Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2022 г. N 11АП-5236/22 по делу N А55-21045/2021

г. Самара

28 апреля 2022 г.

Дело N А55-21045/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Некрасовой Е.Н. и Сорокиной О.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивенской А.А., с участием:

от АО АКБ "НОВИКОМБАНК" - Симонова О.П., доверенность от 10.12.2020,

иные участники не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Росреестра по Самарской области и АО АКБ "НОВИКОМБАНК"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2022 года по делу N А55-21045/2021 (судья Степанова И.К.), принятое

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара

к Управлению Росреестра по Самарской области,

с участием в деле третьих лиц: ООО "Торговый дом "Элит", АО АКБ "НОВИКОМБАНК", Департамента управления имуществом городского округа Самара,

о признании незаконным ненормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - заявитель, департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 27.04.2021 N КУВД-001/2021-1230361/2 об отказе в государственной регистрации прав и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, улица Сергея Лазо.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Торговый дом "Элит", АО АКБ "НОВИКОМБАНК", Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2022 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Самарской области и АО АКБ "НОВИКОМБАНК" обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить по изложенным в жалобах основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Жалобы приняты апелляционным судом к производству и назначены к рассмотрению на 25 апреля 2022 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявитель, заинтересованное лицо и ООО "Торговый дом "Элит", Департамент управления имуществом городского округа Самара участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционные жалобы в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Представитель АО АКБ "НОВИКОМБАНК" доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил удовлетворить.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 23.09.2013 между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и ООО "Цезарь" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 816, в соответствии с условиями которого, арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование земельный участок площадью 6351 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, расположенный по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, улица Сергея Лазо для строительства здания административно-коммерческого центра. Срок действия договора установлен до 29.08.2016.

Согласно договору уступки от 20.11.2017 ООО "Цезарь" (арендатор или цедент) передало ООО "Торговый дом "Элит" (новый арендатор или цессионарий) права и обязанности по договору аренды земельного участка N 816 от 23.09.2013 в отношении земельного участка площадью 6351 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0315003:2638.

19.01.2021 департаментом в Управление Росреестра по Самарской области было подано заявление N MFC-0332/2021-2056-1 (КУВД-001/2021-1230361/2 от 19.01.2021) на государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) правом аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, улица Сергея Лазо.

Согласно решению, изложенному в уведомлении от 27.04.2021 N КУВД-001/2021-1230361/2, управление отказало в государственной регистрации прекращения обременения правом аренды земельного участка, в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка.

Департамент, считая оспариваемое решение управления незаконным, нарушающим его права и законные интересы обратился в арбитражный суд с заявлением.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

На основании пункта 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, отказывая в государственной регистрации прекращения обременения правом аренды земельного участка управление посчитало обязательным согласие залогодержателя на прекращение аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, зарегистрированной в пользу ООО "Торговый дом "Элит". Управление указало, что департамент не может в одностороннем порядке расторгнуть рассматриваемый договор аренды с 22.11.2017 (дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), т.е. с уже прошедшего момента времени.

В статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права (подпункт 3 пункта 1).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167, прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права. Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Также аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора аренды допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что предоставленное гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнение договора) (статья 310 Гражданского кодекса РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Судом первой инстанции установлено, что согласно пунктам 5.5, 8.1, 8.4 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды и прекратить его действие путем уведомления арендатора заказным письмом об отказе от договора и прекращении его действия с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

22.11.2017 ООО "Торговый дом "Элит" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 63-301000-051-2013.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию департамент письмом от 09.06.2020 N Д05-01/1626 уведомил ООО "Торговый дом "Элит" об одностороннем отказе от договора.

Указанное письмо было вручено ООО "Торговый дом "Элит", что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, по условиям соглашения договор расторгнут с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, земельный участок передан, департамент не является участником правоотношений по залогу права аренды земельного участка, соответственно, не имеет возможности выполнить требования управления и представить на государственную регистрацию согласие залогодержателя АО АКБ "НОВИКОМБАНК".

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что управление возлагает на департамент обязательства, которые не следуют из договора аренды и не могут быть исполнены департаментом.

В отношении спорного земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся актуальные записи об ипотеке N 63:01:0315003:2638 -63/473/2021-2 от 11.01.2021, N 63:01:0315003:2638-63/465/2021-3 от 11.02.2021, N63:01:0315003:2638-63/473/2021-4 от 06.05.2021 (основания: договор об ипотеке от 25.12.2020 N САМ-524/1ДИ/20, договор об ипотеке от 01.02.2021 N САМ-501/1ДИ/21 и договор об ипотеке от 29.04.2021 N САМ-519/3ДИ/21 соответственно, залогодержатель - АО АКБ "НОВИКОМБАНК").

Согласно указанным договорам, предметом залога (ипотеки) является, в том числе, право аренды ООО "Торговый дом "Элит" на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0315003:2638.

Согласно ч.1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в частности, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав (п.2 ч.4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В качестве документов-оснований для совершения заявленного регистрационного действия департаментом были представлены следующие документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.11.2017 N 63-301000-051-2013, выданное в отношении административно-коммерческого центра, построенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0315003:2638; письмо Департамента градостроительства городского округа Самара от 09.06.2020 N Д05-01/1626 об отказе от договора аренды земельного участка от 23.09.2013 N 816; документы, подтверждающие направление указанного письма ООО "Торговый дом "Элит" посредством почтовой связи, а также распечатка отчёта об отслеживании данного почтового отправления, сделанная с официального сайта Почты России.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлена совокупность оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области от 27.04.2021 N КУВД-001/2021-1230361/2 об отказе в государственной регистрации прав, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению, обязав Управление Росреестра по Самарской области в течение месячного срока после вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0315003:2638, расположенного по адресу: г. Самара, Красноглинский район, поселок Управленческий, улица Сергея Лазо.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Несогласие заявителей с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем доводы заявителей жалоб признаются необоснованными.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 февраля 2022 года по делу N А55-21045/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

Е.Н. Некрасова О.П. Сорокина