Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2022 г. N 07АП-2341/22 по делу N А27-17855/2021

город Томск

6 июня 2022 г.

Дело N А27-17855/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Киреевой О.Ю.
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" (07АП-2341/2022) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.01.2022 по делу N А27-17855/2021 (судья Засухин О.М.) по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (ОГРН 1024200712161, ИНН 4209014443), город Кемерово к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" (ОГРН 1114205000733, ИНН 4205214593), город Кемерово, о взыскании 261 964 руб. 87 коп., расторжении договора аренды.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество "Кемеровская генерация" (ОГРН 1122224002284, ИНН 4205243192), город Кемерово.

В судебном заседании участвуют представители:

от ответчика - Дубровская А.В. по доверенности от 10.01.2022,

от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - КУМИ г. Кемерово, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" (далее - ООО "Жилищник", ответчик) о взыскании 252 309 руб. 43 коп. долга по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, от 13.01.2021 N 11403, 9 655 руб. 44 коп. пеней за период с 24.01.2021 по 31.08.2021, расторжении договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, от 13.01.2021 N 11403, обязании передать по акту сдачиприемки нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Кемерово, б-р Строителей, 12, 2 общей площадью 950 кв.м., в том числе: нежилое подвальное помещение N 101 общей площадью 635,5 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201008:7913, нежилое помещение первого этажа N 102 общей площадью 314,7 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201008:8220.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды, наличием задолженности за период с июня по август 2021 года, наличием в этой связи оснований для расторжения договора.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.01.2022 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Кемерово 252 309 руб. 43 коп. долга, 9 655 руб. 44 коп. пени. Расторг договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, от 13.01.2021 N 11403, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник". Обязал общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" передать по акту сдачи-приемки нежилые помещения, расположенные по 7 адресу: г. Кемерово, б-р Строителей, 12, общей площадью 950 кв.м., в том числе: нежилое подвальное помещение N 101 общей площадью 635,5 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201008:7913, нежилое помещение первого этажа N 102 общей площадью 314,7 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0201008:8220. Также с ответчика в доход бюджета взыскана государственная пошлина.

Не согласившись с данным решением, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает со ссылками на акт сверки на наличие на момент рассмотрения дела задолженности только в размере 84 103,41 руб. в размере текущего ежемесячного платежа, тогда как основанием для расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Также ответчик указывает на непредъявление истцом требований в течение разумного срока, что лишает истца права требовать расторжения договора в связи с данным нарушением, разумным сроком является, как минимум, 30 календарных дней. Кроме того, в отношении задолженности по оплате коммунального ресурса истцом не доказано, что задолженность сложилась именно по данному помещению, суд указывает на общую сумму задолженности из поставки коммунального ресурса по нескольким объектам.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что в течение срока действия договоров ответчиком неоднократно допускались существенные нарушения условий договора в части внесения арендной платы, в части несвоевременной оплаты теплоснабжения помещения, игнорировались требования о погашении задолженности до определенной даты.

Рассмотрение дела апелляционным судом откладывалось в связи с отсутствием в деле расчета задолженности и документов, на основании которых он составлен, в частности документов об оплате задолженности ответчиком и акта сверки. После отложения ответчиком представлены платежные поручения от 06.09.2021 N 4556, от 27.09.2021 N 4863, от 28.09.2021 N 4901, от 01.11.2021 N 5502, от 11.01.2022 N 79, от 19.01.2022, которые приобщены судом к материалам дела, поскольку необходимы для проверки расчета истца.

Также судом приобщены поступившие к данному заседанию апелляционной инстанции отзыв и письменные объяснения истца по расчету, представленные истцом акт сверки и реестр платежей по договору. Истец указывает, что сумма задолженности ответчика на момент подачи иска составляла 252 309,43 руб., начиная с 11.06.2021 задолженность ответчика непрерывно составляла более двух месяцев. На дату 20.01.2022, когда суд рассмотрел дело по существу, долг ответчика составлял 168 206,02 руб. - 2 месяца. Таким образом, доводы ответчика о том, что задолженность составляла менее двух месяцев, являются необоснованными. В письменных объяснениях истец указывает, что оплата по всем платежным поручениям, представленным ответчиком, учтена истцом, что отражено в реестре платежей и в акте сверки. Данными платежами ответчик гасил текущую задолженность по договору аренды, а сложившийся на момент подачи иска долг сохранялся, задолженность за 20.01.2022 составляла 168 206,02 руб. - 2 месяца.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, истец и третье лицо своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении со ссылками на акт сверки и представленные платежные поручения.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13 января 2021 года между КУМИ г. Кемерово (арендодатель) и ООО "Жилищник" (арендатор) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, N 11403, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 950 кв.м., расположенные по адресу: г. Кемерово, б-р Строителей, 12, в том числе: нежилое помещение N 101, общей площадью 635,5 кв.м., этаж подвал, с кадастровым номером 42:24:0201008:7913; нежилое помещение N 102, общей площадью 314,7 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером 42:24:0201008:8220.

Объект передается арендатору с относящимися к нему инженерными сетями, коммуникациями и оборудованием.

Назначение объекта - размещение служб, осуществляющих эксплуатацию и содержание жилого фонда Ленинского района города Кемерово, при наличии лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (пункт 1.2 договора).

Указанное помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 13.01.2021.

Срок действия договора согласно пункту 1.3. установлен с 13.01.2021 по 12.01.2024.

Пунктом 2.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата должна поступать на счет арендодателя ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца в размере 84 103 руб. 41 коп.

Вследствие ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды у арендатора образовалась задолженность перед арендодателем за период с июня по август 2021 года в размере 252 309 руб. 43 коп.

Наличие задолженности по арендной плате явилось основанием для направления в адрес ответчика претензии от 14.07.2021 N 16-01/4225. Поскольку претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности за период с июня по август 2021 года.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения в части разрешения требования о взыскании задолженности исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Также договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 5.2.2 договора аренды стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, в частности, при задержке поступлений по арендной плате более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, частично или полностью.

Кроме того, возможность досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя предусмотрена также пунктом 5.2.6 договора в случае, если арендатор не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.3.9 - 2.3.13, 2.3.16, 2.3.23, 2.3.26 договора.

В соответствии с пунктом 2.3.12 договора аренды арендатор обязан нести ежемесячно с начала срока действия договора расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием объекта, оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, в том числе по содержанию и ремонту (включая капитальный ремонт) общего имущества многоквартирного дома, соответствующей специализированной организации (предприятию), эксплуатационной или управляющей организации, либо компенсировать такие затраты арендодателю.

Сумма задолженности ответчика по арендной плате за период с июня 2021 года по август 2021 года и на момент подачи иска составляла 252 309,43 руб., неустойка за период с 24.01.2021 по 31.08.2021 составляла 9 655,44 руб., что указано в расчете, содержащемся непосредственно в исковом заявлении.

Между тем, ни акта сверки, ни платежных документов о частичной оплате задолженности в дело представлено не было, в связи с чем данный расчет фактически не был и не мог быть проверен. Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции судом не выяснен вопрос о том, имело ли место погашение задолженности ответчиком после обращения Комитета в суд, тогда как ответчик указывал на принятие им мер по урегулированию спора, заявляя об отложении судебного заседания.

В материалы дела в суде апелляционной инстанции ответчиком представлены платежные поручения от 06.09.2021 N 4556, от 27.09.2021 N 4863, от 28.09.2021 N 4901, от 01.11.2021 N 5502, от 11.01.2022 N 79, от 19.01.2022, которыми ответчиком была частично оплачена задолженность. Указанные документы не были представлены в суд первой инстанции ответчиком, но, однако истцом суду также не были сообщены сведения о частичной отплате задолженности после возбуждения дела, которые он обязан был сообщить, действуя добросовестно.

Учитывая необходимость оценки представленных ответчиком документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта, суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, считает необходимым приобщить к материалам дела указанные платежные поручения, учитывая, что указанное доказательство имеет существенное значение для рассмотрения дела. Также суд считает необходимым приобщить к делу представленные истцом акт сверки и реестр платежей, которые по сути представляют собой расчет задолженности и сведения истца о поступивших платежах, поскольку другой стороной данные документы не подписаны.

Из поступивших от истца и ответчика документов, следует, что платежным поручением от 06.09.2021 N 4556 перечислено 84 103,41 руб. с назначением платежа о внесении арендной платы за июнь 2021 года, платежным поручением от 27.09.2021 N 4863 перечислено 84 103,41 руб. с назначением платежа о внесении арендной платы за июль 2021 года, платежным поручением от 28.09.2021 N 4901 перечислено 84 103,41 руб. с назначением платежа о внесении арендной платы за август 2021 года, платежным поручением от 01.11.2021 N 5502 перечислено 84 103,41 руб. с назначением платежа о внесении арендной платы за сентябрь 2021 года, платежным поручением от 11.01.2022 N 79 перечислено 84 103,41 руб. с назначением платежа о внесении арендной платы за январь 2022 года, платежным поручением от 19.01.2022 N 235 перечислено 84 103,41 руб. с назначением платежа о внесении арендной платы за октябрь 2021 года.

В этой связи доводы истца о том, что данными платежами ответчик производил погашение только текущей задолженности не вполне согласуются с содержание платежных поручений, согласно которым произведено погашение долга за июнь - август 2021 года.

Вместе с тем, в действительности истцом было предъявлено ко взысканию 252 309,43 рублей задолженности, имевшейся на момент обращения с иском в суд, которая представляла собой сальдо всего долга и всех оплат по договору от 13.01.2021 за все периоды. Из представленного истцом в суд апелляционной инстанции расчета задолженности (акта сверки, не подписанного другой стороной) следует, что внесение арендной платы за период с февраля 2021 года ответчик производил нерегулярно и (или) не в полном объеме, погасил имевшуюся на тот момент задолженность 26.03.2021 (сальдо 0), но в дальнейшем снова несвоевременной оплачивал арендную плату, в связи с чем 252 309,43 руб. состояли из задолженностей по срокам уплаты 10.05.2021, 10.06.2021, 10.07.2021, 10.08.2021 по 84 103,41 руб. каждая, произведен был платеж 84 103,41 руб. платежным поручением от 14.07.2021 N 3714.

Истцом в ходе рассмотрения дела исковые требования были уточнены, из данного уточнения, принятого судом, следует, что истцом заявлено о взыскании задолженности без указания на период, наряду с этим требования о расторжении договора были поддержаны. Апелляционный суд приходит к выводу о том, что воля истца была направлена на взыскание всего имеющегося долга с ответчика, так называемого сальдо расчетов, а не ограничивалась только периодом с июня по август 2021 года, указанных в мотивировочной части иска (в отношении которых задолженность была на момент его подачи), но не указанных в его просительной части.

Рассмотрев произведенные платежи, апелляционный суд установил, что они были учтены истцом в расчете, при этом учтена не только оплата, но и задолженность за последующие периоды по срокам оплаты 10.09.2021, 10.10.2021, 10.11.2021, 10.12.2021, 10.01.2022. Сальдо всей указанной задолженности и всех платежей ответчика, учтенных истцом, на дату рассмотрения дела судом первой инстанции 20.01.2022, составляло 168 206,02 руб. Таким образом, несмотря на частичное погашение задолженности за периоды июнь - август 2021 года в сентябре 2021 года ответчиком представленными им платежными документами, с учетом последующих периодов аренды и оплат у ответчика на дату рассмотрения дела имелся долг по арендной плате в размере 168 206,02 руб.

Судом первой инстанции данные обстоятельства не были выяснены, поскольку он уклонился от проверки расчета и выяснения данных о задолженности и оплатах.

Из изложенного следует, что у истца не имелось оснований для предъявления требований о взыскании долга по договору аренды в размере, превышающем 168 206,02 руб. Неустойка за период по 31.08.2021 в размере 9 655,44 руб. начислена обоснованно, поскольку согласно данным о платежах истца и платежным документам ответчика задолженность уплачивалась с нарушением срока.

Учитывая изложенное, что погашение задолженности в указанном размере осуществлено ответчиком до принятия судом первой инстанции решения по существу, удовлетворение исковых требований без учета произведенных платежей является необоснованным.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанные платежи не могут быть учтены на стадии исполнения судебного акта, так как произведены до даты рассмотрения дела и подлежали учету судом первой инстанции.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 252 309 руб. 43 коп. подлежащим изменению в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и несоответствием его выводов о задолженности обстоятельствам дела (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В отношении требований о расторжении договора апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Из анализа данных о задолженности следует, что на момент обращения истца в суд долг имел место более чем за два периода подряд, до этого момента весной 2021 года задолженность ответчик гасил также несвоевременно. В последующем, уплатив долг за июнь - август 2021 года (остаток платежным поручением от 28.09.2021), ответчик снова несвоевременно вносил платежи, допуская снова образование долга в размере 252 309,43 руб., имевшееся на момент рассмотрения дела судом сальдо 168 206,02 руб. представляет собой долг за два периода аренды. Таким образом, у истца имелись предусмотренные договором основания для обращения с требованиями о расторжении договора в связи долгом более чем за два периода подряд, в дальнейшем ответчик продолжал допускать нарушение внесения арендных платежей, в связи с чем нельзя сделать вывод об устранении им нарушения в разумный срок.

Также судом апелляционной инстанции поддержан соответствующий материалам дела вывод о том, что арендатор недобросовестно исполнял обязанности по оплате тепловой энергии, что подтверждается судебными актами по искам АО "Кемеровская генерация" к ООО "Жилищник".

Таким образом, в течение срока действия договоров ответчиком неоднократно допускались существенные нарушения условий договора в части внесения арендной платы, в части несвоевременной оплаты теплоснабжения помещения, игнорировались требования о погашении задолженности до определенной даты, на момент вынесения решения задолженность ответчика составляла два месяца, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение.

В данной части решения является обоснованным, основания для его отмены в данной части, а равно для принятия доводов апелляционной жалобы, не установлены.

Государственная пошлина по иску и жалобе подлежит распределению пропорционально удовлетворенным требованиям на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия учитывает тот факт, что требования подлежали частичному удовлетворению в связи добровольным исполнением ответчиком обязательств по оплате основного долга после обращения в суд, в связи с чем судебные расходы по иску по данным требованиям подлежали отнесению на ответчика. Вместе с тем, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, которая частично являлась обоснованной и в этой части удовлетворены, подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.01.2022 по делу N А27-17855/2021 в части взыскания задолженности изменить и изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" (ОГРН 1114205000733, ИНН 4205214593) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом (ОГРН 1024200712161, ИНН 4209014443) 168 206 рублей 02 копейки долга, 9 655 рублей 44 копейки пеней.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании задолженности отказать.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом в пользу обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищник" 481 рубль 57 копеек судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков