Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2022 г. N 08АП-7908/22 по делу N А75-3351/2022

город Омск

19 августа 2022 г.

Дело N А75-3351/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-7908/2022, 08АП-7910/2022) индивидуального предпринимателя Мананникова Николая Викторовича, администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.05.2022 по делу N А75-3351/2022 (судья Заболотин А.Н.) по исковому заявлению администрации города Нижневартовска (ОГРН: 1028600965942, ИНН: 8603032896) к индивидуальному предпринимателю Мананникову Николаю Викторовичу (ОГРНИП 315861700013852, ИНН: 860316518303) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Мананникова Николая Викторовича - Юркиной Т.Н. (паспорт, диплом, по доверенности от 16.06.2022 N 86 АА 3314318 сроком действия 10 лет),

от администрации города Нижневартовска - Сальмаевой Н.Ф. (паспорт, диплом, по доверенности от 14.03.2022 N 1-01/98Д сроком действия по 31.01.2024),

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Нижневартовска (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мананникову Николаю Викторовичу (далее - ответчик, предприниматель, предприниматель Мананников Н.В.) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 N 13-АЗТ за период с 05.01.2021 по 31.12.2021 в сумме 127 394 руб. 87 коп., а так же неустойки за период с 12.12.2020 по 26.01.2022 в сумме 4 908 руб. 44 коп.

Решением от 19.05.2022 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры удовлетворил исковые требования частично, взыскал с предпринимателя Мананникова Н.В. в пользу Администрации арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 86:11:0000000:81597, площадью 8142 кв.м, за период с 18.05.2021 по 31.12.2021 в сумме 96 940 руб. 50 коп., неустойку за период с 14.06.2021 по 31.12.2021 в сумме 3679 руб. 49 коп., а также государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 4019 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель и Администрация обратились с апелляционными жалобами.

Предприниматель Мананников Н.В. в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы предприниматель указывает следующее: суд первой инстанции ненадлежащим образом известил ответчика о времени и месте судебного заседания, не установил фактический адрес ответчика, определение суда первой инстанции от 13.04.2022 направлено предпринимателю по неверному адресу; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия направлена ответчику по неверному адресу; права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 N 13-АЗТ прекращены с 05.01.2021, по условиям договора у ответчика отсутствовала обязанность передать земельный участок Администрации по акту приема-передачи; истец не представил доказательств, что спорный земельный участок используется ответчиком; на спорный земельный участок имеется свободный доступ.

Администрация в своей апелляционной жалобе просит отменить решение в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.01.2021 по 18.05.2022, пени за период с 12.12.2020 по 14.06.2021 и с 31.12.2021 по 26.01.2022, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование своих доводов Администрация указывает следующее: возврат земельного участка осуществляется в соответствии с установленным правилами приемки земельных участков в г. Нижневартовске; комиссия осуществляет обследование земельных участков, подлежащих приемке не ранее 1 мая и не позднее 1 октября текущего года, при условии отсутствия снежного покрова; если заявление поступило со 2 октября по 30 апреля, приемка земельного участка производится не менее месяца с даты начала работы комиссии; при обследовании спорного земельного участка 18.05.2021 выявлено размещение твердых коммунальных отходов (далее - ТКО); истец предложил ответчику осуществить санитарную очистку земельного участка и обратиться с заявлением о сдаче неиспользуемого земельного участка; вывод суда первой инстанции о бездействии Администрации в период с 05.01.2021 по 18.05.2021 является неверным.

В представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу Администрации предприниматель выразил несогласие с ее доводами, дополнительно указав, что Администрацией вынесено распоряжение от 28.05.2021 о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка.

Администрация в представленных суду апелляционной инстанции письменных возражениях на апелляционную жалобу предпринимателя не согласилась с доводами жалобы ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя Мананникова Н.В. поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, с доводами апелляционной жалобы Администрации не согласился, поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить, свою апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Администрации поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, с доводами апелляционной жалобы предпринимателя Мананникова Н.В. не согласился, поддержал возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, свою апелляционную жалобу - удовлетворить.

Изучив материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на апелляционную жалобу Администрации, возражения на апелляционную жалобу предпринимателя, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 15.07.2020 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Мананниковым Н.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства N 13-АЗТ (далее - договор), согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", площадью 8 142 кв.м, с кадастровым номером 86:11:0000000:81597, в границах, указанных в ЕГРН, для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. 2П-2, N 85 а.

Договор заключен на три года (с 15.07.2020 по 14.07.2023) (пункт 1.2 договора).

Арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в следующие сроки: I кв. - до 10.04, II кв. - до 10.07, III кв. - до 10.10, IV кв. - до 10.12.

Согласно пункту 5.4 договора, при прекращении, расторжении договора аренды, в том числе путем уведомления арендодателя об отказе от договора, арендатор обязан вернуть земельный участок не позднее дня прекращения договора. Возврат земельного участка осуществляется в соответствии с установленными правилами приемки земельных участков в г. Нижневартовске.

14.12.2020 между Администрацией и предпринимателем заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2020 N 13-АЗТ, согласно которому все права и обязанности по договору прекращаются с 05.01.2021. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.01.2021.

Истец указал, что 18.05.2021 в ходе натурального обследования неиспользуемого земельного участка предпринимателя Мананникова Н.В., площадью 8142 кв.м, с кадастровым номером 86:11:0000000:81597, установлено, что земельный участок спланирован песчаным грунтом, часть территории не освобождена, где произрастает древесно-кустарниковая растительность, часть территории используется для проезда к смежному земельному участку с кадастровым номером 86:1:0702001:1085, в границах земельного участка выявлены ТКО. Указанные сведения зафиксированы в акте от 18.05.2021 N 09.

Истец указал, что в нарушение условий договора, плата за использование земельного участка за период с 05.01.2021 по 31.12.2021 ответчиком не вносилась, задолженность по арендной плате составляет 127 394 руб. 87 коп.

Истец направил ответчику претензию от 20.12.2021 с требованием погасить задолженность в десятидневный срок с даты получения претензии.

Оставление претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 307, 309, 310, 314, 330, 401, 405, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо от N 66), определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908, условиями договора, установив, что отсутствие акта приема-передачи земельного участка не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, в период с 05.01.2021 по 18.05.2021 Администрацией мер по приемке земельного участка не предпринималось, в указанный период нахождение земельного участка во владении предпринимателя обусловлено бездействием арендодателя, в связи с чем пришел к выводу, что требования истца являются законными и обоснованными в части взыскания долга за период с 18.05.2021 по 31.12.2021 в сумме 96 940 руб. 50 коп., а также периода расчета неустойки с 14.06.2021 по 31.12.2021 в сумме 3 679 руб. 49 коп.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его отмены, исходя из следующего.

Правоотношения сторон, возникшие на основании договора, регулируются нормами раздела III части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, ЗК РФ, а также условиями договоров.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма N 66).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка для строительства от 15.07.2020 N 13-АЗТ заключен на три года (с 15.07.2020 по 14.07.2023) (пункт 1.2 договора).

14.12.2020 между Администрацией и предпринимателем заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2020 N 13-АЗТ, по условиям которого все права и обязанности по договору прекращаются с 05.01.2021.

Согласно положениям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 38 Информационного письма N 66, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статьи 622 и 655 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Между тем, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма от 11.01.2002 N 66).

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора, в таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение положений абзаца второго статьи 622 ГК РФ.

При этом отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908).

О том, что договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены с 05.01.2021, свидетельствует подписанное сторонами соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 14.12.2020.

В уведомлении Администрации от 21.12.2020 N 2-01-исх-3980 адресованном предпринимателю, истец указал, что принял заявление ответчика от 04.12.2020 N 2-01-вхд-5162 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.07.2020 N 13-АЗТ, в связи с чем направил ответчику проект соглашения о расторжении договора аренды.

В указанном уведомлении истец указал, что Администрация не может обеспечить приемку земельного участка, однако обязательства по внесению арендных платежей прекращены с 05.01.2021.

Администрация также указала, что обязанность по возврату земельного участка в соответствии с пунктом 5.4 договора, положением о комиссии по приемке земельных участков в г. Нижневартовске, утвержденными Постановлением N 241. Сообщила, что о дате и времени приемки земельного участка уведомит ответчика после 30.04.2021.

Таким образом, как верно отметил суд первой, инстанции в период с 05.01.2021 по 18.05.2021 Администрацией никаких мер по приемке земельного участка принято не было, что свидетельствуют о нахождении земельного участка в указанный период во владении предпринимателя в связи с бездействием арендодателя.

Кроме того, доказательств фактического использования земельного участка ответчиком в исковой период в материалах дела не содержится, ответчик такое пользование отрицает, истец доказательств обратного не представил.

Так из акта обследования от 18.05.2021 N 09 следует, что территория спорного земельного участка не огорожена, часть участка используется для проезда к смежному участку, участок не охраняется, доступ к участку открыт неопределённому кругу лиц, движимое и недвижимое имущество на участке отсутствует.

Обнаружение на земельном участке ТКО при его осмотре в мае 2021 года при расторжении договора в декабре 2020 года также не свидетельствует об использовании земельного участка ответчиком.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что по смыслу статьи 622 ГК РФ наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены иными способами, в том числе, предъявлением иска об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, взыскании убытков, возникших в результате эксплуатации.

Данная правовая позиция неоднократно поддержана судебной практикой, в том числе, в определениях Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016, от 29.10.2021 N 304-ЭС21-19922 по делу N А75-2305/2020, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.07.2018 N Ф04-2612/2018 по делу N А45-1908/2017.

Указание Администрации на то обстоятельство, что возврат земельного участка осуществляется в соответствии с установленными правилами приемки земельных участков в г. Нижневартовске, предусмотренными в Постановлении N 241, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку указанное постановление, является внутренним локальным документом Администрации, регламентирующим деятельность её сотрудников. Соответственно, принятие указанного документа, не влияет на право ответчика требовать своевременного принятия земельного участка в соответствии с нормами ГК РФ.

Кроме того, по сведениям открытых источников информационно телекоммуникационной сети "Интернет", в отношении спорного земельного участка, 28.05.2021 истцом объявлено о проведении аукциона, на право заключения договора аренды земельного участка.

Указанное фактически констатирует отсутствие в пользовании ответчика спорного земельного участка, и подтверждает, что Администрация не имела претензий к ответчику по санитарному состоянию земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Администрации необходимо оказать в полном объеме.

Доводы предпринимателя о ненадлежащем извещении по адресу: г.Нижневартовск, ул. Мира, д.95, кв. 235, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку именно этот адрес указан в договоре аренды и в соглашении о расторжении, а доказательств регистрации предпринимателя в период рассмотрения дела по другому адресу в материалы дела не представлено.

Доводы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, суд апелляционной инстанции признает обоснованными, поскольку, само по себе несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, поскольку такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения спора, ущемлению прав на судебную защиту. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, являются основаниями для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.05.2022 по делу N А75-3351/2022 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, апелляционная жалоба предпринимателя Мананникова Н.В. подлежит удовлетворению, апелляционная жалоба Администрации - оставлению без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы предпринимателя по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе Администрации судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку истец при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.05.2022 по делу N А75-3351/2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896) в пользу индивидуального предпринимателя Мананникова Николая Викторовича (ОГРНИП 315861700013852, ИНН: 860316518303) 3000 рублей судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Т.А. Воронов О.А. Сидоренко