Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2022 г. N 10АП-7301/22 по делу N А41-20847/2021

г. Москва

26 мая 2022 г.

Дело N А41-20847/21

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Погонцева М.И.,

судей : Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рожковой Л.Д.,

при участии в заседании: согласно протокола судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 18.03.2022 по делу N А41-20847/21, принятое судьей Таранец Ю.С., по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области (ОГРН: 1035002002474, ИНН: 5009027119) к ООО "ИРВИК" (ОГРН: 1175027031574, ИНН: 5009113230) третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:33 от 23.09.2013 N 166- КИЗ/13,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово, обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ИРВИК" с требованиями о расторжении договора аренды от 23.09.2013 N 166-КИЗ/13, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010305:33.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2022 по делу N А41-20847/21 в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово отказано.

Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель ООО "ИРВИК" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 23.09.2013 N 166-КИЗ/13 и договора от 10.01.2018 передачи прав и обязанностей по договору аренды во владении и пользовании ООО "Ирвик" сроком до 22.09.2023 находится земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010305:33 площадью 20000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство производственной базы.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору.

Актами осмотра от 30.06.2020, от 04.02.2021, от 06.08.2021 подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010305:33 частично огорожен, имеет замощение железобетонными дорожными плитами, почвенным покровом. Въезд на территорию участка осуществляется через контрольно-пропускной пункт, на территории участка расположены здания, строения, сооружения, металлические вагончики-бытовки, металлические контейнеры, мобильная туалетная кабина, трансформаторная подстанция. Часть участка используется под хранение строительных материалов, а также под хранение (стоянку) строительной спецтехники и автотранспорта. Строительные работы не ведутся.

В связи с неиспользованием земельного участка для целей строительства, истцом направлено уведомление от 08.02.2021 о расторжении договора аренды земельного участка от 23.09.2013 N 166-КИЗ/13 с приложением соглашения о расторжении договора и акта возврата земельного участка.

Факт направления и получения ответчиком 11.02.2021 уведомления о расторжении договора подтверждается квитанцией об отправлении заказного письма (почтовый идентификатор - 14200056018636).

Поскольку подписанного ответчиком соглашения о расторжении договора аренды в адрес истца не поступило, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17- 14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Как указывает истцом и установлено судом, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось неиспользование земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:33 для строительства производственной базы.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно выписке из ЕГРН и условиям договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010305:33 предоставлен для строительства производственной базы. Срок освоения земельного участка договором аренды от 23.09.2013 N 166-КИЗ/13 в период действия договора не установлен.

Материалами дела также подтверждается, что ООО "Ирвик" стало арендатором участка с 10.01.2018 на основании договора от 10.01.2018 передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Материалами дела подтверждается, что ООО "Ирвик" осваивает земельный участок, поскольку обществом получен градостроительный план земельного участка от 15.03.2021, разработана проектная документация на строительство станции технического обслуживания и производственного объекта, на которую получены санитарно-эпидемиологическое заключение и экспертное заключение, получены технические условия на подключение к объектам инженерных сетей и коммуникаций, получено согласование Центрального МТУ Росавиации на размещение объекта в приаэродромной территории.

Кроме того, постановлением Администрации городского округа Домодедово Московской области от 07.02.2022 N 306 по заявлению ООО "Ирвик" и по согласованию с Министерством имущественных отношений Московской области вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:28:0010305:33 приведен в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, в связи с чем изменен с "под строительство производственной базы" на "автомобилестроительная промышленность". Следовательно, органом местного самоуправления выражена воля на сохранение арендных правоотношений.

Таким образом, ответчиком предпринимаются действия по освоению земельного участка и он заинтересован в сохранении арендных отношений, соответственно, отсутствуют существенные нарушения условий договора со стороны ответчика в части нецелевого использования участка. Наличие договора аренды является основанием для подготовки необходимой проектной и разрешительной документации на стадии освоения.

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом длительного срока действия договора аренды, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.03.2022 года по делу N А41-20847/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.И. Погонцев

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов