Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2022 г. N 11АП-4112/22 по делу N А55-26522/2021

г. Самара

11 мая 2022 г.

Дело N А55-26522/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лихоманенко О.А.,

судей Сергеевой Н.В., Сорокиной О.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алиевой Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2022 года по делу N А55-26522/2021 (судья Медведев А.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кондра" (ОГРН 1186313065278, ИНН 6330082965), Самарская область, Волжский район, п.Просвет

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара

о признании незаконным ненормативного правового акта,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Кондра" - представителя Пашкова А.В. (доверенность от 01.10.2021),

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Кондра" (далее - ООО "Кондра", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области), в котором просит:

1. Признать незаконным Уведомления об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав Управления Росреестра по Самарской области: N КУВД-001/2021-7908154/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7912463/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7916253/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7869975/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7851741/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7901567/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873741/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873786/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873814/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873687/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7920094/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-8071613/2 от 21.06.2021.

2. Признать незаконным бездействие Управления Росреестра по Самарской области, выразившееся в отсутствии принятого решения по заявлению ООО "Кондра" от 04.03.2021 года N КУВД-001/2021-7934207 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, регистрационные действия по которому были приостановлены на основании уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-7934207/1 от 22.03.2021.

3. Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Кондра" на нежилые здания и сооружения:

- нежилое здание Пункт искусственного осеменения, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1977, площадью 109, 6 кв. м.;

- нежилое здание Коровник N 3 на 200 голов, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1974, площадью 1702,3 кв.м.;

- нежилое здание Проходная, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1978, площадью 38,0 кв. м.;

- нежилое здание Дом животноводов, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1974, площадью 156, 3 кв. м.;

- нежилое здание Коровник на 200 голов, расположенное по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1974, площадью 1327,5 кв. м.;

- нежилое здание Родильное отделение, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1977, площадью 1929,5 кв. м.;

- нежилое здание Коровник на 400 голов, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1988, площадью 3257, 1 кв. м.;

- нежилое здание Пункт искусственного осеменения, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В, год постройки 1990, площадью 148, 9 кв. м.;

- сооружение Силосная траншея, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1982, площадью 991,9 кв. м.;

- сооружение Силосная траншея, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1986, площадью 991,9 кв. м.;

- сооружение Силосная траншея, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1986, площадью 1978,0 кв. м.;

- сооружение Силосная траншея, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В, год постройки 1982, площадью 1978,0 кв. м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.02.2022 по делу N А55-26522/2021 заявленные требования удовлетворены частично.

Уведомления Управления Росреестра по Самарской области об отказе N КУВД-001/2021-7908154/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7912463/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7916253/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7869975/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7851741/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7901567/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873741/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873786/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873814/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873687/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7920094/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-8071613/2 от 21.06.2021 признаны недействительными.

На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области возложена обязанность в течение месяца по вступлении решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию права собственности ООО "Кондра" на нежилые здания и сооружения:

- нежилое здание Пункт искусственного осеменения, расположенное по адресу: Самарская область. Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В, год постройки 1990, площадью 148, 9 кв. м., в границах земельного участка с кадастровым номером 63:17:1602007:1076;

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части признания незаконными уведомлений и принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что суд первой инстанции принял незаконное и необоснованное решение.

Подробно позиция Управления Росреестра по Самарской области изложена в апелляционной жалобе.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст.121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

ООО "Кондра" отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Представитель общества в судебном заседании отклонил апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции в оспариваемой части оставить без изменения.

На основании ст.ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя регистрирующего органа, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку от сторон таких возражений не поступило, законность и обоснованность решения проверяется только в части обжалуемой Управлением Росреестра по Самарской области.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли продажи N 3 от 17.12.2019 и дополнительным соглашением к договору от 10.02.2020 ООО "Кондра" приобрело у Сельскохозяйственного производственного кооператива "Прогресс" (далее - СПК "Прогресс") часть недвижимого имущества, входившего в состав лота N 3 - нежилые здания и сооружения, продававшиеся конкурсным управляющим СПК "Прогресс" Кулаковым Игорем Игоревичем в порядке организованных торгов, а именно:

- Пункт искусственного осеменения, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Коровник N 3 на 200 голов, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Проходная, расположенная по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Дом животноводов, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Коровник на 200 голов, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Родильное отделение, расположенное по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Коровник на 400 голов, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Силосная траншея, расположенная по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В;

- Силосная траншея, расположенная по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В.

Ранее в отношении указанных объектов недвижимого имущества процедуры государственного кадастрового учета не были осуществлены.

ООО "Кондра" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

По итогам рассмотрения вышеуказанных заявлений, оспариваемыми уведомлениями N КУВД -001/2021-7873814/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7851741/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-8071613/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7873687/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7873741/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7873786/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7869975/2 от 21.06.2021, N КУВД-001/2021-7908154/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7912463/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7916253/2 от 21.06.2021, N КУВД -001/2021-7901567/2 от 21.06.2021, N КУВД-001/2021-7920094/2 от 21.06.2021 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на указанное недвижимое имущество.

В обоснование отказа Управление Росреестра по Самарской области со ссылкой на положения ст. 27, пунктов 5,7 и 44 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) указало, что не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением N КУВД-001/2021-7897575/2 от 21.06.2021 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении сооружения - Силосная траншея, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159В на основании нахождения указанного объекта вне границ земельного участка с кадастровым номером 63:17:1602007:1076.

Не согласившись с содержанием уведомлений (за исключением уведомления N КУВД-001/2021-7897575/2 от 21.06.2021), общество обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Самарской области.

Кроме того, общество указало, что в отношении объекта недвижимости - Коровник на 200 голов, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В никаких результатов регистрационных действий по заявлению ООО "Кондра" от 04.03.2021 N КУВД- 001/2021-7934207 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав со стороны Управления Росреестра по Самарской области не предоставлено.

В обоснование заявленных требований общество указало, что оспариваемые уведомления не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО "Кондра" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом положений части 2 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявление общества в части.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 3 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно части 7 статьи 1 Закона о регистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, по решению государственного регистратора прав в случаях, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. п. 7).

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (п. 8 ст. 8.1 ГК РФ.).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в п.1 оспариваемых уведомлений регистрационный орган указал, что продавец - СПК "Прогресс" по данным Единого государственного реестра недвижимости не является собственником указанного недвижимого имущества, поскольку отсутствует соответствующая запись в реестре; факт нахождения имущества на балансе лица не является доказательством права собственности; СПК "Прогресс" с заявлением о регистрации права собственности и переходе права собственности не обращался.

В силу статей 8.1 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Ранее аналогичные положения содержались в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанные Законы определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Исходя из действительности ранее возникших прав, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у СПК "Прогресс" на дату заключения договора купли-продажи N 3 от 17.12.2019 (в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020) само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

Данная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 306-ЭС17-2124 по делу N А57-3068/2016.

В случае если право собственности продавца на спорное имущество является ранее возникшим, то в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, поскольку право собственности СПК "Прогресс" на спорное имущество является ранее возникшим, договор купли-продажи N 3 от 17.12.2019 (в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2020) сторонами исполнен, и единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество является ликвидация продавца, то в соответствии с указанными разъяснениями, надлежащим способом защиты нарушенного права покупателя является оспаривание решения регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обоснованно признавая правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество для возникновения вещных прав в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи, частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 01.01.2017, устанавливающим, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, арбитражный суд правильно принял во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших, в том числе, до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено судом первой инстанции, в рассматриваемом споре возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества произошло у СПК "Прогресс" до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что подтверждается предоставленными в дело доказательствами:

- решением исполнительного комитета Волжского районного Совета депутатов трудящихся Куйбышевской области N 178 от 18.05.1960 о разрешении колхозу "Прогресс" строительства молочно-товарного комплекса в районе ул. Дубово-Уметской в с. Дубовый Умет на территории 126 000 кв.м;

- государственным актом на вечное пользование землей колхозами от 12.01.1967;

- выпиской из ЕГРН, подтверждающей факт постановки на кадастровый учет указанного земельного участка под кадастровым номером 63:17:1602007:1076;

- техническими паспортами и техническими планами на указанные нежилые здания;

- постановлением администрации Волжского района Самарской области N 889 от 14.08.1998 о реорганизации колхоза "Прогресс" в СПК "Прогресс";

- нахождением указанного недвижимого имущества на балансе СПК "Прогресс".

При этом, как правомерно указано арбитражным судом, несовершение продавцом действий по государственной регистрации права собственности продавца не может являться основанием для отрицания наличия у него самого этого права, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

На основании Государственного акта на вечное пользование землей колхозами от 12.01.1967, исходя из его смысла и содержания, колхозом "Прогресс" получено право на спорные объекты до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

Представленные обществом вышеуказанные документы в совокупности подтверждают ранее возникшее право.

Доказательств, подтверждающих обратное, Управлением Росреестра по Самарской области в материалы дела не представлено.

Материалами дела подтверждается факт исполнения продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате приобретаемого имущества - переданного на основании акта приема-передачи имущества по договору и произведенная обществом платежным поручением N 1 от 17.01.2020 оплата указанного имущества в составе лота N 3.

Оценив представленные на государственную регистрацию права собственности документы в совокупности, включая технические и кадастровые паспорта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об идентификации имущества, указанного в предмете договора, дополнительного соглашения, и того недвижимого имущества, которое в соответствии с объявлениями конкурсного управляющего СПК "Прогресс" об организованных торгах было приобретено обществом.

В соответствии с частью 1, 2 и 3 ст. 14 Закона государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в связи с созданием объекта недвижимости осуществляются одновременно на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7.3) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства...);

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 ст. 71 Закона в случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимого имущества на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.

Содержание технических паспортов и технических планов на спорные объекты позволяют идентифицировать объекты недвижимости, указанные в Договоре.

Судом первой инстанции верно отмечено, что из заявленных для государственной регистрации объектов недвижимости, включенных СПК "Прогресс" в лот N 3, лишь по одному из объектов (Силосная траншея, расположенная по адресу Самарская область, Волжский район, с. Дубовый Умет, ул. Дубово-Уметная, д. 159 В; Уведомление об отказе N КУВД -001/2021-7897575/2 от 21.06.2021 года) было отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на основании нахождения указанного объекта вне границ земельного участка с кадастровым номером 63:17:1602007:1076.

Все остальные объекты недвижимости в количестве 22 идентифицированы Управлением Росреестра по Самарской области как объекты, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 63:17:1602007:1076.

Указанные обстоятельства свидетельствует о том, что у регистрирующего органа имеется вся необходимая информация, предоставляющая возможность идентифицировать указанное имущество, в том числе в связи с нахождением этого имущества в границах земельного участка с кадастровым номером 63:17:1602007:1076.

В соответствии со ст.554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

С учетом буквального смысла приведенной нормы, требований закона, которые бы представляли собой обязательный перечень реквизитов, позволяющих идентифицировать недвижимое имуществом, законом не установлен.

Подтверждением этому являются и положения пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в котором указано, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Таким образом, указанная норма и ее разъяснения изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета.

В рассматриваемом споре объекты недвижимости определены в договоре (с учетом дополнительного соглашения) через указание их месторасположения на соответствующем земельном участке, с указанием наименования, которые полностью совпадают с данными, содержащимися в технических паспортах и технических планах, предоставленных заявителем для осуществления кадастрового учета объектов недвижимости одновременно с регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости.

Управлением Росреестра по Самарской области необоснованно не принято во внимание, что все спорные здания, хотя и не отражены в ЕГРН, прошли в установленном порядке технический учет.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что уведомления Управления Росреестра по Самарской области об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: N КУВД-001/2021-7908154/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7912463/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7916253/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7869975/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7851741/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7901567/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873741/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873786/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873814/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7873687/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-7920094/2 от 21.06.2021; N КУВД-001/2021-8071613/2 от 21.06.2021 являются незаконными и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах заявленные требования в указанной части правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы Управления Росреестра по Самарской области о том, что в процессе реализации имущества СПК "Прогресс" путем публичных процедур реализации имущества сельскохозяйственного предприятия не соблюдены положения ст.179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", судом апелляционной инстанции отклоняются.

Указанные доводы Управлением Росреестра по Самарской области не приводились при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Каких-либо доказательств, подтверждающих указанные доводы в суд апелляционной инстанции не представлены.

Между тем, процедура конкурсного производства СПК "Прогресс", в том числе реализации имущества должника, осуществлялась под судебным контролем Арбитражного суда Самарской области в рамках дела N А55-26756/2014.

Процедура конкурсного производства в отношении СПК "Прогресс" завершена определением Арбитражного суда Самарской области от 22.01.2021, т.е. судебным актом подтверждены законность действий конкурсного управляющего при процедуре конкурсного производства, в т.ч. в процессе реализации имущества должника и расчетов с кредиторами.

Доводы Управления Росреестра по Самарской области, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу.

Несогласие Управления Росреестра по Самарской области с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного решения в соответствии с частями 3 и 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 04 февраля 2022 года по делу N А55-26522/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.А. Лихоманенко

Судьи

Н.В. Сергеева
О.П. Сорокина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.