Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2022 г. N 14АП-5458/22 по делу N А05-1589/2022

г. Вологда

22 августа 2022 г.

Дело N А05-1589/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 22 августа 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мурахиной Н.В., судей Болдыревой Е.Н. и Селивановой Ю.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповым Д.С.,

при участии от заявителя Махина А.Н. по доверенности от 11.05.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Коношское благоустройство" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 мая 2022 года по делу N А05-1589/2022,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие "Коношское благоустройство" (ОГРН 1062918001508, ИНН 2912004817; адрес: 164010, Архангельская область, рабочий поселок Коноша, улица Советская, дом 74, офис 11; далее - МУП "Коношское благоустройство", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228; адрес: 163069, Архангельская область, город Архангельск, улица Садовая, дом 5, корпус 1; далее - Росреестр, управление) о признании незаконным уведомления от 02.02.2022 N КУВД-001/2022-1926444/1 о приостановлении государственной регистрации права собственности Хачирова Сергея Ахсаровича (ИНН 151207238327) на здание нежилое (баня), кадастровый номер 29:06:120124:884, расположенное по адресу: Архангельская область, Коношский район, рабочий поселок Коноша, улица Речная, дом 15, площадью 662,60 кв. м; о возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности Хачирова Сергея Ахсаровича (ИНН 151207238327) на указанное здание на основании заявления от 20.01.2022 N КУВД-001/2022-1926444.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Хачиров Сергей Ахсарович (место жительства: 363110, Республика Северная Осетия - Алания, Пригородный район, село Михайловское), администрация муниципального образования "Коношское" (ОГРН 1052918024488, ИНН 2912004704; адрес: 164010, Архангельская область, рабочий поселок Коноша, проспект Октябрьский, дом 19; далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 30 мая 2022 года по делу N А05-1589/2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

МУП "Коношское благоустройство" с судебным актом не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы ссылается на то, что Положение о порядке, сроках и условиях продажи объекта (бани) утверждено вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Архангельской области от 11 марта 2021 года по делу N А05-260/2019. Администрация, являющаяся участником дела о банкротстве предприятия, соответствующих возражении при утверждении указанного Положения не заявляла. Указывает на то, что на момент проведения торгов баня не являлась социально значимым объектом. Также обращает внимание суда на то, что срок ограничения прав в виде аренды в пользу Григоряна А.С. истек 24.11.2015.

Управление в отзыве просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Росреестр, Хачиров С.А. и администрация надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Архангельской области от 05 декабря 2019 года по делу N А05-260/2019 предприятие признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Мясников Е.В.

Предприятие (продавец) и Хачиров С.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 03.12.2021 N 6947-1, предметом которого являлось нежилое здание (баня) с кадастровым номером 29:06:120124:884, расположенное по адресу: Архангельская область, Коношский район, рабочий поселок Коноша, улица Речная, дом 15 (далее - баня, спорный объект) (лист дела 65).

Здание передано Хачирову С.А. по акту приема-передачи от 20.10.2022 (лист дела 66).

Учитывая изложенное, Хачиров С.А. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на здание бани, представив в качестве правоустанавливающего документа указанный договор купли-продажи.

Управлением в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о госрегистрации) составлено уведомление от 02.02.2022 о приостановлении государственной регистрации на срок до 04.05.2022 (лист дела 6).

Не согласившись с указанным уведомлением управления, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ для признания ненормативного правового акта государственного органа недействительным необходимо наличие двух факторов: несоответствия оспариваемого акта действующему законодательству и нарушения в результате его принятия прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона о госрегистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пунктам 5, 7 части 1 статьи 26 этого Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В рассматриваемом случае объектом регистрации явилось право собственности на недвижимое имущество - здание бани.

При этом, согласно поступившей от администрации в ходе проведения правовой экспертизы информации, спорный объект функционирует как баня в установленном режиме, обеспечивая предоставление жителям рабочего поселка Коноша жизненно важных услуг по коммунально-бытовому обслуживанию (общественная баня), то есть является социально значимым объектом.

В свою очередь порядок реализации социально значимых объектов определен пунктом 4 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон N 127-ФЗ), согласно которому продажа осуществляется путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 Закона о банкротстве. На покупателей таких объектов возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего содержания приобретенного имущества и по его использованию согласно целевому назначению, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

В обоснование апелляционной жалобы предприятие указывает на то, что в данном случае здание бани реализовано им в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях продажи объекта (бани), утвержденным вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Архангельской области от 11 марта 2021 года по делу N А05-260/2019, что, по мнению заявителя, не противоречит требованиям статьи 132 Закона N 127-ФЗ.

Также податель жалобы сослался на то, что администрация, являющаяся участником дела о банкротстве предприятия, соответствующих возражений при утверждении указанного Положения не заявляла.

Указанные доводы подлежат отклонению в связи со следующим.

Из положений пункта 4 статьи 132 Закона N 127-ФЗ следует, что изначально продажа социально-значимого объекта недвижимости осуществляется путем проведения торгов в форме конкурса.

В рассматриваемом случае из представленным на государственную регистрацию прав документов усматривается, что изначально здание бани реализовывалось на торгах в форме аукциона.

Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися, после чего были организованы торги в форме публичного предложения.

Также следует отметить, что каких-либо условий о возложении на покупателя обязательства обеспечивать надлежащее содержание и использование приобретенного им здания бани в соответствии с его целевым назначением, а также выполнять иные устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательства публичное предложение, а соответственно заключенный по итогам торгов договор купли-продажи, не содержали.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно поддержал вывод управления о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении предприятием положений пункта 4 статьи 132 Закона N 127-ФЗ.

Довод подателя жалобы о том, что на момент проведения торгов баня не являлась социально значимым объектом, и признана таковым лишь 22.02.2022 являлся предметом исследования судом первой инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционная коллегия соглашается.

В том случае, если имущество должника используется не только в частных интересах должника, но и в интересах населения, такое имущество является социально значимым, а интересы населения в отношении такого имущества подлежат защите как со стороны государства, так и со стороны органов местного самоуправления, о чем свидетельствуют положения пункт 4 статьи 132 Закона о банкротстве.

В данном случае, как отмечалось ранее, согласно представленной администрацией информации спорный объект на момент продажи и в настоящее время используется в качестве общественной бани, что свидетельствует о необходимости его функционирования для обеспечения жизнедеятельности населения, а, следовательно, о его социальной значимости.

При этом, факт того, что на сегодняшний день здание бани функционирует не в полном объеме не позволяет сделать вывод об утрате объектом этого свойства.

Также одним из оснований приостановления государственной регистрации прав явилось отсутствие в представленном на регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договоре купли-продажи от 03.12.2021 N 6947-1 информации о наличии обременений, однако согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), спорный объект находился в аренде у иного лица - Григоряна А.С.

В обоснование апелляционной жалобы, сослался на то, что срок ограничения прав в виде аренды в пользу Григоряна А.С. истек 24.11.2015.

Вместе с тем, как следует из пункта 17 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, должна содержать установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Согласно части 6 статьи 1 Закона о регистрации к числу ограничений прав и обременении недвижимого имущества относится аренда.

В статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации также определено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В противном случае могут быть нарушены права как покупателя, который приобретает объект в собственность и не располагает информацией о том, что ранее данный объект передан иному лицу на определенном праве, так и лица, у которого, здание находится в аренде.

Таким образом, из совокупного толкования приведенных выше норм права следует, что если объект (в данном случае здание бани) находится в аренде, указанное обременение не снято и сведения о его наличии имеются в ЕГРН, то при заключении сделки в отношении такого имущества в договоре должны содержаться сведения о наличии подобного обременения.

Указание подателя жалобы на заключение предприятием и Хачировым С.А. дополнительного соглашения от 16.05.2022 N 1 к договору купли-продажи (лист дела 109), в соответствии с которым сведения об указанном обременении включены в описание объекта купли-продажи, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку названное дополнительное соглашение подписано после составления оспариваемого уведомления (02.02.2022).

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое уведомление управления является законным и не нарушает прав заявителя и в связи с этим заявленные требования оставил без удовлетворения.

Изложенные в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения суда. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены верно с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 30 мая 2022 года по делу N А05-1589/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Коношское благоустройство" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Мурахина

Судьи

Е.Н. Болдырева Ю.В. Селиванова