Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2022 г. N 07АП-2744/22 по делу N А67-231/2021

город Томск

5 мая 2022 г.

Дело N А67-231/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Бородулиной И.И.,
судей		Павлюк Т.В.,
		Хайкиной С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винник А.С. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Ясень-2010" (N 07АП-2744/2022) на решение от 22.02.2022 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-231/2021 (судья Чиндина Е.В.) по заявлению жилищно-строительного кооператива "Ясень-2010" (634041, г. Томск, пр. Кирова, дом 35г; ИНН 7017285251, ОГРН 1117017009009) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (634009, г. Томск, ул. Пушкина, дом 34/1; ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823) о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 N КУВД-001/2020- 18395266/1 при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента недвижимости (г.Томск, пер. Плеханова, 4), Департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска (г.Томск, пр. Ленина, 73).

В судебном заседании приняли участие:

от жилищно-строительного кооператива "Ясень-2010": Севергина Я.В. по доверенности от 20.11.2020 (на 3 года),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области: Костырев Р.М. по доверенности от 22.12.2021 (до 31.12.2022), Бидочко К.А. по доверенности от 24.01.2022 (до 31.12.2022).

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив "Ясень-2010" (далее - ЖСК "Ясень-2010") обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее - Управление) о признании незаконным решения об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 N КУВД001/2020-18395266/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент недвижимости, Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска.

Решением от 22.02.2022 Арбитражного суда Томской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЖСК "Ясень-2010" обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, фактическим обстоятельствам дела, просит состоявшийся судебный акт отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представлены.

В судебном заседании представитель ЖСК "Ясень-2010" доводы апелляционной жалобы поддержал, по основаниям, изложенным в жалобе, представители Управления возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в суде первой инстанции.

В соответствии со статьей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ЖСК "Ясень-2010" и Управления суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г. Томска от 22.06.2011 N 1004-з ЖСК "Ясень-2010" предоставлен в аренду земельный участок по адресу: г. Томск, пр. Фрунзе - ул. Красноармейская, 35-37 (кадастровый номер 70:21:0200010:279) площадью 3539 кв.м. для архитектурно-строительного проектирования и строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

Заключен договор N ТО-21- 21382 аренды земельного участка от 30.05.2016, согласно которому арендодатель обязуется передать кооперативу во временное, возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местонахождение которого: г. Томск, пр. Фрунзе - ул. Красноармейская, 35-37 с кадастровым номером 70:21:0200010:279, площадью 3539 кв.м.

Земельный участок предоставляется для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

Вид разрешенного использования (назначение) в соответствии с кадастровым паспортом: для строительства административного здания с предприятиями общественного питания (пункты 1.1, 1.3, 1.4 Договора).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 30.05.2016 стороны подтвердили, что обязательства по передаче земельного участка выполнены, переданный земельный участок находится в состоянии пригодном к использованию по целевому назначению: для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

В дальнейшем между Муниципальным образованием "Город Томск" от имени и в интересах которого действует департамент недвижимости и ЖСК "Ясень-2010" заключен договор N ТО-21-22483 аренды земельного участка от 30.01.2020, согласно которому в соответствии с пп.10, п.2, пп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (от 19.04.2016 N70-70/0001-70/001/019/2016- 6755/1), решение от 06.06.2019 Арбитражного суда Томской области и постановление от 04.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу NА67- 2706/2019, на основании обращения вх.N14867 от 10.12.2019 арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Фрунзе-ул. Красноармейская, 35-37 с кадастровым номером 70:21:0200010:279 общей площадью 3539 кв.м.

Земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0200010:6848, проектируемое назначение - "нежилое здание", степень готовности - 99% (пункты 1.1, 1.3 Договора).

В ходе судебного заседания установлено и подтверждено сторонами, что указанный земельный участок ЖСК "Ясень-2010" предоставлен в аренду без проведения торгов.

Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования данного земельного участка гостиницы, для размещения гостиниц.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска взамен ранее выданного и с учетом внесенных изменений, продлений выдано разрешение на строительство N 70-301000-012-2019 объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией "Многофункциональное здание общественно-административного назначения со встроенной автостоянкой".

ЖСК "Ясень-2010" в лице председателя кооператива, являясь арендатором земельного участка (кадастровый номер 70:21:0200010:279), расположенного по адресу: г. Томск, пр. Фрунзе - ул. Красноармейская, 35-37 (договор аренды от 30.01.2020 N ТО-21-22483) принято решение от 05.03.2020 установить вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), код вида разрешенного использования земельного участка 2.6, согласно Правилам землепользования и застройки в городе Томске, утвержденным решением Думы г. Томска от 27.11.2007 N 687 (с изменениями на 03.12.2019).

ЖСК "Ясень-2010" обратился в Управление с заявлением об изменении вида земельного участка по адресу: Томская область, г. Томск, пр. Фрунзе-ул. Красноармейская, 35-37 (кадастровый номер 70:21:0200010:279) с вида разрешенного использования "гостиницы, для размещения гостиниц" на вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Уведомлением об отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица от 28.10.2020 N КУВД-001/2020-18395266/1 Управлением принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Считая, решение об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 N КУВД-001/2020-18395266/1, незаконным, ЖСК "Ясень-2010" обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания решения Управления об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 N КУВД-001/2020- 18395266/1, несоответствующим закону и нарушающим права заявителя не имеется.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В силу статьи 1 ЗК РФ правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением и подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Частью 1 статьи 37 ГрК РФ установлено, что разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (часть 2.1. статьи 37 ГрК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

В силу положений статей 30, 32, 37 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 ГрК РФ).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 2, 3 ст.85 ЗК РФ).

В силу части 4 статьи 37 Гр К РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

По смыслу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ и статьи 37 ГрК РФ использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, который может быть изменен при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), действующего с 01.01.2017, государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Круг лиц, которые вправе обращаться в орган регистрации прав с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, определен в статье 15 Закона N 218-ФЗ, в частности, собственник земельного участка либо лица, которому земельный участок предоставлен на ином праве; орган государственной власти или органа местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018).

Спорный земельный участок предоставлен Кооперативу в аренду для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания (договор от 30.05.2016); для завершения строительства объекта незавершенного строительства проектируемого назначения - "нежилое здание" (договор от 30.01.2020) без проведения аукциона.

Предоставление ЖСК "Ясень - 2010" участка в аренду было обусловлено его использованием в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения многофункционального делового и обслуживающего здания.

Если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ (правовая позиция, изложенная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 N 18-КГ15-173).

Поскольку земельный участок предоставлен Заявителю для определенных целей без проведения торгов, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", без соблюдения особенностей, установленных законом для предоставления земельных участков для жилищного строительства, противоречит требованиям действующего законодательства.

Доводы о том, что изменение вида разрешенного использования в данном случае не приводит к изменению условий договора аренды, так как, предоставляя в аренду земельный участок, МО в лице уполномоченного органа не определяло назначение, которое должен иметь объект незавершенного строительства по завершении строительства такового; земельный участок не был предоставлен ЖСК "Ясень-2010" для завершения строительства объекта незавершенного строительства, указанный договор не обязывает ЖСК "Ясень-2010" завершить строительство нежилым зданием, отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие материалам дела.

Согласно пункту 1.3 договора от 30.01.2020 земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0200010:6848, проектируемое назначение - нежилое здание.

Довод заявителя со ссылкой на положения части 4 статьи 37 ГрК РФ, статьи 11 Правил землепользования и застройки МО "Город Томск", утвержденных решением Думы г.Томска от 27.11.2007 N 687, на наличие у него права по своему усмотрению принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и внести изменения в ЕГРН, в данном конкретном случае судом во внимание принят быть не может, поскольку в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у Управления оснований для регистрации изменений вида разрешенного использования спорного земельного участка по заявлению ЖСК "Ясень-2010", в связи с чем оснований для признания решения Управления об отказе во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в уведомлении от 28.10.2020 N КУВД-001/2020- 18395266/1, несоответствующим закону и нарушающим права заявителя, у суда не имеется.

Доводы, приведенные заявителем в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции. Иная правовая оценка апеллянтом обстоятельств спора и представленных доказательств не может служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ, части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 221-ФЗ) и пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", размер подлежащей уплате государственной пошлины по настоящей апелляционной жалобе составляет 1 500 рублей.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 104, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Томской области от 22 февраля 2022 г. по делу N А67-231/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Ясень-2010" - без удовлетворения.

Возвратить жилищно-строительному кооперативу "Ясень-2010" (ИНН 7017285251, ОГРН 1117017009009) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей по квитанции от 17.03.2022.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Председательствующий

И. И. Бородулина

Судьи

Т.В. Павлюк С.Н. Хайкина