Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2022 г. N 01АП-2442/22 по делу N А43-10541/2021

г. Владимир

16 июня 2022 г.

Дело N А43-10541/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Генстрой" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.02.2022 по делу N А43-10541/2021, принятое по иску администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН 1025203032579, ИНН 5253001036) к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Генстрой" (ИНН 5263111310, ОГРН 5145263207656) о понуждении передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Генстрой" к администрации города Нижнего Новгорода о внесении изменений в договор от 30.12.2014 N108/01 о развитии застроенной территории, при участии в судебном заседании: от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Генстрой" - Послушаевой Р.В. (по доверенности от 30.05.2022 сроком действия 1 год и диплому); от истца - администрации города Нижнего Новгорода - Суховой О.В. (по доверенности от 29.12.2021 сроком действия по 31.12.2022 и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Генстрой" (далее - Общество) с иском о понуждении передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения:

1) для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в многоквартирном доме N 30 литер А по улице Циолковского г.Нижнего Новгорода:

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из двух изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 38,5 кв.м, жилой площадью не менее 26,2 кв.м для расселения квартиры N 3;

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из двух изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 33,3 кв.м, жилой площадью не менее 22,3 кв.м для расселения квартиры N 4;

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из двух изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 40,4 кв.м, жилой площадью не менее 28,3 кв.м для расселения квартиры N 12.

2) для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в многоквартирном доме N 38 литера А по улице Циолковского г.Нижнего Новгорода:

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из двух изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 36,2 кв.м, жилой площадью не менее 20,8 кв.м для расселения квартиры N 4;

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из одной изолированной комнаты, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 21,85 кв.м, жилой площадью не менее 13,5 кв.м для расселения комнаты в квартире N 5;

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из двух изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 35,4 кв.м, жилой площадью не менее 20,8 кв.м для расселения комнаты в коммунальной квартире N 7;

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из четырех изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 70,5 кв.м, жилой площадью не менее 44,4 кв.м для расселения квартиры N 9.

3) для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в многоквартирном доме многоквартирного дома N 11 литера А по улице Коперника г. Нижнего Новгорода:

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из двух изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 41,5 кв.м, жилой площадью не менее 24,1 кв.м для расселения квартиры N 1;

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из трех изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 65,8 кв.м, жилой площадью не менее 46,1 кв.м для расселения квартиры N 2;

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из трех изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 53,1 кв.м, жилой площадью не менее 32,7 кв.м для расселения квартиры N 6,

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из трех изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 53,1 кв.м, жилой площадью не менее 32,7 кв.м для расселения квартиры N 6,

- благоустроенное жилое помещение - квартиру в границах населенного пункта города Нижнего Новгорода, состоящую не менее чем из трех изолированных комнат, отвечающую установленным требованиям, общей площадью не менее 56,2 кв.м, жилой площадью не менее 36 кв.м для расселения квартиры N 7.

Определением от 30.08.2021 принято к производству встречное исковое заявление Общества к Администрации о внесении изменений в договор N 108/01 о развитии застроенной территории от 30.12.2014, а именно:

- дополнить договор пунктом 3.2.3 следующего содержания: "Принять участие в развитии застроенной территории путем выполнения мероприятий (предоставление квартир, выплата вознаграждения" по переселению граждан из жилых помещений в многоквартирных домах N 30,32,34,36,38,40,42 по ул.Циолковского города Нижнего Новгорода";

- внести изменения в пункт 3.4.2 договора, изложив первый абзац в следующей редакции: "создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в целях расселения граждан из многоквартирных домов, расположенных на территории, за исключением многоквартирных домов N 30,32,34,36,38,40,42 по ул.Циолковского города Нижнего Новгорода...";

- внести изменения в пункт 4.3.4, изложив первый абзац в следующей редакции: "Уплатить выкупную цены за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на территории и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности РФ, субъекта РФ, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.4.2 настоящего договора, а также за исключением жилых помещений в многоквартирных домах N 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42 по ул.Циолковского г.Н.Новгорода и земельных участков, на которых они расположены....".

В ходе рассмотрения дела Администрация заявила отказ от иска в части требования об обязании передать благоустроенное помещение для расселения квартиры 7 по ул. Коперника д. 11 в связи с передачей квартиры по договору от 29.10.2021.

Решением от 25.02.2022 Арбитражный суд Нижегородской области принял отказ от иска в части требования об обязании передать благоустроенное помещение для расселения квартиры 7 по ул. Коперника д. 11 и в этой части прекратил производство по делу; в остальной части требования Администрации удовлетворил, встречный иск Общества отклонил, взыскал с Общества в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части обязания Общества передать Администрации благоустроенные жилые помещения и отказа в удовлетворении встречных требований, приняв по делу в указанной части новый судебный акт об отказе Администрации в удовлетворении заявленных требований и удовлетворении встречных требований Общества.

Обжалуя судебный акт, заявитель указал, что одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов; участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду. Отметил, что в градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов. По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции о том, что обязательство Общества по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений, не обусловлен исполнением каких-либо действий со стороны Администрации за исключением принятия решения о признании домов аварийными не основан на законе. Ссылается на неприменение судом первой инстанции закона, подлежащего применению, а именно: статей 328, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, выражая несогласие с отказом суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска, Общество считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что Общество, действуя разумно и добросовестно должно было знать о наличии красных линий, в рамках которых строительство и предоставлении участков не предусматривалось, поскольку при заключении договора, ответчик не мог знать о планируемом изменении красных линий и строительстве магистральной автодороги, так же, как и повлиять на указанное обстоятельство. Также считает существенным обстоятельством, ограничившим возможности Общества по строительству многоэтажных жилых домов на предоставленной территории, установление границ седьмой подзоны аэропорта Нижний Новгород (ОАО "Международный аэропорт Нижний Новгород") в соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением от 25.02.2020 N 52.НЦ.04.000.Т.000149.02.20, выданным Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Нижегородской области. Пояснил, что снижение площади застройки более чем на 0,5 га, ограничение этажности строительства и невозможности осуществления жилищного строительства на части земельного участка в связи с изменением зонирования, Общество расценивает как существенное изменение обстоятельств из которых оно исходило на момент заключения договора и которое не могло предвидеть и предугадать, при этом расторжение договора, по мнению Общества, повлечет негативные последствия в плане достижения целей, в т.ч. социально значимых (расселение граждан из аварийных и ветхих домов), предусмотренных законодательством, по развитию застроенной территории и приведет к большим экономическим потерям для сторон, чем его сохранение в измененном виде. Указал, что на развиваемой территории кроме спорных объектов, не вошедших в застраиваемую территорию, расположены жилые дома NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 17, 19, 20, 21, 22, 23 и нежилое здание N 23А по улице Коперника, часть из которых уже расселена Обществом и принимаются меры к расселению остальных. Отметил, что в случае расторжения договора, расходы на расселение вместе с расходами на разработку градостроительной и проектной документации, оплаченной цены права на заключение договора РЗТ будут являться убытками Общества, за возмещением которых последнее будет вынуждено обратиться к Администрации.

Определением от 28.04.2022 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация в возражениях на апелляционную жалобу просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая доводы заявителя необоснованными и несостоятельными.

В судебном заседании от 08.06.2022 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возразил по доводам заявителя жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации от 26.08.2013 N 3192 "О развитии застроенной территории в границах бульвара Юбилейный, улиц Циолковского, культуры, Коперника в Сормовском районе" принято решение о развитии застроенной территории в границах бульвара Юбилейный, улиц Циолковского, Культуры, Коперника в Сормовском районе площадью 4,84 га, в том числе территории общего пользования 0,26 га, в соответствии с назначением, установленным функциональной зоной Жсм - зона смешанной функционально - "жилая-общественная многоквартирная" жилой застройки, согласно генеральному плану города Нижнего Новгорода, утвержденному постановлением городской Думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 N 22.

Приложением N 1 к постановлению Администрации от 26.08.2013 N 3192 является схема размещения застроенной территории, подлежащей развитию.

На основании постановления Администрации от 25.11.2014 N 4868 "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах бульвара Юбилейный, улиц Циолковского, Культуры, Коперника в Сормовского районе" 26.12.2014 проведен аукцион, открытый по составу участников и форме подачи заявок на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах бульвара Юбилейный, улиц Циолковского, Культуры, Коперника в Сормовском районе.

По результатам проведенного аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории 30.12.2014 между Администрацией и ООО "Гранд Профит" заключен договор о развитии застроенной территории N 108/01 в отношении территории, расположенной на участке в границах бульвара Юбилейный, улиц Циолковского, Культуры, Коперника в Сормовском районе.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору о развитии застроенной территории от 31.12.2015 права и обязанности по договору переданы Обществу.

Согласно условиям данного договора Общество обязалось:

3.4.1. Подготовить (разработать и направить на утверждение) проект планировки Территории, включая проект межевания Территории, в соответствии с градостроительным регламентом и расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры не позднее 1 года с момента заключения договора.

Направить в комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации информацию об объектах инженерной инфраструктуры, предусмотренных к строительству и(или) реконструкции проектом планировки Территории, включая проект межевания Территории и предназначенных к передаче в муниципальную собственность в соответствии с пунктом 3.4.6. договора, не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения на строительство.

3.4.2. Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения:

- для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, домов, признанных аварийными и подлежащими сносу после принятия решения о развитии застроенной территории, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории не позднее 8 месяцев с момента принятия решения о признании домов аварийными;

- для предоставления гражданам, выселяемым из остальных жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории не позднее 3-х лет с момента заключения настоящего договора, в том числе не менее 10% от общего количества благоустроенных жилых помещений в течение 1 года с момента заключения настоящего договора;

3.4.3. Уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на территории и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.4.2 договора;

-в доме N 19 по ул.Коперника, признанным аварийным и подлежащим сносу в срок до 30.12.2015;

- в случае признания их аварийными и подлежащими сносу после принятия решения о развитии территории не позднее 1 месяца с момента принятия решения об их изъятии для муниципальных нужд;

3.4.4. Осуществить строительство на Территории в соответствии с очередностью, определенной документацией по планировке Территории, в течение 6 лет с момента утверждения проекта планировки межевания территории;

3.4.5. Осуществить в установленном порядке строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения Территории, в соответствии с проектом планировки Территории, включая проект межевания Территории, не позднее 6 лет с момента утверждения проекта планировки и межевания территории;

3.4.6. Передать в муниципальную собственность объекты инженерной инфраструктуры, построенные в соответствии с пунктом 3.4.5 договора, виды и технические характеристики которых должны быть определены дополнительным соглашением, заключаемым сторонами, не позднее 4 месяцев с даты ввода их в эксплуатацию;

Постановлением Администрации от 26.11.2019 N 4599 признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом N11 литер А по ул. Коперника в г. Нижнем Новгороде.

Постановлениями Администрации от 21.11.2019 N 4467, N 4443 признаны аварийными многоквартирные дома N38 литер А и N 30 литер А по ул.Циолковского в Нижнем Новгорода.

Администрация направила в адрес ответчика претензию от 15.02.2021 с требованием передать в муниципальную собственность города Нижнего Новгорода благоустроенные жилые помещения, которая оставлена последним без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили Администрации основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Общество, в свою очередь, предъявило встречное исковое заявление к Администрации о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 30.12.2014 N 108/01, указав на то, что обязательство по предоставлению участка по вышеуказанными домами по ул.Циолковского г.Нижнего Новгорода не может быть выполнено по стороны Администрации, поскольку территория расположена за красными линиями. Кроме того, сослалось на установление приаэродромной территории (седьмой подзоны).

В процессе рассмотрения дела истец в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от иска в части требования об обязании передать благоустроенное помещение для расселения квартиры 7 по ул.Коперника д.11 в связи с передачей квартиры по договору от 29.10.2021

Данный отказ судом первой инстанции принят как не противоречащий закону и не нарушающий права других лиц, в связи с чем производство по делу в соответствующей части на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращено.

Мотивированных возражений в данной части апелляционная жалоба не содержит.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции признал требования Администрации в остальной части обоснованными и подлежащими удовлетворению, не усмотрев оснований для удовлетворения встречного иска.

При этом, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве одного из способов защиты гражданских прав присуждение к исполнению обязанностей в натуре.

Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

Таким образом, при ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор может потребовать исполнения обязательства в натуре, то есть потребовать совершения тех действий, которые составляют содержание обязательства.

Следовательно, требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре может быть удовлетворено только при наличии у ответчика соответствующей обязанности, прямо предусмотренной законом или договором.

Изучив договор о развитии застроенной территории от 30.12.2014 и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему от 31.12.2015, суд первой инстанции установил, что обязательство Общества по передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений содержится в пункте 3.4.2 договора и пункте 2.2.2 соглашения.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, исходя из условий договора, данное обязательство не обусловлено исполнением каких-либо действий со стороны Администрации, за исключением принятия решения о признании домов аварийными.

Учитывая, что установленный договором срок с момента принятия решений о признании домов аварийным истек, у ответчика имеется соответствующее неисполненное обязательство.

В силу статьи 87, пункта 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 названного Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных Федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных Федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Постановлением Администрации от 26.11.2019 N 4599 признан аварийным и подлежащим сносу многоквартирный дом N 11 литер А по ул. Коперника в г. Нижнем Новгороде. Постановлениями Администрации от 21.11.2019 N 4467, 4443 признаны аварийными многоквартирные дома N 38 литер А и N 30 литер А по ул.Циолковского в г. Нижнем Новгороде.

Указанные дома имеются в перечне адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции, в границах бульвара Юбилейный, улиц Циолковского, Культуры, Коперника в Сормовском районе, являющемся приложением к договору от 30.12.2014.

Администрацией в материалы дела представлены выписки из ЕГРН в отношении спорных помещений (квартир N 3,4,12 в доме N 30 по пр.Циолковского; N 4, 5,7,9 в дом N 38 по пр.Циолковского, квартир 1, 2, 6 в доме N 11 по ул.Коперника, выписки из домовых книг.

Установив, что на момент рассмотрения дела договор о развитии застроенной территории является действующим, не расторгнут, в связи с чем подлежит исполнению, суд первой инстанции обоснованно признал требование Администрации об обязании ответчика передать благоустроенные жилые помещения правомерным и подлежащим удовлетворению.

Доводы Общества о том, что жилые дома по ул. Циолковского (в том числе спорные N 30, N 38) расположены за красной линией, установленной документацией по планировке территории, предусматривающей образование территории общего пользования площадью 7600 кв.м, в связи с чем территория под расселяемыми домами не может быть передана Обществу в собственность бесплатно либо в аренду, ввиду чего обязательство по предоставлению земельного участка под указанными домами не может быть исполнено, что является основанием для освобождения Общества от исполнения принятых на себя обязательств, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

Приложением N 1 к постановлению от 26.08.2013 N 3192 являлась схема размещения застроенной территории, подлежащей развитию. Из представленной схемы следует, что на земельном участке, подлежащем развитию, в районе домов 30,32,34,36,38,40,42 по улице Циолковского г.Нижнего Новгорода проходит красная линия. В примечании к схеме размещения застроенной территории указано, что расположенные в красных линиях улиц и дорог - территории общего пользования, согласно части 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации.

Таким образом, при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей, Общество, действуя разумно и добросовестно должно было знать о наличии красных линий, в рамках которых строительство и предоставление участков не предусматривалось.

В материалах дела имеется документация по проекту планировки территории которая была разработана по заказу ООО "Генстрой" (т. 1 л.д. 100-112), из которой следует, что за проектными красными линиями, в том числе с учетом их увеличения, вдоль улицы Циолковского предполагается благоустройство. Строительство каких-либо домов в рамках соответствующей территории ответчиком не предлагалось (чертеж планировки территории).

Таким образом, вышеуказанные доводы Общества не являются основанием для освобождения последнего от принятых на себя в рамках договора о развитии территории обязательств.

Требование Общества о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 30.12.2014 N 108/01 судом первой инстанции обоснованно отклонено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) изменение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как указывалось ранее согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, существенными условиями договора являются, в том числе обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства (пункт 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из анализа приведенных норм права следует, что обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма является существенным условием и изменение соответствующих условий договора, заключенного по результатам аукциона, не допускается.

Кроме того, как указывалось выше согласно разработанному Обществом проекту планировки и межевания территории не предусматривалось строительство домов в районе красных линий по ул.Циолковского г.Нижнего Новгорода, в связи с чем заявленные Обществом доводы не являются основанием для внесения изменения в договор в части исключения соответствующей обязанности.

Доказательств того, что невнесение изменений в договор повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, Обществом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска, вопреки позиции заявителя жалобы, не усматривается.

Таким образом, суд первой инстанции на законных основаниях удовлетворил исковые требования Администрации и отказал в удовлетворении встречного иска.

При этом, разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы проверены и отклонены ввиду их необоснованности и несостоятельности.

Ссылки Общества относительно того, что при заключении договора, ответчик не мог знать о планируемом изменении красных линий и строительстве магистральной автодороги, а также повлиять на указанное обстоятельство, не принимаются.

При заключении соглашения о передаче прав и обязанностей Общество, действуя разумно и добросовестно, знало (должно было знать) о наличии красных линий, в рамках которых строительство и предоставление участков не предусматривалось.

В материалах дела имеется документация по проекту планировки территории, которая была разработана по заказу Общества, из которой следует, что за проектными красными линиями, в том числе с учетом их увеличения, вдоль улицы Циолковского предполагается благоустройство. Строительство каких-либо домов в рамках соответствующей территории Обществом не предлагалось.

Изменение территориального планирования не является существенным изменением условий договора.

Следует отметить, что проект планировки и межевания территории в соответствии с договором был разработан Обществом и утвержден постановлением Администрации от 30.05.2017 N 2431.

Таким образом, существенное условие договора о разработке проекта планировки и межевания территории было Обществом выполнено и не препятствовало дальнейшей реализации договора.

Неблагоприятные условия, возникающие в процессе исполнения договоров о развитии застроенной территории, являются предпринимательским риском и не могут служить основанием для освобождения лица от исполнения обязательств, предусмотренных законом и договором (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2019 N 305-ЭС18-23651).

Указание заявителя жалобы на установление границ седьмой подзоны аэропорта Нижний Новгород как существенное обстоятельство, ограничившее возможности Общества по строительству многоэтажных жилых домов на предоставленной территории, отклоняется.

Как следует из материалов дела, сведения, указанные в Приложении 4 письма ГБУ НО "Институт развития агломераций Нижегородской области от 11.10.2021 N Исх-406-01-471914/21, о наличии на территории седьмой подзоны аэропорта Нижний Новгород в соответствии с санитарно-эпидемиологическим заключением от 25.02.2020 N 52.НЦ,04.000.Г.000149.02.20, выданным Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в Нижегородской области, содержат планируемую информацию о дальнейших мероприятиях по утверждению приаэродромной территории аэропорта Нижний Новгород.

Более того, в приложении N 1 к постановлению Администрации от 26.08.2013 N 3192 "О развитии застроенной территории в границах бульвара Юбилейный, улиц Циолковского, Культуры, Коперника в Сормовском районе" содержатся сведения о наличии зоны акустического дискомфорта от аэропорта (зона "Г" меньше 85дБА с 7.00 до 23..00, меньше 75дБа от 23.00 до 7.00, "В" - 70-65 дБа с 7.00 до 23.00, 60-55 дБА с 23.00 до 7.00, "Б" меньше 65 дБа с 7.00 до 23.00, меньше 55 дБА с 23.00 до 7.00, "А" меньше бОдБА с 7.00 до 23.00, меньше 50дБА с 23.00 до 7.00.

С учетом изложенного соответствующая ссылка отклоняется ввиду ее несостоятельности.

Аргументы заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются несостоятельными.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.02.2022 по делу N А43-10541/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Генстрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова А.Н. Ковбасюк