вопреки доводам ООО "Ворк Сити" судом установлено, что из представленных в дело доказательств следует, что 07.10.2020 и 08.10.2020 ответчиком проведена проверка помещений, в ходе которой выявлены нарушения требований пожарной безопасности, выполнение несогласованных с арендодателем перепланировок, использование истцом помещений, которые в аренду истцу не передавались, при этом в замечаниях к акту, составленному ответчиком, истец признал возведение внутренних перегородок и лифтовой шахты.

Проверкой, проведенной ответчиком 25.11.2020 (т. 3 л.д. 3-11), установлено, что истец устранил частично только нарушения требований пожарной безопасности.

Само по себе установление судом факта частичного устранения нарушений требований пожарной безопасности, оформленного актами проверок, не требует специальных познаний и проведения судебной экспертизы, а указанное нарушение - не единственное, положенное в основу одностороннего отказа арендодателя по договору.

Проведение в помещениях ремонтных работ, повлекших изменение их внешнего вида и состояния, без согласования в установленном договором аренды порядке проекта.

Заявление арендатора, что арендодатель конклюдентными действиями подтвердил согласие с производством работ в "каникулярный период" не основано на представленных арендатором доказательствах.

Арендатор не представил никаких доказательств в обоснование указанного довода, в частности, отсутствуют доказательства того, что ремонтные работы действительно были окончены в срок, предусмотренный п. 2.3.17 договора аренды, и что до арендодателя доводились сведения о фактически выполненных в помещениях ремонтных работах.

Кроме того, конклюдентные действия - это действия, по выполнению указанных в оферте условий договора, которые считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Никакие "конклюдентные действия" не могут заменить прямо требуемое по условиям договора аренды письменное согласование с арендодателем проектной документации на ремонтные работы и их приемку.

Представленные ООО "Ворк Сити" договор от 16.01.2016 N 43 (т. 6 л.д. 41-48), договор от 21.12.2016 N 1727 (т. 6 л.д. 51-60) не относимы к настоящему спору, поскольку не подтверждают выполнения работ по заказу арендодателя в арендованных помещениях.

Выводы ООО "Ворк Сити" относительно существования проектной и рабочей документации, сделанные исключительно в связи с составлением поэтажного плана помещений, являются не состоятельными, т.к. обязанность по разработке и согласованию проектной и рабочей документации возлагалась именно на ООО "Ворк Сити" и в материалы дела указанная документация и ее согласование арендодателем не предоставлены.

Утверждения арендатора, что здание находилось в аварийном состоянии, а помещения не были пригодны для использования по назначению, опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Акт приема-передачи помещений от 01.07.2017 (т. 1 л.д. 23 (оборот)) содержит прямое указание на то, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии и пригодны к эксплуатации по назначению, акт подписан арендатором без замечаний.

Представленные арендатором т.н. "материалы фотофиксации" (т. 1 л.д. 141) относимыми доказательствами не являются, т.к. не представляется возможным определить в какой период времени и в каких именно помещениях выполнены эти фотографии, какое отношение они имеют к договору аренды. Факт фотофиксации помещений при приемке в акте не отражен.

Кроме того, о невозможности использования помещений по назначению арендатор никогда арендодателю не заявлял.

Также, судебная коллегия обращает внимание на то, что факт нарушения, а именно, выполнения ремонтных работ, повлекших в т.ч. перепланировки, в отсутствие согласованного с арендодателем, Управлением государственной пожарной службы по городу Москве, Роспотребнадзором проекта, арендатор не оспаривает.

Арендодатель неоднократно отказывал ООО "Ворк Сити" в согласовании проектной, рабочей документации.

Письмо арендатора от 28.12.2017 N 541 (т. 7 л.д. 36) подтверждает, что по состоянию на указанную дату арендатором были получены и не устранены замечания к проектной документации по строению 16, исправленная проектная документация в адрес арендодателя не направлена.

Доказательства направления арендатором исправленной проектной документации в полном объеме, согласования Арендодателем такой проектной документации отсутствуют.

Позиция арендатора сводится к тому, что, не получив необходимых для производства ремонтных работ согласований, он счел возможным самовольно определить объем строительных изменений арендованных помещений, не считаясь с волей собственника, однако не являясь собственником помещений, арендатор не может определять их юридическую судьбу и способы использования, и не может принимать решения о производстве любых работ, которые влекут изменение состояния помещений.

В силу ст. 209 ГК РФ исключительно собственник своей волей устанавливает то, кто и в каких пределах может пользоваться принадлежащим ему имуществом и уж тем более производить любые изменения в его состоянии.

Пределы, в которых арендатору предоставлено право владения и пользования помещениями, определены условиями договора аренды, в частности, п. 2.3.17, и арендатор за эти пределы вышел, существенно вмешавшись в сферу имущественных интересов арендодателя.

Доводы арендатора об имевшей место допущенной арендодателем просрочке кредитора, такая кредиторская просрочка исключительно освобождает должника от ответственности за просрочку исполнения (п. 3 ст. 405 ГК РФ), но не предоставляет должнику право на нарушение договора.

Вменяемое арендатору нарушение состоит в том, что ремонтные работы произведены в отсутствие согласования арендодателем проектной документации, а не в выполнении таких работ с просрочкой, соответственно, ст. 405 ГК РФ к отношениям сторон применению не подлежит.

В соответствии с п. 2.3.17 договора аренды нарушение арендатором порядка согласования и выполнения ремонтных работ в помещениях, изложенных в указанном пункте, влечет прекращение договора аренды в порядке, предусмотренном п. 6.2 договора аренды (односторонний отказ арендодателя от договора).

Выполнение работ в нарушение установленного договором порядка, при том, что необходимые согласования с арендодателем и уполномоченными органами отсутствовали, а арендатор получал от арендодателя отказы в согласовании проектной документации и замечания к ней, создает очевидный риск арендатора, последствия реализации которого, арендатор с не меньшей очевидностью отказывается нести.

Утверждения, что арендатор полагался на существующую ситуацию, вкладывая средства в ремонт с целью их последующей сдачи в субаренду, являются голословными.

Арендатор не мог полагаться на то, что какие бы то ни было вложенные им в ремонт арендованных помещений денежные средства будут возвращены за счет сдачи в субаренду, поскольку договор аренды содержит запрет на сдачу помещений в субаренду без согласия арендодателя, и арендодатель никогда и никаким образом не гарантировал выдачу таких согласий.

Арендодатель также никогда не выдавал в адрес арендатора никаких одобрений в отношении тех строительных изменений, которые были произведены в арендованных помещениях и зафиксированы актами от 07.10.2020, 08.10.2020 и 25.11.2020, а также заключении кадастрового инженера (т 7 л.д. 37-46).

Заключение договора страхования с страховщиком, не согласованным с арендодателем.

Арендатор, заключая договор аренды, добровольно принял обязательства по предварительному согласованию страховщика.

Выбор страховой компании имеет существенное значение для арендодателя как выгодополучателя по договору страхования имущества, поскольку финансовая устойчивость страховщика, его местонахождение, его практика рассмотрения заявлений и статистика страховых выплат могут влиять на размер, сроки и вероятность фактической выплаты при наступлении страхового случая.

Арендатор, факт отсутствия согласования арендодателем кандидатуры страховщика (САО "ВСК") не отрицает, однако утверждает, что существенным для арендодателя такое согласование не является несмотря на прямое указание в договоре об обратном.

Надлежащие доказательства направления и вручения письма N 94 от 24.07.2020 (т. 6 л.д. 64) не предоставлены, почтовая квитанция отсутствует, а в описи вложения не указан почтовый идентификатор, что не позволяет проверить ни факт направления указанного письма, ни факт его доставки до почтового отделения получателя.

Запрос от 21.07.2021 N 102 направлен после заявленного арендодателем отказа от договора, и отношения к спору не имеет.

В п. 4.5 договора аренды установлен срок внесения арендной платы - не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца за текущий месяц.

В течение 2020 года арендатор допускал неоднократные просрочки внесения арендной платы:

-в апреле 2020 платеж внесен 06.05.2020 с просрочкой 31 день (19 рабочих дней) (т. 3 л.д. 44);

-в мае 2020 платеж внесен 19.05.2020 с просрочкой 13 дней (т. 3 л.д. 45);

-в июне 2020 платеж внесен 09.06.2020 с просрочкой 4 дня (т. 3 л.д. 46);

-в июле 2020 платеж внесен 07.07.2020 с просрочкой 1 день (т. 3 л.д. 47);

-в сентябре 2020 платеж внесен 10.09.2020 с просрочкой 4 дня (т. 3 л.д. 49).

На основании п. 2.1.1 договора аренды арендодатель потребовал внесения арендатором постоянной части арендной платы по договору аренды за 2 месяца подряд (срочного платежа за октябрь 2020 и досрочного платежа за ноябрь 2020 года) в срок до 05.10.2020 (исх. N 1042 от 29.09.2020, т. 3 л.д. 39).

Требование о досрочном внесении арендной платы за ноябрь 2020 года арендатор не исполнил (т. 2 л.д. 17,18), арендная плата за ноябрь внесена только 03.11.2020 (т. 3 л.д. 51), просрочка составила 19 рабочих дней от даты досрочного платежа.

В связи с этим арендодатель направил требование исх. N 1330 от 20.11.2020 (т. 3 л.д. 40) о внесении досрочно арендной платы за два месяца подряд: за январь и февраль 2021 года в срок до 07.12.2020.

Указанное требование арендатором исполнено только в части досрочного внесения арендной платы за январь 2021 года (т. 3 л.д. 53), арендная плата за февраль 2021 г. уплачена арендатором 04.02.2021 (т. 3 л.д. 54), т.е. с просрочкой 37 рабочих дней от даты досрочного платежа.

Таким образом, арендатор неисправно выполняет обязательства по внесению арендной платы, более двух раз допустил просрочку внесения арендной платы более чем на 15 рабочих дней.

Доводы арендатора также сводятся к неправильному толкования содержания п. 2.1.1 договора аренды.

Указанный пункт договора аренды в корреспонденции с п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривает право арендодателя требовать досрочного внесения арендной платы, но не более, чем за два месяца подряд, что с учетом установленного договора срока внесения арендной платы означает право арендодателя требовать внесения арендной платы в текущем месяце за текущий месяц (в срок, установленный договором), а также за два последующих (досрочно).

Иное толкование противоречит буквальному смыслу договора и п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ.

Буквальный смысл пункта означает наличие двух самостоятельных оснований предъявления требования о досрочной оплате арендной платы, основания для иного толкования отсутствуют.

Кроме того, направлением требования о досрочном внесении арендной платы арендодатель изменяет срок ее уплаты, а следовательно, неисполнение требования в указанный срок образует просрочку внесения арендной платы. Иное противоречило бы природе такого требования.

Арендодатель до направления уведомления об отказе от договора воспользовался правом потребовать досрочного внесения арендной платы, однако Арендатор эти требования надлежащим образом не исполнил.

Ссылка арендатора на нерабочие дни, установленные Указом Президента РФ от 25.03.2020 N 206, и якобы препятствовавшие совершению своевременного платежа в апреле 2020 года, не применима к обстоятельствам настоящего спора, т.к. указанные нерабочие дни не изменяют срока исполнения обязательства (п. 5 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020). Финансовые организации не приостанавливали деятельность по осуществлению в указанный период.

Кроме того, установление Указом Президента нерабочих дней никоим образом не влияет иные просрочки, допущенные арендатором.

Арендатор не осуществляет деятельность в отраслях, отнесенных к особо пострадавшим от распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), не имеет права на предоставление ему отсрочки уплаты арендной платы.

Арендатор на регулярной основе неисправно выполнял обязательства по внесению арендной платы, более двух раз допустил просрочку внесения арендной платы более чем на 15 рабочих дней, что в силу п. 6.2 договора аренды предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2021 по делу N А40-20341/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина