Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2022 г. N 14АП-2789/22 по делу N А13-13708/2021

г. Вологда

02 июня 2022 г.

Дело N А13-13708/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2022 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 июня 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СтройМонтажПроект" представителя Половниковой М.А. по доверенности от 11.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройМонтажПроект" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 февраля 2022 года по делу N А13-13708/2021,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (адрес: 160000, город Вологда, улица Пушкинская, дом 25; ИНН 3525237735, ОГРН 1103525003900; далее - Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройМонтажПроект" (адрес: 160002, город Вологда, улица Кирпичная, дом 26, квартира 75; ИНН 3525335274, ОГРН 1143525019923; далее - Общество) о взыскании 394 202 руб. 63 коп., в том числе 391 981 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период 15.01.2021 по 31.03.2021 по договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 07.02.2013 N 381, 2 221 руб. 23 коп. неустойки за период с 25.01.2021 по 05.03.2021.

Делу присвоен номер N А13-6944/2021.

В рамках названного дела определением суда от 06.08.2021 принят к рассмотрению встречный иск Общества к Теруправлению о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком, а именно: внести изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования с "многоэтажные жилые дома" на "среднеэтажные жилые дома" и обеспечить к арендуемому Обществом земельному участку, кадастровым номером 35:24:0303001:90, соответствующий требованиям нормативно-правового регулирования доступ в виде проезда строительной техники и провоза строительных материалов со Старого шоссе города Вологды (земельного участка общего пользования), о возложении обязанности до момента устранения имеющихся недостатков не начислять арендную плату по договору аренды от 07.02.2013 N 381.

Определением суда от 18.10.2021 встречное исковое заявление Общества выделено в отдельное производство.

Выделенному делу присвоен номер А13-13708/2021.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Общество в рамках настоящего дела уточнило исковые требования, просило возложить на ответчика обязанность в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании земельным участком, а именно: изменить вид разрешенного использования земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303001:90, в соответствии с Правилами на "среднеэтажная жилая застройка", и обеспечить беспрепятственный доступ к земельному участку путем установления сервитута в отношении части земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303001:127; возложить на ответчика обязанность до момента устранения имеющихся недостатков не начислять арендную плату по договору аренды от 07.02.2013 N 381.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация города Вологды (адрес: 160035, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4; ИНН 3525064930, ОГРН 1033500051683; далее - Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (адрес: 160001, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ИНН 3525144576, ОГРН 1043500093889; далее - Управление), Балашов Александр Вячеславович.

Решением суда от 25.02.2022 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. При проведении торгов Теруправление не уведомило лицо, являющееся победителем аукциона об изменении действовавшей редакции генерального плана, повлекшее изменение вида разрешенного использования земельного участка и невозможность его использования по целевому назначению в течение срока аренды. Договор аренды недействительным не признан, законом и договором не установлено обязанности арендатора по внесению предложений об изменении Правил землепользования и застройки. Обществу следует принять дополнительное юридически значимые меры для достижения своих целей, это является подтверждение выявленного недостатка, противоречит пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Суд не учел статьи 328, 611, 612, 614 ГК РФ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952, пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), судебную практику.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили. От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия ее представителя. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Теруправление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Строительная консалтинговая компания "Стройальянс" (арендатор; далее - ООО "СКК "Стройальянс") заключили договор аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 07.02.2013 N 381.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, площадью 8 566 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303001:90, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Старое шоссе, дом 5, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация и обслуживание нежилых зданий.

Пунктом 4.1 договора установлено, что расчет и размер арендной платы определен в приложении 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы за пользование земельным участком на 2021 год за 1, 2, 3 кварталы составляет 464 188 руб. 22 коп., за 4 квартал - 464 188 руб. 20 коп. Общий размер арендной платы на 2021 год составляет 1 856 752 руб. 86 коп.

По акту приема-передачи от 07.02.2013 года земельный участок передан арендатору.

Протоколом разногласий от 19.02.2013 к договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 07.02.2013 N 381 стороны установили срок аренды с 07.02.2013 по 31.01.2023 включительно.

В связи с изменением основного вида разрешенного использования дополнительным соглашением к договору от 18.08.2014 N 1 по тексту договора и в приложениях слова: "разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание нежилых зданий" заменены словами "разрешенное использование: многоэтажные жилые дома".

По результатам торгов по продаже имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СКК "Стройальянс" N А13-4780/2016 конкурсный управляющий (организатор торгов) и Общество (покупатель) 16.11.2020 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому продавец передал покупателю право аренды земельного участка площадью 8 566 кв.м, кадастровым номером 35:24:0303001:90, расположенного по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Старое шоссе, дом 5, существующее на основании договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 07.02.2013 N 381 с дополнительным соглашением N 1.

Право аренды передано Обществу по акту приема-передачи от 15.01.2021.

На основании договора Управлением 15.01.2021 осуществлена государственная регистрация уступки прав и обязанностей по договору аренды, все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303001:90 перешли к Обществу.

Как указано в исковом заявлении, Теруправление незаконно начислило арендную плату, поскольку арендодатель ввело арендатора в заблуждение, предоставив земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:90, не соответствующий назначению и условиям договора аренды. Общество не может использовать земельный участок по назначению, проехать на земельный участок, выполняя функцию застройщика, в связи с этим не может полноценно владеть и пользоваться арендованным объектом.

Полагая, что имеются препятствия в пользовании земельным участком, который ответчик обязан устранить теми способами, которые предлагает истец, при этом ответчик не должен начислять арендную плату до момента устранения имеющихся недостатков, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указал суд первой инстанции, видно из материалов дела, по мнению Общества, ему в аренду предоставлен земельный участок, который имеет существенные недостатки, препятствующие пользованию участком. Такими недостатками является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре ("многоэтажные жилые дома"), виду разрешенного использования земельного участка, содержащемуся в генеральном плане города Вологды и в Правилах землепользования и застройки ("среднеэтажные жилые дома"), а также отсутствие свободного доступа с земель общего пользования к земельному участку для проезда строительной техники, в результате чего истец не имеет возможности получить разрешение на строительство и использовать участок по назначению.

Суд первой инстанции установил, что в соответствии с Фрагментом карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Вологды, утвержденных решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 N 72 (с последующими изменениями), земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:90, расположен в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности - Ж-4, а в соответствии с Фрагментом графического материала генерального плана муниципального образования "Город Вологда", утвержденного решением Вологодской городской Думы от 29.12.2014 N 171 (с последующими изменениями), земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:90, расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный). Изменения в 2020 году в генеральный план муниципального образования "Город Вологда", утвержденный решением Вологодской городской Думы от 29.12.2014 N 179, внесены с учетом установленной приаэродромной территории, согласно которой ориентировочная высота объекта в границах земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303001:90, составляет 20 м (что соответствует 6-7 этажам), в связи с этим в действующей редакции генерального плана принята зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный).

Суд установил, что земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:90, образован из земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303001:64. Постановлением главы города Вологды от 06.09.2004 N 2886 (в редакции постановления главы города Вологды от 30.01.2006 N 258) утвержден проект границ указанного земельного участка. В дальнейшем из земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303001:64, образован земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:101, из которого, в свою очередь, образован земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:127, государственная собственность на который не разграничена. Доступ к земельному участку, кадастровым номером 35:24:0303001:90, может осуществляться с улицы Граничной по существующему проезду через земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:127.

В отношении земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303001:127, решением Арбитражного суда Вологодской области от 04.02.2021 по делу N А13-14642/2020 установлен сервитут для проезда в пользу Морогина В.А.

На основании определения суда от 18.11.2021 стороны составили совместный акт осмотра земельного участка на предмет установления возможности доступа к нему с земель общего пользования, в котором указано, что с земель общего пользования (улица Граничная города Вологды) к земельному участку, кадастровым номером 35:24:0303001:90, имеется фактический доступ с двух сторон: через земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:127, находящийся в неразграниченной государственной собственности, в границах сервитута, установленного в пользу Морогина В.А., а также через земельный участок, кадастровым номером 35:24:0303001:1129, занятый многоквартирным домом; препятствия для доступа к земельному участку истца отсутствуют.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации об установлении сервитута в отношении земельного участка, кадастровым номером 35:24:0303001:127, для обеспечения доступа к земельному участку, кадастровым номером 35:24:0303001:90 (дело N А13-14435/2021).

Администрация в суде первой инстанции пояснила, что в административном порядке сервитут не может быть установлен, поскольку на земельном участке, кадастровым номером 35:24:0303001:127, расположены объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, Вологодской области и частных лиц (в том числе многоквартирный дом).

Как следует из материалов дела, по мнению Общества, приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии недостатков переданного в аренду земельного участка, поэтому оно на основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ вправе потребовать от арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества и не начислять арендную плату за пользование земельным участком.

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что все приведенные Обществом в качестве недостатков обстоятельства ему стали известны при участии в торгах по продаже имущества ООО "СКК "Стройальянс" и при заключении 16.11.2020 договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, Теруправление не отвечает за указанные недостатки. Материалами дела подтверждается, что земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи, находится в его пользовании. Доказательств невозможности использования земельного участка не представлено. Правовые основания для не начисления арендной платы отсутствуют.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 февраля 2022 года по делу N А13-13708/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройМонтажПроект" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина