Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2022 г. N 15АП-9370/22 по делу N А32-1128/2021

город Ростов-на-Дону

21 июня 2022 г.

дело N А32-1128/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

при участии представителя истца: Праворотов Г.В. по доверенности от 01.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рентинг" (ИНН 2312151792, ОГРН 1082312006853)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 по делу N А32-1128/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Рентинг" (ИНН 2312151792, ОГРН 1082312006853)

к администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230),

при участии третьего лица: финансового управления администрации муниципального образования город Горячий Ключ,

о признании договора недействительной сделкой, взыскании задолженности и процентов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рентинг" (далее - истец, общество, ООО "Рентинг") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (далее - ответчик, администрация) с требованиями признать договор аренды земельного участка от 25.01.2018 N 4100005927, заключенный по результатам торгов недействительной сделкой; о взыскании задолженности в размере 2291671,06 руб., из которых: задолженность по договору аренды земельного участка по результатам торгов от 25.01.2018 N 4100005927 в размере 2278013 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13658,06 руб. с начислением по дату фактической оплаты ответчиком задолженности.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 суд объединил дело N А32-20333/2021 с делом N А32-1128/2021. Объединенному делу присвоен N А32-1128/2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено финансовое управление администрации муниципального образования город Горячий Ключ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 по делу N А32-1128/2021 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Рентинг" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что участок непригоден для строительства. Администрация знала о непригодности участка для строительства торгового центра еще на этапе формирования, однако выставила его на торги, меры по приведению в состояние, позволяющее использовать землю по назначению, не приняла. Во время исполнения договора аренды администрация не уведомила ООО "Рейтинг" об отсутствии пятна застройки, меры по устранению недостатков не приняла.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация указала на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности города Горячий Ключ Краснодарского края находится земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, площадью 1066 +/- 11 кв.м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), запись государственной регистрации права от 22.08.2016.

На основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок, поступающих на участие в аукционе, и признание аукциона несостоявшимся от 24.01.2018 N 3/1 между администрацией г. Горячий Ключ (арендодатель) и ООО "Рейтинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.01.2018 N 4100005927 (далее - договор аренды). В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, общей площадью 1066 кв.м, адресный ориентир: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, примыкает к супермаркету "МагМак" по ул. Ленина, 185/В, с видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Договор действует в течение 3 лет, до 25.01.2021 (пункт 7.2 договора аренды).

18.03.2020 подписан договор перенайма земельного участка в пользу нового арендатора ООО "Горячий Ключ Маг-Мак".

В целях осуществления строительства ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" обратилась в специализированную организацию для разработки проектной документации.

17.09.2020 ООО "Техстройзаказ" сообщило о невозможности разработать проектную документацию ввиду отсутствия на участке места допустимого размещения здания (пятно застройки) в связи с тем, что на земле расположены зоны с особыми условиями использования территории. Данное обстоятельство подтверждается градостроительным планом и письмом ООО "Техстройзаказ" от 17.09.2020 N 17/09-1.

Поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, между ООО "Рейтинг" и ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" заключено соглашение от 01.11.2020 о расторжении перенайма и возврате участка обратно к ООО "Рейтинг".

Письмом от 25.01.2021 ООО "Рентинг" уведомило администрацию об одностороннем отказе от договора аренды в виде возврата земельного участка арендодателю.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оспаривая договор аренды земельного участка от 25.01.2018 N 4100005927, истец ссылается на положения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 кодекса) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804 и 944 кодекса.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В то время как к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во владение и (или) пользование (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Спорный договор заключен с целью капитального строительства, что подтверждается извещением о проведении аукциона. Договор возлагает на истца обязанность по возведению объектов капитального строительства.

Как указывалось ранее, 18.03.2020 подписан договор перенайма земельного участка в пользу нового арендатора ООО "Горячий Ключ Маг-Мак".

Согласно претензии ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" от 02.11.2020 ООО "Техстройзаказ" письмом от 17.09.2020 N 17/09-1 сообщило о невозможности подготовки проектной документации, поскольку в градостроительном плане земельного участка отсутствует место размещения зданий, строений, сооружений в связи с расположением участка в зоне с особыми условиями использования территории. Кроме того, 29.10.2020 в адрес ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" поступила письменная претензия администрации г. Горячий Ключ, из которой следует, что сделка по перенайму является недействительной (ничтожно) поскольку нарушает пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из публикации о проведении аукциона следует, что организатор торгов указывал на расположение земельного участка в границах охранной, санитарно-защитной зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иных зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Администрацией муниципального образования город Горячий Ключ при проведении торгов предприняты надлежащие меры к информированию неограниченного круга лиц, желающих участвовать в аукционе, о наличии соответствующих обременений/ограничений в отношении земельного участка. При участии в торгах и при заключении договора аренды земельного участка от ООО "Рейтинг" не поступало запросов о разъяснении сведений, указанных в опубликованных аукционных документах.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно указал, что при заключении договора аренды земельного участка истцу было достоверно известно о составе земельного участка и его характеристиках.

В пункте 10.6 договора аренды также указано, что земельный участок расположен частично в границах охранной, санитарно-защитной зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иных зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются, в том числе в целях защиты жизни и здоровья граждан (пункт 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации).

В границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий (пункт 2 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации).

На земельный участок наложено ограничение в строительстве в виде соблюдения противопожарного разрыва в размере 6 м.

Вместе с тем, при соблюдении и обеспечении специальных условий действующим законодательством допускается уменьшение противопожарных расстояний на 20% (п. 4.5 СП 4.13130.2009), на 50% (п. 4.6 СП 4.13130.2009) или до 3,5 м (п. 4.11 СП 4.13130.2009).

С соответствующим заявлением об отклонении от предельно допустимых параметров строительства (увеличение пятна застройки путем снижения противопожарных отступов) истец в уполномоченный орган (администрацию муниципального образования город Горячий Ключ) не обращался.

На спорном земельном участке расположены инженерные сети, которые, по мнению истца, препятствовали в осуществлении строительства.

Возможность переноса инженерных сетей должна решаться арендатором во взаимодействии с организациями, эксплуатирующими такие инженерные сети.

Действующим законодательством, при наличии характеристик земельного участка, которых неблагоприятны для застройки, предусмотрена процедура получения отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (статья 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, арендатор, как заинтересованное лицо, мер, направленных на увеличение площади застройки земельного участка не предпринимал, с соответствующим заявлением в комиссию по проведению публичных слушаний не обращался.

Истцом не предоставлены в материалы дела доказательства того, что им предпринимались меры по переносу инженерных сетей с земельного участка.

На основании выше изложенного суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции полагает отметить следующее.

В период с 25.01.2018 до 25.01.2021 (срок окончания аренды) земельный участок находился во владении истца на праве аренды. Каких-либо претензий о невозможности использования земельного участка арендатором не предъявлялось. Мер, направленных на снижение охранных зон инженерных сетей истцом не предпринималось, как и не предпринималось мер, направленных на освоение земельного участка. Все действия арендатора, в период заключения и действия договора аренды подтверждают его волю на подтверждение действия договора аренды и заинтересованность в такой сделке. Истец оплачивал арендную плату по договору аренды, распоряжался земельным участком путем переуступки права аренды за плату в пользу ООО "Горячий Ключ Маг-Мак", при этом в договоре перенайма от 18.03.2020 N 1 в пункте 1.7. также указаны ограничения в использовании земельного участка в виде нахождения на земельном участке различных охранных зон, по окончанию договора аренды истец направил в адрес администрации МО г. Горячий Ключ акт возврата земельного участка.

Т.е. действия истца подтверждают его имеющуюся ранее заинтересованность в аренде земельного участка и действительную волю сторон на заключение договора аренды земельного участка.

Доказательств того, что ООО "Рентинг" не знало и не могло знать о наличии на земельном участке ограничений и обременений, связанных с санитарно-защитными зонами, истцом не предоставлено. Заблуждение ООО "Рентинг" относительно свойств земельного участка отсутствовало.

Говорить о невозможности использования земельного участка также нельзя. Помимо торгового центра вид разрешенного использования спорного земельного участка "Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)" допускает строительство иных капитальных объектов: "размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра". Кроме того, земельный участок мог быть использован для размещения некапитальных объектов, в том числе торговых.

В случае если ООО "Рентинг" в недостаточной степени осмотрительности недооценило свои возможности по использованию земельного участка, у арендатора, на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации имелось право на досрочное расторжение договора аренды. Однако истец продолжил использование земельного участка без каких-либо претензий о качественных характеристиках земельного участка, вносил арендную плату, осуществлял распоряжение земельным участком.

Спорный договор аренды земельного участка заключен в порядке публичной процедуры, в соответствии с которой информация о возможном предоставлении земельного участка в аренду была доведена до неопределенного круга лиц посредством извещения на официальном сайте. После такой публикации поступило единственное заявление о предоставлении земельного участка, которое направлено истцом.

При таких обстоятельствах при заключении договора аренды земельного участка истцу было достоверно известно о составе земельного участка и его характеристиках. При этом истец как юридическое лицо, цель которого извлечение экономической выгоды, могло и должно было удостовериться до заключения договора аренды о состоянии земельного участка, осмотреть его, выяснить возможность его использования для целей, под которые оно берет его в аренду.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает вывод суда первой инстанции об отказе в иске правомерным, доводы жалобы правомерность выводов судов первой инстанции не опровергают, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем не принимаются судом.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение N 173 от 27.04.2022) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2022 по делу N А32-1128/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик С.И. Яицкая