Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2022 г. N 17АП-17329/21 по делу N А50-12332/2021

г. Пермь

28 июня 2022 г.

Дело N А50-12332/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дружининой О.Г.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.,

при участии:

от истца: Витман Е.В., удостоверение, доверенность от 07.06.2022;

от ответчика, индивидуального предпринимателя Буторина Дмитрия Ярославовича: Захаров Д.Н., удостоверение, доверенность от 10.03.2021;

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Групп": Негуляев В.А., паспорт, доверенность от 12.05.2021;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "КАМА-дом",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 26 марта 2022 года

по делу N А50-12332/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "КАМА-дом" (ОГРН 1121840008762, ИНН 1840013409)

к индивидуальному предпринимателю Буторину Дмитрию Ярославовичу (ОГРНИП 319595800064160, ИНН 590300606932), обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Групп" (ОГРН 1115904000409, ИНН 5904241880)

о признании договора купли-продажи недвижимого имущества и дополнительного соглашения к нему недействительными, применение последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КАМА-дом" (далее - истец, ООО "КАМА-дом") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Буторину Дмитрию Ярославовичу (далее - предприниматель, ИП Буторин Д.Я.) и обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Групп" (далее - ООО "Альфа-Групп") о признании договора купли-продажи недвижимого имущества N 1/Сов/18 от 14.12.2020 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 16.12.2020, заключенного между Буториным Д.Я. и ООО "Альфа-Групп", недействительными в части купли - продажи объектов недвижимости (пункты 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.1.4, 1.1.5, 1.1.6, 1.1.7, 1.1.8, 1.1.9, 1.1.10, 1.1.11, 1.1.12, 1.1.13, 1.1.14, 1.1.15, 1.1.16, 1.1.17 договора):

- 1-этажное нежилое здание, лит.Л общей площадью 208,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д. 18, кадастровый номер 59:01:5110023:36;

- 2-этажное здание склада, лит.З общей площадью 188,2 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:375, в том числе лестница лит. з, длина: 5,3 метра, ширина: 1,12, площадь: 5,9 кв.м.;

- 1-этажное здание гаража, лит.У общей площадью 64,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:367;

- 1-этажное здание компрессорной, лит. М общей площадью 15,5 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:373;

- 1-этажное здание гаража, лит. С общей площадью 21,9 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:369;

- 2-этажное здание склада, лит. Р общей площадью 482,5 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:364;

- 2-этажное здание склада, лит. Т общей площадью 689,5 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:377, в том числе лестница лит. т, площадь: 9,5 кв. м.;

- 1-этажное здание склада, лит. К общей площадью 164,2 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:5110023:37;

- 1-этажное здание склада, лит. И общей площадью 52,3 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:339;

- 1-этажное здание склада, лит. Н общей площадью 97,5 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:362;

- 2-этажное здание, лит. Ф,Ф1- общей площадью 321,7 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:338, в том числе крыльцо, лит. ф, длина: 9,40 метра, ширина: 1,75 метра, площадь: 16,5 кв.м;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит. Е номера на поэтажном плане 1-6 общей площадью 124,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:5110023:29;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит. Д номера на поэтажном плане 1,2,3,5 общей площадью 232,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:5110023:30;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит. Ж общей площадью 51,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:5110023:32;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит. Д общей площадью 32,9 кв.м. в 1-этажном кирпичном здании, номер на поэтажном плане 4, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:5110023:31;

- нежилое здание, цех безалкогольных напитков, этажей-3 в том числе подземных-1 общей площадью 1 159,6 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:36, а также служебные строения: два навеса (лит. Г,Г1), гараж (лит. Г2), ворота, заборы;

- земельный участок, общей площадью 4973+/- 24,68 кв. м. адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский, улица Советская, д.18, кадастровый номер 59:01:4410039:590;

и применении последствий недействительности сделки (договора купли-продажи в части) в виде возврата каждой из сторон полученного по сделке; признании предварительного договора от 24.10.2018, заключенного между ООО "КАМА-дом" и Буториным Д.Я., основным (с учетом принятого протокольным определением от 28.02.2022 уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 26.03.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "КАМА-дом" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что предварительный договор от 24.10.2018 заключался на принципах взаимного сотрудничества и содействия сторон, направленного на подготовку единого земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома. Под подготовкой стороны подразумевали совершение взаимных действий и мероприятий, которые направлены на возможность организации строительства на едином объединенном земельном участке. Отмечает, что в соответствии с пунктом 2.1.5 предварительного договора обязанность по передаче имущества, то есть по инициированию этого процесса, была возложена на продавца, однако Буториным Д.Я. этого сделано не было. Указывает, что воля сторон при заключении предварительного договора, была направлена не на заключение договора купли-продажи в будущем, а именно на передачу объектов недвижимости с определенными характеристиками и в определенный срок. По мнению истца, следует учесть, что во исполнение заключенного договора (п. 1.3.3 в редакции дополнительного соглашения от 12.12.2018) между Буториным Д.Я. и истцом заключались договоры, направленные на подготовку единого земельного участка к выдаче разрешения на строительство, часть указанных договоров была заключена уже после 31.12.2019, а именно: договор на создание проектной документации N 217 от 08.11.2018, договор подряда на разработку научно-исследовательской документации N 10-18/7 от 08.11.2018, договор об оказании услуг N 01/12-2019 от 02.12.2019, счет-договор N 9471 от 23.12.2019, договор на выполнения работ N 1/04-2020 от 18.05.2020, договор N 59/С/06072020 от 06.07.2020, договор N 59/С/08072020 от 08.07.2020, договор N КМ02149-раз/20 от 14.07.2020, договор N 59/С/25062020 от 15.07.2020, при этом Буторин Д.Я. по указанным договорам был заказчиком, а истец плательщиком.

В обоснование апелляционной жалобы истец также указывает, что согласно п. 2.1.2 предварительного договора Буторин Д. Я. обязался выдать истцу доверенность, необходимую для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства. Доверенность на представление интересов была выдана Буториным Д.Я. Медведеву В.С. только 26.12.2019, со сроком действия до 26.12.2020. Отмечает, что к предварительному договору между истцом и Буториным Д.Я. было подписано дополнительное соглашение N 2а от 18.05.2020 об увеличении стоимости договора до 63 000 000 руб. и обеспечении земельного участка технологическим присоединением к электрическим сетям. Ссылается на письмо Буторина Д.Я. от 25.05.2020 с просьбой в рамках исполнения предварительного договора от 24.10.2018 и дополнительного соглашения N 2 от 18.05.2020 произвести оплату по п. 1.6 дополнительного соглашения в размере 1 000 000 руб. до 18.06.2020. Оплата была произведена покупателем 16.06.2020. По мнению истца, Буторин Д.Я., подписав указанное дополнительное соглашение и приняв оплату по нему в размере 1 000 000 руб., фактически подтвердил действие заключенного договора и интерес к дальнейшей передаче земельного участка. Договоры, доверенность, дополнительное соглашение N 2а от 18.05.2020, письмо от 25.05.2020 свидетельствуют о том, что Буторин Д.Я. своими действиями давал понять истцу, что между сторонами договорные отношения продолжаются, и стороны не утратили интерес к договору. Истец обращает внимание на то, что аванс по договору в размере 26 146 476 руб. Буторин Д. Я. возвратил только 25.12.2020, а не в течение 10 банковский дней, как это предусмотрено пунктами 1.6.1.1 и 1.6.1.2 заключенного договора.

Как указывает истец, суд не исследовал и не оценил вышеуказанные пункты предварительного договора в совокупности с представленными документами и последующим поведением сторон с учетом цели договора. Истец, полагая, что между сторонами договорные отношения продолжаются, и стороны не утратили интерес к договору, 17.12.2020 направил в адрес Буторина Д.Я. письмо с просьбой подписать договор купли-продажи по форме, представленной в Приложении 1 к предварительному договору. То есть истец предложил Буторину Д.Я. не заключить основной договор, а подписать уже существующую форму договора купли-продажи. Из предварительного договора также следует, что в действительности между сторонами сложились отношения продавца и покупателя по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. Истец выражает несогласие с выводом суда о том, что предварительный договор не может быть признан основным. Отмечает, что при толковании предварительного договора суд сослался на прекращенное дело N А50-3794/2021. Кроме того, истец приводит доводы о недобросовестном поведении ответчиков.

ООО "Альфа-Групп" и ИП Буторин Д.Я. в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения.

Представитель общества "КАМА-дом" Витман Е.В. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представителю общества "КАМА-дом" Митрошину И.А. была предоставлена возможность участия в судебном заседании в режиме веб-конференции путем использования информационной системы "Картотека арбитражных дел", однако по не зависящим от арбитражного суда причинам представитель истца не смог подключиться к сервису и принять участие в судебном заседании. При этом риск возможных связанных технических неполадок, не позволивших заявителю присоединиться к назначенному судом заседанию в режиме веб-конференции, несет сам заявитель ходатайства.

Представители ответчиков в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 24.10.2018 между ООО "КАМА-дом" (покупатель) и ответчиком Буториным Д.Я. (продавец), заключен предварительный договор, по условиям которого, стороны обязуются на условиях и в порядке, предусмотренных предварительным договором, заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец примет на себя обязанность по передаче в собственность покупателя недвижимого имущества, а покупатель - обязанность по принятию указанного недвижимого имущества и его оплате (Основной договор купли-продажи).

По условиям предварительного договора, продаже покупателю подлежит следующее имущество:

земельный участок, кадастровый номер 59:01:4410039:467 (п.1.2.1.);

земельный участок, кадастровый номер 59:01:4410039:588 (п. 1.2.2);

3-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:36, площадью 1159,6 кв.м.,

2-этажного нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:338, площадью 321,7 кв.м.,

встроенные нежилые помещения, кадастровый номер 59:01:5110023:29, площадью 124,6 кв.м.,

встроенные нежилые помещения, кадастровый номер 59:01:5110023:30, площадью 232,6 кв.м.,

2-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:364, площадью 482,5 кв,м.,

2-этажного нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:377, площадью 689,5 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:5110023:37, площадью, 164,2 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:339, площадью 52,3 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:362, площадью 97,5 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:5110023:36, площадью 208,8 кв.м.,

2-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:375, площадью 188,2 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:367, площадью 64,6 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:373, площадью 15,5 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:369, площадью 21,9 кв.м.).

Согласно п. 1.3.2 предварительного договора после заключения предварительного договора и до заключения основного договора продавец обязуется совершить фактические и (или) юридические действия, направленные на объединение земельных участков. Покупатель обязуется осуществить за свой счет и своими силами или силами третьих лиц необходимые юридические и (или) фактические действия для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства, указанного в п.1.3.3 договора на имя продавца (п.3.1.1 договора).

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора стороны обязались заключить Основной договор и подписать акт приема-передачи Объектов не позднее "31" декабря 2019 года.

К предварительному договору также были заключены дополнительные от 12.12.2018, N 2 от 08.04.2019, N 2а от 18.05.2020.

Истец перечислил предпринимателю денежные средства в сумме 25 000 000 руб. с указанием в качестве назначения платежа "авансовый платеж по предварительному договору купли-продажи", что подтверждается платежными поручениями от 01.11.2018, 12.04.2019, 16.06.2020.

Истец вручил ответчику письмо от 17.12.2020 N 77 с предложением заключить основной договор.

В ответ предприниматель сообщил о невозможности заключения договора, так как срок давности по требованию о понуждении заключить основной договор истек, просил указать реквизиты для возврата денег.

Уплаченные в качестве аванса денежные средства, возвращены истцу по платежному поручению N 63 от 25.12.2020 в сумме 26 146 476 руб.

14.12.2020 между ИП Буториным Д.Я (продавец) и ООО "Альфа- Групп" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1/Сов/18, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Пермский край, город Пермь, Ленинский район, улица Советская, д. 18:

- 1-этажное нежилое здание, лит.Л общей площадью 208,8 кв.м., кадастровый номер 59:01:5110023:36;

- 2-этажное здание склада, лит.З общей площадью 188,2 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410039:375, в том числе лестница лит.З, длина: 5,3 метра, ширина: 1,12, площадь: 5,9 кв.м.;

- 1-этажное здание гаража, лит.У общей площадью 64,6 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410039:367;

- 1-этажное здание компрессорной, лит.М общей площадью 15,5 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410039:373;

- 1-этажное здание гаража, лит.С общей площадью 21,9 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410039:369;

- 2-этажное здание склада, лит.Р общей площадью 482,5 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410039:364;

- 2-этажное здание склада, лит.Т общей площадью 689,5 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410039:377, в том числе лестница лит.Т, площадь: 9,5 кв. м.;

- 1-этажное здание склада, лит.К общей площадью 164,2 кв. м., кадастровый номер 59:01:5110023:37;

- 1-этажное здание склада, лит.И общей площадью 52,3 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410039:339;

- 1-этажное здание склада, лит.Н общей площадью 97,5 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410039:362;

- 2-этажное здание, лит. Ф,Ф1- общей площадью 321,7 кв. м., кадастровый номер 59:01:4410039:338, в том числе крыльцо, лит. ф, длина: 9,40 метра, ширина: 1,75 метра, площадь: 16,5 кв.м;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит.Е номера на поэтажном плане 1-6 общей площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 59:01:5110023:29;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит.Д номера на поэтажном плане 1,2,3,5 общей площадью 232,6 кв.м., кадастровый номер 59:01:5110023:30;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит.Ж общей площадью 51,6 кв.м., кадастровый номер 59:01:5110023:32;

- встроенные нежилые помещения на 1 этаже лит.Д общей площадью 32,9 кв.м. в 1-этажном кирпичном здании, номер на поэтажном плане 4, кадастровый номер 59:01:5110023:31;

- нежилое здание цех безалкогольных напитков, этажей-3 в том числе подземных-1 общей площадью 1 159,6 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410039:36, а также служебные строения: два навеса (лит. Г,Г1), гараж (лит. Г2), ворота, заборы;

- земельный участок, общей площадью 4973+/- 24,68 кв.м., кадастровый номер 59:01:4410039:590;

- ограждение, лит.1, длина 27,3 метров, ворота лит.2, длина: 3,87 метров, ширина 2,88 метров, площадь 11,1 кв.м., ограждение лит.3, длина 2,55 метром входящие в состав домовладения г.Пермь, ул.Советская, 18;

- земельный участок, общей площадью 99+/-3,48 кв.м., (местонахождение) объекта: Пермский край, города Пермь, Ленинский район, улица Советская, кадастровый номер 59:01:4410039:591;

Дополнительным соглашением от 16.12.2020 в договор купли-продажи внесены дополнения в части характеристик земельных участков.

Дополнительным соглашением от 04.06.2021 стороны договорились об уменьшении цены договора.

Объекты недвижимости переданы покупателю по акту приема-передачи от 14.12.2020.

Имущество оплачено покупателем (ООО "Альфа-Групп") по платежным поручениям от 18.12.2020, от 29.01.2021, от 07.06.2021 в сумме 100 000 000 руб.

Государственная регистрация права собственности покупателя на имущество произведена 18.12.2020.

ООО "КАМА-дом" полагая, что предварительный договор является основным договором купли-продажи, а заключенный между ответчиками договор купли-продажи в части продажи того же имущества, и дополнительное соглашение к нему, являются недействительными, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из отсутствия оснований квалифицировать поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи от 24.10.2018, заключенный между ООО "КАМА-дом" и Буториным Д.Я. как основной договор, а также для признания договора купли-продажи недвижимого имущества N 1/Сов/18 от 14.12.2020 и дополнительного соглашения к нему от 16.12.2020 в оспариваемой части недействительными.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом пункт 6 статьи 429 ГК РФ предусматривает случаи прекращения обязательств по предварительному договору. Обязательства прекращаются, если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с содержащимися в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснениями, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

По смыслу статьи 429 ГК РФ, заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество, являющееся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкуя условия договора от 24.10.2018 на предмет его квалификации применительно к статьям 429, 454 ГК РФ и приведенным выше разъяснениям, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что он не является договором купли-продажи и представляет собой предварительный договор.

Судом установлено, что исходя из условий предварительного договора, и последующих действий сторон, заключенных ими дополнительных соглашений к предварительному договору, очевидно следует воля сторон заключить договор купли-продажи в будущем.

Судом учтено, что при подписании предварительного договора стороны приняли обязательства заключить Основной договор и подписать акт приема-передачи Объектов не позднее 31.12.2019; передача имущества со стороны предпринимателя (продавца) не осуществлялась.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что предметом данного договора от 24.10.2018 является не переход права на имущество, а заключение в будущем основного договора, при наличии определенных условий, указанных в предварительном договоре.

Также предварительный договор определяет условия и порядок заключения основного договора, а также последствия его незаключения.

Переписка сторон предварительного договора, имеющаяся в материалах дела, также свидетельствует о том, что стороны рассматривали данный договор в качестве предварительного.

Ссылка истца на условия договора об оплате аванса, который засчитывается в счет оплаты цены основного договора, правомерно отклонена судом, как не свидетельствующая о заключении договора купли-продажи. Аванс в размере 25 000 000 руб., признан судом не составляющим значительную часть общей цены имущества равной 63 000 000 руб. Очевидно, что существенная часть стоимости недвижимого имущества, должна представлять ее большую часть.

Кроме того, судом учтено, что по условиям предварительного договора, на продавца возложена обязанность возвратить сумму полученного аванса покупателю в случае не заключения основного договора в установленный срок (п.п.2.1.3 договора), а дополнительным соглашением от 08.04.2019 установлены обязательства на случай неисполнения продавцом обязательств по возврату аванса.

Материалами дела подтверждается, что уплаченные по предварительному договору денежные средства истцу были возвращены 25.12.2020.

Поведение и действия самого истца также свидетельствуют о том, что он рассматривал соответствующий договор в качестве предварительного, что следует из подачи обществом "КАМА-дом" иска о возложении на предпринимателя обязанности заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре (дело N А50-3794/2021).

Указание истца на то, что при толковании предварительного договора суд сослался на прекращенное дело N А50-3794/2021, является несостоятельным, поскольку данное дело было учтено судом в части установления фактических взаимоотношений сторон. Преюдициальность судебного акта по делу N А50-3794/2021 судом не применялась.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что во исполнение заключенного договора (п. 1.3.3 в редакции дополнительного соглашения от 12.12.2018) между Буториным Д.Я. и истцом заключались договоры, направленные на подготовку единого земельного участка к выдаче разрешения на строительство, часть указанных договоров была заключена уже после 31.12.2019, не позволяют квалифицировать предварительный договор договором купли-продажи.

Представленные истцом договоры не свидетельствуют об изменении срока заключения основного договора. Соглашение сторон о продлении этого срока отсутствует.

Основным обстоятельством, указывающим на то, что договор носил предварительный характер, является пункт 1.3.3. предварительного договора, в котором стороны поставили вопрос о заключении Основного договора в зависимость от того будет ли получено разрешение на строительство на участке многоквартирного жилого дома общей площадью не менее 5 300 кв.м, (с нежилыми помещениями площадью 300 кв.м.). В п. 1.4. предварительного договора, наличие разрешения на строительство названо "существенным для Покупателя" условием, при котором он праве отказаться от заключения Основного договора.

Из изложенного следует, что истец был готов приобрести в собственность имущество, указанное в предварительном договоре, только при условии подтверждения возможности строительства объекта с определенными характеристиками. Причем такая возможность должна была быть подтверждена только одним способом - путем получения разрешения на строительство. Именно поэтому стороны заключили предварительный, а не основной договор.

На основании вышеизложенного судом апелляционной инстанции отклоняются доводы истца о неверной правовой квалификации договора в качестве предварительного.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Учитывая, что оснований для удовлетворения первоначального требования не установлено, общество "КАМА-дом" не является стороной оспариваемой сделки (договора купли-продажи недвижимого имущества N 1/Сов/18 от 14.12.2020 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 16.12.2020), следовательно, истец не вправе требовать признания его недействительным (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

При этом судом учтено, что на момент заключения договора купли-продажи от 14.12.2020 между ответчиками, срок заключения основного договора истек (31.12.2019), имущество не находилось во владении истца, и истец не являлся собственником спорных объектов. Злоупотребления правом со стороны ответчиков при заключении договора и дополнительного соглашения судом не установлено. Материалами дела подтверждается, что по оспариваемому истцом договору купли-продажи имущество было передано покупателю, и им оплачено, государственная регистрация права собственности покупателя на имущество произведена. На земельном участке проведены земляные работы, расположенные на земельном участке объекты капитального строительства снесены, что подтверждается договором подряда от 02.08.2021, актами о приемке выполненных работ, актами осмотра от 07.10.2021, от 20.10.2021, фотоматериалами.

Таким образом, суд первой инстанции также правомерно отказал в иске в части признания договора купли-продажи недвижимого имущества N 1/Сов/18 от 14.12.2020 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 16.12.2020, заключенного между Буториным Д.Я. и ООО "Альфа-Групп", в оспариваемой части недействительными.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о недобросоветном поведении ответчиков не нашел своего подтверждения в результате исследования обстоятельств дела.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

По смыслу приведенных норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела не подтверждается наличие у ответчиков умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 марта 2022 года по делу N А50-12332/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

О.Г. Дружинина

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов