Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2022 г. N 09АП-13642/22 по делу N А40-192304/2021

г. Москва

25 апреля 2022 г.

Дело N А40-192304/21

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СЭМ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 января 2022 года по делу N А40-192304/21, принятое судьей Дружининой В.Г. (11-1243),

по иску ООО "СЭМ" (ИНН 7722463931, ОГРН 1187746674774)

к АО "Научно-производственное объединение СЭМ" (ИНН 7722021362, ОГРН 1027739316142)

об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта договора,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Нуржинский Д.В. по доверенности от 27.01.2022, уд. адвоката N 11826 от 09.06.2021, Макаров Р.В. по доверенности от 27.01.2022, диплом N ИВС 0736253 от 27.06.2003, Степанова Т.Н. по доверенности от 13.01.2022, диплом N ВСВ 1678088 от 10.06.2005; от ответчика: Сумской Д.А. по доверенности от 18.11.2021, диплом N КТ 063958 от 18.01.2002, Липин А.Н. по доверенности от 12.07.2021, диплом N ВСА 0299225 от 21.06.2006, Егоров С.В. по доверенности от 18.11.2021, диплом N АВС 0661200 от 30.06.1998;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сэм" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу "Научно-производственное объединение Сэм" об обязании АО "НПО СЭМ" (далее - ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях проекта договора, представленного в отношении имущества:

- нежилое здание общей площадью 1523,9 кв. м., кадастровый номер 77:04;0002004:1056, расположенное по адресу: гор. Москва, р-н Текстильщики, Остаповский проезд, д. 22 стр. 1 по цене 55 000 000,00 (пятьдесят пять миллионов) рублей 00 копеек, кроме того НДС по налоговой ставке, установленной законодательством РФ - 11 000 000,00 (одиннадцать миллионов) рублей 00 копеек;

- нежилое здание общей площадью 559,7 кв. м., кадастровый номер 77:04;0002004:1049, расположенное по адресу: гор. Москва, р-н Текстильщики, Остаповский проезд, д. 22 стр. 15 по цене 10 000 000,00 (десять миллионов) рублей 00 копеек, кроме того НДС по налоговой ставке, установленной законодательством РФ - 2 000 000,00 (два миллиона) рублей 00 копеек;

- нежилое здание общей площадью 1861,4 кв. м., кадастровый номер 77:04;0002004:2517, расположенное по адресу: гор. Москва, р-н Текстильщики, Остаповский проезд, д. 22 стр. 22 по цене 58 000 000,00 (пятьдесят восемь миллионов) рублей 00 копеек, кроме того НДС по налоговой ставке, установленной законодательством РФ - 11 600 000,00 (одиннадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 копеек;

- земельный участок площадью 2 161 кв. м., который будет сформирован из деления на части в согласованных границах земельного участка площадью 24 334 кв. м., кадастровый номер 77:04:0002004:22, расположенный по адресу: гор. Москва, Остаповский проезд, вл. 22 по цене 15 551 390,00 (пятнадцать миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча триста девяносто) рублей 00 копеек, НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ);

- земельный участок площадью 3 398 кв. м., который будет сформирован из деления на части в согласованных границах земельного участка площадью 24 334 кв. м., кадастровый номер 77:04:0002004:22, расположенный по адресу: гор. Москва, Остаповский проезд, вл. 22 по цене 24 448 610,00 (двадцать четыре миллиона четыреста сорок восемь тысяч шестьсот десять) рублей 00 копеек, НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ) (с учетом уточнения, принятого судом 17.01.2022 г. в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 января 2022 года по делу N А40-192304/21 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 22.01.2019 г. между ООО "СЭМ" (Истец) и АО "НПО СЭМ" (Ответчик) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 0012-19/003 в отношении следующего имущества:

Истец указывает, что в Предварительном договоре сторонами были согласованы все условия, позволяющие установить предмет и необходимые в соответствии с п. 1 ст. 432, ст.ст. 554, 555 ГК РФ условия будущего основного договора, а именно: наименование и характеристики недвижимости, которую продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату, данные, которые позволяют определить расположение объектов недвижимости на земельном участке или в составе другой недвижимости, цена недвижимости на общую сумму 187 600 000 руб. 00 коп., в том числе НДС по налоговой ставке, установленной законодательством РФ.

05.02.2021 г. стороны подписали Дополнительное соглашение N 1 к Предварительному договору, изменяющее срок для заключения основного договора.

Согласно п. 3.1. Предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения N 1, основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества подлежит заключению не позднее 30.06.2021 г.

Согласно п. 3.3. Предварительного договора, в случае, если право собственности АО "НПО СЭМ" на земельные участки не будет зарегистрировано до 30.06.2021 г., то срок, предусмотренный для заключения основного договора, увеличивается на срок, необходимый для оформления права собственности, но не более, чем на два месяца.

Поскольку право собственности на земельные участки Ответчика до 30.06.2021 г. не было зарегистрировано, по условиям Предварительного договора, основной договор купли-продажи подлежит заключению не позднее 31.08.2021 г.

Истец указывает, что письмом от 16.06.2021 г. N 21-1-06/48 обратился к Ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи.

Однако Ответчик письмом от 30.06.2021 г. N 234 отказал Истцу в заключении основного договора.

09.08.2021 г. Истец письмом N 21-1-06/64 повторно обратился к Ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи.

27.08.2021 г. письмом N 354 Ответчик снова отказал Истцу в заключении основного договора.

Посчитав незаконным отказ Ответчика в заключении основного договора, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и текст соглашения сторон, с доводами истца не согласился, придя к выводу о несогласованности предмета договора.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Таким образом, для квалификации договора как предварительного, он должен отвечать следующим критериям: намерение сторон заключить основной договор в определенный период, согласование сторонами всех существенных условий будущего договора, в том числе и тех условий, которые для одной из сторон являются существенными, а также принятие сторонами обязательств по заключению основного договора в определенный срок.

В отсутствии всех указанных критериев любые соглашения сторон при ведении переговоров должны квалифицироваться как документ, закрепляющий условия ведения переговоров в силу пункта 5 ст. 434.1 ГК РФ либо заверения об обстоятельствах.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Кроме того, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Объектом государственного кадастрового учета и объектом государственной регистрации права является только земельный участок, при разделе (выделе) земельного участка собственник каждой вновь образованной его части обязан будет провести государственный кадастровый учет этой части, чтобы зарегистрировать свои права на нее. При этом после государственной регистрации возникает новый, индивидуально-определенный объект гражданского оборота, а первоначальный земельный участок как объект прав перестанет существовать. Часть земельного участка не является объектом гражданских прав и не может быть предметом договора купли-продажи (ст. 15, 17, 18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Однако на момент заключения сторонами предварительного договора, каких-либо земельных участков, которые ответчик должен был продать истцу, не существовало в натуре, что прямо следует из условий п.п. 1.2., 3.2., 3.3. и 4.1.1. заключенного сторонами Предварительного договора, согласно которым, ответчик должен передать Истцу два земельных участка, являющихся частью земельного участка площадью 24 334 кв.м., кадастровый номер 77:04:0002004:22, расположенного по адресу: г. Москва, Остаповский проезд, вл. 22.

На момент рассмотрения настоящего спора, спорные земельные участки не существуют в натуре, на них не оформлены межевые планы, они не поставлены на государственный кадастровый учет, право собственности ответчика на данные объекты не зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, между сторонами не достигнуто соглашение относительно предмета договора, поскольку в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, согласованного сторонами и являющегося приложением N 2 к Предварительному договору, отсутствует (кроме общей площади, адреса и стоимости) иная информация о двух объектах недвижимости ("Земельный участок-1" и "Земельный участок-3"), в том числе кадастровые номера этих объектов, отсутствует документация, определяющая их свойства, на объекты не оформлены межевые планы, в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации на них права собственности ответчика.

Довод апелляционной жалобы о том, что предметом договора купли-продажи недвижимости могут быть не существующие в натуре земельные участки, кадастровый учет и регистрация права собственности на которые будут осуществлены в будущем в результате раздела единого земельного участка, владельцем которого является ответчик (купля-продажа будущей вещи) противоречит требованиям законодательства Российской Федерации, поскольку согласно п.1 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.260 ГК РФ установлено, что предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Довод апелляционной жалобы о том, что предметом основного договора являются не указанные в предварительном договоре 5 объектов недвижимости, а 3 нежилых зданий или 3 нежилых зданий и необходимых для их использования земельных участков противоречит условиям предварительного договора.

В свою очередь действия по понуждению к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции, отличной от согласованной сторонами в Предварительном договоре, противоречат п.1 и 3 ст.429, п.1,2 ст.421 и п.1 ст.432 ГК РФ, поскольку предмет и существенные условия договора уже определены сторонами в Предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества. Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо существенное условие Предварительного договора или дополнить его новым условием, то это может быть осуществлено только по соглашению сторон договора (п.1 ст.450 ГК РФ), а не в порядке ст.445 ГК РФ.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что при отчуждении здания к покупателю по договору купли-продажи переходит и право собственности на земельный участок, занятый зданием (ст.273 ГК РФ, ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации) не применима в данному случае, поскольку правопритязание истца направлено на заключение основного договора купли-продажи, предметом которого в том числе являются Земельный участкок-1 и Земельный участок-3, суммарная площадь которых более чем в 2 раза превышает суммарную площадь земельных участков, занятых тремя зданиями, указанными в п. 1.2. Предварительного договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что подписание сторонами основного договора было поставлено под потестативное условие (регистрация права собственности Ответчика на земельные участки) и что суд должен был применить п.3 ст.157 ГК РФ о наступлении такого обстоятельства противоречит требованиям закона.

Следует различать предварительный договор с указанием срока (ст.429 ГК РФ) и условное обязательство (ст.157 ГК РФ), в котором наступление правовых последствий зависит от обстоятельства, относительно которого заранее неизвестно, наступит оно или нет (ст. 190 ГК РФ). В качестве такого обстоятельства не может выступать государственная регистрация продавцом своего права собственности на объект недвижимости, так как она не обладает признаком неизбежности наступления - государственная регистрация права собственности носит заявительный характер и требует выполнение продавцом определенных действий, связанных с подачей документов, т.е. зависит от воли продавца и может не наступить, в связи с чем не подпадает под требования п.2 ст. 190 ГК РФ.

Исходя из этого ст.157 ГК РФ к правоотношениям сторон по исполнению предварительного договора (ст.429 ГК РФ) не применяется, в связи с тем, что предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению основного договора, т.е. совместное совершение юридического акта.

Подготовительные к заключению основного договора действия, (осуществление межевания земельного участка; постановка его на кадастровый учет и регистрация права собственности продавца на земельный участок), не включаются в предмет основного договора, вследствие чего не допускается заявление требования об их принудительном исполнении.

Вместе с тем, в соответствии с п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Таким образом, Истец пытается понудить Ответчика совершить действия по созданию двух земельных участков путем деления на части, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, что противоречит ст.209 ГК РФ, поскольку ответчик не может быть понужден в судебном порядке к совершению действий по созданию двух новых земельных участков, подлежащих передаче покупателю в будущем.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом о том, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. При таких обстоятельствах требования истца о понуждении ответчика заключить указанный договор являются необоснованными.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20.01.2022 по делу N А40-192304/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев
О.В. Савенков

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.