Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2022 г. N 10АП-5149/22 по делу N А41-81106/2021

г. Москва

04 мая 2022 г.

Дело N А41-81106/21

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И.,

при ведении протокола судебного заседания Бикметовой Д.Д.,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Вестленд" на решение Арбитражного суда Московской области от 14.02.2022 по делу N А41-81106/21,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ВестЛенд" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 07.12.2018 N 1154 задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 30.09.2021 в размере 1769995,04 руб., задолженности по предоставленной рассрочке платежей на даты 30.06.2021, 31.07.2021, 31.08.2021 в размере 431557,86 руб., расторжении договора аренды от 07.12.2018 N 1154, обязании вернуть земельный участок.

Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - заявитель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её заявитель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 07.12.2018 N 1154 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:55258 площадью 12682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения центра активного отдыха.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.10.2021 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи. В силу пункта 2.1 срок договора составляет 3 года.

В соответствии с Разделом 3 договора аренды ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 27.09.2021 N И-11592 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил расторгнуть договор аренды.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.07.2021 по 30.09.2021 составляет 1769995,04 руб.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены.

Следовательно, задолженность по арендной плате в размере 1769995,04 руб. подлежит взысканию.

Дополнительным соглашением от 07.12.2020 N 1 к договору аренды от 07.12.2018 N 1154 истец, в порядке части 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предоставил ответчику отсрочку по внесению арендной платы за период с 01.03.2020 по 01.10.2020, в соответствии с которым ответчик обязался вносить арендную плату по договору ежемесячно равными платежами в период с 31.01.2021 по 31.12.2022.

Ответчик в материалы дела не представил доказательства погашения задолженности по предоставленной по дополнительному соглашению от 07.12.2020 N 1 к договору аренды рассрочке платежей на даты 30.06.2021, 31.07.2021, 31.08.2021 в размере 431557,86 руб.

Следовательно, указанная задолженность по рассрочке платежей на даты 30.06.2021, 31.07.2021, 31.08.2021 в размере 431557,86 руб. также подлежит взысканию.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 07.12.2018 N 1154 и обязании ответчика вернуть земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 27.09.2021 N И-11592 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы. При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации и указанному адресу в реквизитах договора аренды. При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения ответчиком арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (пункт 4.1.1 договора). В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, стороны согласовали, что указанный договор подлежит досрочному расторжению в случае невнесения ответчиком арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Согласно расчету, представленному в материалы дела и не оспоренному ответчиком, у общества имеется задолженность по арендной плате в сумме 2201552,90 руб. за 3 кварталы 2021 года и по предоставленной рассрочке платежей на даты 30.06.2021, 31.07.2021, 31.08.2021.

Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области от 02.09.2021 по делу N А41-28767/21, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021, с ответчика в пользу истца по договору аренды от с взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 29.02.2020 в размере 972524,75 руб., по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 в размере 1769995,04 руб., по предоставленной рассрочке платежей, обязательство по которым наступило 31.01.2021, 28.02.2021 в размере 287705,24 руб.

Судебными актами по делу N А41-28767/21 установлено, что размер задолженности ответчика по арендной плате по договору от 07.12.2018 N 1154 составляет: 972524,75 руб. - за период с 01.01.2020 по 29.02.2020 (до предоставления отсрочки), 287705,24 руб. - за период с 31.01.2021 по 28.02.2021 (невнесенная арендная плата за период отсрочки с 01.03.2020 по 01.10.2020 в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 07.12.2020 N 1), 1769995,04 руб. - за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 (после окончания периода предоставления отсрочки в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 07.12.2020 N 1).

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды от 07.12.2018 N 1154.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 271 Гражданского кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Согласно пункту 1.5 договора аренды на земельном участке расположено сооружение площадью 500 кв.м, принадлежащее на праве собственности арендатору. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном участке расположены объекты с кадастровыми номерами 50:12:0000000:56573, 50:12:0000000:56583, 50:12:0000000:59257.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что при предоставлении спорного земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, принадлежащий ответчику.

При этом по смыслу статьи 35 Земельного кодекса собственник объекта недвижимости вправе пользоваться не только той частью поверхности земли, на которой непосредственно находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, но и землей, необходимой для использования данных участков (проходы, проезды и т.д.).

Таким образом, поскольку не доказано иное, ответчик, являясь собственником объекта недвижимого имущества, приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка, занятого объектом недвижимости, необходимой для его использования на прежних условиях.

Апелляционная жалоба истца подлежит отклонению, поскольку не содержит конкретных доводов в обоснование несогласия с принятым судом первой инстанции решением.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14.02.2022 по делу N А41-81106/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.А. Коновалов М.И. Погонцев