Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2022 г. N 10АП-5858/22 по делу N А41-11324/2020

г. Москва

05 мая 2022 г.

Дело N А41-11324/20

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Терликовой Д.А.,

при участии в заседании:

от ИП Загорского А.Я: лично (паспорт);

от ООО "Нафтастрой": Кузнецов К.С., по доверенности от 18.04.2022, Харитонова М.Г., по доверенности от 27.04.2022;

от АО "Интер РАОЭлектрогенерация": не явился, извещен;

от Управления Росреестра по Московской области: не явился, извещен;

от ООО "Нафтаком": не явился, извещен;

от Администрации городского округа Кашира Московской области: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП Загорского А.Я. на решение Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2022 года по делу N А41-11324/20, по исковому заявлению ИП Загорского А.Я., к ООО "Нафтастрой", АО "Интер РАОЭлектрогенерация" третьи лица: Управление Росреестра по Московской области, ООО "Нафтаком", Администрация городского округа Кашира Московской области о переводе прав,

УСТАНОВИЛ:

ИП Загорский А.Я. обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "Нафтастрой", с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о переводе прав покупателя по договору от 25.09.2020 N 8-КАШ/009-0233-19 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50 с ООО "Нафтастрой" на Загорского А.Я.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 марта 2022 года по делу N А41-11324/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Загорский А.Я. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ИП Загорский А.Я. является собственником объектов недвижимого имущества: здание склада N 4 общей площадью 63,4 кв. м с кадастровым номером 50:37:0030212:74, по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Промышленная, д. 4, стр. 2, мастерские для ремонта строительной техники общей площадью 205,2 кв. м с кадастровым номером 50:37:0030212:75, по адресу: Московская область, г. Кашира, ул. Промышленная, д. 4, стр. 1, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:37:0050134:50 площадью 1431+/-13 кв. м.

Выпиской из ЕГРН и делом правоустанавливающих документов подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050134:50 находится в собственности ООО "Нафтаком".

Судом установлено, что ООО "Нафтаком" приобрело указанный земельный участок у ООО "Нафтастрой" по договору купли-продажи от 16.10.2019 N КП/КАШ-16/2019. Соглашением от 29.11.2019, заключенным между ООО "Нафтастрой" (продавец) и ООО "Нафтаком" (покупатель), договор купли-продажи от 16.10.2019 N КП/КАШ-16/2019 расторгнут, государственная регистрация не произведена, о чем Управлением Росреестра по Московской области вынесено решение от 11.03.2020 об отказе в государственной регистрации.

Как указывается истцом и подтверждается материалами регистрационного дела, ООО "Нафтастрой" приобрело земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050134:50 по договору купли-продажи от 25.09.2019 N 8-КАШ/009-0233-19, заключенному с АО "Интер РАО-Электрогенерация" (продавец). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В материалы дела представлены письма АО "Интер РАО-Электрогенерация" от 06.08.2018, 01.11.2018 N КГ/301/1485, 27.03.2019 о предстоящей продаже земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50. Судом установлено, что данные письма адресованы Загорскому А.Я.

Вместе с тем, доказательств уведомления Загорского А.Я. о предстоящей продаже спорного земельного участка в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Напротив, истец представил в материалы дела копию почтового конверта, из которой подтверждается, что почтовое отправление с идентификатором 14290229000896 содержало письмо от 01.11.2018 N 01.11.2018 N КГ/301/1486 относительно предстоящей продажи земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:51. Иных надлежащих доказательств уведомления истца о предстоящей продаже земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50 в материалы дела не представлено.

В материалах дела также не имеется доказательств, что Загорский А.Я. узнал о заключении договора купли-продажи 25.09.2019 N 8-КАШ/009-0233-19 ранее 17.11.2019. Ссылки ответчика и ООО "Нафтаком" на процессуальные документы, поданные в рамках дела N А41-96918/19 отклоняются судом, поскольку из искового заявления, расписок о вручении иска, требования от 01.11.2019, выписок из ЕГРН, правовой позиции не следует, что Загорский А.Я. узнал о наличии договора купли-продажи от 25.09.2019 N 8-КАШ/009-0233-19, данные документы подтверждают осведомленность истца о правообладателе земельного участка и о переходе прав на земельный участок. Исходя из предмета заявленных требований, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по требованию о переводе прав покупателя не нарушен.

Материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи от 25.09.2019 N 8-КАШ/009-023419 заключен без учета исключительных прав собственника объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (часть 1).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (часть 3).

Статьей 250 ГК РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

В рамках настоящего дела ИП Загорский А.Я. просит перевести права покупателя с ООО "Нафтастрой" по договору от 25.09.2020 N 8-КАШ/009-0233-19 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50. Между тем, материалами дела подтверждается, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050134:50 перешли к ООО "Нафтастрой" по договору от 25.09.2019 N 8-КАШ/009-0233-19.

При этом, поскольку неверное указание реквизитов договора вызвано опечаткой и лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств наличия иного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50 от 25.09.2020, суд полагает необходимым оценить следующие обстоятельства.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 этого же постановления Пленума указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как подтверждается материалами и не оспаривается истцом, в границах земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50 расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 50:37:0030212:74, 50:37:0030212:75, принадлежащие на праве собственности ИП Загорскому А.Я.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области от 10.03.2016 по делу N А41-13828/15, от 15.03.2021 по делу N А41-99408/19 установлено, что здания с кадастровыми номерами 50:37:0030212:74, 50:37:0030212:75 Загорский А.Я. приобрел у ООО "Йанис", за которым признано право пользования земельным участком с кадастровым номером 50:37:0050134:50.

Следовательно, с момента перехода прав на здания с кадастровыми номерами 50:37:0030212:74, 50:37:0030212:75 к ИП Загорскому А.Я. перешло право пользования соответствующей частью земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50, а, следовательно, исключительное право на приватизацию такой части.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств, что для использования зданий с кадастровыми номерами 50:37:0030212:74, 50:37:0030212:75 необходим земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050134:50 площадью 1431+/-13 кв. м.

По результатам судебной экспертизы решением Арбитражного суда Московской области от 15.03.2021 по делу N А41-99408/19 установлено, что для эксплуатации здания с кадастровым номером 50:37:0030212:75 необходим земельный участок минимальной площадью 1000 кв. м, подлежащий формированию за счет площади земельных участков с кадастровыми номерами 50:37:0050134:50 (уменьшается на 256 кв. м), 50:37:0050134:155 (уменьшается на 162 кв. м), 50:37:0050134:154 (уменьшается на 583 кв. м).

В судебных заседаниях 22.06.2020, 20.08.2020 по настоящему делу суд первой инстанции предлагал лицам, участвующим в деле, рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для установления размера земельного участка, занятого и необходимого для использования зданий с кадастровыми номерами 50:37:0030212:74, 50:37:0030212:75, что отражено в протоколе судебного заседания от 22.06.2020, определении об отложении судебного разбирательства от 20.08.2020. Вместе с тем, в рамках дела N А41-11324/20 ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

В суде апелляционной инстанции представитель истца также пояснил, что ходатайствовать о проведении экспертизы пол указанному вопросу не намерен.

При данных обстоятельствах, доказательств наличия у Загорского А.Я. права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 50:37:0050134:50 всей площадью, а не только под принадлежащими ему объектами, в материалах дела не имеется. Требования о переводе прав покупателя на часть земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации зданий истца, в рамках настоящего дела не заявлено.

Ответчик в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции заявил о пропуске истцом срока, предусмотренного статьей 250 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

О продаже спорной доли истец узнал не позднее 12.11.2019 (подача иска в рамках дела N А41-96918/19). Поскольку рассматриваемый иск подан 17.02.2020, предусмотренный статьей 250 ГК РФ срок пропущен.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 11.03.2022 по делу N А41-11324/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.И. Погонцев В.Н. Семушкина