Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2022 г. N 19АП-1560/22 по делу N А35-7815/2021

г. Воронеж

22 апреля 2022 г.

Дело N А35-7815/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Щербатых Е.Ю.,
	Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Люлиной А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "УК Выбор": директора Григорьева С.Ю., выписка из ЕГРЮЛ,

от индивидуального предпринимателя Чевычелова Александра Валерьевича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чевычелова Александра Валерьевича на решение Арбитражного суда Курской области от 22 февраля 2022 года по делу N А35-7815/2021 (судья Хмелевской С.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "УК Выбор" (ИНН 4632262826, ОГРН 1204600000164) к индивидуальному предпринимателю Чевычелову Александру Валерьевичу (ИНН 462301945016, ОРГНИП 304462321800055) об обязании ответчика демонтировать торговый павильон, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102224:13 по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й Дивизии, д.195; о взыскании расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "УК Выбор" обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Чевычелову Александру Валерьевичу об обязании ответчика демонтировать торговый павильон, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102224:13 по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й Дивизии, д. 195.

Решением Арбитражного суда Курской области от 22 февраля 2022 года по делу исковые требования удовлетворены: суд обязал ответчика демонтировать спорный объект в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2022 г. указанная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 15 апреля 2022 года ответчик явку представителя не обеспечил, направил в суд заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 15 апреля 2022 года представитель истца в отношении доводов жалобы возражал, считал решение суда законным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить его без изменения, жалобу ответчика - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 195 по ул. Бойцов 9-й Дивизии г. Курска, оформленного протоколом от 12 апреля 2018 г., между индивидуальным предпринимателем Чевычеловым А.В. и обществом с ограниченной ответственностью "ТСЖ Восход-Управдом" 01 июля 2019 г. заключен договор аренды N 1, по условиям которого предпринимателю во временное владение и пользование передана часть земельного участка, общей площадью 12 кв.м., по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й Дивизии, придомовая территория многоквартирного дома N 195, в целях размещения нестационарного торгового павильона.

В соответствии с пунктом 2.2. срок действия договора - с 01 июля 2019 г. по 01 июня 2020 г. Пунктом 6.6. договора предусмотрено продление срока его действия, в случае отсутствия заблаговременного письменного уведомления контрагента за один месяц до окончания срока действия обязательства.

По истечении срока аренды ответчик продолжил пользоваться земельным участком, в отсутствие возражений истца, в связи с чем согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 25 сентября 2020 г. общество "УК Выбор" избрано управляющей организацией жилого дома N 195 по ул. Бойцов 9-й Дивизии г. Курска.

Между обществом и собственниками помещений в многоквартирном доме заключен договор на его управление, согласно пункту 3.2.10 которого избранной управляющей организации предоставлены полномочия на условиях принятых решением общего собрания, заключать от своего имени в интересах собственников договоры на предоставление общедомового имущества в пользование физическим и юридическим лицам.

Общим собранием собственников 27 марта 2021 г. принято решение о расторжении договора аренды с предпринимателем 15 апреля 2021 г.

В рамках осуществления лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Курской области на основании распоряжения от 24 августа 2021 г. N 3058 Государственной жилищной инспекцией Курской области проведено внеплановое мероприятие по контролю по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й Дивизии, д. 195, в результате которого установлено, что на придомовой территории установлен торговый павильон "Скороешка" без соответствующего разрешения, чем нарушены требования статей 36,44 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отношении управляющей организации вынесено предписание от 03 июня 2021 г. N 1969 об устранении последствий незаконного использования придомовой территории в срок до 03 августа 2021 г.

В адрес предпринимателя было направлено уведомление от 02 июня 2021 г. о том, что собственниками многоквартирного дома принято решение не заключать договор аренды земельного участка на придомовой территории в связи с нарушением санитарно-эпидемиологических норм, потребовать убрать торговый павильон с земельного участка.

Впоследствии управляющая организация направила в адрес ответчика уведомление от 29 сентября 2021 г. об увеличении размера арендной платы по договору от 01 июля 2019 г. и необходимости ее перечисления по реквизитам общества, в связи с передачей к нему полномочий по управлению многоквартирным домом.

Ссылаясь на то, что торговый павильон, принадлежащий ответчику находится в настоящее время на территории земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:13 по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9-й Дивизии, д. 195, незаконно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Арбитражный суд области пришел к выводу о прекращении арендных отношений, ввиду одностороннего отказа управляющей организации, действующего от имени собственников помещений многоквартирного дома, от договора, выраженного в уведомлении от 02 июня 2021 г., и наличии, в связи с этим, у предпринимателя обязанности по освобождению спорного земельного участка от размещенного торгового объекта.

Обжалуя принятое по делу решение в порядке апелляционного производства, ответчик полагал договор аренды действующим, указывал, что со стороны общества в адрес арендатора не поступало письменных уведомлений о нарушении предпринимателем существенных условий договора аренды, предусмотренных пунктом 6.1., письмо от 02 июня 2021 г. не содержит отказа собственника от договора аренды, общество не предоставило документального обоснования заявленного требования - договора управления многоквартирным домом, копию решения общего собрания собственников помещений о смене управляющей организации. Также заявитель ссылается на то, что арендная плата вносилась арендатором ежемесячно на счет общества с ограниченной ответственностью "ТСЖ Восход-Управдом" до декабря 2021 г., а впоследствии - на счет истца.

Проанализировав представленные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 4 части 1 и части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирном доме, в число которых входит земельный участок, могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При этом в силу пунктов 2.1 и 3 части 2 статьи 44 этого Кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о благоустройстве земельного участка, в том числе о размещении на указанном земельном участке элементов благоустройства, и о предоставлении в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иным лицам.

Собственники помещений в многоквартирном доме, реализуя правомочие, закрепленное пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу вправе предоставлять принадлежащий им земельный участок (его часть) для размещения нестационарных торговых объектов (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 г. N 2934-О и от 17 июля 2018 г. N 1734-О).

Соответствующие полномочия собственника земельного участка по размещению и использованию нестационарных торговых объектов предусмотрены, в частности, положениями части 7 статьи 10 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации", согласно которым порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов на земельном участке, находящемся в частной собственности, устанавливается собственником этого земельного участка. Принятие собственником решений по данному вопросу является одним из способов распоряжения земельным участком.

При этом размещение таких объектов не должно нарушать интересы иных лиц и противоречить требованиям нормативных актов, принятых правотворческими органами в пределах их компетенции.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункты 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

Срок договора заключенного сторонами истек 01 июня 2020 г.

В силу пункта 6.6 договора, в отсутствие возражений сторон он был продлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При наличии права на односторонний отказ от договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным и не поставлено в зависимость от совершения каких-либо нарушений и реализуется исключительно волей стороны договора на отказ от его исполнения.

Арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора вне зависимости от каких-либо специальных ограничений, что следует из разъяснений, приведенных в абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах".

Письмом от 02 июня 2021 г., направленным в адрес ИП Чевычелова А.В., истец от лица собственников многоквартирного дома по адресу: г. Курск, ул. Бойцов 9 Дивизии, 195 уведомил о принятии собственниками решения не заключать договор аренды земельного участка в связи с нарушением санитарно-эпидемиологических норм. Получение данного уведомления ответчиком не оспаривалось.

Содержание приведенного документа явно и недвусмысленно свидетельствует о том, что истец выразил волю на прекращение арендных отношений, что также следует из направленной предпринимателю претензии от 28 сентября 2021 г., содержащей указание на необходимость арендатору предпринять действия, направленные на надлежащее выполнение своих обязательств и возврат арендованного земельного участка.

Внесение арендных платежей за пользование имуществом, которое не возвращено арендодателю, также не может расцениваться как наличие договорных отношений или правовых оснований для пользования арендованным имуществом.

Таким образом, направленное арендатору уведомление от 02 июня 2021 г. об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора N 1 от 01 июля 2019 г. с требованием освободить земельный участок соответствует положениям статей 450, 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Расторжение договора аренды, путем одностороннего отказа от исполнения обязательства, дает арендодателю право требовать возврата арендуемого участка с освобождением его от имущества ответчика.

В соответствии с пунктом 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у ответчика права на использование спорного земельного участка, суду не представлено.

Довод ответчика об отсутствии у истца полномочий обращаться в суд с настоящим требованием подлежит отклонению.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12 мая 2015 г. по делу N 303-ЭС14-4720 управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса, поэтому вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания.

В соответствии с пунктом 3.2.10 договора управления от 25 сентября 2020 г. управляющая организация наделена правом по заключенным договорам на предоставление общедомового имущества в пользование физическим и юридическим лицам производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнение договора, расторжение договора и взыскание убытков, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных и негосударственных учреждениях, судебных инстанциях.

С учетом изложенного, принимая во внимание тот факт, что доказательств, свидетельствующих об освобождении ответчиком спорного земельного участка в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований общества.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность приведенных выводов суда и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Курской области от 22 февраля 2022 года по настоящему делу.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 22 февраля 2022 года по делу N А35-7815/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чевычелова Александра Валерьевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Е.Ю. Щербатых Г.Н. Кораблева