Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2022 г. N 09АП-52031/22 по делу N А40-30611/2022

г. Москва

13 сентября 2022 г.

Дело N А40-30611/22

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.В. Бекетовой,

судей:	Ж.В. Поташовой, И.А. Чеботаревой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Э.Р. Хатаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГКС "Лаврский"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2022 по делу N А40-30611/22 (149-234)

по заявлению ООО "Гаражно-строительный комплекс "Лаврский" (ИНН 7702596130)

к Управлению Росреестра по Москве (ИНН 7726639745)

третьи лица: 1) ООО "ЕвроФармакол", 2) Беспалова Галина Михайловна,

о признании незаконными действий,

при участии:

от заявителя:	Давыдов С.А. по дов. от 20.06.2022;
от заинтересованного лица:	Скиперский А.С. по дов. от 17.01.2022;
от третьих лиц:	1-2) не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ГКС "Лаврский" в лице арбитражного управляющего Ознобихиной М.Н. (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным отказа N MFC-0558/2021-1276177 от 18.11.2021; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "ГСК "Лаврский" в установленном законом порядке в течение пяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

Решением суда от 16.06.2022 заявление ООО "ГКС "Лаврский" оставлено без удовлетворения.

С таким решением суда не согласилось ООО "ГКС "Лаврский" и обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ГКС "Лаврский" поддержал доводы жалобы, представитель Управления поддержал обжалуемое решение суда.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети интернет в картотеке арбитражных дел по веб-адресу http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Срок обжалования, установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Апелляционный суд, выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "ГСК "Лаврский" и Правительством Москвы заключен инвестиционный контракт от 23.01.2004 N 01-00467 с реестровым номером N14-027327-5001- 0012-00001-04 (в редакции дополнительных соглашений от 27.12.2005 N 1, от 12.02.2007, от 26.06.2009 N 2, от 29.09.2010 N 3, от 08.02.2013 N 4, от 11.03.2014 N 5, от 08.04.2015 N 6, от 15.05.2016 N7).

Предметом контракта (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2016 N 7) является реализация инвестиционного проекта по строительству и вводу в эксплуатацию гостиницы с подземным гаражом-стоянкой но адресу: Олимпийский проспект, вл. 10.

Из представленной по запросу управляющего выписки из ЕГРН в частности следует, что ООО "ГСК "Лаврский" заключил договор долевого участия с Г.М. Беспаловой N 319/2016:

- договор N 319/2016 участия в долевом строительстве от 27.04.2016 (дата государственной регистрации 08.06.2016), по условиям которого в собственность подлежало передаче помещение N 319, этаж N 3, площадью: 91,8 кв. м.

Конкурсным управляющим установлено, что оплату за подлежащие передаче нежилые помещения Г.М. Беспалова в пользу ООО "ГСК Лаврский" не вносила, т.е. своих обязательств по договору не исполняла, в связи с чем, конкурсный управляющий обращался в адрес Г.М. Беспаловой с предупреждением о расторжении договоров, а также с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора (направлены 28.07.2021). Ответ на предупреждение и уведомление не последовал.

09.08.2021 конкурсный управляющий обратился в Управление с требованиями исключить из ЕГРН записи, содержащие сведения о заключенных А.Г. Курушиным договорах долевого участия в строительстве (заявление N MFC-0558/2021-1276177 от 09.08.2021).

В ответ на поступившее обращение, Управление отказало в осуществлении государственной регистрации.

Не согласившись с указанным отказом, ООО "ГКС "Лаврский" обратилось в суд с заявлением.

Отказывая в заявлении конкурсного управляющего суд первой инстанции в решении от 16.06.2022 пришел к следующим выводам:

В предупреждении от 08.06.2021, представленном ООО "ГСК "Лаврский" при регистрации документов, условия об оплате Договора не отражены;

В предупреждении от 08.06.2021, представленном ООО "ГСК "Лаврский" при регистрации документов, не указано на необходимость погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования;

В Уведомлении о расторжении от 28.07.2021, представленном ООО "ГСК "Лаврский" при регистрации документов, содержит в себе лишь сведения о наличии у застройщика права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора;

В Уведомлении о расторжении от 28.07.2021, представленном ООО "ГСК "Лаврский" при регистрации документов, отсутствует ссылка на ранее направленное Беспаловой Г.М. предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника, представителя собственника или иного лица, указанного в п. 1-3 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

При этом, понятие "правовой экспертизы" представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ представляет собой проверку на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ перечислены случаи, при которых осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав.

В настоящем случае, как следует из текста уведомления, основанием для отказа в государственной регистрации явилось наличие следующих обстоятельств:

Так, Заявителем в Управление было представлено заявление вх. N MFC-0558/2021-1276177 от 09.08.2021 о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия N 319/2016 от 27.04.2016, заключенного с Беспаловой Г.М. в отношении объекта долевого строительства, создаваемого на земельном участке с кадастровым N 77:01:0003044:35, по адресу: г. Москва, Олимпийский пр., вл. 10.

В качестве документа, являющегося основанием для осуществления государственной регистрации заявленных действий, в Управление представлены копии предупреждения о расторжении договора участия в долевом строительстве N 319/2016 от 27.04.2021 (далее - Предупреждение от 08.06.2021), уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве N 319/2016 от 28.07.2021 (далее - Уведомление о расторжении от 28.07.2021).

Согласно ч. 8 ст. 48 Федерального закона N 218-ФЗ заявление о внесении в ЕГРН сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

При этом, частью 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 данного Федерального закона.

Суд указал, что в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 06.06.2018 N 24502-ОК/07, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ (а именно, по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику о долевого строительства лично под расписку), предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнением участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

Частью 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной стороной от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Руководствуясь приведенными выше положениями Федерального закона N 214-ФЗ, а также судебной практикой (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 N 08АП-14725/2016 по делу А70-11920/2016, Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 N07АП868/2015 по делу NА677317/2014) можно сделать вывод о том, что внесение в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве возможно только при строгом соблюдении процедуры предупреждения участника долевого строительства о погашении задолженности и последствиях неисполнения такого требования.

До одностороннего отказа от исполнения договора застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, в котором должно содержаться требование о погашении участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное требование и информация о последствиях его неисполнения должны быть выражены и изложены однозначно и недвусмысленно, и из них должно следовать намерение застройщика отказаться от договора в случае невыполнения требования.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, должно быть направлено два уведомления - одно в виде предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях невыполнения такого требования и второе через тридцать дней после направления указанного предупреждения (при неисполнении установленного им требования) - уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, в котором также должна быть ссылка на направленное ранее предупреждение.

Представленное в Управление предупреждение от 08.06.2021 содержит следующие сведения: "Согласно пункту 4.3 Договора, уплата цены договора производится не позднее 547 календарных дней с даты регистрации договора, однако до настоящего момента указанная сумма на счет ООО "ГСК Лаврский" не поступала".

Между тем, при сопоставлении содержащихся в предупреждении от 08.06.2021 и договоре сведений, установлено, что пункт 4.3 в Договоре N 319/2016 от 27.04.2016 отсутствует.

При этом согласно п. 3.1 договора N 319/2016 от 27.04.2016 сторонами установлено, что цена договора подлежит оплате в соответствии с графиком платежей, согласованным сторонами в приложении N 3 к договору ("Цена Договора и график платежей").

Согласно указанному Приложению N 3 к договорам долевого участия оплата договоров осуществляется в срок не позднее 547 календарных дней с даты государственной регистрации договора.

Однако, как следует из обстоятельств дела и представленных заявителем на регистрацию документов, указанные условия об оплате договоров не отражены в предупреждении от 08.06.2021.

Одновременно, в нарушение требований ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ предупреждения от 08.06.2021 не содержат в себе указаний на необходимость погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Кроме того, в указанном предупреждении от 08.06.2021 не содержится информации о намерении застройщика расторгнуть договор долевого участия в случае неуплаты денежных средств Беспаловой Г.М. Предупреждение от 08.06.2021 содержат информацию лишь о том, что застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае невнесения платы Беспаловой Г.М. по договору долевого участия.

Таким образом, представленное в Управление предупреждение от 08.06.2021 содержат недостоверные сведения, которые противоречат договору и действующему законодательству.

При этом Уведомление о расторжении от 28.07.2021 содержит в себе лишь сведения о наличии у застройщика права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства обязанности по уплате цены Договора в полном объеме и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора. Между тем, сведения об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора в Уведомлении о расторжении от 28.07.2021 отсутствуют, как и отсутствует ссылка на ранее направленное Беспаловой Г.М. предупреждение о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Вышеуказанные обстоятельства обосновано препятствуют осуществлению государственной регистрации расторжения договора долевого участия.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Управлением законно отказано в государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия N 319/2016 от 27.04.2016.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Управление исполнило процессуальные обязанности, установленные ч. 5 ст. 200 АПК РФ.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что совокупность оснований, необходимая в силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ для удовлетворения требований, отсутствует, в связи с чем требования ООО "ГКС "Лаврский" удовлетворению не подлежат.

Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2022 по делу N А40-30611/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

И.В. Бекетова

Судьи

Ж.В. Поташова И.А. Чеботарева