Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2022 г. N 04АП-3325/22 по делу N А78-10442/2021

г. Чита

10 августа 2022 г.

Дело N А78-10442/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2022 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Венедиктова,

судей В.С. Ниникиной, В.Л. Каминского,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хуршудян Р.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Крестьянского (фермерского) хозяйства "Чем-Чен" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 мая 2022 года по делу N А78-10442/2021 по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Чем-Чен" (ОГРН 1027500846592, ИНН 7524005658) об изъятии из собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:030734:290, степенью готовности объекта незавершенного строительства 66%, площадью 0 кв.м (согласно выписке из ЕГРН), расположенного по адресу: г.Чита, ул.Новобульварная, д.26а, путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке,

при участии в судебном заседании представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края Меновщиковой А.В., действующей на основании доверенности N 246 от 09.06.2021,

УСТАНОВИЛ:

Истец, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Чем-Чен" (далее - ответчик, КФХ "Чем-Чен") с иском об изъятии из собственности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:030734:290, степенью готовности объекта незавершенного строительства 66%, площадью 0 кв.м (согласно выписке из ЕГРН), расположенного по адресу: г.Чита, ул. Новобульварная, д.26а, путем его продажи с публичных торгов в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из доказанности обстоятельств позволяющих удовлетворить заявленные требования.

Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В жалобе выражает несогласие с выводами суда о неподаче ответчиком заявления в феврале 2021 года в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 08.06.2020 г. N 166-ФЗ, которым были внесены изменения в земельное законодательство РФ, в части достаточности подачи заявления арендодателю до 01.03.2021 на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности для продления таких отношений, ссылаясь на то, что ограничительные меры, действовавшие в тот период на территории Забайкальского края, не позволили Ответчику подать заявление под отметку в Департамент, и заявление КФХ "Чем-Чен" было подано нарочным через ящик для корреспонденции, расположенный в здании Департамента, в феврале 2021 года.

Полагает, что не отражение сведений о регистрации такого заявления в программе Департамента (Дело-SED) и не принятие действий К(Ф)Х "Чем-Чен" по обжалованию бездействия Департамента по рассмотрению заявления в судебном порядке, при отсутствии в Департаменте внутреннего регламента по приему и регистрации корреспонденции через ящик на период пандемии в Забайкальском крае, а также отсутствии лица, ответственного за сохранность такой корреспонденции с момента попадания корреспонденции в ящик и до момента его регистрации исполнителем, не является достаточным доказательств в данном случае, поскольку допускает возможность злоупотребления со стороны Департамента, тем самым ущемляет права заявителей корреспонденции лишая заявителя возможности доказать, что им был подан документ, момент подачи документа и прилагаемых к нему документов при их подаче лично заявителем.

В соответствии с Указами Президента РФ N 206, N 239 и N 294 и Постановлением Губернатора Забайкальского края от 8 апреля 2020 г. N 30 на территории Забайкальского края введены ограничительные меры, в связи с чем, ответчик вынужден был приостановить строительные работы в отношении Объекта и завершение строительства в срок, предусмотренный договором аренды от 25.02.2018, поскольку введенное ограничение препятствовало его хозяйственной деятельности, в том числе деятельности по завершению строительства комплекса бытовых услуг, заключению гражданско-правовых договоров для завершения строительства, обращению в государственные органы за получением разрешений, консультаций, разъяснений по строительной деятельности, а также найма иностранной рабочей силы из КНР для завершения строительства.

Полагает, что данные обстоятельства общеизвестны и не подлежат доказыванию, в связи с чем, указание в решении о недоказанности ответчиком наличия таковых обстоятельств не обосновано.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводы отзыва поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 02.07.2022.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, доводы истца, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.09.2018 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Крестьянским (фермерским) хозяйством "Чем-Чен" заключен договор аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена, N 608/18 (л.д. 23-28).

Согласно пунктам 1.2-1.3 договора земельный участок предоставлен для строительства комплекса бытовых услуг, предоставлен однократно с целью завершения строительства комплекса бытовых услуг.

Как указано в пункте 14 договора на земельном участке находятся следующие объекты недвижимости, состоящие в собственности арендатора: объект незавершенного строительства (выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 2.09.2018).

Договор заключен сроком до 31.08.2021 включительно (пункт 3.1).

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что в случае, если по окончании срока действия договора, заключенного для целей строительства, строительство объекта не завершено и объект не введен в эксплуатацию, такой объект незавершенного строительства может быть продан с публичных торгов в порядке, установленных Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 3.2 договора).

27.09.2021 департаментом осуществлен выезд на земельный участок с целью его обследования и установлено, что земельный участок огорожен, зарос травой, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, имеющий заброшенный вид, строительство которого в пределах срока действия договора не завершено, документы о вводе в эксплуатацию объекта в департамент не представлены (л.д. 36).

30.08.2021 арендатор обратился в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды No608/18 от 25.02.208 на 1 год для завершения строительства и ввода в эксплуатацию комплекса бытовых услуг (л.д. 79), указав, что завершить объект в предусмотренные договором сроки арендатор не имел возможности по объективным причинам, связанным с действием на территории Забайкальского края ограничительных меры период пандемии коронавирусной инфекции.

Ответом на заявление арендатора от 30.08.2021, выраженном в письме от 30.09.2021, департамент уведомил арендатора о прекращении договора аренды No608/18 и отсутствии необходимости в подписании дополнительных документов по его расторжению. Указанный ответ департамент направил 19.10.2021 в адрес КФХ "Чем-Чен" и получен обществом 15.11.2021, что следует из представленного уведомления и распечатанного отчета об отслеживании почтовых отправлений (идентификатор 80093465674028) (вх.NoА78-35244 от 16.05.2022).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.10.2021 КФХ "Чем-Чен" (является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:030734:290, расположенного по адресу:

Забайкальский край, г.Чита, ул. Новобкульварная, д. 26а, степень готовности объекта 66%, площадью застройки 0 кв. м., право собственности ответчика зарегистрировано 20.11.2008 (л.д. 34-35).

Истец полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для применения положений ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, обратился в суд с настоящими требованиями.

Принимая обжалуемое решение и удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 235, частями 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно установил, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, иные основания для использования земельного участка у КФХ "Чем-Чен" отсутствуют.

Апелляционный суд полагает, что приведенные в решении выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам, нормам материального и процессуального права, ссылка на которые в судебном акте приведена.

Так, по общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 этого Кодекса.

В рассматриваемой ситуации на основании данной нормы договор аренды земельного участка от 25.09.2018 N 608/18 был заключен сторонами для завершения строительства комплекса бытовых услуг без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции, основывался на том, что спорный объект является объектом незавершенного строительства, при этом, обосновано сославшись на выписку, согласно которой степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 75:32:030734:290, расположенного по адресу:

Забайкальский край, г. Чита, ул. Новобульварная, д. 26а, собственником которого является КФХ "Чем-Чен" - 66%, указав на отсутствие документального подтверждения иной степени готовности объекта, о чем заявлено ответчиком.

Ходатайств об определении степени готовности экспертным путем, ответчиком не заявлено.

Федеральным законом от 08.06.2020 No166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - Закон No166- ФЗ) статья 19 Закона No98- ФЗ дополнена частями 6, 7, 8.

В силу части 6 статьи 19 Закона No98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 No68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 7 статьи 19 Закона No98-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 19 Закона No98-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Довод о том, что ответчик до истечения срока действия спорного договора дважды обращался в департамент с заявлением о продлении его срока, ввиду невозможности строительства в период пандемии коронавирусной инфекции, указанные заявления поданы в департамент в феврале 2021 года и 30.08.2021 приводился также суду первой инстанции и был обосновано отклонен по мотиву отсутствия доказательств направления (вручения) в феврале 2021 года такового заявления в адрес департамента, со ссылкой на отсутствие о нем в данных регистрации входящей документации за февраль 2021.

В отсутствие представленного заявления от февраля 2021 года, его подачи и регистрации в департаменте, отсутствие доказательств обжалования бездействия департамента по истечении пяти рабочих дней со дня подачи заявления о продлении договора, вывод суда первой инстанции о не соблюдении арендатором условий части 6 статьи 19 Закона No98-ФЗ является правильным.

Сам по себе факт подачи заявления о продлении срока договора датированного 30.08.2021 не является правовым основанием для принятия решения о продлении срока действия договора, при этом, как указано самим ответчиком дополнительных документов, в том числе, свидетельствующих о приостановлении работ в отношении объекта строительства ввиду пандемии им к заявлению не прилагалось.

Ответчик также указывает на то, что в связи с введением на территории Забайкальского края ограничительных мер, он был вынужден приостановить строительные работы в отношении Объекта и завершение строительства в срок, предусмотренный договором аренды от 25.02.2018, поскольку введенное ограничение препятствовало его хозяйственной деятельности, в том числе, деятельности по завершению строительства комплекса бытовых услуг, заключению гражданско-правовых договоров для завершения строительства, обращению в государственные органы за получением разрешений, консультаций, разъяснений по строительной деятельности, а также найма иностранной рабочей силы из КНР для завершения строительства. При этом, каких-либо доказательств в обоснование данных доводов не приведено ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.

Утверждение же апеллянта об отсутствии обязанности доказывать наличие таковых препятствий ошибочно, поскольку общепризнанным является лишь факт введения ограничений на территории Забайкальского края связанных с пандемией (как и наличие самой пандемии). Вместе с тем, наступление либо не наступление негативных последствий подлежит доказыванию лицом, приводящим данный факт как условие для невозможности совершения определенных действий.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы заявителя жалобы повторяют позицию ответчика, выраженную суду первой инстанции, ни не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. Субъективное мнение заявителя относительно фактических обстоятельств не может быть признано основанием к изменению либо отмене решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 23 мая 2022 года по делу N А78-10442/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Венедиктова

Судьи

В.Л. Каминский В.С. Ниникина