Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2022 г. N 09АП-14970/22 по делу N А40-35453/2021

г. Москва

25 апреля 2022 г.

Дело N А40-35453/21

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "АВ-Инвест" на решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2022 года по делу N А40-35453/21, принятое судьей Коршиковой (6-248),

по иску ООО "Вестор" (ОГРН: 1185053036970, ИНН: 5029236199)

к ЗАО "АВ-Инвест" (ОГРН: 1057746145522, ИНН: 7705642994)

о взыскании задолженности, пени за просрочку оплаты постоянной части арендной платы, пени за просрочку доплаты обеспечительного платежа и по встречному иску о возврате обеспечительного платежа, пени

при участии в судебном заседании представителей от истца: Макарова И.П. по доверенности от 13.11.2018, диплом N КТ 28758 от 09.07.2013; от ответчика: Булда А.Ю. по доверенности от 01.06.2021, диплом N ДВС 0505283 от 20.06.2000, Кондратьева В.А. по доверенности от 24.02.2022, диплом N 107724 2786047 от 03.08.2018, Черенкова О.В. по доверенности от 15.09.2021, диплом N ВСГ 1778813 от 25.04.2008;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вестор" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ЗАО "АВ-Инвест" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период август 2020 г. - февраль 2021 г. в размере 324 689,17 долл. США, пени за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 133 063,68 долл. США, пени за просрочку доплаты обеспечительного платежа в размере 116 322,82 долл. США (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела принято встречное исковое заявление ЗАО "АВ-ИНВЕСТ" к ООО "ВЕСТОР" о взыскании задолженности по возврату обеспечительного платежа в размере 2 192 166 руб. 24 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 95 432 руб. 71 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 01 февраля 2022 года по делу N А40-35453/21 первоначальный иск удовлетворен частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 324 689 долларов США 17 центов в рублевом эквиваленте по курсу, установленному договором аренды, неустойку в размере 144 695 долларов США 96 центов в рублевом эквиваленте по курсу, установленному договором аренды. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, между ООО "ЮАССтрой" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 09.10.2012 г. был заключен долгосрочный договор аренды N 0910/2012, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 978,3 кв.м. ((по БТИ) - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36), кадастровый номер: 50:20:0020402:1794, расположенное на 1 этаже Торгового центра по адресу: Московская область, г. Одинцово, Можайское шоссе, д. 133А (кадастровый номер: 50-50-20/043/2012-176).

Передача помещений в аренду подтверждается актом приема-передачи от 18.10.2012 г., подписанным сторонами.

В соответствии с п. 1.8. приложения N 1 к договору аренды, срок аренды помещений установлен на 10 лет, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке.

К договору аренды заключены и зарегистрированы в ЕГРН дополнительные соглашения N 1 от 17.06.2013 г., N 2 от 01.11.2014 г., N 3 от 02.03.2015 г., N 4 от 03.10.2017 г.

На основании постановления Главы городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района Московской области от 07.06.2012 г. N 548 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21.06.2012 г. N RU50511105-594 право собственности на здание, назначение: нежилое, 4-х этажное (подземных этажей: -1), общая площадь 7 568,6 кв.м., инв. N 46:241:002:000218540:0001, лит А., адрес (местонахождения): Московская область, г. Одинцово, шоссе Можайское, д. 133А, кадастровый номер: 50:20:0020402:1614 (далее -Торговый центр) 27.07.2012 г. было зарегистрировано за ООО "ЮАССтрой".

В результате реорганизации ООО "ЮАССтрой" в форме выделения на основании передаточного акта N 1 от 17 мая 2018 г. ООО "ЮАССтрой" передало на баланс выделяемому юридическому лицу ООО "ВЕСТОР" Торговый центр, обремененный ипотекой в пользу АО "АЛЬФА-БАНК" на основании договора об ипотеке N013U4Z001 от 13.06.2013 г. Торговый центр передан с обременением арендой входящих в его состав помещений, в том числе: Долгосрочный договор аренды от 09.10.2012 г. N0910/2012 (п. 2.1. передаточного акта).

Право собственности ООО "ВЕСТОР" на здание зарегистрировано в ЕГРН 01.08.2019 г. N 50:20:0020402:1614-50/001/2019-41.

В пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного имущества по правилам ст. 617 ГК РФ произошла замена стороны договора ООО "ЮАССтрой" новым арендодателем - ООО "Вестор".

Согласно п. 4.1 договора, арендатор обязуется, начиная с даты начала аренды и в течение всего срока аренды, своевременно и в полном объеме уплачивать Арендодателю Арендную плату, состоящую из Постоянной части арендной платы, Платы с оборота и Переменной части арендной платы.

Все авансовые платежи производятся арендатором в сроки, указанные в договоре, независимо от того, выставлен ли арендодателем счет (п. 4.6 договора).

В соответствии с п. 4.1.1 договора, постоянная часть арендной платы рассчитывается по ставке, указанной в п. 2.1 приложения N 1 к договору, кроме того НДС. Перечисление постоянной части арендной платы производится арендатором ежемесячно, авансом, не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно, начиная с третьего года аренды, по окончании каждого операционного года, увеличивать ставку Постоянной части Арендной платы на величину, указанную в п. 2.2. Приложения N 1 к Договору.

В соответствии с пп. 4.1.1. договора, пп. 2.2. п. 2 приложения N 1 к договору аренды, индексируемая величина ежегодного увеличения ставки Постоянной части арендной платы составляет 3% от постоянной части Арендной Платы, установленной на момент ее изменения, начиная с третьего года аренды.

Пунктом п. 5.1.1 договора предусмотрено, что в качестве обеспечения надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору, в том числе по оплате любых платежей, арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере ежемесячной постоянной части арендной платы за количество календарных месяцев, указанное в п. 2.5 приложения N 1 к договору.

По условиям п. 5.1.4 договора, в случае, если в установленном договором порядке ставка постоянной части арендной платы будет пересмотрена в сторону увеличения в соответствии с п.п. 4.1.1, 4.1.2 договора, размер обеспечительного платежа также увеличивается пропорционально произошедшему увеличению ставки постоянной части арендной платы.

28.09.2018 г. исх. N 1117, 12.09.2019 г. исх. N 99-70АС-09/19/Исх. истцом в адрес ответчика направлены соответствующие уведомления об индексации постоянной части арендной платы и обеспечительного платежа исх. N 1117 от 28.09.2018 г., исх. N 99-70АС-09/19/Исх. от 12.09.2019 г.

В соответствии с уведомлением исх. N 1117 от 28.09.2018 г., постоянная часть арендной платы с 18.10.2018 г. составила сумму в размере 121 321,97 долларов США, в т.ч. НДС, в месяц. Доплата обеспечительного платежа с 18.10.2018 г. составила сумму в размере 7 067,30 долларов США, в т.ч. НДС.

В соответствии с уведомлением исх. N 99-70АС-09/19/Исх. от 12.09.2019 г., постоянная часть арендной платы с 18.10.2019 г. составила сумму в размере 124 961,63 долларов США, в т.ч. НДС, в месяц. Доплата обеспечительного платежа с 18.10.2019 г. составила сумму в размере 7 279,32 долларов США, в т.ч. НДС.

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендной платы на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 324 689,17 долларов США, из которых 310 342,55 долларов США задолженность по постоянной части арендной платы за период август 2020 - февраль 2021 г., 14 346,62 доллара США - задолженность по доплате обеспечительного платежа за периоды индексации 2018-2020 гг.

Направленная в адрес ответчика претензия от 06.03.2020 года с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

Ответчик, возражая по предъявленным требованиям и заявляя встречный иск, указывает, что задолженность за спорный период отсутствует, поскольку в соответствии с условиями дополнительного соглашения N 6 от 30.11.2020 г. к договору, начиная с 01.08.2020 г. изменен размер постоянной части арендной платы, ежемесячный размер которой установлен 2 640 000 руб., в том числе НДС, в связи с чем на стороне ответчика образовалась переплата по оплате обеспечительного платежа на сумму 2 192 166 руб. 24 коп.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным по делу доказательствам, пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение N 6 от 30.11.2020 г. к договору аренды сторонами не было заключено. На этом основании суд согласился с позицией истца о факте наличия задолженности по договору, взыскав долг согласно требованию первоначального иска и снизив предъявленную неустойку в порядке ст. 333 ГК РФ, ввиду ее несоразмерности.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Дополнительное соглашение N 6 к договору подписанное сторонами в установленном порядке в материалах дела отсутствует и сторонами не представлено.

Вопреки позиции ответчика, поскольку конклюдентные действия, как действия, выражающие волю участников гражданского оборота на установление, изменение и прекращение гражданских правоотношений, в силу п. 2 ст. 434 ГК РФ оформляются в виде одного подписанного документа или путем обмена документами, суд в настоящих обстоятельствах полагает, что подписание сторонами актов оказанных услуг по аренде помещений, а также действия ответчика по оплате указанных в них сумм не свидетельствуют о достижении сторонами соглашения об уменьшении размера арендной платы за пользование имуществом.

Доказательств того, что арендодатель своими фактическими действиями выразил согласие с установленной базовой ставкой арендной платы, не представлено, в связи с чем доводы ответчика о наличии у ЗАО "АВ-ИНВЕСТ" обязанности по уплате задолженности по арендной плате представленных ему во временное пользование нежилых помещений, рассчитанной с применением ставки арендной платы 2 640 000 руб. являются необоснованными.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.10 договора аренды соглашение об уменьшении размера арендной платы должно совершаться в письменной форме, чего сторонами сделано не было.

При таких обстоятельствах, истцом по первоначальному иску правомерно заявлены требования о взыскании задолженности в размере 324 689,17 долларов США за период с августа 2020 по февраль 2021, поскольку размер платы рассчитан в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора аренды.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором аренды, требование истца в части взыскания задолженности в размере 324 689 долларов США 17 центов в рублевом эквиваленте по курсу, установленному договором аренды, в том числе по оплате постоянной арендной платы в размере 310 342,55 долларов США, доплате обеспечительного платежа в размере 14 346,62 доллара США а так же штрафных санкций в соответствии со ст.ст. 309, 310, 381.1, 606, 614 ГК РФ подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из названной нормы неосновательное обогащение может выражаться в двух формах: в форме неосновательного приобретения имущества без наличия к тому законных оснований, либо в форме неосновательного сбережения своего имущества, когда лицо обязано его передать, но не передало или обязано потратить свои денежные средства, но их не потратило.

При применении статьи 1102 Гражданского кодекса РФ, помимо того, что истец должен доказать, что за его счет со стороны ответчика имело место приобретение денежных средств без должного правового основания, также доказать размер неосновательного обогащения.

Согласно ч.2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Учитывая, что договорное обязательство на настоящий момент не прекращено, оснований для признания суммы обеспечительного платежа в качестве неосновательного обогащения арендодателя за счет средств арендатора не имеется, поскольку обязанность по возврату данного платежа в силу закона не наступила.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01 февраля 2022 года по делу N А40-35453/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков