Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2022 г. N 15АП-8174/22 по делу N А32-25800/2021

город Ростов-на-Дону

12 июля 2022 г.

дело N А32-25800/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель Манаев В.А. по доверенности от 06.06.2022, удостоверение; прокурор отдела прокуратуры Краснодарского Рябоконев А.В.;

от общества с ограниченной ответственностью "Сады Киви": представитель Ткаченко К.Е. по доверенности от 01.06.2022,

от администрации города Сочи: представитель Довженко А.А. по доверенности от 19.01.2022,

от Министерства науки и высшего образования Российской Федерации : представитель Ашурков В.П. по доверенности N 241-Др от 28.07.2021,

иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

заместителя прокурора Краснодарского края - прокурор г. Сочи, Министерства науки и высшего образования Российской Федерации, общества с ограниченной ответственностью "Сады Киви", администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 по делу N А32-25800/2021 по иску заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора г. Сочи к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 7710723137, ОГРН 1087746829994) к обществу с ограниченной ответственностью "Сады Киви" (ИНН 2367003810, ОГРН 1182375053981) при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Воробьев Сергей Алексеевич; Федеральное государственное унитарное предприятие "Субтропическое" Российской академии сельскохозяйственных наук

(ИНН 2317006446, ОГРН 1022302719724), Адлерская опытная станция Федерального исследовательского центра Всероссийского института генетических ресурсов растений имени Н.И. Вавилова

(ИНН 7812029408, ОГРН 7812029408), Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (ИНН 9710062939, ОГРН 1187746579690) о признании недействительным (ничтожным) договора.

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор г. Сочи (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, обществу с ограниченной ответственностью "Сады Киви" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 16.05.2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 общей площадью 28 976 кв. м из земель населенных пунктов для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования, расположенного по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи; о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений от 28.08.2018 и 14.08.2019 к договору аренды земельного участка от 16.05.2017; о применении последствий недействительности ничтожных сделок, обязании общества с освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 от незавершенных строительством капитальных объектов с кадастровым номерами 23:49:0402021:1435, 23:49:0402021:1433, 23:49:0402021:1428, 23:49:0402021:1429, 23:49:0402021:1427, 23:49:0402021:1431, 23:49:0402021:1432, 23:49:0402021:1430, 23:49:0402021:1434 и возврате его управлению по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), Воробьев Сергей Алексеевич (далее - Воробьев С.А.), федеральное государственное унитарное предприятие "Субтропическое" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - ФГУП "Субтропическое"), Адлерская опытная станция Федерального исследовательского центра Всероссийского института генетических ресурсов растений имени Н. И. Вавилова (далее - станция), Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 по делу N А32-25800/2021 исковые требования удовлетворены частично.

Признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка, находящийся в федеральной собственности от 16.05.2017 N 01-09/2083.

Признаны недействительными (ничтожными) дополнительные соглашения от 28.08.2018 и от 14.08.2019 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.05.2017 N 01-09/2083, распределены расходы по оплате государственной пошлины.

Общество с ограниченной ответственностью "Сады Киви" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что вывод суда первой инстанции о нарушении оспариваемыми сделками порядка предоставления земельных участков, установленных ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ является необоснованным. Вывод суда первой инстанции о нарушении оспариваемыми сделками прав и законных интересов третьих лиц не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указал, что судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы ответчика о пропуске истцом сроков исковой давности.

Заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор г. Сочи обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что в рассматриваемом случае не разрешением по существу вопроса о применении последствий недействительности ничтожной сделки права законного и единоличного владельца спорным земельным участком - Российской Федерации продолжают оставаться нарушенными. Публичный собственник лишён возможности вовлечения на законных основаниях в гражданский оборот спорного земельного участка в соответствии с его действительным целевым назначением "для научно-исследовательской деятельности и сельскохозяйственного использования", поскольку тот обременён принадлежащими обществу строениями. Арбитражным судом первой инстанции созданы неустранимые препятствия в реализации прав в отношении земельного участка федеральной собственности.

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что обжалуемым решением суд первой инстанции создал правовую неопределенность относительно последствий признания сделок недействительными, неправильно истолковав при этом принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Вопрос применения реституции должен быть разрешен судом одновременно с признанием сделки недействительной.

В судебное заседание Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Воробьев Сергей Алексеевич; Федеральное государственное унитарное предприятие "Субтропическое" Российской академии сельскохозяйственных наук, Адлерская опытная станция Федерального исследовательского центра Всероссийского института генетических ресурсов растений имени Н.И. Вавилова, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Сады Киви" в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Министерства науки и высшего образования Российской Федерации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель администрации города Сочи в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, пояснил каким образом, обжалуемым судебным актом затрагиваются интересы администрации, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы администрации города Сочи, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

В силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт.

В пунктах 1-2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 12) разъяснено, что лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что администрация города Сочи не привлекалась к участию в деле в предусмотренном законом порядке, следовательно, не является лицом, участвующим в данном деле. Таким образом, апелляционная жалоба подана заявителем в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и о привлечении заявителя к участию в деле.

Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по жалобе подлежит прекращению.

Исходя из изложенного, лицо, не участвующее в деле и подавшее апелляционную жалобу, обязано доказать, что обжалуемый судебный акт принят о его правах и обязанностях (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из обжалованного судебного акта не усматривается, что он принят о правах и обязанностях администрации города Сочи.

Заявителем не приведено письменных относимых и допустимых доказательств того, что оспариваемым судебным актом затронуты его права, как и не представлено доказательств того, что выводы суда по данному делу нарушают его права, а также доказательств наличия у заявителя как не участвовавшего в деле лица какой-либо заинтересованности в исходе дела.

Учитывая изложенное, поскольку судебный акт не затрагивает права и обязанности администрации города Сочи, заявитель в силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обладает правом на обжалование решения суда первой инстанции.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1 и 2 постановления от 30.06.2020 N 12, арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Кодексом. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по жалобе подлежит прекращению.

Таким образом, производство по апелляционной жалобе администрации города Сочи подлежит прекращению.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.05.2017 между территориальным управлением (арендодатель) и Воробьевым С.А. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 из земель населенных пунктов для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования, общей площадью 28 976 кв. м по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи сроком по 12.12.2064.

В последующем права и обязанности по договору аренды переданы Воробьевым С.А. ООО "Сады Киви" на основании договора от 31.07.2018.

Между МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО "Сады Киви" 28.08.2018 и 14.08.2019 заключены дополнительные соглашения к договору аренды от 16.05.2017, предусматривающие изменение вида разрешенного использования участка с предусмотренного договором вида "для научно-исследовательских работ сельскохозяйственного использования" на "гостиничное обслуживание", который в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, предусматривает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Прокурор считает, что договор аренды от 16.05.2017 и дополнительные соглашения к нему от 28.08.2018 и 14.08.2019 являются недействительными (ничтожными) сделками.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Кроме того, из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка при наличии заключенного договора аренды, изначально определившего вид разрешенного использования участка как основного условия договора, противоречит требованиям действующего законодательства.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности, в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в подпунктах Земельного кодекса Российской Федерации 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного 14.11.2018 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов, предусмотрены частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. К числу таких исключений предоставление в аренду земельного участка юридическому лицу в целях строительства не относится.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 2 статьи 167, пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с абзацем 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд оценивает ничтожную сделку по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в договоре указано, что он подписан во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2014, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2014 и постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2015 по делу N А32-26719/2013 по иску ООО "МЕБ-Креатив" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае об оспаривании бездействия государственного органа, а также решение Адлерского районного суда города Сочи от 17.08.2016 по делу N 2а-1777/16 по иску Воробьева С.А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае об оспаривании решения государственного органа.

Однако указанные в качестве оснований для заключения договора аренды 16.05.2017 судебные постановления не возлагали на территориальное управление обязанности по предоставлению в аренду участка федеральной собственности.

В вышеназванном решении арбитражного суда от 23.05.2014 указано, что решение о предоставлении земельного участка заявителю может быть принято только после раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1011, и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 10 438,09 кв. м, необходимого для использования объектов недвижимости, принадлежащих заявителю - ООО "МЕБ-Креатив" (собственник объектов недвижимости по состоянию на 2013 год).

Доказательств опровергающих указанные обстоятельства обществом в материалы дела не представлено.

Аналогичным образом, упомянутым судебным актом Адлерского районного суда города Сочи собственник земельного участка к заключению соответствующего договора не понуждался.

Между тем определениями Адлерского районного суда города Сочи от 06.07.2021 удовлетворены ходатайства прокуратуры г. Сочи о вступлении в дела N 2а-1777/2016, N 2а-3966/2017 и восстановлен срок на апелляционное обжалование состоявшихся решений.

Кроме того, на момент предоставления в аренду спорного участка площадью 28 976 кв. м, на нем отсутствовала часть объектов недвижимости, предназначенных для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования, что подтверждается актом осмотра участка от 30.08.2012.

Таким образом, договор аренды от 16.05.2017, подписанный в нарушение требований части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, является недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем, не влечет юридических последствий.

Кроме того, несостоятелен довод общества о необоснованности применения части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент заключения оспариваемых сделок (16.05.2017, 28.08.2018 и 14.08.2019) данные законоположения действовали (введены Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Довод общества о пропуске срока исковой давности отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка в отличие от оспоримой недействительна независимо от признания ее таковой судом. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Более того, по смыслу положений части 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительности начинается со дня, когда началось ее исполнение.

Исполнение сделки предполагает совершение сторонами действий, опосредующих достижение основной правовой цели соответствующего вида сделки. Между тем, в спорной ситуации фактическая передача земельного участка в пользование для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования не состоялась.

То есть действие, которое считается исполнением, опосредующим достижение результата сделки аренды, сторонами спорного договора совершено не было, соответственно, нет оснований полагать пропущенным срок исковой давности для оспаривания договора аренды от 16.05.2017.

В силу положений абзаца 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим свое отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10 и от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Ввиду изложенного изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка с "для научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования" на "гостиничное обслуживания" не соответствует целям заключения оспариваемого договора аренды, согласно пунктам 1.1, 5.1.2, 5.2.1 которого на арендатора возлагается обязанность по осуществлению хозяйственной деятельности, связанной с выполнением научно-исследовательских работ и сельскохозяйственного использования.

Таким образом, изменив вид разрешенного использования земельного участка, обремененного правом аренды, и заключив дополнительные соглашения к нему, МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея фактически предоставило ООО "Сады Киви" земельный участок, в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков в целях строительства.

С учетом изложенного, указанные дополнительные соглашения заключены с нарушением императивных требований Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) указанных сделок.

Указанными сделками нарушены охраняемые законом интересы Российской Федерации и неопределенного круга лиц, поскольку уполномоченный орган ненадлежащим образом реализовал полномочия в сфере земельных отношений.

Кроме того, нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку публичным органом ООО "Сады Киви" предоставлено преимущество путем изменения вида разрешенного использования участка без проведения публичных процедуры.

Заявленные требования направлены на восстановление права материального истца в отношении спорного земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402021:1102 имеются незавершенные строительством объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402021:1435, 23:49:0402021:1433, 23:49:0402021:1428, 23:49:0402021:1429, 23:49:0402021:1427, 23:49:0402021:1431, 23:49:0402021:1432, 23:49:0402021:1430, 23:49:0402021:1434, принадлежащее на праве собственности ООО "Сады Киви", что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 07.06.2021.

Фактическая передача (возврат) территориальному управлению земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящихся на нем объектов недвижимости.

Возврат территориальному управлению спорного участка без разрешения судьбы расположенных на нем объектов невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 по делу N 308-ЭС15-8731 и от 23.03.2017 по делу N 308-ЭС15-18307.

Требование о сносе недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за обществом, признании отсутствующим права собственности ответчика или объектов самовольными постройками в рамках настоящего дела не заявлено.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для освобождения (путем возврата) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402021:1102.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителей жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

производство по апелляционной жалобе администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 по делу N А32-25800/2021 прекратить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.04.2022 по делу N А32-25800/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик