Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2024 г. N 09АП-30702/23 по делу N А40-213870/2022

г. Москва

21 февраля 2024 г.

Дело N А40-213870/22

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва

секретарем Воргулевой А.И., после перерыва секретарем Е.М. Ермаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-213870/22

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, пр-зд 1-й Красногвардейский, д. 21, стр. 1)

к Региональной общественной организации "На Зарайской, 48"

(ОГРН: 1037739478952, 109389, г. Москва, ул. Зарайская, д.47 к. 1)

о взыскании 121 504 рублей 85 копеек задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Путенко М.В. по доверенности от 23.12.2023 диплом 107718 0526364 от 08.07.2016;

от ответчика: Алексеюк Е.В. по доверенности от 06.10.2023, Дмитриев Н.Н. по

доверенности от 18.04.2023, диплом ВСВ 1288302 от 08.06.2006;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Региональной общественной организации "На Зарайской, 48" (далее - РОО "На Зарайской, 48", ответчик) о взыскании 121 504 рублей 85 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N М-04-508889 за период с 01.10.2020 по 31.03.2022, 1 925 рублей 17 копеек пени за период с 10.01.2020 по 31.03.2022.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 06.10.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о чем стороны извещены надлежащим образом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.12.2022 (резолютивная часть) заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик 20.04.2023 обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Определением от 03.10.2023 суд перешел к рассмотрению дела N А40-213870/22 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции по общим правилам искового производства.

В заседании суда 29.01 - 07.02.2024 представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между Департаментом (арендодатель) и РОО "На Зарайской, 48" (арендатор) заключен договор от 28.02.2007 N М04-508889 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Луховицкая, ЗУ 04/77/00202, является уч. 4952 перечня ЗУ существующей УДС от границы с ЗУ 04/77/00713 (ул. Михайлова) до границы с ЗУ 04/77/ПРОЕК (проектируемый проезд, 245), совпадающей с кадастровой границей (с кв. 77:04:02002), проходящей по оси ул. Маевок, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации некоммерческой открытой автостоянки для жителей района, сроком на 11 месяцев 28 дней.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договору за ним образовалась задолженность в размере 121 504 рублей 85 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N М-04-508889 за период с 01.10.2020 по 31.03.2022.

Поскольку сумму долга ответчик истцу не оплатил, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обосновывая произведенный расчет арендной платы, Департамент указал на следующие обстоятельства.

РООА "На Зарайской, 48" на праве аренды были предоставлены следующие земельные участки:

- 77:04:0002007:17 на основании договора N М-04-507228 (не действует, расторгнут);

- 77:04:02007:165 на основании договора N М-04-508889 (спорный договор, является действующим).

Условиями договора аренды от 28.02.2007 N М-04-508889 (пункт 3.4), заключенного между Департаментом и РООА "На Зарайской, 48" на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0002007:165, определено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендаторами в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

В случае принятия таких актов в адрес арендатора направляется соответствующее уведомление.

В соответствии с пунктом 3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП размер арендной платы за земельные участки, расположенные в границах улично-дорожной сети и земель резерва, особо охраняемых природных территорий, скверов и парков, за исключением случаев, указанных в пункте 2 настоящих примечаний, а также за земельные участки, в отношении которых правовыми актами Правительства Москвы не утверждена кадастровая стоимость, устанавливается по формуле: САП х СУПКС х S, где: САП - ставка арендной платы согласно настоящему приложению, СУПКС - средний удельный показатель кадастровой стоимости для фактического использования земельного участка, S - площадь участка.

В связи с вступлением в силу результатов новой кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденных распоряжениями Департамента от 29.11.2018 N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.", от 29.11.2018 N 40628 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на территории города Москвы по состоянию на 1 января 2018 г.", от 15.11.2021 N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2021 г.", от 03.11.2021 N 64489 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2022 г." размер годовой арендной платы по договору аренды от 28.02.2007 N М-04-508889 составляет:

Исходные данные для расчета арендной платы с 01.01.2020 по 31.12.2021:

- кадастровая стоимость земельного участка составляет 77 524 933,92 руб., которая рассчитывается следующим образом:

775 690 760,24 руб. (КС утвержденная в ЕГРН) / 40 012,77 кв.м (Say) x 3 999 кв.м (S по договору).

Следовательно, годовая арендная плата составляет: 77 524 933,92 руб. х 0, 3 % (ставка арендной платы) = 232 574 рубля 80 копеек.

Исходные данные для расчета арендной платы с 01.01.2022 по 31.12.2022:

- кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается следующим образом: 982 690 823, 92 руб. (КС утвержденная в ЕГРН) / 40 012,77 кв.м (Say) x 3 999 кв. м. (S по договору)

Следовательно, годовая арендная плата составляет:

982 690 823, 92 руб. х 0, 3 % (ставка арендной платы) = 294 639 рубля 48 копеек

Соответствующие уведомления направлены в адрес РООА "На Зарайской, 48" в установленном порядке.

Таким образом, расчет арендной платы производился правомерно, исходя из средних значений кадастровой стоимости земельного участка 77:04:0002007:165 и утвержденной ставки арендной платы.

Ответчик оспаривая заявленные требования, указал на следующие обстоятельства.

По договору аренды от 28.02.2007 N М-04-508889 РООА "На Зарайской, 48" является арендатором земельного участка площадью 3 999 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Зарайская, вл. 48 с целевым назначением "для эксплуатации некоммерческой открытой автостоянки для жителей района". Участок является частью земельного участка улично-дорожной сети (УДС) площадью 4,0013 га с адресным ориентиром: г. Москва, ул. Луховицкая, с кадастровым номером 77:04:02007:165 (дата присвоения кадастрового номера - 01.01.2007).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:04:02007:165 имеет вид разрешенного использования "эксплуатация улично-дорожной сети" и кадастровую стоимость 993 783 964 рубля 28 копеек, что не соответствует фактическому виду использования земельного участка определенного договором аренды - "для эксплуатации некоммерческой открытой автостоянки для жителей района".

Вместе с тем, непосредственно арендуемый участок площадью 3 999 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Зарайская, вл. 48 сформирован и поставлен на кадастровый учет за номером 77:04:02007:17 (дата присвоения кадастрового номера - 01.01.2007).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 77:04:02007:17 имеет вид разрешенного использования "размещение временной некоммерческой открытой автостоянки для жителей района", что полностью соответствует целевой аренде "для эксплуатации некоммерческой открытой автостоянки для жителей района".

Также судом апелляционной инстанции учитывается, что по договору аренды от 31.01.2005 года N М-04-507228 (действовавшему до договора аренды от 28.02.2007 N М-04-508889) во временное владение и пользование РООА "На Зарайской, 48" передан земельный участок с кадастровым номером 77:04:02007:17, видом разрешенного использования "размещение временной некоммерческой открытой автостоянки для жителей района", площадью 3 999 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Зарайская, вл. 48.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:02007:17 огорожен металлическим забором и фактически используется ответчиком в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением по договору аренды, что подтверждается актом осмотра территории автостоянки РООА "На Зарайской, 48" от 31.12.2023 и не оспаривается истцом.

Ранее, актом проверки от 02.11.2011 Госинспекция по недвижимости также не выявила нарушений использования арендуемого ответчиком земельного участка площадью 3 999 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 77:04:02007:17 полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером 77:04:02007:165, что следует из кадастровой выписки на участок 77:04:02007:165 и письменных пояснений истца.

Из расчета предоставленного истцом следует, что в качестве базы для исчисления арендной платы взята кадастровая стоимость земельного участка 77:04:02007:165 (40012,77 кв.м) -993 783 964 рубля 28 копеек в пропорциях к занимаемой площади (40012,77 кв.м / 3 999 кв.м = 10,005), поэтому кадастровая стоимость 1/10 доли земельного участка 77:04:02007:165 составит 99 378 396 рублей 42 копейки (993 783 964.28 * 1/10).

Тогда как, кадастровая стоимость земельного участка 77:04:02007:17 (3 999 кв.м) составляет 71 647 043 рублей 76 копеек, что на 27 731 252 рубля 66 копеек меньше кадастровой стоимости части (3 999 кв.м) земельного участка 77:04:02007:165.

В соответствии с кадастровой выпиской на земельный участок 77:04:0002007:165 в его пределах расположены шестнадцать объектов недвижимости, что повышает ценностные характеристики, и соответственно, кадастровую стоимость участка 77:04:0002007:165.

При этом, на арендуемом ответчиком земельном участке площадью 3 999 кв.м отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, за исключением линейного объекта третьего лица (трубопровода), что может свидетельствовать только о его обременении, и как следствие, снижение кадастровой стоимости занимаемого ответчиком участка площадью 3 999 кв.м.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (императивная норма). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление N 16) разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (пункт 2). При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора (пункт 3).

Исходя из разъяснений, данных в пункте 9 Постановления N 16, в случае грубого нарушения баланса интересов сторон на основании пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ сторона договора вправе заявить о недопустимости применения договорных условий, являющихся явно обременительными (несправедливые договорные условия), если эта сторона была поставлена в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, проект которого был предложен другой стороной (то есть оказалась слабой стороной договора).

Названные общие ограничения свободы договора должны учитываться, в том числе, при определении сторонами имущественных последствий расторжения договора (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").

Анализ приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума позволяет сделать вывод, что свобода договора выступает одним из начал гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, в особенности участникам предпринимательской или иной экономической деятельности, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

В то же время свобода договора не является абсолютной и имеет свои пределы, которые обусловлены, в том числе, недопущением грубого нарушения баланса интересов участников правоотношений. Пределы свободы договора определяются, в частности, требованием добросовестности, соблюдение которого позволяет отграничить свободу от произвола. В том случае, когда конкретное условие становится частью договора не в результате реализации принципа автономии воли каждой из сторон, а в результате подчинения воли одной стороны другой, обязанностью суда является защита слабой стороны договора от злоупотреблений, допущенных в ее отношении сильной стороной.

На вопрос суда представитель Департамента пояснил, что земельный участок 77:04:0002007:17 на основании договора N М-04-507228 (не действует, расторгнут) и земельный участок 77:04:02007:165 на основании договора N М-04-508889 (спорный договор, является действующим) существуют на момент спора.

Представитель Департамента также указал, что на момент заключения договора от 28.02.2007 РОО "На Зарайской, 48" имело право как заключить договор аренды на земельный участок 77:04:0002007:17 так и на земельный участок 77:04:02007:165.

Представитель ответчика по факту исполнения договора от 28.02.2007 указал на то, что до спорного периода Департамента начислял арендную плату исходя из показателей земельного участка 77:04:0002007:17, права арендатора нарушены не были, однако в спорный период Департамент начал начислять арендную плату из показателей земельного участка 77:04:02007:165.

При этом из пояснений представителей Департамента и РОО "На Зарайской, 48" судом установлено, что арендатор не пользуется площадью за пределами земельного участка 77:04:0002007:17.

Представитель РОО "На Зарайской, 48" пояснил, что им было навязано условие о заключении договора аренды земельного участка 77:04:02007:165. При этом от изменения условий договора аренды Департамент уклоняется.

С учетом установленных обстоятельств того, что арендная плата рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка 77:04:02007:165, который ответчик не занимает, при условии, что указанный земельный участок с кадастровым номером имеет вид разрешенного использования "эксплуатация улично-дорожной сети" и кадастровую стоимость 993 783 964 рубля 28 копеек, то есть в стоимостном выражении значительно выше (в его пределах расположены шестнадцать объектов недвижимости), чем земельный участок 77:04:0002007:17, на участке площадью 3 999 кв.м отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, за исключением линейного объекта третьего лица (трубопровода), суд апелляционной инстанции полагает, что имущественные предоставления со стороны арендатора и арендодателя неравноценны, ввиду чего договорные условия, устанавливающие расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка 77:04:02007:165 не применимы к рассматриваемым правоотношениям.

Ответчиком предоставлены платежные поручения, подтверждающие внесения арендной платы за спорный период с учетом фактически занимаемого земельного участка, при учете установленных показателей кадастровой стоимости, ввиду чего оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 апреля 2023 года по делу N А40-213870/22 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г. Москва, пр-зд 1-й Красногвардейский, д. 21, стр. 1) в пользу Региональной общественной организации "На Зарайской, 48" (ОГРН: 1037739478952, 109389, г. Москва, ул. Зарайская, д.47 к. 1) 3 000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Судья

Левченко Н.И.