Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2022 г. N 05АП-1683/22 по делу N А59-4666/2021

г. Владивосток

29 апреля 2022 г.

Дело N А59-4666/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей А.В. Гончаровой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Лойко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон 10",

апелляционное производство N 05АП-1683/2022

на решение от 15.02.2022

судьи Е.М. Александровской

по делу N А59-4666/2021 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Микрорайон10"

(ОГРН 1136501001449, ИНН 6501253807)

о признании незаконным предписания Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (ИНН 6501130026, ОГРН 1036500603908)

от 16.07.2021 N 12 М,

при участии: лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Микрорайон10" (далее - заявитель, общество, ООО "М10", управляющая организация) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственной жилищной инспекции Сахалинской области (далее - инспекция, жилищная инспекция, орган жилищного надзора) о признании недействительным предписания N 12 М от 16.07.2021.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что дворовой проезд не относится к придомовой территории многоквартирного дома, поскольку является сквозной дорогой от центральной дороги к микрорайону, через которую осуществляется проезд к другим домам. Считает, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован в соответствии с земельным законодательством в связи, с чем он не подлежит включению в состав общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, межевание земельного участка не проводилось, ввиду чего право общей долевой собственности на земельный участок у собственников не возникло.

Общество и инспекция, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) провела судебное заседание в их отсутствие.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

ООО "М10" зарегистрировано в качестве юридического лица 06.03.2013 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 1 по Сахалинской области за основным государственным регистрационным номером 1136501001449, при постановке на налоговый учет обществу присвоен индивидуальный номер налогоплательщика 6501253807. Основным видом экономической деятельности общества по данным ЕГРЮЛ является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (код по ОКВЭД 68.32.1).

Общество осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии от 30.04.2015 N 000097. В соответствии с реестром лицензий Сахалинской области в управлении ООО "М10" в числе прочих находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 188.

28.05.2021 инспекцией издан приказ N 3.26-17 об обеспечении мероприятий, без взаимодействия с юридическими лицами, по контролю (мониторингу) за надлежащим содержанием управляющими организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Сахалинской области, придомовых территорий управляющих организаций, а также своевременного покоса придомовых территорий.

Во исполнение указанного приказа 13.07.2021 главным государственным инспектором жилищной инспекции проведены мероприятия без взаимодействия с юридическими лицами, в ходе которых установлены факты повреждений дорожного покрытия проезжей части вдоль МКД, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 188, о чем составлен акт от 13.07.2021.

По результатам проведенных мероприятий, во исполнение части 5 статьи 8.3 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Закон N 294-ФЗ), в связи с выявленными нарушениями обязательных требований, должностным лицом инспекции составлено мотивированное представление о назначении внеплановой проверки.

16.07.2021 на основании распоряжения заместителя руководителя - начальника правового управления жилищной инспекции от 15.07.2021 N 765, главным государственным инспектором контрольно-надзорного управления жилищной инспекции, с целью осуществления лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, проведена внеплановая проверка в отношении ООО "М10", в ходе которой проведено обследование придомовой территории, входящей в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, рас положенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, д. 188 на предмет надлежащего содержания данной территории.

В ходе проверки, проведенной с участием представителя общества, были выявлены повреждения дорожного покрытия проезжей части вдоль МКД в виде выбоин.

Результаты проверки зафиксированы актом от 16.07.2021 N 765.

Установив приведенные обстоятельства, инспекция пришла к выводу о нарушении обществом, как управляющей организацией указанного МКД, требований жилищного законодательства по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, в связи, с чем 16.07.2021 вынесла предписание N 12-М, которым обязала заявителя в срок до 01.09.2021 выполнить работы по ремонту поврежденных мест дорожного покрытия проезжей части вдоль многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 188. Основанием для вынесения предписания указаны часть 1 статьи 161 ЖК РФ и пункта 17 приложения 7 к Постановлению Госстроя от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Не согласившись с вынесенным предписанием, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, который отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как установлено пунктом 8 статьи 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс), органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе осуществляют региональный государственный жилищный контроль (надзор) и муниципальный жилищный контроль.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 20 ЖК РФ).

Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" (часть 6 статьи 20 Кодекса в редакции, действующей с 01.07.2021).

Согласно части 8 названной статьи при осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).

Из части 4 статьи 98 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" следует, что положения о видах регионального государственного контроля (надзора), положения о видах муниципального контроля подлежат утверждению до 1 января 2022 года. До утверждения указанных положений о видах контроля, но не позднее 1 января 2022 года применяется Федеральный закон от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" и принятые в соответствии с ним нормативные правовые акты.

Из части 5 статьи 8.3 Закона N 294-ФЗ следует, что в случае выявления при проведении мероприятий по контролю, указанных в части 1 настоящей статьи, нарушений обязательных требований, требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля принимают в пределах своей компетенции меры по пресечению таких нарушений, а также направляют в письменной форме руководителю или заместителю руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля мотивированное представление с информацией о выявленных нарушениях для принятия при необходимости решения о назначении внеплановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя по основаниям, указанным в пункте 2 части 2 статьи 10 настоящего Федерального закона.

В пункте 2 части 2 статьи 10 Закона N 294-ФЗ установлено, что основанием для проведения внеплановой проверки является, среди прочих оснований, мотивированное представление должностного лица органа государственного контроля (надзора) по результатам анализа результатов мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

Согласно части 1 статьи 14 Закона N 294-ФЗ проверка проводится на основании распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля. Проверка может проводиться только должностным лицом или должностными лицами, которые указаны в распоряжении или приказе руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 17 Закона N 294-ФЗ в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом обязательных требований правовых актов, должностные лица органа государственного контроля (надзора) в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание юридическому лицу об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий, предусмотренных федеральными законами.

Приказом руководителя государственной жилищной инспекции Сахалинской области от 07.07.2014 N 4-п утвержден Административный регламент осуществления регионального жилищного надзора (далее - Административный регламент).

В силу пункта 3.2.6.3 Административного регламента при выявлении по результатам предварительной проверки лиц, допустивших нарушение обязательных требований, получении достаточных данных о нарушении обязательных требований либо о фактах, указанных в пунктах 3.2.1 - 3.2.4 Административного регламента, уполномоченное должностное лицо Госжилинспекции подготавливает мотивированное представление о назначении внеплановой проверки. По результатам предварительной проверки меры по привлечению юридического лица, индивидуального предпринимателя к ответственности не принимаются.

Пунктом 3.2.1.2 Административного регламента предусмотрено, что уполномоченное лицо, ответственное за выполнение данного административного действия, готовит проект распоряжения о проведении проверки по типовой форме, утвержденной приказом Минэкономразвития N 141.

Пунктом 3.2.1.3 Административного регламента предусмотрено, что внеплановая проверка юридических лиц, индивидуальных предпринимателей проводится в соответствии с требованиями Федерального закона N 294-ФЗ, с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок, установленных частью 4.2 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, приказом инспекции от 28.05.2021 N 3.23-17 предусмотрено обеспечить мероприятия, без взаимодействия с юридическими лицами, по контролю (мониторингу) за надлежащим содержанием управляющими организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Сахалинской области, придомовых территорий управляющих организаций.

Во исполнение указанного приказа 13.07.2021 главным государственным инспектором инспекции проведены мероприятия без взаимодействия с юридическими лицами, о чем составлен акт от 13.07.2021.

По результатам проведенных мероприятий должностным лицом жилищной инспекции составлено мотивированное представление о назначении внеплановой проверки.

16.07.2021 на основании распоряжения заместителя руководителя - начальника правового управления жилищной инспекции от 15.07.2021 N 765, главным государственным инспектором контрольно-надзорного управления жилищной инспекции, с целью осуществления лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, проведена внеплановая проверка в отношении ООО "М10".

Следовательно, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать, что проведение контрольных мероприятий в отношении управляющей компании было осуществлено в отсутствие на то правовых оснований.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении порядка проведения внеплановой проверки отклоняются.

Таким образом, оспариваемое предписание выдано уполномоченным лицом в пределах компетенции, установленной нормативными правовыми актами, с соблюдением требований ЖК РФ и Закона N 294-ФЗ.

В силу пункта 51 части 1 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.

Перечень лицензионных требований установлен в статье 193 ЖК РФ, который в силу пункта 7 части 1 названной статьи не является исчерпывающим.

Частью 1 статьи 161 ЖК РФ установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу части 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарноэпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, за обеспечение готовности инженерных систем (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ).

При этом статьей 155 ЖК РФ определено, что собственники обязаны вносить, а управляющая организация взыскивать плату за предоставленные работы и оказанные услуги.

Таким образом, организация, обслуживающая жилой дом и получающая от жителей плату за содержание дома, обязана соблюдать положения законодательства, определяющего требования и порядок обслуживания жилищного фонда.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Положениями подпунктов "е" и "ж" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), так же предусмотрено, что в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Пунктом 11 Правил N 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" -"д" пункта 2 данных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого МКД объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью, в том числе обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда, определены Правилами N 170, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Указанными правилами установлены следующие требования: уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами (пункт 3.6.1); покрытия территорий должны быть полностью отремонтированы до наступления заморозков, удалены материалы и предметы, которые могут вызывать поломку снегоочистителей или способствовать образованию заносов (пункт 3.6.29); просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком (пункт 4.1.7).

В пункте 17 приложения N 7 к данным Правилам в перечне работ, относящихся к текущему ремонту, указан ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Согласно сведениям, размещенным на сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства dom.gosuslugi.ru (ГИС ЖКХ) в разделе "Реестр объектов жилищного фонда", функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира 188, осуществляет управляющая организация - ООО "М10", что обществом не оспаривается.

Управление указанным многоквартирным домом осуществляется ООО "М10" на основании договора управления многоквартирного домом по адресу: г.Южно-Сахалинск, пр.Мира, 188 кв. N N 4, 45, 48, 51, 73, 80, 84, 89 от 17.07.2015, целью которого является обеспечение надлежащего содержания мест общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории дома, в состав которого входит жилое (нежилое) помещение и предоставление собственнику услуг по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Управление многоквартирным домом осуществляется в соответствии с требованиями законодательства о предоставлении коммунальных услуг и надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1 Приложения N 1 в состав общего имущества входят, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (детские, бельевые и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом).

Также по результатам осмотра дома как следует из акта технического состояния многоквартирного жилого дома, приложенного к договору управления многоквартирного домом от 17.07.2015 установлено, что благоустройство придомовой территории, в том числе асфальтовое покрытие размером 147 кв.м находится в неудовлетворительном состоянии, в графе решение о принятии мер включен капитальный ремонт.

Следовательно, именно общество как управляющая организация является лицом, ответственным за содержание и обслуживание названного жилого дома, а значит, оно обязано исполнять требования действующего законодательства в жилищной сфере: организовывать и осуществлять такое техническое обслуживание, которое в должной мере обеспечит критерии безопасности общего имущества многоквартирного дома, то есть весь комплекс мероприятий по недопущению аварийных ситуаций в жилом доме.

Из акта проверки от 16.07.2021 N 765 установлены факты повреждения дорожного покрытия проезжей части вдоль МКД, выразившиеся в наличии выбоин.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, представленной в материалы дела, спорный МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0702003:5696, площадь которого составляет 4303+/-23 кв. м. В границах указанного земельного участка находится дворовой проезд вдоль МКД.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, то внутриквартальная дорога (проезд), находящаяся на таком участке, относится к общему имуществу и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме N 188 по ул. пр.Мира на праве общей долевой собственности.

Факт наличия нарушений подтверждается материалами дела, в частности, актом проверки от 16.07.2021 N 765.

Доказательства, свидетельствующие о том, что общество приняло меры по содержанию жилого дома в надлежащем состоянии, в материалах дела отсутствуют.

Довод подателя жалобы об отсутствии границ земельного участка оценен судебной коллегией признается несостоятельным в силу следующего.

Как указывалось ранее из разъяснений пункта 66 Постановления N 22 следует, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702003:5696 площадью 4303+/-23 кв. м, имеющий границы является общим имуществом многоквартирного дома со всеми вытекающими из данного юридически значимого события правовыми последствиями, в том числе, обязанностью по содержанию такого общего имущества.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства обращения собственников спорного многоквартирного жилого дома в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка под МКД в иных границах.

Управляющая компания не может оспаривать право на земельный участок под МКД и его границы.

Довод подателя жалобы о наличии обязанности по содержанию спорного проезда у органа местного самоуправления, поскольку проезд является автомобильной дорогой общего пользования местного значения, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Как следует из письма департамента дорожного хозяйства и благоустройства N 04-СЛЗ-01271/22-12 от 21.01.2022, дворовой проезд вдоль многоквартирного дома 188 по проспекту Мира отсутствует в перечне автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденным постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 09.11.2021 N 2865-па. Согласно сведениям Департамента по управлению муниципальным имуществом, изложенным в письме от 18.01.2022, дворовой проезд вдоль МКД N 188 по проспекту Мира отсутствует в реестре муниципального имущества городского округа "Город Южно-Сахалинск".

Также из Перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа "Город Южно-Сахалинск", утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 01.02.2017 N 278 (действующий на момент вынесения предписания), следует, что участок дороги, проходящий через дворовую территорию спорного МКД, в указанный перечень не внесен.

Указанные обстоятельства подтверждают фактическое наличие такого земельного участка в составе общего имущества и его использование собственниками помещений при эксплуатации МКД.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в рассматриваемых отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности, поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Установленный в договоре круг обязанностей управляющей организации не освобождает ее от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для общества характер в силу договора управления многоквартирным домом и направлено на поддержание технического состояния дома и его придомовой территории соответствующим обязательным требованиям и нормам действующего законодательства.

Предписание не содержит неясностей к исполнению, оно содержит формулировки нарушений, ссылки на соответствующие нормы, позволяющие устранить указанное нарушение. Юридическое лицо самостоятельно определяет способ устранения нарушений, орган надзора не вправе указывать на конкретный способ устранения выявленного нарушения. Препятствий к исполнению предписания суд апелляционной инстанции не усматривает.

Оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое предписание вынесено компетентным органом в пределах его полномочий и не содержит незаконных либо неисполнимых требований. Оно не нарушает права заявителя, а направлено на побуждение его должным образом исполнять свои обязанности.

Таким образом, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "М10" не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПРК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.02.2022 по делу N А59-4666/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Ю. Еремеева

Судьи

А.В. Гончарова С.В. Понуровская