Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2022 г. N 09АП-1530/22 по делу N А40-122560/2021

г. Москва

22 апреля 2022 г.

Дело N А40-122560/21

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.А. Чеботаревой

судей:	В.А. Свиридова, И.В. Бекетовой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.Е. Ярахтиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу

ООО "Майское-53"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.12.2021 по делу N А40-122560/21 (146-897)

по заявлению ООО "Майское-53" (ОГРН: 1075015002413, ИНН: 5015009559)

к Управлению Росреестра по Москве

третьи лица:

1) Департамент городского имущества города Москвы,

2) Уманчик Николай Николаевич,

о признании незаконным уведомления,

при участии:

от заявителя: Шац Д.В. по доверенности от 20.01.2021 до перерыва; после перерыва Кривошеин Б.В. по доверенности от 16.04.2019,

от ответчика: Сухов Д.А. по доверенности от 17.01.2022;

от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Майское-53" (далее - ООО "Майское-53", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Москве (далее - Управление, заинтересованное лицо) об отказе государственной регистрации от 24.05.2021 N КУВД-001/2020-5161510/3 (MFC-0558/2021-237291) договора N 120131 от 09.03.2020 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка КН 50:26:0000000:329, об обязании Управления Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Майское-53" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает, что судом неверно применены нормы права, передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) по обязательству, предмет исполнения по которому делим, не противоречит законодательству.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, заявленные требования - удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Москве возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, считает, что имеются основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы заявителя.

Как следует из материалов дела между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ЗАО "Первомайское" (арендатор) 27.06.2006 заключён договор аренды N 19046-Z, по условиям которого на основании распоряжения Минмособлимущества от 26.06.2006 N 814 "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Первомайское" земельными участками в Нару-Фоминском районе" арендодатель передаёт в аренду земельный участок площадью 536200 кв.м. с кадастровым номером 50:26:000000:0227, категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка и установленных на местности, расположенный по адресным ориентирам: Московская область, Наро-Фоминский р-он, сельское поселение Первомайское, ЗАО "Первомайское. Срок аренды на 49 лет с даты государственной редис рации договора без оформления акта приёма-передачи. Размер арендной платы установлен в приложенииN 2 к договору.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 27.10.2006.

По условиям соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.11.2007 ЗАО "Первомайское" передало, а ООО "Майское-53" приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности общей площадью 536200 кв.м. с кадастровым номером 50:26:000000:0227, категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешённого использования "для иных сельскохозяйственных целей", расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский р-он, сельское поселение Первомайское, ЗАО "Первомайское, заключённого между ЗАО "Первомайское" и Министерством имущественных отношений Московской области за N 19046-Z от 27.06.2006.

Земельный участок с кадастровым номером 50:26:00 00 00:0227 по передаточному акту передан от ЗАО "Первомайское" к ООО "Майское-53".

Соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 09.01.2008.

Дополнительным соглашением от 31.12.2008 N 1 к договору аренды земельного участка от 27.06.2006 N 19046-Z Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, ООО "Майское-53" внесли изменения в договор аренды земельного участка от 27.06.2006 N 19046-Z.

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области принял на себя обязательства арендодателя по договору аренды земельного участка от 27.06.2006 N 19046-Z.

Дополнительное соглашение от 31.12.2008 N 1 о передаче прав и обязанностей зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 30.07.2009.

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, Департамент земельных ресурсов г. Москвы и арендатор ООО "Майское-53" в связи с изменением с 01.07.2012 границы между субъектами РФ городом федерального значения Москвой и Московской областью и включением земельного участка с кадастровым номером 50:26:000000:0227 с адресными ориентирами: Московская область, Наро-Фоминский р-он, сельское поселение Первомайское, ЗАО "Первомайское площадью 536200 кв.м. в границы г. Москвы договорились о передаче Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.06.2006 N 19046-Z в полном объёме к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы.

Указанным дополнительным соглашением договору аренды земельного участка от 27.06.2006 N 19046-Z присвоен новый учётный номер N М-12-039008.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 20.12.2012.

Дополнительным соглашением от 05.02.2013 N М-12-039008/01 к договору аренды земельного участка от 27.06.2006 N М-12-039008 стороны договора в связи с образованием земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 50:26:0000000:227 изложили пункт договора, касающийся предмета договора в новой редакции. По условиям новой редакции договора аренды арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду, в том числе земельный участок с кадастровым номером 50:26:0000000:329, имеющий адресный ориентир: г. Москва, р. Первомайское, ЗАО "Первомайское" под водными объектами в границах, указанных в копии кадастрового паспорта участка.

Дополнительное соглашение от 05.02.2013 N М-12-039008/01 к договору аренды земельных участков зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 08.05.2013.

В связи заключением соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:26:0000000:329 ООО "Майское-53" письмом от 17.09.2020 исх. N 24 ООО "Майское-53" уведомило Департамент городского имущества г. Москвы в порядке, предусмотренном п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ о том, что права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27.06.2006 N М-12-039008 передаются ООО "Стрим" в соответствии с договором о передаче прав о обязанностей.

Согласно материалам дела, Заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора N 120131 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.03.2020.

Уведомлением от 24.02.2021 N КУВД-001/2020-5161510/1 Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию соглашения об уступке договора аренды в отношении ЗУ КН 50:26:0000000:329 до 24.05.2021, в качестве оснований для приостановления указано следующее:

- в связи с тем, что дата подписания договора аренды земельного участка не наступила проведение государственной регистрации договора на заявленный объект не представляется возможным;

- в соответствии с ответом Департамента городского имущества г. Москвы передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды определяется как перенаём, то есть замена арендатора как стороны в договоре. Таким образом, возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка в полном объёме в отношении всех земельных участков, входящих в состав договора аренды.

Заявитель ссылается на то, что устранил замечание и представил договор аренды земельного участка КН 50:26:0000000:329 от 09.03.2021 N 120131 между ООО "Майское-53" и Уманчиком Н.Н.

Вместе с тем, уведомлением от 24.05.2021 N КУВД-001/2020-5161510/3 (MFC-0558/2021-237291) заявителю отказано в государственной регистрации, в качестве причины отказа указано: согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды определяется как перенаём, то есть замена арендатора как стороны в договоре. Управлением был сделан вывод о том, что возможна передача только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка в полном объёме в отношении всех земельных участков, входящих в состав договора аренды.

Посчитав указанный отказ незаконными и необоснованными, заявитель обжаловал его в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из соответствия отказа действующему законодательству. Судом установлено, что согласно ответа Департамента городского имущества от 17.12.2020 N ДГИ-1-144059/20, следует, что по договору аренды от 27.06.2006 NМ-12-039008 в аренду ООО "МАЙСКОЕ-53" предоставлены также земельные участки с кадастровыми номерами: 50:26:0000000:329, 50:26:0000000:330, 50:26:0000000:331, 50:26:0000000:332, 50:26:0000000:333, 50:26:0000000:334, 50:26:0000000:335, 50:26:0000000:336, 50:26:0180509:21, 50:26:0190110:3, 50:26:0190705:210, 50:26:0190808:31, 50:26:0190920:39. Таким образом, судом первой инстанции со ссылкой на ч.2 ст.615 ГК РФ сделан вывод о том, что возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка в полном объеме в отношении всех земельных участков, входящих в состав договора аренды.

Апелляционный суд, считая выводы суда неверными, не основанными на нормах права, руководствуется следующим.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N218-ФЗ).

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону п.1 ст. 388 ГК РФ. 1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. 2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ст. 389 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, из чего следует, что законодатель предусмотрел возможность уступки арендных прав в определённой части.

Статья 615 ГК РФ не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части арендованного имущества.

Из материалов дела следует, что положениями договора аренды земельного участка от 27.06.2006 N 19046-Z (п. 4.1.2 договора) стороны предусмотрели возможность передачи земельного участка (или его части) в субаренду по договору третьим лицам на срок, не превышающий срок действия договора.

В соответствии с п.9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как следует из материалов дела основанием приостановления государственной регистрации явилось следующее: не наступление даты подписания договора, а также отсутствие согласие арендодателя (ДГИ Москвы) на изменение условий договора аренды.

Управлением подготовлен соответствующий запрос в Департамент городского имущества г. Москвы.

Впоследствии Уведомлением от 24.05.2021 года Обществу было отказано в государственной регистрации прав по основанию не устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации. Кроме того, Управлением получен ответ на запрос из ДШИ Москвы и Обществу отказано, так как согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды определяется как перенаём, то есть замена арендатора как стороны в договоре. Таким образом, возможна передача только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка в полном объёме в отношении всех земельных участков, входящих в состав договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает причины отказа не соответствующими законодательству и нарушающими права и законные интересы Общества.

Так, отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п.3 ст.1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п.3). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.5).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п.1 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ).

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в п.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 No218-ФЗ).

Согласно положениям п. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не

допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Из содержания отказа следует, что он мотивирован ссылкой на статью 615 ГК РФ, которая содержит запрет на передачу на праве аренды (перенаеме) части земельных участков, из совокупности арендуемых юридическим лицом.

Однако указанный правовой вывод основан на неверном толковании положений статьи 615 ГК РФ.

Так, согласно разъяснениям, указанным в п. 22. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2022, арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды заключен в 2006 г. на срок более пяти лет (на 49 лет) до 27.10.2055 г., по договору аренды заявителю были переданы отдельные объекты недвижимого имущества (отдельные вещи), признаков неделимости не усматривается из предмета договора.

С учетом изложенного, наличие согласия ДГИ г. Москвы на перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре в данном случае не требуется.

ООО "Майское-53" направило 01.10.2020 в ДГИ г. Москвы уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды Уманчику Н.Н. по земельному участку площадью 38 077кв.м с кадастровым номером 50:26:0000000:329 (л.д.64).

Учитывая вышеизложенное, оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве не соответствует требования закона, нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении своей деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В целях устранения нарушения прав и законных интересов Заявителя на Управление Росреестра по Москве должна быть возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Заявителя путем осуществления регистрационных действий по заявлению Общества.

Верность такой позиции подтверждается постановлениями Арбитражного суда Московского округа от 30.12.2021 по делу N 40-94128/2021, от 05.04.2022 по делу NА40-134700/2021.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2021 по делу N А40-122560/21 отменить.

Заявление ООО "Майское-53" удовлетворить. Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Москве от 24.05.2021 г. N КУВД-001/2020-5161510/3 (MFC-0558/2021-237291) об отказе в государственной регистрации договора N 120131 от 09.03.2020 о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка КН 50:26:0000000:329.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Майское-53".

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в пользу ООО "Майское-53" расходы по уплате государственной пошлины 3 000 рублей по первой интенции и 1500 рублей по апелляционной инстанции.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

В.А. Свиридов И.В. Бекетова