Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2022 г. N 15АП-5001/22 по делу N А32-8948/2021

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2022 г.

дело N А32-8948/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен должным образом;

от ответчика: представитель Ермакова О.В. по доверенности от 17.05.2021, представитель Сокольникова О.А. по доверенности от 18.03.2021;

от третьих лиц: представители не явились, извещены должным образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Велицян Марине Андраниковны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2022 по делу N А32-8948/2021

по иску Администрации МО г. Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246),

к ИП Велицян Марине Андраниковне (ИНН 234403085880, ОГРНИП 307234426400017),

о сносе самовольно возведенного строения,

по встречному исковому заявлению ИП Велицян Марине Андраниковны

(ИНН 234403085880, ОГРНИП 307234426400017),

к Администрации МО г. Краснодар (ОГРН: 1022301606799, ИНН: 2310032246),

о признании права собственности,

при участии третьих лиц: Управления Росреестра по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540), ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), ООО "ЮНИС" (ИНН 2310084251, ОГРН 1032305697819),

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с иском к ИП Велицян Марине Андраниковне о сносе самовольно возведенного одноэтажного нежилого строения с кадастровым номером 23:43:0110002:832, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (тер. ДНО "Виктория"), уч. 14.

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (тер. ДНО "Виктория"), уч. 14, расположено одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0110002:832, возведенное без разрешительной документации.

Определением суда от 25.05.2021 принято к производству встречное исковое заявление ИП Велицян Марине Андраниковны к Администрации МО г. Краснодар о признании права собственности на нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0110002:832 площадью 186 кв.м., литер А с пристройкой "а", расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (тер. ДНО "Виктория"), д. 14; об обязании УФРС по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Краснодар, х.Октябрьский, ул.Лесная ("Виктория" ДНО) 14, КН 23:143:011002:649 с площадью 185,5 кв.м. (уточненные требования согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю, ООО "ЮНИС".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2022 иск удовлетворён. Суд обязал предпринимателя в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести самовольно возведенный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0110002:832, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (Виктория тер. ДНО), уч. 14. Администрации предоставлено право в случае неисполнения ответчиком решения суда самостоятельно осуществить соответствующие действия по сносу указанного капитального объекта за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов. Присуждена судебная неустойка на случай неисполнения судебного акта в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки его исполнения по истечении месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу и до даты фактического исполнения настоящего решения.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Велицян М.А. о признании права собственности на объект нежилое строение площадью 185,5 кв.м., лит. "А" с пристройкой "а" по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (Виктория тер. ДНО), уч. 14. - отказано.

Индивидуальный предприниматель Велицян Марине Андраниковна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске администрации. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

ИП Велицян М.А. является собственником объекта недвижимости и вправе реализовать в отношении него все правомочия, указанные в п. 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объект недвижимости приобретался предпринимателем как магазин. В материалах дела имеются доказательства безопасности спорного объекта. Здание и пристройка являются единым объектом, так как имеют одну общую несущую стену. По всем показателям, кроме максимального процента застройки, здание соответствует требованиям Правил землепользования и застройки на 2012 год. По аналогичным делам имеется положительная судебная практика Прикубанского районного суда г. Краснодара.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители предпринимателя дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивали на доводах апелляционной жалобы, простили решение суда первой инстанции отменить.

Заявлены ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта и о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Поскольку заявитель не доказал невозможность представления документов и опроса эксперта в суде первой инстанции, в удовлетворении ходатайств отказано. Кроме того, в апелляционной жалобе и пояснениях апеллянт выражает полное согласие с выводами экспертизы, в том числе, по пункту 4 исследования.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (тер. ДНО "Виктория"), уч. 14, расположено одноэтажное нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0110002:832, возведенное без разрешительной документации.

В соответствии с актом визуальной фиксации использования земельного участка от 04.02.2021 N 53 ЕГРН содержит запись о границах земельного участка с кадастровым номером: 23:43:0110002:649, площадью 405 кв. м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для садоводства", расположенного по адресу: г Краснодар, х Октябрьский, ул. Лесная (Виктория тер. ДНО), 14.

Согласно выписке из ЕГРН недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.01.2021 N КУВИ-002/2021-2330530 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0110002:649, расположенный по адресу: г. Краснодар, х Октябрьский, ул. Лесная (Виктория тер. ДНО), 14 принадлежит на праве собственности Велицян Марине Андраниковне, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 14.10.2011 N 23-23-01/732/2011-496.

На территории земельного участка зарегистрированы объекты недвижимости: - нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0110002:832, количество этажей - 1, площадь 120 кв.м, год завершения строительства 2010 принадлежащее на праве собственности Велицян Марине Андраниковне, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 02.03.2012 N 23-23-01/224/2012-104.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.02.2020 N 2641/29 по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар не выдавались.

Земельный участок расположен в зоне сельскохозяйственного назначения (СХ.1).

Согласно письму администрации Прикубанского внутригородского округа города Краснодара от 08.05.2020 N 3342/44 информация о выдаче разрешения на строительство или иной разрешительной документации по указанному адресу в администрации Прикубанского внутригородского округа отсутствует.

Согласно фотоматериалу, полученному в результате визуального осмотра, интернет-ресурса: "Публичная кадастровая карта", bestmaps.ru Карта Краснодара с улицами и номерами домов, онлайн", "Карта - Mozilla Firefox (спутник)", 2gis.ru, земельный участок огорожен стенами зданий и металлическим забором, на территории земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0110002:832. В нежилом здании расположен объект коммерческой деятельности - минимаркет.

В ходе визуального осмотра земельного участка усматриваются признаки нарушения п. 1 ст. 26, ст. 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар", выразившиеся в возведении нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0110002:832 без разрешения на строительство, а также нарушение предельных параметров территориальной зоны СХ.1 в части основных видов использования.

Кроме того усматривается, что Велицян Марине Андраниковна использует земельный участок с кадастровым номером 23:43:0110002:649, площадью 405 кв. м, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для садоводства", расположенного по адресу: Краснодар, х Октябрьский, ул. Лесная (Виктория тер. ДНО), 14, не в соответствии с разрешенным видом использования, путем размещения на территории земельного участка объекта коммерческой деятельности - минимаркет, в нарушение требований ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации - использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Согласно выписке из ЕГРН от 21.01.2021 N КУВИ-002/2021-2330530 нежилое строение с кадастровым номером 23:43:0110002:832 предоставлено в аренду ООО "ЮНИС" (номер государственной регистрации 23:43:0110002:832-23/001/2019-8).

Полагая, что спорный объект возведен в нарушение установленного законом порядка, создает угрозу жизни и здоровья граждан, и отвечает признакам самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Велицян Марине Андраниковна в отзыве на первоначальное исковое заявление ссылается на то, что спорный объект может быть сохранен в существующем виде, поскольку не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, ввиду чего заявлен встречный иск о признании права собственности на спорный объект.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Кодекса, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 22, 26 и 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В соответствии со статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В силу пункта 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 05.07.2021 (с учетом определения от 09.08.2021) была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Новая экспертиза" Кавелину А.С., Кузнецову А.А., Говорунову М.А.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

"1. Определить расположение в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0110002:649 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (тер. ДНО "Виктория"), уч. 14. Описать расположение объекта относительно границ участка с указанием процента застройки земельного участка, отступа (заступа при наличии) от границ земельного участка и соседних объектов недвижимости.

2. Описать технико-экономические показатели спорного объекта (площадь, этажность, конструктивные элементы, материал стен, крыши, тип/вид фундамента, площадь застройки и пр.)?

3. С указанием на площадь до реконструкции и после пояснить спорный объект образован в результате проведенных работ по реконструкции ранее существующего объекта - здания с кадастровым номером 23:43:0110002:832 или в результате нового строительства? Определить является ли пристроенный объект, литер "а" - реконструкцией основного здания к.н. 23:43:0110002:832? Описать их конструктивную связь и год постройки (объекта и пристроенной части). В чем выражена реконструкция при анализе представленной технической документации (показателям указанным в технической и правоустанавливающей документации на спорный объект и исходя из фактического исследования объекта? Возможно ли приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции (перепланировки, переустройства) без риска гибели объекта?

В случае положительного ответа представить возможные варианты приведения его в соответствие.

4. Соответствует ли спорный объект с кадастровым номером 23:43:0110002:832 по адресу: г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Лесная (тер. ДНО "Виктория) уч.14, правилам застройки и землепользования на момент его строительства, по состоянию на 2010 год (основная постройка) и 2012 год (пристройка), а также актуальным правилам застройки и землепользования, действующим в настоящее время?

5. Соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ в спорном объекте, использованных строительных материалов, изделий и конструкций спорного объекта требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ). Если нет, то какие имеются отступления от требований, ухудшающие качество работ?

6. Создает ли спорный объект в целом угрозу жизни и здоровью граждан с учетом его назначения и эксплуатации?"

Заключением строительно-технической экспертизы N 81-21 от 17.11.2021 установлено следующее:

1. Расположение исследуемого объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0110002:649 и относительно соседних объектов представлено на Схеме расположения объекта (см. Приложение N 2 к настоящему заключению). Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:43:0110002:649 составляет - 59,88%. Объект с южного фасада расположен на расстоянии 4,41-м от соседнего здания, а с северного фасада обследуемое здание примыкает к другому рядом стоящему строению вплотную.

2. Экспертами установлены следующие технико-экономические показатели объекта. Назначение: нежилое одноэтажное здание, эксплуатируется в качестве объекта торговли - магазина.

Основные конструктивные характеристики объекта экспертизы:

Этажность - 1 этаж;

Общая площадь здания - 185,5 кв.м., согласно данным натурных измерений и технического паспорта на здание от "10" марта 2021 года;

Высота этажа в основной части здания - 2,95 м;

Высота этажа в пристроенной части здания - 3,22 м;

Площадь застройки земельного участка с к.н. 23:43:0110002:649 зданием - 242,5 м.;

Процент застройки земельного участка с к.н. 23:43:0110002:649 зданием - 59,88 %;

Конструктивная схема объекта исследования - комбинированная конструктивная система, общая жесткость здания обеспечивается совместной работой наружных несущих стен и внутренних несущих колонн, а также дисков перекрытия;

Фундаменты здания - по причине недоступности, не обследовались, (находятся в толще грунта), согласно технической документации от "10" марта 2021 года - железобетонные ленточные;

Отмостка - асфальтобетонное покрытие;

Покрытие кровли - из металлопрофиля;

Материал наружных несущих стен - газобетонные блоки;

Внешняя отделка фасадов здания - окраска;

Внутренняя отделка стен - без отделки; окраска, облицовка поливинилхлоридными панелями; оклейка обоями;

Окна - металлопластиковые с остеклением;

Двери наружные/внутренние - металлические, металлопластиковые, деревянные;

Отделка полов - плитка;

Потолки - подвесные кассетные и клеевые из плиток потолки;

Система электроснабжения - от городской сети, по данным натурного осмотра и согласно договору энергоснабжения с гражданами, потребляющими электрическую энергию на бытовые нужды N 40004976/40004982;

Кондиционирование - навесные сплит-системы;

Система водоснабжения - автономный источник водоснабжения -скважина;

Система водоотведения - автономная канализации - септик;

Система отопления - не выявлена;

Год постройки основной части здания (лит. "А"), согласно данным технической документации от "10" марта 2021 года - 2010 год.

3. Для определения факта проведения в исследуемом здании каких-либо работ (работ по реконструкции, перепланировке или переустройству), экспертам необходимо установить точные технические характеристики и архитектурно-планировочные решения объекта до проведения указанных строительных работ, однако какая-либо документация объекта исследования, содержащая сведения о параметрах здания по состоянию до проведения работ в распоряжении экспертов отсутствует. На основании этого, экспертам не представляется возможным провести исследование, в части характера проведенных работ на объекте экспертизы и приведения здания в первоначальное состояние.

Конструктивная связь лит. "А" и лит. "а" выражена в едином элементе конструкции - капитальной несущей стены (с дверным проемом для осуществления связи между двумя литерами), которая служит торцом лит. "А" и лит. "а" одновременно.

Год постройки Лит. "А" в соответствии с Технической документацией на нежилое строение от "10" марта 2021 года составляет - 2010 год. Год постройки Лит. "а" не зафиксирован (нет каких-либо данных в технической и правоустанавливающей документации).

4. Соответствие объекта исследования с кадастровым номером 23:43:0110002:832 правилам застройки и землепользования на момент его строительства, по состоянию на 2010 год не представляется возможным определить, поскольку в материалах судебного дела не представлено сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования города Краснодара на 2010 год. В связи с этим, экспертами проводится исследование по предмету соответствия фактического технического состояния объекта исследования только сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар, определенные по решению городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п.6 (в редакции решения городской Думы Краснодара от 19.07.2012 N 32 п.14).

Обнаружены несоответствия Сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования города Краснодар, определенным по решению городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п.6 (в редакции решения городской Думы Краснодара от 19.07.2012 N 32 п. 141 в части превышения максимального процента застройки (процент застройки не должен превышать 30%, а по данным инженерно-геодезического изыскания процент застройки составляет 59,88%), а также в части отступов от здания до красной линии и границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0110002:649 (согласно ПЗЗ отступы от здания до границ земельного участка должны быть не менее 1 м., экспертами же выявлены отступы менее 1-м). Все остальные нормативные требования по ПЗЗ 2012 года на объекте исследования соблюдаются, в том числе вид разрешенного использования не нарушен (фактически используемая в качестве магазина площадь не превышает минимального допустимого значения).

Также обнаружены несоответствия нормам Правил землепользования и застройки на момент проведения экспертного исследования, в части несоответствия вида разрешенного использования (в вышеуказанных нормах нет вида разрешенного использования - магазин), ненадлежащих отступов от здания до границ территории общего пользования и соседних участков (согласно ПЗЗ отступы должны быть не менее 3 м., а выявлен минимальный отступ 0,27-м); а также в части процента застройки земельного участка с к.н. 23:43:0110002:649 (процент застройки должен быть не более 30%, а по фактическим данным составляет 59,88%).

5. По результатам визуального обследования зафиксировано, что выполненные строительно-монтажные работы в здании соответствуют качеству и требованиям нормативной документации.

Соответствие качества использованных при строительно-монтажных работах строительных материалов, изделий и конструкций здания требованиям нормативной документации (СНиП, ГОСТ, ТУ), экспертам не представляется возможным определить, ввиду отсутствия соответствующей документации (а именно документации, содержащей сведения о характеристиках использованных при строительстве материалов - технические паспорта, сертификаты соответствия и т.п.).

6. Эксплуатация объекта исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представленное суду заключение эксперта N 81-21 от 17.11.2021 подписано экспертами, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Установив, что строительство спорного объекта осуществлялось без получения необходимых разрешений на строительство, суд верно пришёл к выводу о самовольности постройки и удовлетворил требования о сносе.

Так, из заключения эксперта следует, что спорный объект расположен с нарушением разрешенных отступов от здания до красной линии и границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0110002:649, также превышен максимальный процент застройки, а также не соответствует виду разрешённого использования земельного участка.

В выписке из ЕГРН от 21.01.2021 категория земельного участка с кадастровым номером 23:43:0110002:649 - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для садоводства.

Согласно статье 3 Федерального закона Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 217-ФЗ) на садовом земельном участке допускается размещение садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, при этом под хозяйственными постройками понимаются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (пункты 1, 3 статьи 3 Закона N 217-ФЗ).

В соответствии со статьей 23 Закона N 217-ФЗ предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540, предусмотрено, что на земельных участках с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" допускается размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) и индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

В этой связи параметры строительства хозяйственных построек, зданий и сооружений, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что гаражи, подсобные сооружения, хозяйственные постройки, производственные, бытовые и иные здания, расположенные на соответствующих земельных участках, обладающие признаками объекта недвижимости и являющиеся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - объекту ИЖС или садовому дому, должны создаваться по правилам, предусмотренным пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть без получения разрешения на строительство и без направления уведомления, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса.

Таким образом, возведение спорного объекта на садовых (дачных) земельных участках, или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, или на приусадебных земельных участках осуществляется без получения разрешения на строительство и направления каких-либо уведомлений. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

Тогда как спорное строение используется в качестве магазина. Такой объект в статье 3 Закона N 217-ФЗ не указан.

Предприниматель указывает, что является собственником магазина с 2012 года, право зарегистрировано по декларации об объекте недвижимого имущества от 15.02.2012.

Между тем, указанный объект, как свидетельствует предприниматель, никогда не являлся жилым объектом, а потому право на него не могло быть зарегистрировано на основании декларации.

Согласно статье 25.3 Федерального закона Российской Федерации N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Таким образом, на момент строительства спорного объекта регистрация права собственности на основании декларации об объекте недвижимости допускалась только в случае возведения гаража или иного объекта недвижимого имущества для строительства, реконструкции которого не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство.

Из содержания декларации прямо следовало, что Веляцян М.А. заявила к государственной регистрации право собственности на одноэтажное самостоятельное нежилое здание.

В связи с этим, осуществление Управлением Росреестра по КК регистрации права собственности Велицян М.А. на спорное нежилое здание прямо противоречило нормам части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статье 25.3 Закона N 122-ФЗ.

Соответственно, магазин возведён в отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает торговую деятельность, с нарушением норм земельного законодательства.

Правила землепользования и застройки г. Краснодара как в действующей редакции, так и в редакции 2012 года (на дату подачи декларации) допускали размещение в зоне СХ1 объектов розничной торговли площадью не более 150 кв. м. Заключением эксперта установлено, что общая площадь здания составляет 185,5 кв.м., что превышает допустимый размер магазина. Также установлено экспертом и подтверждено предпринимателем в апелляционной жалобе, что здание лит.А и пристройка к нему являются единым объектом.

Заключением эксперта установлено нарушение ответчиком градостроительных норм и правил при строительстве спорного объекта (нарушены нормы отступа от здания до красной линии и границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0110002:649, значительно превышен разрешённый процент застройки).

Таким образом, спорное нежилое здание подлежит сносу, т.к. Велицян М.А. при его возведении не предпринимала действий, направленных на получение в установленном порядке разрешения на строительство.

С учетом изложенного, требования администрации о сносе спорного объекта как самовольной постройки подлежат удовлетворению на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя Велицян Марине Андраниковны о признании права на данный объект следует отказать.

Доводы Велицян М.А. о том, что она не является застройщиком спорного объекта, подлежат отклонению. Во-первых, отсутствуют доказательства (помимо указания в декларации об объекте недвижимого имущества) о возведении постройки в 2010 году. В договоре купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0110002:649 от 21.09.2011, заключенном между Пантелеевым Д.В. и Велицян М.А., имеется указание на то, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости. Эксперт также сделал вывод о дате возведения здания только на основании декларации.

Соответственно, суд правомерно применил редакцию Правил землепользования и застройки г. Краснодара на 2012 год.

Кроме того, как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

Таким образом, предприниматель является надлежащим ответчиком по делу.

Довод предпринимателя о том, что заключением эксперта установлено, что возведённое строение не угрожает жизни и здоровью граждан, не исключает снос самовольной постройки по иным основаниям.

Согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Соответственно, суд правомерно согласно иску администрации рассмотрел вопрос о применении судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайств о вызове в судебное заседание эксперта и о приобщении к материалам дела дополнительных документов отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2022 по делу N А32-8948/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов