Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2022 г. N 09АП-1276/22 по делу N А40-38148/2021

город Москва

28 апреля 2022 г.

Дело N А40-38148/21

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "НВ Аренда - М" на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2021 года по делу N А40-38148/21, по иску ООО "НВ Аренда - М" к ООО "Альпика"

о взыскании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Батюченко А.А. по доверенности от 24.03.2021 г., диплом N ВСВ 0414097 от 30.06.2005 г.;

УСТАНОВИЛ:

ООО "НВ Аренда - М" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Альпика" (далее - ответчик) о взыскании 465 385 руб. 19 коп. задолженности по внесению постоянной части арендной платы за период с 01.06.2020 г. по 31.07.2020 г., 1 150 664 руб. 37 коп. пени за период времени с 01.07.2020 г. по 31.11.2021 г. в связи с просрочкой внесения арендных платежей, 495 416 руб. 66 коп. штрафа за расторжение договора аренды по вине арендатора, на основании договора аренды нежилого помещения от 30.09.2018 г. N ДУН-С-2/09-09, 241 000 руб. стоимости восстановительного ремонта помещения, 25 000 руб. затрат на проведение независимой экспертизы, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 330 ГК РФ

Решением суда от 03.12.2022 г.в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель истца явку представителя не обеспечил, извещен. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "НВ Аренда-М" (Арендодатель) и ООО "Альпика" (Арендатор) заключен Договор аренды от 30.09.2018 N ДУН-С-2/09-09. Предметом аренды являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, д. 10, стр. 2, а именно: Помещение I - комнаты N27,28,29,30,21, общей площадью 118,9 кв.м.

Ранее, между АО "Святогор" и ответчиком 01.10.2017 г. был заключен Договор аренды нежилого помещения N ДУН-С-2/10-18. По указанному договору арендатор внес сумму обеспечительного платежа в размере 466 385 руб. 40 коп.

07 мая 2018 года право собственности на Помещение от АО "Святогор" перешло к Истцу по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от 06.04.2018 г. N ИТ/НВ-СВ.

02 октября 2018 года Истец направил Ответчику письмо о зачете Гарантийной суммы, уплаченной по Договору аренды нежилых помещений N ДУН-С-2/10-18 от 01.10.2017 г. в счет оплаты Гарантийной суммы по Договору.

27 сентября 2019 года Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение N 1 к Договору. По условиям Дополнительного соглашения Стороны согласовали увеличение арендной платы и суммы Гарантийного платежа.

В соответствии с Протоколом согласования договорной цены от 27.09.2019 г. (вступил в силу с 29.09.2019 г.) Гарантийная сумма по Договору составила 495 416 рублей 66 копеек.

В обоснование искового заявления истец указывает, что ответчик 16.07.2020 г. направил в адрес Истца уведомление об одностороннем расторжении Договора с 31.07.2020 г.

В соответствии с п. 11.4. Договора при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендатора, Арендодатель удерживает в качестве неустойки полную сумму Гарантийного взноса.

Так, истец письмом от 31.07.2020 (исх.N 544/20) уведомил Ответчика о готовности принять Помещение 31.07.2020 г. и удержании Гарантийного взноса в соответствии с п.11.4 Договора.

В соответствии с п. 4.16 договора до подписания Сторонами Акта сдачи-приемки (возврата) Помещения Арендатор обязан произвести за свой счет ремонт за выездом.

Согласно расчету истца, стоимость восстановительного ремонта составила 241 000 руб.

Кроме того, истец указывает, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате (постоянной части) в размере 465 385 руб. 19 коп. за период с 01.06.2020 г. по 31.07.2020 г., 1 150 664 руб. 37 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы.

За одностороннее расторжение договора истец просит взыскать с ответчика штраф в размере 495 416 руб. 66 коп. за одностороннее расторжение договора.

Истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая мнения сторон, отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При обнаружении недостатков переданного в аренду имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно п.11.3 договора арендатор вправе расторгнуть настоящий договор аренды до истечения срока аренды в случае, если арендодатель не передает арендатору помещения, арендодатель создает препятствие пользованию помещениями, арендуемые помещения окажутся непригодными к использованию в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

В настоящем случае арендатор воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Судом установлено, что 23.06.2020 г. в результате протечки воды было повреждено арендованное ответчиком помещение и принадлежащее ему имущество.

Так, комиссией в составе представителя собственника здания ООО "НВ Аренда-М" (собственник), ООО "ЭТЛ-Фасилити" (эксплуатирующая организация), ИП Погосян Е.А. (арендатор) составлен акт о протечке в помещении от 23.06.2020 г., в соответствии с которым протечка воды стала следствием разгерметизации гибкой подводки подключенной к санузлу, расположенному в эксплуатационной ответственности ИП Погасян, в результате протечки помещению, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, д. 10, стр. 2, пом. I, комн. 27, 28, 29, 30, арендованному ООО "Альпика", был причинен ущерб.

Арендатор направлял в адрес арендодателя письмо, в котором сообщалось о том, что в результате протечки воды, произошедшей 23.09.2020 г., помещение стало непригодным для его использования в соответствии с условиями договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований в части взыскания штрафа за односторонний отказ от договора, суд первой инстанции, проанализировав условия заключенного договора, исследовав доказательства, с учетом того, что ответчиком соблюден порядок расторжении договора, пришел к выводу о том, что ответчик воспользовался своим законным правом на отказ от договора, в связи с чем отсутствуют основания для привлечения его к ответственности за правомерное поведение.

В силу ст. 421, 431 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.

При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.

По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями ст. 310, 329, 421 Гражданского кодекса РФ особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможность расторгнуть его без объяснения причин.

По смыслу договора аренды, при расторжении договора по основаниям п.11.3. штраф арендодателем не удерживается.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не привел доказательств того, что договор аренды расторгнут арендатором по иным основаниям.

Истец просил взыскать с ответчика 210 000 руб. компенсации стоимости восстановительного ремонта. В обоснование заявленного требования истец представил отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта.

Так, в акте возврата помещений арендодатель указывает, что на полу имеются локальные загрязнения ковролина, его технический износ, локальные загрязнения стен, а также локальное повреждение потолочных плит. Акт составлен в одностороннем порядке.

При этом эксперт в заключении также приводит описание поверхностей и виды повреждений, определен перечень работ, необходимый для устранения повреждений.

Между тем, указанное доказательство не подтверждает того, что выявленные недостатки свидетельствуют о нанесенном ущербе помещению именно ответчиком.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь ст. ст. 15, 393 ГК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в данной части.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 465 385 руб. 19 коп. за период с 01.06.2020 г. по 31.07.2020 г. и неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении искового требования в указанной части, в связи с наличием встречных однородных требований (обязательство Арендодателя возвратить Арендатору сумму гарантийного платежа в размере 466 385,40 руб. и обязательство Арендатора по оплате арендной платы на сумму 832 074,43 руб.), 23.09.2020 г. Арендатором было направлено в адрес Арендодателя уведомление о взаимозачёте.

После этого 30.09.2020 г. стороны подписали акт сверки за 9 месяцев 2020 г., в котором стороны подтвердили произведённый зачёт и задолженность в размере 353 988,49 руб.

Ответчик полностью погасил указанную заложенность несколькими платежами: 50 000 руб. по платёжному поручению N 609 от 08.10.2020 г., 50 000 руб. по платёжному поручению N 610 от 12.10.2020 г., 153 988,90 руб. по платёжному поручению N 28 от 26.10.2020 г., 100 000 руб. по платёжному поручению N 29 от 28.10.2020 г., всего на сумму 353 988,90 руб. (Приложения N 15 - 18 к отзыву на исковое заявление от 25.03.2021 г.).

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2021 года по делу N А40-38148/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Савенков О.В.