Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2022 г. N 15АП-3354/22 по делу N А32-40766/2021

город Ростов-на-Дону

28 апреля 2022 г.

дело N А32-40766/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Ковалевой Н.В., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матвейчук А.Д.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя Титовой Л.Э. по доверенности от 09.03.2022, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2022 по делу N А32-40766/2021

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к ответчику индивидуальному предпринимателю Чепняну Роберту Атомовичу (ИНН 236802329998, ОГРНИП 318237500030289)

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, закрытого акционерного общества "Дагомысчай", Кочубарова Валерия Николаевича

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Чепнян Роберту Атомовичу (далее - ИП Чапнян Р.А., ответчик) о расторжении договора аренды от 02.11.2012 N 4900008252 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 5 779 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0136009:4826, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права Чепняна Р.А. по указанному договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), закрытое акционерное общество "Дагомысчай", Кочубаров Валерий Николаевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются достаточными основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды. Доказательства неиспользования земельного участка по целевому назначению отсутствуют. Нахождение на земельном участке плантаций чая администрация не оспаривает. Невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, не является основанием для расторжения договора аренды.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда от 01.02.2022 отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы заявители указывают, что при осмотре земельного участка установлен факт наличия на участке зарослей сорной и древесно-кустарниковой растительности. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что земельный участок длительное время не обрабатывался, сельскохозяйственная деятельность не велась, агротехнические мероприятия не проводились.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. Документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.11.2012 между департаментом (арендодатель) и ЗАО "Дагомысчай" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008252, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 5 779 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0136009:4826, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-н, пос. Дагомыс, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования. Категория земель - земли населенных пунктов в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

27.07.2015 между ЗАО "Дагомысчай" (правообладатель) и Кочубаровым В.Н. (правопреемник) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008252 от 02.11.2012, по условиям которого правообладатель передает, а правопреемник принимает в полном объеме права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008353 от 02.11.2012 (регистрационная запись от 07.12.2012 N 23-23-46/015/2012-425).

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.11.2020 все права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008252 от 02.11.2012 переданы ИП Чепнян Р.А.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земель в соответствии с зонами санитарной охраны курорта, в соответствии с режимом использования земель, установленного законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Пунктом 5.2.7 договора аренды установлена обязанность арендатора при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи.

Согласно пункту 5.2.8 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных подпунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

28.12.2020 департаментом по охране окружающей среды, лесопаркового сельского хозяйства и промышленности составлен акт визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0136009:4826, из которого следует, что на всей площади участка расположены заросли сорной и древесно-кустарниковой растительности. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что длительное время обработка данного земельного участка не производилась, сельскохозяйственная деятельность не ведется. Работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошение, работы по уходу и уборке урожая многолетних, однолетних насаждений и раскорчевки списанных насаждений на земельном участке не осуществляются.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи ответчику направлена претензия от 21.01.2021 N 532/02.01-47 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Поскольку нарушения в установленный срок устранены не были, в адрес ответчика направлена претензия от 18.05.2021 N 7738/02.01-47 с предложением о расторжении договора аренды N 4900008252 от 02.11.2012. Однако ответ на претензию в администрацию не поступил, арендатор в департамент имущественных отношений администрации города Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствие с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность по использованию арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления N 11, истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению и допускаемое нарушение является существенным.

Учитывая, что договор аренды N 4900008252 от 02.11.2012 заключен на срок более чем на пять лет, истец (арендодатель) должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение такого договора со стороны арендатора.

В обоснование исковых требований администрация указала на нецелевое использование земельного участка со стороны арендатора, что подтверждается актом осмотра от 28.12.2020, в котором отражен факт расположения на всей площади участка зарослей сорной и древесно-кустарниковой растительности. Обработка данного земельного участка не производилась, сельскохозяйственная деятельность не ведется, работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, сенокошение, работы по уходу и уборке урожая многолетних, однолетних насаждений и раскорчевки списанных насаждений на земельном участке не осуществляются.

Оценив представленные истцом письменные доказательства - акт обследования, фотоматериалы, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом факта нецелевого использования земельного участка.

Суд обоснованно исходил из того, что приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются достаточными основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды. Суд также учел факт нахождения на земельном участке плантаций чая, что соответствует целевому назначению земельного участка.

Таким образом, в рассматриваемом случае администрацией не приняты во внимание фактические обстоятельства и сделаны преждевременные выводы об использовании ответчиком земельного участка не по целевому назначению.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что на момент вынесения судебного акта ИП Чапнян Р.А не допущено существенных нарушений условий договора аренды N 4900008252 от 02.11.2012.

Иных доказательств неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка, в частности, систематического невнесения арендной платы арендатором, администрация не представила.

В суд апелляционной инстанции ответчиком представлен акт осмотра земельного участка от 22.04.2022, из которого следует, что на спорном участке отсутствует сорная растительность, списанные кусты чая выкорчеваны; часть земельного участка занята пчелиными ульями и садовыми деревьями. К указанному акту приложены фотоматериалы. Представитель администрации явку для проведения осмотра не обеспечил, уведомление о проведении осмотра получено администрацией 21.04.2022, что подтверждается штампом администрации на уведомлении.

Судебная коллегия также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что на момент проведения осмотра (28.12.2020) участок находился в фактическом пользовании ответчика менее двух месяцев (договор уступки заключен 03.11.2020).

В период пользования участком арендатором заключен договор от 07.04.2021 N 02 со специализированной организацией ООО "Эко-Сервис" на расчистку земельного участка от мелколесья и кустарников, включающую спил и валку, санитарную, формовочную или омолаживающую обрезку, стрижку кустарников и обрезку всех сухих ветвей, уборку скопившегося на участке мусора.

С целью осуществления полива сельскохозяйственной продукции на спорном участке ответчиком с ПАО "Россети Кубань" заключен договор на осуществление технологического присоединения участка к электрическим сетям N 40203-22-00716814-1, получены технические условия. Указанное обстоятельство также свидетельствует о добросовестном использовании земельного участка арендатором (ответчиком) и освоении земельного участка.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений с целью использования земельного участка по его прямому назначению.

Приведенные администрацией доводы о выявленной на земельном участке древесно-кустарниковой растительности не являются достаточными основаниями для расторжения долгосрочного договора аренды. Произрастание на земельном участке деревьев, кустарников не может быть принято в качестве доказательства неиспользования или ненадлежащего использования участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.11.2021 по делу N А32-55876/2019.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что спорный договор аренды заключен на 49 лет, поэтому расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только при наличии существенных нарушений его условий арендатором и их неустранении в разумный срок, учитывая, что расторжение договора, являющееся крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд первой инстанции верно признал избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон, и отказал в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований.

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.02.2022 по делу N А32-40766/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Яицкая

Судьи

Н.В. Ковалева В.Л. Новик